- AED 2.000.000 (aprox. USD 545.000) valor mínimo de la propiedad — valor total registrado, no capital pagado
- Cambio de febrero de 2026: propiedades sobre plano, hipotecadas y con escritura combinada ahora cualifican
- Sin requisito del 50% de capital inicial — solo cuenta el valor total registrado
- Visa renovable de 10 años sin requisito de estancia mínima anual
- 0% impuesto sobre la renta y 0% impuesto sobre las ganancias de capital en los EAU
- Familia incluida: cónyuge, hijos (varones hasta 25 años, hijas solteras de cualquier edad), padres
- Tramitación: 2–3 meses estándar; 2–4 semanas por vía rápida del Dubai Land Department
Puntos Clave — Visa Dorada de los EAU para Inversores Inmobiliarios 2026
- AED 2.000.000 (≈USD 545.000) valor mínimo de la propiedad — valor total registrado, no capital pagado
- Febrero de 2026: propiedades sobre plano, hipotecadas y con escritura combinada ahora todas cualifican
- Visa renovable de 10 años sin requisito de estancia mínima anual
- 0% impuesto sobre la renta, 0% impuesto sobre las ganancias de capital durante su residencia en los EAU
- Familia incluida: cónyuge, hijos (varones hasta 25; hijas solteras, cualquier edad), padres
- Tramitación: 2–3 meses estándar; 2–4 semanas por vía rápida DLD
La Visa Dorada de los EAU para inversores inmobiliarios acaba de volverse mucho más accesible. En febrero de 2026, la ICP emitió una circular que eliminó el longevo requisito del 50% de capital inicial — la norma que anteriormente impedía que la mayoría de los compradores con hipoteca pudieran cualificar. Hoy, si su apartamento en Dubái o villa en Abu Dabi está financiado, parcialmente pagado o aún en construcción, puede contar para el umbral de AED 2.000.000.
Mirabello Consultancy — miembros de la IMC, certificados por ACAMS, con más de 350 casos de Visa Dorada y una tasa de aprobación del 99% — ha asesorado a inversores en residencia en los EAU desde que se lanzó el programa en 2019. Con sede en Suiza, operando desde Zúrich y Dubái, aportamos la diligencia de precisión suiza a cada solicitud.
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¿Qué es la Visa Dorada de los EAU para Inversores Inmobiliarios?
La Visa Dorada de los EAU es un visado de residencia renovable de 10 años que permite a los inversores inmobiliarios vivir, trabajar y estudiar en los EAU sin un patrocinador local. Desde febrero de 2026, el visado está disponible para titulares de propiedades completadas, hipotecadas, sobre plano o con titularidad conjunta en los EAU con un valor total de AED 2.000.000 o más.
El Visa Dorada de los EAU es un visado de residencia a largo plazo que otorga a los inversores extranjeros el derecho a vivir, trabajar y estudiar en los EAU durante 10 años, renovable indefinidamente. La circular de febrero de 2026 amplió la elegibilidad para incluir propiedades hipotecadas y sobre plano.
Lanzado en 2019 por el Gabinete de los EAU, la Visa Dorada reemplazó el anterior sistema de visados de corta duración que requerían patrocinio del empleador. Los inversores inmobiliarios ahora pueden mantener residencia a largo plazo en los EAU independientemente del empleo.
¿Qué Cambió en Febrero de 2026 — La Norma sobre Hipotecas y Propiedades sobre Plano Explicada?
En febrero de 2026, la ICP de los EAU confirmó que las propiedades hipotecadas, las compras sobre plano con SPA válido y las carteras con escritura combinada cualifican para la Visa Dorada, siempre que el valor total registrado alcance AED 2.000.000. El anterior requisito del 50% de capital propio ha sido eliminado completamente.
Antes de febrero de 2026, un inversor que compraba un apartamento en Dubái de AED 2,5M con una entrada estándar del 25% (AED 625.000 pagados) no hubiera cualificado. Con las nuevas normas, ese mismo inversor cualifica inmediatamente.
Este cambio es especialmente significativo para:
- Compradores sobre plano — que han firmado contratos y tienen registro DLD pero pueden no haber completado su propiedad
- Titulares de propiedades hipotecadas — que tienen escritura DLD pero con carga bancaria registrada
- Agregadores de cartera — inversores que combinan varias propiedades más pequeñas para alcanzar AED 2M en agregado
¿Quién Puede Optar a la Visa Dorada de los EAU a Través de Inmuebles?
Cualquier extranjero mayor de 18 años puede solicitar la Visa Dorada de los EAU a través de inversión inmobiliaria. No hay restricciones de nacionalidad ni requisitos de idioma. La ruta del inversor requiere:
- 18 años o más en el momento de la solicitud
- Antecedentes penales internacionales limpios
- Certificado de aptitud médica (expedido en los EAU)
- Seguro médico válido para el período de cobertura en los EAU
- Propiedad registrada a nombre del solicitante con valoración DLD de AED 2.000.000 o más
¿Cuánto Debe Invertir para Cualificar?
El umbral de inversión mínima es AED 2.000.000 — aproximadamente USD 545.000 o EUR 498.000 a tipos de cambio de mediados de 2026. Es el valor total registrado de la propiedad certificado por el Dubai Land Department. Los inversores pueden combinar varias propiedades en escrituras separadas para alcanzar el umbral agregado de AED 2M.
¿Qué Tipos de Propiedad Cualifican con las Nuevas Normas de 2026?
Desde febrero de 2026, cuatro categorías cualifican: propiedades completadas con escritura DLD; propiedades sobre plano con SPA válido y preinscripción DLD; propiedades hipotecadas donde el valor total alcanza AED 2M; y carteras combinadas que agregan dos o más propiedades hasta AED 2M.
- Propiedades completadas: Ruta estándar de solicitud.
- Propiedades sobre plano: Deben tener SPA válido y registro DLD Oqood. La valoración se basa en el precio de compra total del SPA.
- Propiedades hipotecadas: La solicitud de Visa Dorada usa el valor total registrado de la propiedad.
- Carteras combinadas: Múltiples propiedades en escrituras separadas pueden agregarse.
¿Cuáles son los Principales Beneficios de la Visa Dorada de los EAU?
- Visa renovable de 10 años
- 0% impuesto sobre la renta personal
- 0% impuesto sobre las ganancias de capital
- Sin estancia mínima
- Inclusión familiar — cónyuge, hijos varones (hasta 25), hijas solteras (cualquier edad), padres
- Ingresos por alquiler permitidos
- Acceso a negocios y banca
¿Cuánto Tiempo Tarda la Solicitud de Visa Dorada de los EAU?
La tramitación estándar tarda 2–3 meses. Hay una opción de vía rápida a través del Dubai Land Department con aprobaciones en 2–4 semanas.
- Evaluación de elegibilidad y preparación de documentos — aprox. 1–2 semanas
- Presentación de la solicitud — a través del portal ICP o directamente mediante el Dubai Land Department
- Examen médico y biometría del Emirates ID — debe completarse en los EAU
- Emisión del visado — normalmente 1–3 semanas tras el visto bueno médico
Visa Dorada de los EAU vs Visa Dorada de Grecia — ¿Cuál le Conviene Más?
| Factor | Visa Dorada EAU | Visa Dorada Grecia |
|---|---|---|
| Inversión mínima | AED 2M (≈USD 545K) | EUR 250K–800K (según zona) |
| Duración del visado | 10 años, renovable | 5 años, renovable |
| Vía a la ciudadanía | Ninguna | Sí — 7 años |
| Acceso Schengen | No | Sí (Grecia = UE/Schengen) |
| Impuesto sobre la renta | 0% impuesto sobre la renta personal | Regímenes de tipo fijo disponibles |
| Estancia mínima | Ninguna | Ninguna (para titulares GV) |
| Prohibición alquiler corto plazo | No (se aplican normas EAU) | Sí — propiedad GV prohibida en Airbnb (multa EUR 50K) |
| Tiempo de tramitación | 2–3 meses (2–4 sem. vía rápida DLD) | 6–12 meses |
Preguntas Frecuentes
¿Puedo usar una hipoteca para cualificar para la Visa Dorada de los EAU?
Sí — desde febrero de 2026, las propiedades hipotecadas cualifican siempre que el valor total registrado alcance AED 2.000.000. El requisito del 50% de capital inicial ha sido eliminado completamente.
¿Una propiedad sobre plano debe estar terminada antes de poder solicitar la visa?
No. Las propiedades sobre plano cualifican siempre que tengan un SPA válido y estén registradas en el sistema Oqood del Dubai Land Department, con un precio de compra total de AED 2.000.000 o más.
¿Puedo alquilar mi propiedad cualificante y mantener la Visa Dorada?
Sí. No hay restricciones para alquilar una propiedad cualificante para la Visa Dorada. A diferencia de Grecia, no hay prohibición de actividades de alquiler a corto plazo.
¿Qué familiares pueden ser patrocinados bajo la Visa Dorada de los EAU?
Un titular de la Visa Dorada puede patrocinar cónyuge, hijos varones hasta 25 años, hijas solteras de cualquier edad y padres. Cada dependiente patrocinado paga tasas separadas de visado, Emirates ID y médicas (aprox. AED 6.500–9.500 por persona).
¿Cómo Empiezo con Mirabello Consultancy?
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El cambio normativo de la ICP de febrero de 2026 ha ampliado fundamentalmente el universo de personas que pueden optar a la Visa Dorada de los EAU a través de inmuebles. Tanto si tiene una hipoteca sobre un apartamento en Dubái, ha firmado una compra sobre plano o desea agregar una cartera en varias propiedades, el umbral de AED 2.000.000 se mide ahora sobre el valor total registrado, no sobre el capital pagado. Para inversores que buscan una segunda residencia fiscalmente eficiente, sin estancia mínima y sin obligación de obtener la ciudadanía, la Visa Dorada de los EAU sigue siendo uno de los programas de Visa Dorada más prácticos y flexibles del mundo.
¿Su Propiedad en los EAU Cualifica para la Visa Dorada?
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