阿联酋黄金签证：房产投资者指南2026——期房与抵押房产现已符合资格

阿联酋黄金签证对房产投资者而言已显著降低了门槛。2026年2月，ICP发布通函，取消了长期以来的50%首付要求——这一条款此前令大多数按揭购房者无缘申请。如今，无论您在迪拜的公寓或阿布扎比的别墅是融资购置、部分付款还是仍在建设中，均可计入200万迪拉姆的申请门槛。

Mirabello Consultancy — IMC会员、ACAMS认证，拥有超过350个黄金签证成功案例，批准率99% — 自2019年该项目启动以来持续为投资者提供阿联酋居留咨询服务。我们总部位于瑞士，在苏黎世和迪拜设有办公室，将瑞士精准严谨的尽职调查标准贯穿每一份申请。

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什么是面向房产投资者的阿联酋黄金签证？

阿联酋黄金签证是一种10年可续签居留签证，允许房产投资者在无需当地担保人的情况下在阿联酋生活、工作和学习。自2026年2月起，凡持有总价值达200万迪拉姆或以上的已竣工、抵押、期房或联合产权阿联酋房产，均可申请该签证。

阿联酋黄金签证是一种长期居留签证，赋予外国投资者在阿联酋生活、工作和学习10年的权利，可无限续签。2026年2月的通函将适用范围扩展至抵押房产和期房，使该项目面向更广泛的国际买家群体。

该项目于2019年由阿联酋内阁推出，取代了此前需要雇主担保的短期签证制度。房产投资者现在可以独立于就业状况在阿联酋持有长期居留权，无需满足每年最低实际居住天数的要求。

2026年2月发生了什么变化——按揭与期房规则详解

2026年2月，阿联酋ICP确认，抵押房产、持有有效购房合同（SPA）的期房，以及联合产权房产组合，均符合黄金签证申请条件——前提是房产登记总价值达到200万迪拉姆。此前要求投资者证明拥有至少50%产权的规定已被彻底取消。

以典型案例为例：在2026年2月之前，一位以25%首付（约62.5万迪拉姆）购入250万迪拉姆迪拜公寓的投资者因产权仅占25%而不符合申请条件。按新规定，该投资者可立即申请，因为房产登记总价值（250万迪拉姆）超过了200万迪拉姆的最低门槛。

这一变化对以下群体尤为重要：

• 期房买家——已签署合同并完成迪拜土地局登记，但房产可能尚未竣工
• 按揭房产持有人——持有迪拜土地局产权证，但房产上登记有银行抵押权
• 投资组合聚合者——将多套小型房产合并计算以达到200万迪拉姆总额的投资者

谁有资格通过房产申请阿联酋黄金签证？

任何年满18周岁的外国公民均可通过房产投资申请阿联酋黄金签证，无国籍限制、无语言要求、无最低学历要求。投资者路径具体要求：

• 申请时年满18周岁
• 国际无犯罪记录
• 健康体检证明（在阿联酋申请流程中获取）
• 居留期间有效医疗保险
• 以申请人名义登记的房产，迪拜土地局认证价值达200万迪拉姆或以上

申请所需最低投资额是多少？

阿联酋黄金签证房产投资的最低门槛为200万迪拉姆（AED 2,000,000）——按2026年中期汇率约合54.5万美元或49.8万欧元。这是迪拜土地局或相关酋长国机构认证的房产登记总价值。投资者可将多套分开登记的房产合并计算以达到200万迪拉姆的总额门槛。

2026年新规下哪些类型的房产符合条件？

自2026年2月起，四类阿联酋房产符合黄金签证申请条件：持有迪拜土地局产权证的已竣工房产；持有有效SPA及迪拜土地局预登记的期房；总价值（非首付款）达到200万迪拉姆门槛的抵押房产；以及通过两套或以上房产合计达到200万迪拉姆总登记价值的组合产权投资组合。

• 已竣工房产：标准申请路径。迪拜土地局产权证，完整产权登记。
• 期房：须持有有效购房合同（SPA）及迪拜土地局Oqood预登记证明。评估价值基于SPA中约定的总购买价格。
• 抵押房产：黄金签证申请使用房产的登记总价值，银行的按揭部分不会减少符合条件的价值。
• 组合投资组合：多套分开登记的房产可合并计算。

阿联酋黄金签证有哪些主要优势？

• 10年可续签签证
• 0%个人所得税
• 0%资本利得税
• 无最低居住要求
• 家庭成员随行——配偶、儿子（至25岁）、未婚女儿（不限年龄）、父母
• 允许租金收入
• 商业与银行便利

阿联酋黄金签证申请需要多长时间？

标准流程从提交材料到签发签证需2–3个月。通过迪拜土地局快速通道可在2–4周内完成审批。

1. 资格评估与材料准备——约1–2周
2. 提交申请——通过ICP门户网站或直接通过迪拜土地局
3. 健康体检与Emirates ID生物识别——须在阿联酋完成
4. 签发签证——通常在体检通过后1–3周

阿联酋黄金签证 vs 希腊黄金签证——哪个更适合您？

常见问题

我可以使用按揭贷款申请阿联酋黄金签证吗？

可以。自2026年2月起，只要房产登记总价值达到200万迪拉姆，抵押房产即符合阿联酋黄金签证的申请条件。50%首付要求已被彻底取消。

期房是否需要竣工才能提交申请？

不需要。只要持有有效购房合同（SPA）并在迪拜土地局Oqood预登记系统中完成登记，且总购买价格不低于200万迪拉姆，期房即可申请黄金签证。

我可以出租用于申请资格的房产，同时保留阿联酋黄金签证吗？

可以。对于出租黄金签证资格房产没有任何限制。与希腊不同，阿联酋没有与黄金签证房产相关的短期出租禁令。

哪些家庭成员可以随阿联酋黄金签证申请？

阿联酋黄金签证持有人可为配偶、25岁以下儿子、未婚女儿（不限年龄）及父母办理随行签证。每位随行家属须单独支付签证、Emirates ID及体检费用（约6,500–9,500迪拉姆/人）。

如何开始与Mirabello Consultancy合作？

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