Golden Visa dos EAU para Investidores Imobiliários 2026: Imóveis em Pré-Construção e Hipotecados Agora Qualificam

O Golden Visa dos EAU para investidores imobiliários acaba de se tornar substancialmente mais acessível. Em fevereiro de 2026, o ICP emitiu uma circular que eliminou a exigência histórica de 50% de capital próprio inicial, a regra que anteriormente excluía a maioria dos compradores hipotecados. Hoje, se o seu apartamento no Dubai ou a sua vivenda em Abu Dhabi estiver financiada, parcialmente paga, ou ainda em construção, pode continuar a contar para o seu limiar de AED 2 000 000.

A Mirabello Consultancy, membro do IMC, certificada ACAMS, com mais de 350 processos de Golden Visa tratados e uma taxa de aprovação de 99%, presta aconselhamento a investidores sobre a residência nos EAU desde o lançamento do programa em 2019. Sediada na Suíça, operando a partir de Zurique e do Dubai, aplicamos um rigor de diligência devida suíço a cada candidatura.

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O Que É o Golden Visa dos EAU para Investidores Imobiliários?

O Golden Visa dos EAU é um visto de residência renovável de 10 anos que permite a investidores imobiliários viver, trabalhar e estudar nos EAU sem patrocinador local. Desde fevereiro de 2026, o visto está disponível para titulares de imóveis nos EAU concluídos, hipotecados, em pré-construção ou com escritura conjunta, com um valor total de AED 2 000 000 ou mais.

O Golden Visa dos EAU é um visto de residência de longo prazo que concede a investidores estrangeiros o direito de viver, trabalhar e estudar nos EAU durante 10 anos, renovável indefinidamente. Para investidores imobiliários, o limiar qualificável é de AED 2 000 000 (aproximadamente US$ 545 000) em imóveis registados. A circular de fevereiro de 2026 alargou a elegibilidade a imóveis hipotecados e em pré-construção, tornando o regime acessível a um grupo muito mais amplo de compradores internacionais.

Lançado em 2019 pelo Gabinete dos EAU, o Golden Visa substituiu o sistema anterior de vistos renováveis de curto prazo que exigiam patrocínio de empregador. Os investidores imobiliários podem agora deter residência de longo prazo nos EAU independentemente de emprego, estabelecendo os EAU como uma verdadeira base de segunda residência, sem obrigação de aí residir um número mínimo de dias por ano.

O programa é administrado pela Autoridade Federal de Identidade, Cidadania, Alfândega e Segurança Portuária (ICP) e, para investidores imobiliários no Dubai, coordenado com o Dubai Land Department (DLD). O portal oficial do Golden Visa do governo dos EAU publica os critérios de elegibilidade e a tabela de taxas em vigor.

O Que Mudou em Fevereiro de 2026: a Regra da Hipoteca e da Pré-Construção Explicada

Em fevereiro de 2026, o ICP dos EAU confirmou que imóveis hipotecados, compras em pré-construção sob um SPA válido e carteiras de escritura combinada qualificam-se agora todos para o Golden Visa, desde que o capital próprio combinado ou o valor total de compra atinja o limiar de AED 2 000 000. Este alargamento da elegibilidade vai significativamente além da anterior exigência limitada a imóveis freehold concluídos.

Em fevereiro de 2026, o ICP emitiu uma circular confirmando que imóveis hipotecados, compras em pré-construção e carteiras de escritura combinada se qualificam todos para o Golden Visa dos EAU, desde que o valor total do imóvel registado atinja AED 2 000 000. A exigência anterior, de que os investidores demonstrassem, pelo menos, 50% de capital próprio, foi inteiramente eliminada. Apenas a avaliação total do ativo, certificada pelo DLD (ou autoridade equivalente do emirado), determina agora a elegibilidade.

Antes de fevereiro de 2026, um investidor que tivesse adquirido um apartamento no Dubai no valor de AED 2,5 M com uma entrada padrão de 25% (AED 625 000 pagos, AED 1,875 M hipotecados) não se teria qualificado, pois detinha apenas 25% de capital próprio, bem abaixo do limiar de 50%. Ao abrigo das novas regras, esse mesmo investidor qualifica-se imediatamente, uma vez que o valor total do ativo registado (AED 2,5 M) excede o mínimo de AED 2 M.

Esta alteração é particularmente significativa para:

• Compradores em pré-construção, que trocaram contratos e detêm registo no DLD mas podem ainda não ter concluído o seu imóvel
• Titulares de imóveis hipotecados, que detêm uma escritura DLD mas têm um ónus bancário registado sobre o ativo
• Agregadores de carteira, investidores que combinam vários imóveis de menor valor em escrituras separadas para atingir AED 2 M no total

A exigência fundamental mantém-se inalterada: o imóvel deve estar registado no DLD ou na autoridade competente do emirado, e a avaliação total deve atingir AED 2 000 000. O período de detenção de dois anos, ou seja, o imóvel deve permanecer na sua propriedade durante pelo menos dois anos, continua também a aplicar-se.

Quem É Elegível para o Golden Visa dos EAU Através do Imobiliário?

Qualquer cidadão estrangeiro com 18 anos ou mais pode candidatar-se ao Golden Visa dos EAU através de investimento imobiliário. Não existem restrições de nacionalidade, exigências linguísticas nem exigências mínimas de escolaridade para a via de investidor. Os candidatos devem comprovar registo criminal limpo, ser aprovados num teste de aptidão médica e manter seguro de saúde válido durante todo o período de residência nos EAU.

O programa está aberto a cidadãos de todas as nacionalidades, incluindo nacionais de países que atualmente não beneficiam de acesso a visto à chegada nos EAU. A via de investidor exige especificamente:

• Idade mínima de 18 anos no momento da candidatura
• Registo criminal internacional limpo (verificação de antecedentes exigida)
• Certificado de aptidão médica (emitido nos EAU como parte do processo de candidatura)
• Seguro de saúde válido para o período de cobertura nos EAU
• Imóvel registado em nome do candidato, com avaliação certificada pelo DLD de AED 2 000 000 ou superior

Os cônjuges podem candidatar-se em conjunto se ambos os nomes figurarem na escritura do imóvel, qualificando-se cada um independentemente para o seu próprio Golden Visa. A propriedade conjunta de um único imóvel de AED 2 M+ pode, assim, gerar dois Golden Visas a partir de um único investimento.

Quanto Precisa de Investir para se Qualificar?

O investimento mínimo qualificável para o Golden Visa dos EAU através do imobiliário é AED 2 000 000, equivalente a aproximadamente US$ 545 000 ou EUR 498 000 às taxas de meados de 2026. Este limiar aplica-se ao valor agregado de todos os imóveis qualificáveis combinados e deve representar capital efetivamente aplicado ou capital próprio detido, não financiamento alavancado.

O limiar de investimento mínimo para o Golden Visa dos EAU através do imobiliário é AED 2 000 000, aproximadamente US$ 545 000 ou EUR 498 000 às taxas de câmbio de junho de 2026. Trata-se do valor total do imóvel registado, tal como certificado pelo Dubai Land Department ou autoridade equivalente do emirado. Os investidores podem combinar vários imóveis em escrituras separadas para atingir o limiar agregado de AED 2 M.

É importante notar que este valor representa o valor total registado do imóvel, e não a contribuição pessoal em capital próprio do investidor. Um imóvel hipotecado no valor de AED 2,5 M qualifica-se mesmo que o investidor tenha pago apenas AED 600 000 em capital próprio. Um imóvel em pré-construção no valor de AED 2,2 M qualifica-se mesmo que o investidor tenha pago apenas AED 440 000 (20% de entrada) e detenha um plano de pagamento do promotor para o remanescente.

As taxas governamentais e administrativas são separadas e totalizam normalmente AED 9 800-10 000 para o candidato principal (incluindo o processamento pelo DLD, taxas de visto, Emirates ID e exame médico). Cada membro da família patrocinado gera taxas separadas de aproximadamente AED 6 500-9 500.

A exigência de detenção de dois anos aplica-se a partir da data de registo, os investidores devem manter a propriedade do imóvel qualificável durante um mínimo de dois anos para manter a elegibilidade ao Golden Visa durante esse período.

Que Tipos de Imóvel Qualificam Ao Abrigo das Novas Regras de 2026?

Desde fevereiro de 2026, qualificam-se quatro categorias de imóveis: imóveis freehold concluídos com escritura DLD; imóveis hipotecados em que o capital próprio do investidor atinge o limiar de AED 2 000 000; compras em pré-construção sob um SPA de promotor válido; e escrituras de carteira combinada em que vários imóveis agregam AED 2 000 000 ou mais em um ou mais emirados.

Desde fevereiro de 2026, quatro categorias de imóveis dos EAU qualificam-se para o Golden Visa: imóveis concluídos registados em seu nome com escritura DLD; imóveis em pré-construção com registo válido do promotor e pré-registo DLD; imóveis hipotecados em que o valor total (não o capital próprio) atinge o limiar de AED 2 M; e carteiras de escritura combinada agregando dois ou mais imóveis para atingir AED 2 M em valor total registado.

Em termos práticos:

• Imóveis concluídos / prontos: via de candidatura padrão. Escritura DLD simples, plena propriedade registada. Sem alterações face às regras anteriores.
• Imóveis em pré-construção: devem ter um Contrato de Compra e Venda (SPA) válido e registo Oqood do DLD (o sistema oficial de pré-registo para transações em pré-construção). A avaliação baseia-se no preço total de compra acordado no SPA.
• Imóveis hipotecados: a hipoteca (ónus bancário) é registada na escritura juntamente com a sua propriedade. A candidatura ao Golden Visa utiliza o valor total do imóvel registado, a parte do banco não reduz o valor qualificável.
• Carteiras combinadas: vários imóveis em escrituras separadas podem ser agregados. Um apartamento de AED 1,1 M na Dubai Marina e um estúdio de AED 1,0 M em Business Bay, por exemplo, combinam-se para AED 2,1 M, qualificando-se ao abrigo das novas regras.

Os imóveis comerciais e os terrenos são geralmente excluídos, exceto quando a classe de ativo é especificamente designada como qualificável pelo DLD. Imóveis residenciais, apartamentos hoteleiros e zonas de investimento designadas (incluindo zonas freehold em todos os sete emirados) qualificam-se normalmente.

Quais São os Principais Benefícios do Golden Visa dos EAU para Investidores Imobiliários?

O Golden Visa dos EAU oferece a investidores imobiliários residência renovável de 10 anos sem estadia anual mínima, imposto sobre o rendimento pessoal nulo, imposto sobre mais-valias nulo, e estatuto sem patrocinador para o investidor e a família próxima. Os imóveis residenciais de primeira linha no Dubai geraram rendimentos brutos de arrendamento de 9-12% em 2025-2026, entre os mais elevados de qualquer jurisdição de Golden Visa.

O Golden Visa dos EAU oferece residência renovável de 10 anos sem obrigação de estadia anual mínima, 0% de imposto sobre o rendimento pessoal, 0% de imposto sobre mais-valias, a possibilidade de patrocinar cônjuge, filhos e pais na mesma candidatura, e direitos irrestritos de viver, trabalhar e estudar nos EAU. Os investidores imobiliários podem continuar a arrendar o seu ativo qualificável enquanto residem no estrangeiro, gerando rendimentos sem sacrificar a elegibilidade ao visto.

Principais benefícios num relance:

• Visto renovável de 10 anos, sem obrigação de renovação anual (renovação em intervalos de 10 anos, desde que o imóvel seja mantido)
• 0% de imposto sobre o rendimento pessoal, os EAU não cobram imposto sobre o rendimento das pessoas singulares
• 0% de imposto sobre mais-valias, os lucros de vendas de imóveis não são tributados a nível federal ou do emirado
• Sem estadia mínima, mantenha a residência nos EAU enquanto vive no estrangeiro até 180 dias por ano sem caducidade do visto
• Inclusão familiar, patrocine cônjuge, filhos (até aos 25 anos), filhas solteiras (qualquer idade) e pais na mesma candidatura de investimento
• Rendimento de arrendamento permitido, sem restrições ao arrendamento do seu imóvel Golden Visa
• Acesso a negócios e serviços bancários, a residência nos EAU dá acesso à abertura de contas empresariais, emissão de carta de condução e a estruturas de empresas em zona franca dos EAU
• Mercado imobiliário do Dubai, a valorização de capital dos imóveis residenciais de primeira linha no Dubai teve uma média de 12-18% ao ano em 2024-2025 (CBRE Dubai Market Report, T1 2026)

O Golden Visa dos EAU não proporciona uma via para a cidadania dos EAU (os EAU não têm um programa de naturalização para investidores comuns). No entanto, enquanto segunda residência, é um dos programas mais flexíveis a nível operacional disponíveis, ideal para investidores que procuram uma base fiscalmente eficiente que não condicione a mobilidade global.

Quanto Tempo Demora a Candidatura ao Golden Visa dos EAU?

O processamento padrão do Golden Visa dos EAU através do imobiliário demora 2-3 meses, desde a entrega dos documentos até à emissão do visto. Para investidores imobiliários que utilizam a via do Dubai Land Department, uma opção acelerada traz aprovações em 2-4 semanas. O processo inclui quatro etapas principais: confirmação de elegibilidade, entrega de documentos, teste de aptidão médica e biometria para o Emirates ID, e emissão final do visto.

As quatro etapas em detalhe:

1. Avaliação de elegibilidade e preparação de documentos, aproximadamente 1-2 semanas. Inclui a confirmação da avaliação do imóvel, a recolha da escritura ou do Oqood do DLD, cópias do passaporte, registo criminal e documentação de seguro.
2. Entrega da candidatura, através do portal ICP (icp.gov.ae) ou, para investidores imobiliários no Dubai, diretamente através do Dubai Land Department. As entregas ao DLD beneficiam do canal acelerado.
3. Teste de aptidão médica e biometria do Emirates ID, devem ser realizados nos EAU. Podem ser organizados numa única estadia curta (normalmente 1-3 dias no Dubai ou em Abu Dhabi).
4. Emissão do visto, visto de residência dos EAU carimbado no passaporte. Normalmente 1-3 semanas após a validação médica.

A Mirabello Consultancy gere todo o processo, desde a verificação de elegibilidade do imóvel até à emissão do visto. Reserve a sua consulta gratuita para receber um calendário personalizado para a sua candidatura.

Golden Visa dos EAU vs Golden Visa Grécia: Qual É a Melhor Opção para Si?

O Golden Visa dos EAU e o Golden Visa grego são os dois programas de Golden Visa mais populares a nível mundial, mas servem perfis de comprador fundamentalmente diferentes. Os EAU oferecem um centro sem impostos mas sem via para a cidadania; a Grécia oferece acesso Schengen e uma via para a cidadania da UE após sete anos. A escolha certa depende dos seus objetivos de residência, situação fiscal e preferências de estilo de vida.

Os investidores que priorizam o acesso à UE e a cidadania a longo prazo tendem a favorecer o Golden Visa Grécia. Os investidores que priorizam a eficiência fiscal, a velocidade e a flexibilidade operacional tendem a favorecer os EAU. Muitos clientes de elevado património detêm ambos, utilizando o Golden Visa dos EAU como base de residência fiscal enquanto constroem o acesso à cidadania grega (e, portanto, da UE) ao longo de sete anos. A Mirabello Consultancy presta aconselhamento sobre ambos os programas e pode recomendar a estrutura ideal com base na sua nacionalidade específica, domicílio fiscal e exigências de estilo de vida.

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Compare o programa dos EAU com outros programas Golden Visa e CBI de referência no Mirabello Investment Migration Index, a nossa classificação baseada em dados dos principais programas mundiais. Ou utilize a nossa ferramenta interativa de comparação de programas para modelar uma análise comparativa face à Grécia, Portugal e às Caraíbas.

Perguntas Frequentes

Posso utilizar uma hipoteca para me qualificar para o Golden Visa dos EAU?

Sim, desde fevereiro de 2026, os imóveis hipotecados qualificam-se para o Golden Visa dos EAU, desde que o valor total registado atinja AED 2 000 000. A exigência de 50% de capital próprio inicial foi inteiramente eliminada. Apenas a avaliação total do ativo, certificada pelo Dubai Land Department (ou autoridade equivalente do emirado), determina a elegibilidade. O ónus hipotecário do banco não reduz o seu valor qualificável.

Um imóvel em pré-construção precisa de estar concluído antes de eu poder candidatar-me?

Não. Os imóveis em pré-construção qualificam-se desde que tenham um Contrato de Compra e Venda (SPA) válido e estejam registados no sistema de pré-registo Oqood do Dubai Land Department, com um preço total de compra de AED 2 000 000 ou superior. Pode submeter uma candidatura ao Golden Visa antes de o seu imóvel estar fisicamente concluído. O visto é normalmente emitido e permanece válido durante todo o período de construção, sujeito ao cumprimento do período de detenção de dois anos.

Posso arrendar o meu imóvel qualificável e continuar a deter o Golden Visa dos EAU?

Sim. Não existem restrições ao arrendamento de um imóvel qualificável para o Golden Visa. Muitos titulares do Golden Visa dos EAU adquirem imóveis de investimento especificamente para gerar rendimento de arrendamento enquanto vivem no estrangeiro. Note que a regulamentação dos EAU sobre arrendamento de curta duração (licenças tipo Airbnb exigidas no Dubai, em Abu Dhabi e noutros emirados) aplica-se igualmente a todos os proprietários e não é específica para titulares do Golden Visa. Ao contrário da Grécia, não existe proibição de atividade STR ligada a imóveis Golden Visa.

Que membros da família podem ser patrocinados ao abrigo do Golden Visa dos EAU?

Um titular do Golden Visa dos EAU pode patrocinar cônjuge, filhos até aos 25 anos, filhas solteiras de qualquer idade, e pais. O investimento de AED 2 000 000 cobre o candidato principal, cada dependente patrocinado paga taxas separadas de visto, Emirates ID e médicas (aproximadamente AED 6 500-9 500 por pessoa). Não é exigido investimento imobiliário adicional para incluir membros da família. O patrocínio é adicionado após a emissão do visto do candidato principal.

Como Começar com a Mirabello Consultancy?

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