UAE Golden Visa pour investisseurs immobiliers 2026 : les biens sur plan et hypothéqués désormais éligibles

Le UAE Golden Visa pour investisseurs immobiliers vient de devenir nettement plus accessible. En février 2026, l'ICP a publié une circulaire supprimant l'exigence historique de 50 % de capitaux propres initiaux : la règle qui empêchait auparavant la plupart des acheteurs hypothéqués de se qualifier. Aujourd'hui, que votre appartement à Dubaï ou votre villa à Abou Dabi soit financé, partiellement payé ou encore en construction, il peut toujours compter dans votre seuil de AED 2 000 000.

Mirabello Consultancy : membre IMC, certifiée ACAMS, avec plus de 350 dossiers Golden Visa traités et un taux d'approbation de 99 % : conseille des investisseurs sur la résidence aux Émirats arabes unis depuis le lancement du programme en 2019. Basée en Suisse, opérant depuis Zurich et Dubaï, nous appliquons une rigueur de due diligence suisse à chaque dossier.

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Qu'est-ce que le UAE Golden Visa pour investisseurs immobiliers ?

Le UAE Golden Visa est un visa de résidence renouvelable de 10 ans permettant aux investisseurs immobiliers de vivre, travailler et étudier aux Émirats arabes unis sans parrain local. Depuis février 2026, le visa est accessible aux détenteurs d'un bien émirati achevé, hypothéqué, sur plan ou en copropriété, d'une valeur totale de AED 2 000 000 ou plus.

Le UAE Golden Visa est un visa de résidence de longue durée qui accorde aux investisseurs étrangers le droit de vivre, travailler et étudier aux Émirats arabes unis pendant 10 ans : renouvelable indéfiniment. Pour les investisseurs immobiliers, le seuil qualifiant est de AED 2 000 000 (environ 545 000 USD) en immobilier enregistré. La circulaire de février 2026 a élargi l'éligibilité aux biens hypothéqués et sur plan, rendant le dispositif accessible à un bassin d'acheteurs internationaux bien plus large.

Lancé en 2019 par le Cabinet des Émirats arabes unis, le Golden Visa a remplacé le système précédent de visas renouvelables à court terme nécessitant un parrainage employeur. Les investisseurs immobiliers peuvent désormais détenir une résidence émiratie de longue durée indépendamment de tout emploi, faisant des Émirats arabes unis une véritable base de résidence secondaire : sans obligation d'y résider un nombre minimum de jours par an.

Le programme est administré par l'Autorité fédérale d'identité, de citoyenneté, des douanes et de la sécurité portuaire (ICP) et, pour les investisseurs immobiliers à Dubaï, coordonné avec le Dubai Land Department (DLD). Le portail officiel Golden Visa du gouvernement des Émirats arabes unis publie les critères d'éligibilité et le barème de frais en vigueur.

Qu'est-ce qui a changé en février 2026 : la règle sur l'hypothèque et le sur-plan expliquée ?

En février 2026, l'ICP des Émirats arabes unis a confirmé que les biens hypothéqués, les achats sur plan sous un SPA valide et les portefeuilles à titres de propriété combinés sont désormais tous éligibles au Golden Visa : à condition que les capitaux propres combinés ou la valeur d'achat totale atteignent le seuil de AED 2 000 000. Cette extension de l'éligibilité va significativement au-delà de l'ancienne exigence limitée aux biens freehold achevés.

En février 2026, l'ICP a publié une circulaire confirmant que les biens hypothéqués, les achats sur plan et les portefeuilles à titres de propriété combinés sont tous éligibles au UAE Golden Visa, à condition que la valeur totale du bien enregistré atteigne AED 2 000 000. L'exigence précédente, selon laquelle les investisseurs devaient justifier d'au moins 50 % de capitaux propres, a été entièrement supprimée. Seule la valorisation totale de l'actif, certifiée par le DLD (ou l'autorité émiratie équivalente), détermine désormais l'éligibilité.

Avant février 2026, un investisseur ayant acheté un appartement à Dubaï d'une valeur de AED 2,5 M avec un apport standard de 25 % (AED 625 000 versés, AED 1,875 M hypothéqués) n'aurait pas été éligible : il ne détenait que 25 % de capitaux propres, bien en dessous du seuil de 50 %. Selon les nouvelles règles, ce même investisseur est désormais immédiatement éligible, car la valeur totale de l'actif enregistré (AED 2,5 M) dépasse le minimum de AED 2 M.

Ce changement est particulièrement significatif pour :

• Les acheteurs sur plan : qui ont échangé des contrats et détiennent un enregistrement DLD mais n'ont peut-être pas encore achevé leur bien
• Les détenteurs de biens hypothéqués : qui détiennent un titre de propriété DLD mais avec une charge bancaire enregistrée sur l'actif
• Les agrégateurs de portefeuille : investisseurs combinant plusieurs biens de plus petite taille sur des titres de propriété distincts pour atteindre AED 2 M au total

L'exigence essentielle reste inchangée : le bien doit être enregistré auprès du DLD ou de l'autorité émiratie compétente, et la valorisation totale doit atteindre AED 2 000 000. La durée de détention de deux ans, c'est-à-dire que le bien doit rester en votre possession pendant au moins deux ans, continue également de s'appliquer.

Qui est éligible au UAE Golden Visa par l'immobilier ?

Tout ressortissant étranger âgé de 18 ans ou plus peut demander le UAE Golden Visa par le biais d'un investissement immobilier. Il n'existe aucune restriction de nationalité, aucune exigence linguistique et aucune exigence de niveau d'études minimum pour la voie investisseur. Les candidats doivent justifier d'un casier judiciaire vierge, réussir un test d'aptitude médicale et maintenir une assurance santé valide pendant toute leur période de résidence aux Émirats arabes unis.

Le programme est ouvert aux ressortissants de toutes nationalités, y compris ceux de pays ne bénéficiant pas actuellement d'un accès au visa à l'arrivée aux Émirats arabes unis. La voie investisseur exige spécifiquement :

• Être âgé de 18 ans ou plus au moment de la demande
• Un casier judiciaire international vierge (vérification des antécédents requise)
• Un certificat d'aptitude médicale (délivré aux Émirats arabes unis dans le cadre du processus de demande)
• Une assurance santé valide pour la période de couverture aux Émirats arabes unis
• Un bien enregistré au nom du candidat, avec une valorisation certifiée par le DLD de AED 2 000 000 ou plus

Les conjoints peuvent déposer une demande conjointe si les deux noms figurent sur le titre de propriété, chacun étant éligible indépendamment à son propre Golden Visa. La copropriété d'un unique bien de AED 2 M+ peut donc générer deux Golden Visas pour un seul investissement.

Combien devez-vous investir pour être éligible ?

L'investissement minimum qualifiant pour le UAE Golden Visa par l'immobilier est de AED 2 000 000 : soit environ 545 000 USD ou 498 000 EUR aux taux de milieu d'année 2026. Ce seuil s'applique à la valeur agrégée de l'ensemble des biens qualifiants combinés et doit représenter un capital réellement déployé ou des capitaux propres détenus, et non un financement à effet de levier.

Le seuil d'investissement minimum pour le UAE Golden Visa par l'immobilier est de AED 2 000 000 : environ 545 000 USD ou 498 000 EUR aux taux de change de juin 2026. Il s'agit de la valeur totale du bien enregistré, telle que certifiée par le Dubai Land Department ou l'autorité émiratie équivalente. Les investisseurs peuvent combiner plusieurs biens sur des titres de propriété distincts pour atteindre le seuil agrégé de AED 2 M.

Il est important de noter que ce chiffre représente la valeur totale enregistrée du bien : et non la contribution personnelle en capitaux propres de l'investisseur. Un bien hypothéqué d'une valeur de AED 2,5 M est éligible même si l'investisseur n'a versé que AED 600 000 en capitaux propres. Un bien sur plan d'une valeur de AED 2,2 M est éligible même si l'investisseur n'a versé que AED 440 000 (20 % d'apport) et détient un plan de paiement promoteur pour le solde.

Les frais gouvernementaux et administratifs sont distincts et s'élèvent généralement à AED 9 800-10 000 au total pour le candidat principal (incluant le traitement DLD, les frais de visa, l'Emirates ID et l'examen médical). Chaque membre de la famille parrainé engendre des frais séparés d'environ AED 6 500-9 500.

L'exigence de détention de deux ans s'applique à compter de la date d'enregistrement : les investisseurs doivent conserver la propriété du bien qualifiant pendant au moins deux ans pour maintenir leur éligibilité au Golden Visa durant cette période.

Quels types de biens sont éligibles selon les nouvelles règles de 2026 ?

Depuis février 2026, quatre catégories de biens sont éligibles : les biens freehold achevés avec un titre de propriété DLD ; les biens hypothéqués dont les capitaux propres de l'investisseur atteignent le seuil de AED 2 000 000 ; les achats sur plan sous un SPA promoteur valide ; et les titres de portefeuille combinés où plusieurs biens agrègent AED 2 000 000 ou plus dans un ou plusieurs émirats.

Depuis février 2026, quatre catégories de biens émiratis sont éligibles au Golden Visa : les biens achevés enregistrés à votre nom avec un titre de propriété DLD ; les biens sur plan avec un enregistrement promoteur valide et une pré-inscription DLD ; les biens hypothéqués dont la valeur totale (et non les capitaux propres) atteint le seuil de AED 2 M ; et les portefeuilles à titres de propriété combinés agrégeant deux biens ou plus pour atteindre AED 2 M de valeur totale enregistrée.

En détail, dans la pratique :

• Biens achevés / prêts à l'emploi : voie de demande standard. Titre de propriété DLD simple, pleine propriété enregistrée. Aucun changement par rapport aux règles précédentes.
• Biens sur plan : doivent disposer d'un contrat de vente et d'achat (SPA) valide et d'un enregistrement Oqood du DLD (le système officiel de pré-inscription pour les transactions sur plan). La valorisation se fonde sur le prix d'achat total convenu dans le SPA.
• Biens hypothéqués : l'hypothèque (charge bancaire) est enregistrée sur le titre de propriété aux côtés de votre propriété. La demande de Golden Visa utilise la valeur totale du bien enregistré : la part de la banque ne réduit pas le chiffre qualifiant.
• Portefeuilles combinés : plusieurs biens sur des titres de propriété distincts peuvent être agrégés. Un appartement de AED 1,1 M à Dubai Marina et un studio de AED 1,0 M à Business Bay, par exemple, se combinent pour atteindre AED 2,1 M : éligible selon les nouvelles règles.

Les biens commerciaux et les terrains sont généralement exclus, sauf si la catégorie d'actif est spécifiquement désignée comme éligible par le DLD. Les biens résidentiels, les appartements hôteliers et les zones d'investissement désignées (y compris les zones freehold dans les sept émirats) sont généralement éligibles.

Quels sont les principaux avantages du UAE Golden Visa pour les investisseurs immobiliers ?

Le UAE Golden Visa offre aux investisseurs immobiliers une résidence renouvelable de 10 ans sans séjour annuel minimum, une imposition nulle sur le revenu des personnes physiques, une imposition nulle sur les plus-values, et un statut sans parrain pour l'investisseur et sa famille proche. L'immobilier résidentiel haut de gamme à Dubaï a généré des rendements locatifs bruts de 9 à 12 % en 2025-2026, parmi les plus élevés de toutes les juridictions Golden Visa.

Le UAE Golden Visa offre une résidence renouvelable de 10 ans sans obligation de séjour annuel minimum, 0 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques, 0 % d'impôt sur les plus-values, la possibilité de parrainer un conjoint, des enfants et des parents dans le cadre de la même demande, et des droits illimités de vivre, travailler et étudier aux Émirats arabes unis. Les investisseurs immobiliers peuvent continuer à louer leur bien qualifiant tout en résidant à l'étranger, générant des revenus sans sacrifier leur éligibilité au visa.

Principaux avantages en un coup d'œil :

• Visa renouvelable de 10 ans : aucune obligation de renouvellement annuel (renouvellement par périodes de 10 ans à condition de conserver le bien)
• 0 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques : les Émirats arabes unis ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des particuliers
• 0 % d'impôt sur les plus-values : les bénéfices issus de la vente d'un bien ne sont imposés ni au niveau fédéral ni au niveau de l'émirat
• Aucun séjour minimum : conservez votre résidence aux Émirats arabes unis tout en vivant à l'étranger jusqu'à 180 jours par an sans perte du visa
• Inclusion familiale : parrainez conjoint, fils (jusqu'à 25 ans), filles célibataires (tout âge) et parents dans le cadre du même investissement
• Revenus locatifs autorisés : aucune restriction à la mise en location de votre bien Golden Visa
• Accès bancaire et professionnel : la résidence émiratie ouvre l'accès à l'ouverture de comptes professionnels, à l'obtention du permis de conduire et à des structures de sociétés en zone franche émiratie
• Marché immobilier de Dubaï : l'appréciation du capital de l'immobilier résidentiel haut de gamme à Dubaï a atteint en moyenne 12 à 18 % par an en 2024-2025 (CBRE Dubai Market Report, T1 2026)

Le UAE Golden Visa ne donne accès à aucune voie vers la citoyenneté émiratie (les Émirats arabes unis n'ont pas de programme de naturalisation pour les investisseurs standards). Cependant, en tant que résidence secondaire, il s'agit de l'un des programmes les plus flexibles sur le plan opérationnel : idéal pour les investisseurs recherchant une base fiscalement efficiente qui ne contraint pas leur mobilité internationale.

Combien de temps prend la demande de UAE Golden Visa ?

Le traitement standard du UAE Golden Visa par l'immobilier prend 2 à 3 mois entre le dépôt du dossier et l'émission du visa. Pour les investisseurs immobiliers utilisant la voie du Dubai Land Department, une option accélérée permet des approbations en 2 à 4 semaines. Le processus comprend quatre étapes principales : confirmation d'éligibilité, dépôt des documents, test d'aptitude médicale et prise des données biométriques pour l'Emirates ID, puis émission finale du visa.

Les quatre étapes en détail :

1. Évaluation d'éligibilité et préparation des documents : environ 1 à 2 semaines. Comprend la confirmation de la valorisation du bien, la collecte du titre de propriété ou du DLD Oqood, des copies de passeport, du certificat de bonne conduite et des documents d'assurance.
2. Dépôt de la demande : via le portail ICP (icp.gov.ae) ou, pour les investisseurs immobiliers à Dubaï, directement via le Dubai Land Department. Les dépôts DLD bénéficient de la filière accélérée.
3. Test d'aptitude médicale et biométrie Emirates ID : doivent être réalisés aux Émirats arabes unis. Peuvent être organisés lors d'un seul court séjour (généralement 1 à 3 jours à Dubaï ou à Abou Dabi).
4. Émission du visa : visa de résidence émirati apposé dans le passeport. Généralement 1 à 3 semaines après la validation médicale.

Mirabello Consultancy gère l'ensemble du processus, de la vérification de l'éligibilité du bien jusqu'à l'émission du visa. Réservez une consultation gratuite pour recevoir un calendrier personnalisé pour votre demande.

UAE Golden Visa vs Golden Visa Grèce : quel programme vous convient le mieux ?

Le UAE Golden Visa et le Golden Visa grec sont les deux programmes Golden Visa les plus populaires au monde, mais ils s'adressent à des profils d'acheteurs fondamentalement différents. Les Émirats arabes unis offrent un hub sans impôt mais sans voie vers la citoyenneté ; la Grèce offre l'accès Schengen et une voie vers la citoyenneté de l'UE après sept ans. Le bon choix dépend de vos objectifs de résidence, de votre situation fiscale et de vos préférences de style de vie.

Les investisseurs qui privilégient l'accès à l'UE et la citoyenneté à long terme se tournent généralement vers le Golden Visa Grèce. Les investisseurs qui privilégient l'efficience fiscale, la rapidité et la flexibilité opérationnelle se tournent généralement vers les Émirats arabes unis. De nombreux clients fortunés détiennent les deux : utilisant le UAE Golden Visa comme base de résidence fiscale tout en construisant leur accès à la citoyenneté grecque (et donc européenne) sur sept ans. Mirabello Consultancy conseille sur les deux programmes et peut recommander la structure optimale selon votre nationalité, votre domicile fiscal et vos exigences de style de vie spécifiques.

Comparez la Grèce et les Émirats arabes unis en détail : Golden Visa Grèce vs Émirats arabes unis : quel programme correspond à votre profil ? Ou explorez l'ensemble des programmes Golden Visa et de résidence par investissement sur lesquels Mirabello conseille, notamment Malte, le Portugal, Chypre et l'Arabie saoudite.

Comparez le programme émirati à d'autres programmes Golden Visa et CBI de premier plan sur le Mirabello Investment Migration Index : notre classement fondé sur les données des principaux programmes mondiaux. Ou utilisez notre outil de comparaison interactif des programmes pour modéliser une analyse comparative face à la Grèce, au Portugal et aux Caraïbes.

Questions fréquentes

Puis-je utiliser une hypothèque pour être éligible au UAE Golden Visa ?

Oui : depuis février 2026, les biens hypothéqués sont éligibles au UAE Golden Visa à condition que la valeur totale enregistrée atteigne AED 2 000 000. L'exigence de 50 % de capitaux propres initiaux a été entièrement supprimée. Seule la valorisation totale de l'actif, certifiée par le Dubai Land Department (ou l'autorité émiratie équivalente), détermine l'éligibilité. La charge hypothécaire de la banque ne réduit pas votre chiffre qualifiant.

Un bien sur plan doit-il être achevé avant que je puisse déposer ma demande ?

Non. Les biens sur plan sont éligibles à condition de disposer d'un contrat de vente et d'achat (SPA) valide et d'être enregistrés dans le système de pré-inscription Oqood du Dubai Land Department, avec un prix d'achat total de AED 2 000 000 ou plus. Vous pouvez déposer une demande de Golden Visa avant que votre bien ne soit physiquement achevé. Le visa est généralement émis et reste valide pendant toute la période de construction, sous réserve du respect de la détention de deux ans.

Puis-je louer mon bien qualifiant tout en conservant le UAE Golden Visa ?

Oui. Il n'existe aucune restriction à la mise en location d'un bien qualifiant pour le Golden Visa. De nombreux titulaires du UAE Golden Visa achètent des biens d'investissement spécifiquement pour générer des revenus locatifs tout en vivant à l'étranger. Notez que la réglementation émiratie sur la location courte durée (licences de type Airbnb requises à Dubaï, à Abou Dabi et dans d'autres émirats) s'applique de manière égale à tous les propriétaires et n'est pas spécifique aux titulaires du Golden Visa. Contrairement à la Grèce, il n'existe aucune interdiction de la location courte durée liée à un bien Golden Visa.

Quels membres de la famille peuvent être parrainés dans le cadre du UAE Golden Visa ?

Un titulaire du UAE Golden Visa peut parrainer un conjoint, des fils jusqu'à 25 ans, des filles célibataires de tout âge, et ses parents. L'investissement de AED 2 000 000 couvre le candidat principal : chaque personne à charge parrainée paie des frais distincts de visa, d'Emirates ID et médicaux (environ AED 6 500-9 500 par personne). Aucun investissement immobilier supplémentaire n'est requis pour inclure des membres de la famille. Le parrainage est ajouté après l'émission du visa du candidat principal.

Comment démarrer avec Mirabello Consultancy ?

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