- 2,000,000 درهم إماراتي (ما يعادل 545,000 دولار أمريكي تقريباً) الحد الأدنى لقيمة العقار — القيمة الإجمالية المسجلة، لا حقوق الملكية المدفوعة
- تعديل فبراير 2026: العقارات على الخارطة والمرهونة وذات الصكوك المجمّعة مؤهلة الآن جميعها
- لا اشتراط لدفع 50% من حقوق الملكية مقدماً — القيمة الإجمالية المسجلة هي المعيار الوحيد
- تأشيرة إقامة متجددة لمدة 10 سنوات دون اشتراط الإقامة الفعلية
- 0% ضريبة دخل و0% ضريبة أرباح رأسمالية في الإمارات
- العائلة مشمولة: الزوج/الزوجة، الأبناء (حتى 25 عاماً) والبنات غير المتزوجات (أي عمر)، الوالدان
- مدة المعالجة: 2–3 أشهر بشكل اعتيادي؛ 2–4 أسابيع عبر المسار السريع لدائرة الأراضي والأملاك
النقاط الرئيسية — التأشيرة الذهبية الإماراتية للمستثمرين العقاريين 2026
- 2,000,000 درهم إماراتي (≈545,000 دولار أمريكي) الحد الأدنى لقيمة العقار — القيمة الإجمالية المسجلة، لا حقوق الملكية المدفوعة
- فبراير 2026: العقارات على الخارطة والمرهونة وذات الصكوك المجمّعة مؤهلة الآن جميعها
- تأشيرة إقامة متجددة لمدة 10 سنوات دون اشتراط إقامة فعلية
- 0% ضريبة دخل و0% ضريبة أرباح رأسمالية طوال فترة إقامتك في الإمارات
- العائلة مشمولة: الزوج/الزوجة، الأبناء (حتى 25 عاماً)، البنات غير المتزوجات (أي عمر)، الوالدان
- مدة المعالجة: 2–3 أشهر اعتيادي؛ 2–4 أسابيع عبر المسار السريع لدائرة الأراضي والأملاك
أصبحت التأشيرة الذهبية الإماراتية للمستثمرين العقاريين أكثر سهولةً بشكل ملحوظ. في فبراير 2026، أصدرت هيئة الهوية والجنسية (ICP) منشوراً ألغت فيه اشتراط تسديد 50% من قيمة العقار مقدماً — وهو الشرط الذي كان يحول دون أهلية أغلب المشترين بالتمويل العقاري. فإذا كان شقتك في دبي أو فيلتك في أبوظبي ممولة أو مدفوعة جزئياً أو لا تزال قيد الإنشاء، فإنها تُحتسب الآن ضمن عتبة الـ 2,000,000 درهم إماراتي.
Mirabello Consultancy — عضو في IMC، معتمد من ACAMS، مع أكثر من 350 حالة تأشيرة ذهبية ونسبة موافقة 99% — تقدم استشارات للمستثمرين في الإقامة الإماراتية منذ انطلاق البرنامج عام 2019. مقرنا في سويسرا، وعملياتنا من زيوريخ ودبي، نُحضر معايير الدقة السويسرية لكل طلب.
هل تريد معرفة ما إذا كان عقارك في الإمارات مؤهلاً؟ احجز استشارة مجانية مع Mirabello Consultancy — يقدم فريقنا في دبي تقييم الأهلية خلال الأسبوع ذاته.
ما هي التأشيرة الذهبية الإماراتية للمستثمرين العقاريين؟
التأشيرة الذهبية الإماراتية هي تأشيرة إقامة متجددة لمدة 10 سنوات تُتيح للمستثمرين العقاريين العيش والعمل والدراسة في الإمارات دون الحاجة إلى كفيل محلي. ومنذ فبراير 2026، أصبحت التأشيرة متاحة لأصحاب العقارات الإماراتية المكتملة والمرهونة وعلى الخارطة والمشتركة بقيمة إجمالية لا تقل عن 2,000,000 درهم إماراتي.
تُمنح التأشيرة الذهبية الإماراتية للمستثمرين الأجانب الحق في العيش والعمل والدراسة في الإمارات لمدة 10 سنوات قابلة للتجديد إلى أجل غير مسمى. عتبة الأهلية للمستثمرين العقاريين هي 2,000,000 درهم إماراتي (ما يعادل 545,000 دولار أمريكي تقريباً) في عقارات مسجلة. وسّع منشور فبراير 2026 نطاق الأهلية ليشمل العقارات المرهونة وعلى الخارطة.
أُطلق البرنامج عام 2019 بقرار من مجلس الوزراء الإماراتي، ليحل محل نظام التأشيرات قصيرة الأمد التي كانت تستلزم كفالة صاحب العمل. يمكن للمستثمرين العقاريين الآن الحصول على الإقامة طويلة الأمد في الإمارات باستقلالية تامة عن الوضع الوظيفي، دون أي التزام بالإقامة الفعلية لحد أدنى من الأيام سنوياً.
ما الذي تغيّر في فبراير 2026 — شرح قاعدة الرهن والعقارات على الخارطة؟
في فبراير 2026، أكدت هيئة ICP الإماراتية أن العقارات المرهونة وعمليات الشراء على الخارطة بموجب عقد بيع وشراء (SPA) سارٍ وحزم الصكوك المجمّعة مؤهلة جميعها للتأشيرة الذهبية، شريطة أن تبلغ القيمة الإجمالية المسجلة للعقار عتبة 2,000,000 درهم إماراتي. وقد أُلغي الاشتراط السابق القاضي بإثبات امتلاك ما لا يقل عن 50% من حقوق الملكية كلياً.
قبل فبراير 2026، لم يكن المستثمر الذي يشتري شقة في دبي بقيمة 2.5 مليون درهم بدفعة أولى قياسية 25% (625,000 درهم مدفوعة) مؤهلاً، إذ كانت نسبة حقوق ملكيته 25% فحسب، أقل بكثير من عتبة 50%. بموجب القواعد الجديدة، يصبح هذا المستثمر مؤهلاً فوراً لأن القيمة الإجمالية للأصل المسجل (2.5 مليون درهم) تتجاوز الحد الأدنى البالغ 2 مليون درهم.
هذا التغيير ذو أهمية خاصة لـ:
- مشترو العقارات على الخارطة — الذين أبرموا العقود ويمتلكون تسجيل دائرة الأراضي والأملاك لكنهم لم يُتِّموا عملية البيع بعد
- أصحاب العقارات المرهونة — الذين يمتلكون صك ملكية دائرة الأراضي والأملاك لكن مع رهن مصرفي مسجل على الأصل
- مجمّعو المحافظ الاستثمارية — المستثمرون الذين يجمعون عدة عقارات أصغر بصكوك منفصلة للوصول إلى 2 مليون درهم إجمالاً
من يحق له الحصول على التأشيرة الذهبية الإماراتية عبر العقارات؟
يحق لأي مواطن أجنبي يبلغ 18 عاماً أو أكثر التقدم بطلب للحصول على التأشيرة الذهبية الإماراتية عبر الاستثمار العقاري. لا توجد قيود على الجنسية ولا متطلبات لغوية. تستلزم مسار المستثمر تحديداً:
- بلوغ 18 عاماً أو أكثر وقت تقديم الطلب
- صحيفة سوابق جنائية دولية نظيفة
- شهادة لياقة طبية (تُصدر في الإمارات ضمن إجراءات الطلب)
- تأمين صحي سارٍ طوال فترة الإقامة
- عقار مسجل باسم مقدم الطلب بتقييم معتمد من دائرة الأراضي والأملاك بقيمة 2,000,000 درهم أو أكثر
كم يجب أن تستثمر للتأهل؟
الحد الأدنى للاستثمار للحصول على التأشيرة الذهبية الإماراتية عبر العقارات هو 2,000,000 درهم إماراتي — ما يعادل تقريباً 545,000 دولار أمريكي أو 498,000 يورو بأسعار الصرف في منتصف 2026. وهذا هو إجمالي قيمة العقار المسجلة كما يوثّقها اتحاد دائرة الأراضي والأملاك بدبي أو السلطة الإماراتية المعادلة. يمكن للمستثمرين تجميع عدة عقارات بصكوك منفصلة للوصول إلى العتبة الإجمالية البالغة 2 مليون درهم.
ما أنواع العقارات المؤهلة وفق قواعد 2026 الجديدة؟
منذ فبراير 2026، تتأهل أربع فئات من العقارات الإماراتية للتأشيرة الذهبية: العقارات المكتملة المسجلة بصك دائرة الأراضي والأملاك؛ والعقارات على الخارطة بتسجيل دائرة الأراضي والأملاك وعقد SPA سارٍ؛ والعقارات المرهونة حيث تبلغ القيمة الإجمالية (لا حقوق الملكية) عتبة 2 مليون درهم؛ وحزم الصكوك المجمّعة التي تصل إلى 2 مليون درهم إجمالاً.
- العقارات المكتملة: مسار الطلب الاعتيادي. صك دائرة الأراضي والأملاك، ملكية كاملة مسجلة.
- العقارات على الخارطة: يجب أن تكون مصحوبة بعقد بيع وشراء (SPA) سارٍ وتسجيل في نظام "اوقود" لدائرة الأراضي والأملاك. يُحدد التقييم وفق سعر الشراء الإجمالي المتفق عليه في SPA.
- العقارات المرهونة: يُدرج الرهن (الأعباء المصرفية) في صك الملكية جنباً إلى جنب مع الملكية. يستخدم طلب التأشيرة الذهبية إجمالي قيمة العقار المسجلة، ولا يُخصم الرهن من القيمة المؤهِّلة.
- المحافظ المجمّعة: يمكن تجميع عدة عقارات بصكوك منفصلة.
ما أبرز مزايا التأشيرة الذهبية الإماراتية للمستثمرين العقاريين؟
- تأشيرة إقامة متجددة لـ 10 سنوات
- 0% ضريبة دخل شخصي
- 0% ضريبة أرباح رأسمالية
- لا حد أدنى للإقامة
- شمول العائلة — الزوج/الزوجة، الأبناء الذكور (حتى 25 عاماً)، البنات غير المتزوجات (أي عمر)، الوالدان
- دخل الإيجار مسموح به
- الوصول إلى الأعمال والخدمات المصرفية
كم تستغرق معالجة طلب التأشيرة الذهبية الإماراتية؟
تستغرق المعالجة الاعتيادية 2–3 أشهر من تقديم الوثائق حتى إصدار التأشيرة. للمستثمرين العقاريين الذين يستخدمون مسار دائرة الأراضي والأملاك بدبي، يُتيح المسار السريع الحصول على الموافقات في 2–4 أسابيع.
- تقييم الأهلية وإعداد الوثائق — نحو 1–2 أسبوع
- تقديم الطلب — عبر بوابة ICP أو مباشرة عبر دائرة الأراضي والأملاك
- اللياقة الطبية وبيانات القياسات الحيوية للهوية الإماراتية — يجب إتمامها في الإمارات
- إصدار التأشيرة — عادةً 1–3 أسابيع بعد الإفراج الطبي
التأشيرة الذهبية الإماراتية مقابل التأشيرة الذهبية اليونانية — أيهما الأنسب لك؟
| العامل | التأشيرة الذهبية الإماراتية | التأشيرة الذهبية اليونانية |
|---|---|---|
| الحد الأدنى للاستثمار | 2 مليون درهم (≈545 ألف دولار) | 250–800 ألف يورو (حسب المنطقة) |
| مدة التأشيرة | 10 سنوات، متجددة | 5 سنوات، متجددة |
| مسار الجنسية | لا يوجد | نعم — 7 سنوات |
| دخول شنغن | لا | نعم (اليونان = الاتحاد الأوروبي/شنغن) |
| ضريبة الدخل | 0% ضريبة دخل شخصي | أنظمة ضريبية مقطوعة متاحة |
| الحد الأدنى للإقامة | لا يوجد | لا يوجد (لحاملي التأشيرة الذهبية) |
| حظر الإيجار قصير الأجل | لا (تطبق قواعد الإمارات) | نعم — العقار محظور على Airbnb (غرامة 50 ألف يورو) |
| مدة المعالجة | 2–3 أشهر (2–4 أسابيع مسار سريع) | 6–12 شهراً |
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني استخدام الرهن العقاري للتأهل للتأشيرة الذهبية الإماراتية؟
نعم — اعتباراً من فبراير 2026، تُعدّ العقارات المرهونة مؤهلة للتأشيرة الذهبية الإماراتية شريطة أن تبلغ القيمة الإجمالية المسجلة 2,000,000 درهم إماراتي. أُلغي اشتراط تسديد 50% من حقوق الملكية مقدماً كلياً.
هل يجب أن يكتمل العقار على الخارطة قبل تقديم الطلب؟
لا. تُعدّ العقارات على الخارطة مؤهلة شريطة توافر عقد بيع وشراء (SPA) سارٍ وتسجيل "اوقود" في دائرة الأراضي والأملاك، بسعر شراء إجمالي لا يقل عن 2,000,000 درهم إماراتي. يمكنك تقديم طلب التأشيرة الذهبية قبل اكتمال العقار فعلياً.
هل يمكنني تأجير عقاري المؤهِّل مع الاحتفاظ بالتأشيرة الذهبية الإماراتية؟
نعم. لا توجد قيود على تأجير العقار المؤهِّل للتأشيرة الذهبية. على عكس اليونان، لا يوجد حظر على أنشطة الإيجار قصير الأجل مرتبط بعقارات التأشيرة الذهبية.
من من أفراد العائلة يمكن رعايتهم في إطار التأشيرة الذهبية الإماراتية؟
يحق لصاحب التأشيرة الذهبية الإماراتية رعاية الزوج/الزوجة والأبناء الذكور حتى 25 عاماً والبنات غير المتزوجات من أي عمر والوالدين. يدفع كل معال يتم رعايته رسوماً منفصلة للتأشيرة والهوية الإماراتية والفحص الطبي (ما يعادل تقريباً 6,500–9,500 درهم للشخص).
كيف أبدأ مع Mirabello Consultancy؟
تواصل معنا عبر واتساب للحصول على استشارة مجانية مع Mirabello Consultancy للتحقق من أهلية عقارك وتلقّي خارطة طريق خطوة بخطوة لتقديم طلب التأشيرة الذهبية الإماراتية. Mirabello Consultancy عضو في IMC، معتمدة من ACAMS، مع أكثر من 350 حالة تأشيرة ذهبية ونسبة موافقة 99%. تواصل عبر واتساب الآن.
أحدث تعديل ICP في فبراير 2026 تحولاً جوهرياً في معايير الأهلية للحصول على التأشيرة الذهبية الإماراتية عبر الاستثمار العقاري. سواء كنت تمتلك شقة في دبي مرهونة، أو وقّعت على عقار قيد الإنجاز، أو تسعى إلى تجميع محفظة من عدة عقارات، فإن عتبة 2,000,000 درهم إماراتي تُقاس الآن بالقيمة الإجمالية المسجلة لا بحقوق الملكية المدفوعة. للمستثمرين الباحثين عن إقامة ثانية فعّالة ضريبياً دون اشتراط إقامة فعلية، تبقى التأشيرة الذهبية الإماراتية من أكثر برامج التأشيرة الذهبية مرونةً وعملية على مستوى العالم.
هل عقارك في الإمارات مؤهل للتأشيرة الذهبية؟
سيقوم فريقنا المقيم في دبي بمراجعة صك ملكيتك أو عقد الشراء الخاص بك وفق اشتراطات منشور ICP الصادر في فبراير 2026، وتقديم تقييم مكتوب مجاناً. تواصل معنا عبر واتساب للحجز.
تواصل عبر واتساب — استشارة مجانية