Золотая виза ОАЭ для инвесторов в недвижимость 2026: объекты на стадии строительства и с ипотекой теперь соответствуют требованиям

Золотая виза ОАЭ для инвесторов в недвижимость стала значительно доступнее. В феврале 2026 года ICP выпустила циркуляр, отменивший давнее требование об уплате 50% авансом — правило, которое ранее не позволяло большинству ипотечных покупателей соответствовать требованиям. Теперь, если ваша квартира в Дубае или вилла в Абу-Даби финансируется, частично оплачена или ещё строится, она может учитываться в счёт порога AED 2 000 000.

Mirabello Consultancy — члены IMC, сертифицированы ACAMS, более 350 дел по Золотой визе и 99% одобрений — консультирует инвесторов по резидентству в ОАЭ с момента запуска программы в 2019 году. Штаб-квартира в Швейцарии, офисы в Цюрихе и Дубае — мы привносим швейцарскую точность в каждую заявку.

Хотите узнать, соответствует ли ваш объект в ОАЭ требованиям? Запишитесь на бесплатную консультацию с Mirabello Consultancy — наша команда в Дубае предоставит оценку права на получение визы в течение той же недели.

Что такое Золотая виза ОАЭ для инвесторов в недвижимость?

Золотая виза ОАЭ — это возобновляемая виза на проживание сроком 10 лет, позволяющая инвесторам в недвижимость жить, работать и учиться в ОАЭ без местного спонсора. С февраля 2026 года виза доступна для владельцев завершённой, ипотечной, строящейся или совместно оформленной недвижимости в ОАЭ общей стоимостью AED 2 000 000 и выше.

Золотая виза ОАЭ — долгосрочная виза на проживание, дающая иностранным инвесторам право жить, работать и учиться в ОАЭ в течение 10 лет с неограниченным продлением. Квалификационный порог для инвесторов в недвижимость составляет AED 2 000 000 (около USD 545 000) в зарегистрированной недвижимости. Циркуляр февраля 2026 года расширил право на участие, включив ипотечную недвижимость и объекты на стадии строительства.

Запущенная в 2019 году Кабинетом министров ОАЭ, Золотая виза заменила прежнюю систему краткосрочных возобновляемых виз, требовавших спонсорства работодателя. Теперь инвесторы в недвижимость могут получить долгосрочное резидентство в ОАЭ независимо от занятости — без обязательства проживать там минимальное число дней в году.

Что изменилось в феврале 2026 года — правило об ипотеке и объектах на стадии строительства

В феврале 2026 года ICP ОАЭ подтвердила, что ипотечная недвижимость, покупки на стадии строительства по действующему SPA и портфели с объединёнными правами собственности — все теперь соответствуют требованиям Золотой визы при условии, что общая зарегистрированная стоимость объекта достигает AED 2 000 000. Прежнее требование — доказать наличие не менее 50% собственного капитала — отменено полностью.

До февраля 2026 года инвестор, купивший квартиру в Дубае за AED 2,5 млн со стандартным авансом 25% (AED 625 000 уплачено, AED 1,875 млн в ипотеке), не соответствовал требованиям. По новым правилам этот же инвестор получает право немедленно, поскольку общая зарегистрированная стоимость актива (AED 2,5 млн) превышает минимум в AED 2 млн.

Это изменение особенно важно для:

• Покупателей объектов на стадии строительства — заключивших договоры и имеющих регистрацию DLD, но ещё не завершивших сделку
• Владельцев ипотечной недвижимости — имеющих свидетельство о праве собственности DLD, но с зарегистрированным банковским обременением
• Агрегаторов портфелей — инвесторов, объединяющих несколько небольших объектов на отдельных свидетельствах для достижения AED 2 млн в совокупности

Кто имеет право на Золотую визу ОАЭ через недвижимость?

Любой иностранный гражданин в возрасте 18 лет и старше может подать заявление на Золотую визу ОАЭ через инвестиции в недвижимость. Ограничений по гражданству, языковых требований и минимального образования для инвесторского пути нет. Инвесторский путь требует:

• Возраст 18 лет или старше на момент подачи заявления
• Чистая международная судимость
• Медицинская справка о состоянии здоровья (выдаётся в ОАЭ в рамках процесса подачи заявления)
• Действующая медицинская страховка на период пребывания в ОАЭ
• Недвижимость, зарегистрированная на имя заявителя, с оценкой DLD в размере AED 2 000 000 или выше

Сколько нужно инвестировать для получения права?

Минимальный инвестиционный порог для Золотой визы ОАЭ через недвижимость составляет AED 2 000 000 — примерно USD 545 000 или EUR 498 000 по курсам середины 2026 года. Это общая зарегистрированная стоимость объекта, сертифицированная Земельным департаментом Дубая или эквивалентным органом эмирата. Инвесторы могут объединять несколько объектов на отдельных свидетельствах для достижения совокупного порога AED 2 млн.

Какие типы недвижимости соответствуют новым правилам 2026 года?

С февраля 2026 года четыре категории недвижимости в ОАЭ дают право на Золотую визу: завершённые объекты со свидетельством DLD; строящиеся объекты с действующим SPA и предрегистрацией DLD; ипотечная недвижимость, где общая стоимость (не капитал) достигает порога AED 2 млн; и объединённые портфели, агрегирующие два и более объекта до общей суммы AED 2 млн.

• Готовые объекты: Стандартный путь подачи заявления.
• Объекты на стадии строительства: Должны иметь действующий SPA и регистрацию DLD Oqood. Оценка основана на общей покупной цене в SPA.
• Ипотечная недвижимость: Заявление на Золотую визу использует общую зарегистрированную стоимость объекта.
• Объединённые портфели: Несколько объектов на отдельных свидетельствах могут быть агрегированы.

Каковы ключевые преимущества Золотой визы ОАЭ?

• Возобновляемая виза на 10 лет
• 0% личного подоходного налога
• 0% налога на прирост капитала
• Без минимального срока пребывания
• Включение семьи — супруг/супруга, сыновья (до 25 лет), незамужние дочери (любой возраст), родители
• Доход от аренды разрешён
• Доступ к бизнесу и банковским услугам

Сколько времени занимает оформление Золотой визы ОАЭ?

Стандартное оформление занимает 2–3 месяца. Через канал Земельного департамента Дубая есть опция ускоренного рассмотрения с получением одобрений за 2–4 недели.

1. Оценка права и подготовка документов — около 1–2 недель
2. Подача заявления — через портал ICP или напрямую через Земельный департамент Дубая
3. Медосмотр и биометрия Emirates ID — должны проводиться в ОАЭ
4. Выдача визы — как правило, 1–3 недели после медицинского разрешения

Золотая виза ОАЭ vs Золотая виза Греции — что подходит именно вам?

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я использовать ипотеку для получения права на Золотую визу ОАЭ?

Да — с февраля 2026 года ипотечная недвижимость соответствует требованиям Золотой визы ОАЭ при условии, что общая зарегистрированная стоимость достигает AED 2 000 000. Требование 50% авансового капитала полностью отменено.

Должен ли объект на стадии строительства быть завершён до подачи заявления?

Нет. Строящиеся объекты соответствуют требованиям при наличии действующего SPA и регистрации в системе Oqood Земельного департамента Дубая с общей покупной ценой AED 2 000 000 и выше. Вы можете подать заявление на Золотую визу до физической готовности объекта.

Могу ли я сдавать свой объект в аренду и при этом сохранять Золотую визу ОАЭ?

Да. Нет никаких ограничений на сдачу в аренду объекта, дающего право на Золотую визу. В отличие от Греции, нет запрета на краткосрочную аренду, связанного с объектами Золотой визы.

Каких членов семьи можно включить в заявление на Золотую визу ОАЭ?

Держатель Золотой визы ОАЭ может включить супруга/супругу, сыновей до 25 лет, незамужних дочерей любого возраста и родителей. Каждый включённый иждивенец уплачивает отдельные сборы за визу, Emirates ID и медосмотр (примерно AED 6 500–9 500 на человека).

Как начать с Mirabello Consultancy?

Запишитесь на бесплатную консультацию с Mirabello Consultancy через Telegram для подтверждения права вашего объекта на визу и получения пошаговой дорожной карты заявления на Золотую визу ОАЭ. Mirabello Consultancy — члены IMC, сертифицированы ACAMS, более 350 дел по Золотой визе, 99% одобрений. Написать в Telegram.