Golden Visa de Grecia

La vía inmobiliaria está escalonada por ubicación: 800.000 EUR en la zona A (la Región de Ática, incluidos Atenas y El Pireo, la unidad regional de Tesalónica, Míconos, Santorini y las islas con más de 3.100 habitantes) y 400.000 EUR en el resto de Grecia, en ambos casos por un único inmueble de al menos 120 m² de superficie habitable principal, y un importe reducido de 250.000 EUR para conversiones de uso comercial a residencial ya completadas o edificios protegidos adquiridos para su restauración. Una vía independiente de 250.000 EUR, confirmada en la Ley 5275/2026, cubre la inversión en una empresa emergente inscrita en Elevate Greece. Las cifras se contrastan con la Gaceta Oficial del Gobierno griego.

Sí. La Ley 5275/2026, en vigor desde el 6 de febrero de 2026, confirmó una vía independiente de 250.000 EUR para la inversión en una empresa emergente inscrita en Elevate Greece. Se apoya en la reforma de septiembre de 2024, que sustituyó los umbrales anteriores, más bajos, por una escala por zonas de 800.000 EUR, 400.000 EUR y un importe reducido de 250.000 EUR para conversiones o edificios protegidos. Queda prohibido el alquiler de corta duración de un inmueble de la Golden Visa, con una multa de 50.000 EUR y la revocación del permiso en caso de incumplimiento. El programa sigue abierto.

No. La Golden Visa de Grecia no tiene requisito de estancia mínima. Solo debe viajar una vez para facilitar sus datos biométricos, y el permiso se renueva sin ninguna obligación de presencia física, por lo que resulta adecuado para inversores que desean una residencia europea sin trasladarse.

Los nacionales de países de fuera de la UE. Los ciudadanos de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo y de Suiza ya tienen derecho a residir en Grecia y no se acogen al programa. Las solicitudes de ciudadanos rusos y bielorrusos y de sus familiares están suspendidas actualmente.

No hay un período de tenencia fijo. El permiso tiene una vigencia de cinco años y se renueva mientras usted siga siendo propietario del inmueble. Si lo vende a otro comprador de fuera de la UE, este puede presentar su solicitud y su permiso se extingue; para cambiar de inmueble, compre e inscriba el nuevo antes de vender el anterior.

Sí. Una única inversión admisible cubre a toda la familia: su cónyuge, los hijos solteros hasta los 21 años (renovable hasta los 24 si son estudiantes) y los padres de ambos cónyuges sin límite máximo de edad. El importe de la inversión no aumenta con el tamaño de la familia; se aplica una tasa gubernamental de 2.000 EUR al solicitante principal más 150 EUR por cada familiar a cargo de 18 años o más.

En nuestra práctica, cuente con entre 3 y 9 meses desde el inicio de la búsqueda del inmueble hasta el permiso de residencia. Una vez completo el expediente, la ley fija un plazo de dos meses para expedir el permiso (artículo 100 de la Ley 5038/2023); el resto depende de que la documentación esté lista, de la operación inmobiliaria y de la carga de trabajo del Ministerio de Migración y Asilo. Un especialista de Mirabello puede darle una estimación actualizada para su caso antes de que usted se comprometa.

No directamente. La Golden Visa de Grecia es un permiso de residencia, no una vía hacia un pasaporte. La naturalización griega es un proceso aparte que exige siete años de residencia efectiva y legal en Grecia, pasando en el país la mayor parte de cada año, además de un examen de idioma y una integración demostrada. Ser titular del permiso sin vivir en Grecia no cuenta a tal efecto.

El impuesto sobre la renta solo se aplica si usted pasa a ser residente fiscal en Grecia, por lo general al permanecer en el país 183 días o más al año o al tener allí su centro de intereses vitales; la renta del residente tributa de forma progresiva del 9% al 44%. El impuesto del 15% sobre las ganancias de capital por la venta de inmuebles por parte de personas físicas está suspendido hasta el 31 de diciembre de 2026, y los constructores pueden optar por vender inmuebles de obra nueva sin el IVA del 24% hasta la misma fecha. La planificación fiscal es individual; consulte con un asesor independiente.

El alquiler de larga duración está permitido. El alquiler de corta duración a través de plataformas como Airbnb o Booking.com, y el subarrendamiento, están prohibidos en todo inmueble utilizado para una Golden Visa, sea cual sea el nivel de inversión, y el incumplimiento conlleva la revocación del permiso de residencia y una multa de 50.000 EUR. Confirme las normas aplicables a su inmueble concreto antes de comprarlo.