Gayrimenkul Yatırımcıları İçin BAE Golden Visa 2026: Proje Halindeki ve İpotekli Mülkler Artık Uygun

Gayrimenkul yatırımcıları için BAE Golden Visa önemli ölçüde daha erişilebilir hale geldi. Şubat 2026'da ICP, önceden çoğu ipotekli alıcının uygunluk kazanmasını engelleyen, uzun süredir devam eden %50 peşin öz sermaye şartını kaldıran bir genelge yayımladı. Bugün, Dubai'deki daireniz veya Abu Dhabi'deki villanız finansmanlı, kısmen ödenmiş veya hâlâ inşaat halinde olsa bile, AED 2.000.000 eşiğine sayılabilir.

Mirabello Consultancy, IMC üyesi, ACAMS sertifikalı, 350'den fazla Golden Visa vakası ve %99 onay oranı ile, program 2019'da başladığından beri yatırımcılara BAE oturumu konusunda danışmanlık yapıyor. İsviçre merkezli, Zürih ve Dubai'den faaliyet gösteren firmamız, her başvuruya İsviçre hassasiyetinde durum tespiti getirir.

BAE mülkünüzün uygun olup olmadığını öğrenmeye hazır mısınız? Mirabello Consultancy ile ücretsiz danışmanlık ayırtın, Dubai merkezli ekibimiz aynı hafta içinde bir uygunluk değerlendirmesi sunar.

Gayrimenkul Yatırımcıları İçin BAE Golden Visa Nedir?

BAE Golden Visa, gayrimenkul yatırımcılarının yerel bir sponsor olmadan BAE'de yaşamasına, çalışmasına ve eğitim görmesine izin veren 10 yıllık yenilenebilir bir oturum vizesidir. Şubat 2026'dan bu yana vize, toplam değeri AED 2.000.000 veya üzerinde olan tamamlanmış, ipotekli, proje halindeki veya ortak tapulu BAE mülkü sahiplerine açıktır.

BAE Golden Visa, yabancı yatırımcılara BAE'de 10 yıl boyunca (süresiz olarak yenilenebilir) yaşama, çalışma ve eğitim görme hakkı veren uzun vadeli bir oturum vizesidir. Gayrimenkul yatırımcıları için uygunluk eşiği, tescilli gayrimenkulde AED 2.000.000'dır (yaklaşık 545.000 USD). Şubat 2026 genelgesi, uygunluğu ipotekli ve proje halindeki mülkleri de kapsayacak şekilde genişleterek programı çok daha geniş bir uluslararası alıcı havuzu için erişilebilir hale getirdi.

2019'da BAE Bakanlar Kurulu tarafından başlatılan Golden Visa, işveren sponsorluğu gerektiren önceki kısa vadeli yenilenebilir vize sistemini ortadan kaldırdı. Gayrimenkul yatırımcıları artık istihdamdan bağımsız olarak uzun vadeli BAE oturumuna sahip olabilir; bu da BAE'yi, yılda herhangi bir asgari gün sayısı kadar orada ikamet etme zorunluluğu olmadan gerçek bir ikinci oturum üssü haline getirir.

Program, Kimlik, Vatandaşlık, Gümrük ve Liman Güvenliği Federal Otoritesi (ICP) tarafından yürütülür ve Dubai'deki gayrimenkul yatırımcıları için Dubai Land Department (DLD) ile koordine edilir. BAE Hükümeti'nin resmi Golden Visa portalı, güncel uygunluk kriterlerini ve ücret tarifesini yayımlar.

Şubat 2026'da Ne Değişti? İpotek ve Proje Halindeki Mülk Kuralı Açıklaması

Şubat 2026'da BAE ICP, ipotekli mülklerin, geçerli bir SPA kapsamındaki proje halindeki satın alımların ve birleşik tapulu portföylerin, birleşik öz sermaye veya toplam satın alma değeri AED 2.000.000 eşiğini karşıladığı sürece, artık Golden Visa için uygun olduğunu doğruladı. Bu genişletilmiş uygunluk, önceki yalnızca tamamlanmış tam mülkiyet (freehold) şartının çok ötesine geçti.

Şubat 2026'da ICP, ipotekli mülklerin, proje halindeki satın alımların ve birleşik tapulu portföylerin, toplam tescilli mülk değeri AED 2.000.000'a ulaştığı sürece BAE Golden Visa için uygun olduğunu doğrulayan bir genelge yayımladı. Önceki şart, yatırımcıların en az %50 öz sermaye göstermesi, tamamen kaldırıldı. Artık yalnızca varlığın DLD (veya eşdeğer emirlik otoritesi) tarafından onaylanan toplam değerlemesi uygunluğu belirliyor.

Şubat 2026'dan önce, standart %25 peşinatla (625.000 AED ödenmiş, 1,875 milyon AED ipotekli) AED 2,5 milyonluk bir Dubai dairesi satın alan bir yatırımcı uygun olmayacaktı; yalnızca %25 öz sermayeye sahipti ve bu, %50 eşiğin oldukça altındaydı. Yeni kurallar kapsamında aynı yatırımcı derhal uygunluk kazanır, çünkü toplam tescilli varlık değeri (AED 2,5 milyon) AED 2 milyon asgari değerini aşmaktadır.

Bu değişiklik özellikle şunlar için önemlidir:

• Proje halindeki alıcılar, sözleşme imzalamış ve DLD tescili tutan ancak mülkleri henüz tamamlanmamış olabilecekler
• İpotekli mülk sahipleri, DLD tapu senedine sahip ancak varlık üzerinde tescilli bir banka rehni bulunanlar
• Portföy birleştiricileri, toplamda AED 2 milyona ulaşmak için ayrı tapu senetleriyle birden fazla küçük mülkü birleştiren yatırımcılar

Temel şart değişmeden kalıyor: mülk, DLD veya ilgili emirlik otoritesine tescilli olmalı ve toplam değerleme AED 2.000.000'a ulaşmalıdır. İki yıllık elde tutma süresi, yani mülkün en az iki yıl boyunca mülkiyetinizde kalması gerekliliği de geçerliliğini sürdürür.

Gayrimenkul Yoluyla BAE Golden Visa İçin Kimler Uygun?

18 yaş veya üzeri herhangi bir yabancı vatandaş, mülk yatırımı yoluyla BAE Golden Visa için başvurabilir. Yatırımcı rotasında uyruk kısıtlaması, dil şartı veya asgari eğitim şartı yoktur. Başvuru sahiplerinin temiz bir sabıka kaydına sahip olduklarını kanıtlamaları, bir sağlık uygunluk testinden geçmeleri ve BAE oturum süresi boyunca geçerli sağlık sigortası taşımaları gerekir.

Program, şu anda BAE varışta vize erişiminden yararlanmayan ülkelerin vatandaşları dahil, tüm uyrukların vatandaşlarına açıktır. Yatırımcı rotası özellikle şunları gerektirir:

• Başvuru sırasında 18 yaş veya üzeri olmak
• Temiz uluslararası sabıka kaydı (geçmiş kontrolü gerekli)
• Sağlık uygunluk belgesi (başvuru sürecinin bir parçası olarak BAE'de düzenlenir)
• BAE kapsam süresi için geçerli sağlık sigortası
• Başvuru sahibinin adına tescilli, DLD onaylı değerlemesi AED 2.000.000 veya üzeri olan mülk

Her iki isim de mülk tapu senedinde görünüyorsa eşler ortak başvurabilir ve her biri kendi Golden Visa'sı için ayrı ayrı uygunluk kazanır. Tek bir AED 2 milyon+ mülkün ortak sahipliği, dolayısıyla tek bir yatırımdan iki Golden Visa doğurabilir.

Uygunluk Kazanmak İçin Ne Kadar Yatırım Yapmanız Gerekir?

Gayrimenkul yoluyla BAE Golden Visa için asgari uygunluk yatırımı, 2026 ortası kurlarında yaklaşık 545.000 USD veya 498.000 EUR'ya eşdeğer olan AED 2.000.000'dır. Bu eşik, uygun tüm mülklerin toplam değerine uygulanır ve kaldıraçlı finansman değil, fiilen kullanılan sermayeyi veya elde tutulan öz sermayeyi temsil etmelidir.

Gayrimenkul yoluyla BAE Golden Visa için asgari yatırım eşiği, Haziran 2026 döviz kurlarında yaklaşık 545.000 USD veya 498.000 EUR olan AED 2.000.000'dır. Bu, Dubai Land Department veya eşdeğer emirlik otoritesi tarafından onaylanan toplam tescilli mülk değeridir. Yatırımcılar, AED 2 milyonluk birleşik eşiğe ulaşmak için ayrı tapu senetlerine sahip birden fazla mülkü birleştirebilir.

Bu rakamın, yatırımcının kişisel öz sermaye katkısını değil, mülkün toplam tescilli değerini temsil ettiğini belirtmek önemlidir. AED 2,5 milyon değerindeki ipotekli bir mülk, yatırımcı yalnızca AED 600.000 öz sermaye ödemiş olsa bile uygunluk kazanır. AED 2,2 milyon değerindeki proje halindeki bir mülk, yatırımcı yalnızca AED 440.000 (%20 peşinat) ödemiş ve kalan tutar için bir geliştirici ödeme planı tutuyor olsa bile uygunluk kazanır.

Devlet ve idari ücretler ayrıdır ve genellikle ana başvuru sahibi için toplam AED 9.800-10.000'dir (DLD işlem ücreti, vize ücretleri, Emirates ID ve sağlık muayenesi dahil). Sponsorlu her aile üyesi için yaklaşık AED 6.500-9.500 tutarında ayrı ücretler doğar.

İki yıllık elde tutma şartı, tescil tarihinden itibaren geçerlidir; yatırımcıların Golden Visa uygunluğunu bu süre boyunca korumak için uygun mülkün mülkiyetini en az iki yıl sürdürmesi gerekir.

Yeni 2026 Kuralları Kapsamında Hangi Mülk Türleri Uygun?

Şubat 2026'dan bu yana dört mülk kategorisi uygundur: DLD tapu senetli tamamlanmış tam mülkiyet (freehold) mülkleri; yatırımcı öz sermayesinin AED 2.000.000 eşiğini karşıladığı ipotekli mülkler; geçerli bir geliştirici SPA'sı kapsamındaki proje halindeki satın alımlar; ve bir veya daha fazla Emirlik genelinde toplamda AED 2.000.000 veya üzerine ulaşan birleşik portföy tapuları.

Şubat 2026'dan bu yana dört BAE mülk kategorisi Golden Visa için uygundur: DLD tapu senediyle adınıza tescilli tamamlanmış mülkler; geçerli geliştirici tescili ve DLD ön tescili bulunan proje halindeki mülkler; toplam değerin (öz sermaye değil) AED 2 milyon eşiğini karşıladığı ipotekli mülkler; ve toplam tescilli değerde AED 2 milyona ulaşmak için iki veya daha fazla mülkü birleştiren birleşik tapulu portföyler.

Bunu pratik olarak ele alalım:

• Tamamlanmış / hazır mülkler: Standart başvuru rotası. Basit DLD tapu senedi, tam mülkiyet tescilli. Önceki kurallara göre değişiklik yok.
• Proje halindeki mülkler: Geçerli bir Satış ve Satın Alma Sözleşmesi (SPA) ve DLD Oqood tescili (proje halindeki işlemler için resmi ön tescil sistemi) taşımalıdır. Değerleme, SPA'da kabul edilen toplam satın alma fiyatına dayanır.
• İpotekli mülkler: İpotek (banka rehni), mülkiyetinizle birlikte tapu senedine tescil edilir. Golden Visa başvurusu toplam tescilli mülk değerini kullanır; bankanın payı uygunluk rakamını azaltmaz.
• Birleşik portföyler: Ayrı tapu senetlerindeki birden fazla mülk birleştirilebilir. Örneğin, Dubai Marina'da AED 1,1 milyonluk bir daire ve Business Bay'de AED 1,0 milyonluk bir stüdyo, yeni kurallar kapsamında uygunluk kazanan AED 2,1 milyona ulaşır.

Varlık sınıfı DLD tarafından uygun olarak belirlenmediği sürece ticari mülk ve arsa parselleri genellikle hariç tutulur. Konut, otel daireleri ve belirlenmiş yatırım bölgeleri (yedi emirliğin tümündeki tam mülkiyet bölgeleri dahil) genellikle uygundur.

Gayrimenkul Yatırımcıları İçin BAE Golden Visa'nın Temel Avantajları Nelerdir?

BAE Golden Visa, gayrimenkul yatırımcılarına asgari yıllık kalış şartı olmayan 10 yıllık yenilenebilir oturum, sıfır kişisel gelir vergisi, sıfır sermaye kazancı vergisi ve yatırımcı ile birinci derece aile için sponsorsuz statü sunar. Dubai'deki üst segment konut mülkleri, 2025-2026'da herhangi bir Golden Visa yargı bölgesi arasında en yüksekler arasında yer alan %9-12'lik brüt kira getirisi sağladı.

BAE Golden Visa, asgari yıllık kalış yükümlülüğü olmayan 10 yıllık yenilenebilir oturum, %0 kişisel gelir vergisi, %0 sermaye kazancı vergisi, aynı başvuru altında eş, çocuklar ve ebeveynleri sponsor etme imkânı ve BAE'de sınırsız yaşama, çalışma ve eğitim görme hakları sunar. Gayrimenkul yatırımcıları, yurt dışında ikamet ederken uygun varlıklarını kiraya vermeye devam edebilir; bu da vize uygunluğundan ödün vermeden getiri sağlar.

Ana avantajlara kısa bakış:

• 10 yıllık yenilenebilir vize, yıllık yenileme yükümlülüğü yok (mülk elde tutulduğu sürece 10 yıllık aralıklarla yenilenir)
• %0 kişisel gelir vergisi, BAE bireylerden gelir vergisi almaz
• %0 sermaye kazancı vergisi, mülk satışlarından elde edilen kârlar federal veya emirlik düzeyinde vergilendirilmez
• Asgari kalış yok, vize geçerliliğini kaybetmeden yılda 180 güne kadar yurt dışında yaşarken BAE oturumunu koruyun
• Aile dahiliyeti, aynı yatırım altında eşi, oğulları (25 yaşına kadar), evli olmayan kızları (her yaşta) ve ebeveynleri sponsor edin
• Kira geliri izinli, Golden Visa mülkünüzü kiraya vermede kısıtlama yok
• İş ve bankacılık erişimi, BAE oturumu, iş hesabı açma, sürücü belgesi düzenlenmesi ve BAE serbest bölge şirket yapılarına erişimin kapısını açar
• Dubai gayrimenkul piyasası, üst segment Dubai konut sermaye değer artışı 2024-2025'te yılda ortalama %12-18 oldu (CBRE Dubai Piyasa Raporu Ç1 2026)

BAE Golden Visa, BAE vatandaşlığına bir yol sunmaz (BAE'de standart yatırımcılar için bir vatandaşlığa geçiş programı bulunmuyor). Ancak ikinci bir oturum olarak, mevcut en operasyonel açıdan esnek programlardan biridir; küresel hareket kabiliyetini kısıtlamayan vergi açısından verimli bir üs arayan yatırımcılar için idealdir.

BAE Golden Visa Başvurusu Ne Kadar Sürer?

Gayrimenkul yoluyla BAE Golden Visa için standart işlem süresi, belge sunumundan vize düzenlenmesine kadar 2-3 ay sürer. Dubai Land Department rotasını kullanan gayrimenkul yatırımcıları için hızlı yol seçeneği onayları 2-4 haftada sağlar. Süreç dört ana aşamayı içerir: uygunluk onayı, belge sunumu, sağlık uygunluk testi ve Emirates ID biyometrisi, ve nihai vize düzenlenmesi.

Dört aşamanın ayrıntıları:

1. Uygunluk değerlendirmesi ve belge hazırlığı, yaklaşık 1-2 hafta. Mülk değerleme onayını, tapu senedi veya DLD Oqood'un toplanmasını, pasaport kopyalarını, sabıka kaydı belgesini ve sigorta belgelerini içerir.
2. Başvuru sunumu, ICP portalı (icp.gov.ae) üzerinden veya Dubai gayrimenkul yatırımcıları için doğrudan Dubai Land Department aracılığıyla. DLD başvuruları hızlı yol kanalından yararlanır.
3. Sağlık uygunluk testi ve Emirates ID biyometrisi, BAE'de tamamlanmalıdır. Tek bir kısa ziyaret sırasında (genellikle Dubai veya Abu Dhabi'de 1-3 gün) düzenlenebilir.
4. Vize düzenlenmesi, BAE oturum vizesi pasaporta işlenir. Sağlık onayından genellikle 1-3 hafta sonra.

Mirabello Consultancy, mülk uygunluk doğrulamasından vize düzenlenmesine kadar tüm süreci yönetir. Başvurunuz için kişiselleştirilmiş bir zaman çizelgesi almak üzere ücretsiz danışmanlık ayırtın.

BAE Golden Visa ile Yunanistan Golden Visa: Sizin İçin Daha Uygun Olan Hangisi?

BAE Golden Visa ve Yunanistan Golden Visa, dünya genelinde en popüler iki Golden Visa programıdır; ancak temelde farklı alıcı profillerine hitap ederler. BAE, vatandaşlığa yol sunmayan vergiden muaf bir merkez sunarken; Yunanistan, Schengen erişimi ve yedi yıl sonra AB vatandaşlığına bir yol sunar. Doğru seçim, oturum hedeflerinize, vergi durumunuza ve yaşam tarzı tercihlerinize bağlıdır.

AB erişimini ve uzun vadeli vatandaşlığı önceliklendiren yatırımcılar genellikle Yunanistan Golden Visa'yı tercih eder. Vergi verimliliğini, hızı ve operasyonel esnekliği önceliklendiren yatırımcılar genellikle BAE'yi tercih eder. Birçok yüksek net değerli müşteri her ikisine de sahip; BAE Golden Visa'yı bir vergi mukimliği üssü olarak kullanırken yedi yıl içinde Yunan (ve AB) vatandaşlığına doğru ilerliyor. Mirabello Consultancy her iki programda da danışmanlık sunar ve belirli uyruğunuza, vergi ikametgahınıza ve yaşam tarzı gereksinimlerinize göre en uygun yapıyı önerebilir.

Yunanistan'ı ve BAE'yi ayrıntılı olarak karşılaştırın: Yunanistan ile BAE Golden Visa, hangi program profilinize uyuyor? Ya da Mirabello'nun Malta, Portekiz, Kıbrıs ve Suudi Arabistan dahil danışmanlık yaptığı tüm Golden Visa ve yatırım yoluyla oturum programlarını keşfedin.

BAE programını, dünyanın önde gelen programlarının veri odaklı sıralaması olan Mirabello Investment Migration Index'inde diğer önde gelen Golden Visa ve CBI seçenekleriyle karşılaştırın. Ya da Yunanistan, Portekiz ve Karayipler'e karşı yan yana bir analiz modellemek için etkileşimli program karşılaştırma aracını kullanın.

Sık Sorulan Sorular

BAE Golden Visa için uygunluk kazanmak amacıyla ipotek kullanabilir miyim?

Evet, Şubat 2026 itibarıyla, toplam tescilli değer AED 2.000.000'a ulaştığı sürece ipotekli mülkler BAE Golden Visa için uygundur. %50 peşin öz sermaye şartı tamamen kaldırılmıştır. Yalnızca varlığın Dubai Land Department (veya eşdeğer emirlik otoritesi) tarafından onaylanan toplam değerlemesi uygunluğu belirler. Bankanın ipotek rehni uygunluk rakamınızı azaltmaz.

Proje halindeki bir mülkün başvurmadan önce tamamlanması gerekir mi?

Hayır. Proje halindeki mülkler, geçerli bir Satış ve Satın Alma Sözleşmesi (SPA) taşıdıkları ve Dubai Land Department'ın Oqood ön tescil sisteminde AED 2.000.000 veya üzerinde toplam satın alma fiyatıyla tescilli oldukları sürece uygundur. Mülkünüz fiziksel olarak tamamlanmadan önce bir Golden Visa başvurusu sunabilirsiniz. Vize genellikle düzenlenir ve iki yıllık elde tutma uyumuna tabi olarak inşaat süresi boyunca geçerli kalır.

Uygun mülkümü kiraya verirken BAE Golden Visa'yı elde tutabilir miyim?

Evet. Golden Visa'ya uygun bir mülkü kiraya vermede herhangi bir kısıtlama yoktur. Birçok BAE Golden Visa sahibi, yurt dışında yaşarken kira geliri elde etmek amacıyla özellikle yatırım mülkleri satın alır. BAE'nin kısa süreli kiralama düzenlemelerinin (Dubai, Abu Dhabi ve diğer emirliklerde gereken Airbnb tarzı lisanslar) tüm mülk sahiplerine eşit şekilde uygulandığını ve Golden Visa sahiplerine özgü olmadığını unutmayın. Yunanistan'ın aksine, Golden Visa mülküyle bağlantılı STR faaliyetine yönelik bir yasak yoktur.

BAE Golden Visa kapsamında hangi aile üyeleri sponsor edilebilir?

Bir BAE Golden Visa sahibi; eş, 25 yaşına kadar oğullar, her yaştan evli olmayan kızlar ve ebeveynleri sponsor edebilir. AED 2.000.000'lık yatırım ana başvuru sahibini kapsar; sponsor edilen her bağımlı ayrı vize, Emirates ID ve sağlık ücretleri öder (kişi başına yaklaşık AED 6.500-9.500). Aile üyelerini dahil etmek için ek bir mülk yatırımı gerekmez. Sponsorluk, ana başvuru sahibinin vizesi düzenlendikten sonra eklenir.

Mirabello Consultancy ile Nasıl Başlarım?

Mülkünüzün uygunluğunu teyit etmek, Şubat 2026 ICP genelgesi şartlarını kendi tapu senediniz veya proje halindeki sözleşmenizle karşılaştırmak ve adım adım bir BAE Golden Visa başvuru yol haritası almak için Mirabello Consultancy ile ücretsiz bir danışmanlık ayırtın. Mirabello Consultancy, 350'den fazla Golden Visa vakası yönetmiş ve %99 onay oranına sahip, IMC üyesi ve ACAMS sertifikalı bir firmadır. Dubai merkezli ekibimiz aynı hafta içinde ilk uygunluk değerlendirmesini sunar. Başvurunuza mirabelloconsultancy.com/contact-us-for-your-free-consultation adresinden başlayın.