UAE Golden Visa voor vastgoedinvesteerders 2026: projecten in aanbouw en gehypothekeerd vastgoed komen nu in aanmerking

De UAE Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is aanzienlijk toegankelijker geworden. In februari 2026 heeft het ICP een circulaire uitgevaardigd die de langgehanteerde verplichting van 50% eigen vermogen vooraf heeft afgeschaft, de regel die eerder de meeste gehypothekeerde kopers had uitgesloten. Als uw appartement in Dubai of villa in Abu Dhabi gefinancierd, gedeeltelijk betaald of nog in aanbouw is, kan dit vandaag de dag alsnog meetellen voor de drempel van AED 2.000.000.

Mirabello Consultancy, IMC-lid, ACAMS-gecertificeerd, met 350+ Golden Visa-zaken en een goedkeuringspercentage van 99%, adviseert investeerders over verblijf in de VAE sinds de lancering van het programma in 2019. Vanuit onze Zwitserse basis, met kantoren in Zürich en Dubai, brengen wij Zwitserse precisie in due diligence naar elke aanvraag.

Wilt u weten of uw vastgoed in de VAE in aanmerking komt? Plan uw gratis consult met Mirabello Consultancy, ons in Dubai gevestigde team levert dezelfde week nog een geschiktheidsbeoordeling.

Wat is de UAE Golden Visa voor vastgoedinvesteerders?

De UAE Golden Visa is een 10-jarig verlengbaar verblijfsvisum waarmee vastgoedinvesteerders zonder lokale sponsor in de VAE kunnen wonen, werken en studeren. Sinds februari 2026 is het visum beschikbaar voor houders van voltooid, gehypothekeerd, in aanbouw zijnd of gezamenlijk op naam staand VAE-vastgoed met een totale waarde van AED 2.000.000 of meer.

De UAE Golden Visa is een langetermijnverblijfsvisum dat buitenlandse investeerders het recht geeft om gedurende 10 jaar, onbeperkt verlengbaar, in de VAE te wonen, werken en studeren. Voor vastgoedinvesteerders bedraagt de kwalificerende drempel AED 2.000.000 (circa 545.000 USD) aan geregistreerd onroerend goed. De circulaire van februari 2026 heeft de reikwijdte uitgebreid met gehypothekeerd vastgoed en projecten in aanbouw, waardoor de regeling toegankelijk is geworden voor een veel bredere groep internationale kopers.

De Golden Visa, in 2019 gelanceerd door het kabinet van de VAE, verving het voorgaande systeem van kortlopende verlengbare visa waarvoor sponsoring door een werkgever vereist was. Vastgoedinvesteerders kunnen nu onafhankelijk van dienstverband een langdurige verblijfsvergunning in de VAE aanhouden en de VAE als volwaardige tweede verblijfsbasis vestigen, zonder verplichting om een minimumaantal dagen per jaar aanwezig te zijn.

Het programma wordt beheerd door de Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP) en voor vastgoedinvesteerders in Dubai afgestemd met het Dubai Land Department (DLD). Het officiële Golden Visa-portaal van de VAE-overheid publiceert de actuele geschiktheidscriteria en het tarievenschema.

Wat is er in februari 2026 veranderd: de regel voor hypotheken en projecten in aanbouw toegelicht

In februari 2026 bevestigde het ICP van de VAE dat gehypothekeerd vastgoed, aankopen in aanbouw onder een geldige koopovereenkomst (SPA) en gecombineerde eigendomsportefeuilles allemaal in aanmerking komen voor de Golden Visa, mits het gecombineerde eigen vermogen of de totale aankoopwaarde de drempel van AED 2.000.000 bereikt. Deze uitgebreide geschiktheid gaat aanzienlijk verder dan de eerdere eis van uitsluitend voltooid vrij eigendom.

In februari 2026 vaardigde het ICP een circulaire uit waarin werd bevestigd dat gehypothekeerd vastgoed, aankopen in aanbouw en gecombineerde eigendomsportefeuilles allemaal in aanmerking komen voor de UAE Golden Visa, mits de totale geregistreerde vastgoedwaarde AED 2.000.000 bereikt. De eerdere eis, waarbij investeerders minimaal 50% eigen vermogen moesten aantonen, is volledig afgeschaft. Alleen de door het DLD (of de gelijkwaardige autoriteit van het emiraat) gecertificeerde totale waardering van het object bepaalt nu de geschiktheid.

Vóór februari 2026 zou een investeerder die een appartement in Dubai van AED 2,5 mln kocht met een standaard aanbetaling van 25% (AED 625.000 betaald, AED 1,875 mln gehypothekeerd) niet in aanmerking zijn gekomen: deze hield slechts 25% eigen vermogen aan, ruim onder de drempel van 50%. Onder de nieuwe regels komt diezelfde investeerder onmiddellijk in aanmerking, omdat de totale geregistreerde vermogenswaarde (AED 2,5 mln) de minimumdrempel van AED 2 mln overschrijdt.

Deze wijziging is vooral relevant voor:

• Kopers van projecten in aanbouw: die een overeenkomst hebben getekend en DLD-registratie hebben, maar wier vastgoed nog niet is opgeleverd
• Houders van gehypothekeerd vastgoed: die een DLD-eigendomsakte hebben, maar bij wie een bankbezwaring op het object is geregistreerd
• Portefeuille-aggregators: investeerders die meerdere kleinere objecten op afzonderlijke eigendomsakten combineren om gezamenlijk AED 2 mln te bereiken

De kernvereiste blijft ongewijzigd: het vastgoed moet geregistreerd zijn bij het DLD of de betreffende autoriteit van het emiraat, en de totale waardering moet AED 2.000.000 bereiken. Ook de aanhoudingstermijn van twee jaar, waarbij het vastgoed minimaal twee jaar in uw eigendom moet blijven, blijft van kracht.

Wie komt in aanmerking voor de UAE Golden Visa via onroerend goed?

Elke buitenlandse onderdaan van 18 jaar of ouder kan via een vastgoedinvestering een aanvraag indienen voor de UAE Golden Visa. Er gelden geen nationaliteitsbeperkingen, geen taaleisen en geen minimale opleidingseis voor de investeerdersroute. Aanvragers moeten een blanco strafblad aantonen, een medische keuring doorstaan en gedurende hun verblijf in de VAE een geldige zorgverzekering aanhouden.

Het programma staat open voor onderdanen van alle nationaliteiten, inclusief onderdanen van landen die momenteel geen visum bij aankomst in de VAE genieten. De investeerdersroute vereist specifiek:

• Leeftijd van 18 jaar of ouder op het moment van aanvraag
• Blanco internationaal strafblad (antecedentenonderzoek vereist)
• Medisch geschiktheidscertificaat (afgegeven in de VAE als onderdeel van de aanvraagprocedure)
• Geldige zorgverzekering voor de verblijfsperiode in de VAE
• Vastgoed op naam van de aanvrager, met een door het DLD gecertificeerde waardering van AED 2.000.000 of hoger

Partners kunnen gezamenlijk een aanvraag indienen als beide namen op de eigendomsakte staan, waarbij elk zelfstandig in aanmerking komt voor een eigen Golden Visa. Gezamenlijk eigendom van één object van AED 2 mln of meer kan zo twee Golden Visa's uit één investering opleveren.

Hoeveel moet u investeren om in aanmerking te komen?

De minimale kwalificerende investering voor de UAE Golden Visa via onroerend goed bedraagt AED 2.000.000, gelijk aan circa 545.000 USD of 498.000 EUR tegen de wisselkoersen van medio 2026. Deze drempel geldt voor de gezamenlijke waarde van alle kwalificerende objecten en moet daadwerkelijk ingezet kapitaal of aangehouden eigen vermogen vertegenwoordigen, niet gehefboomde financiering.

De minimale investeringsdrempel voor de UAE Golden Visa via onroerend goed bedraagt AED 2.000.000, circa 545.000 USD of 498.000 EUR tegen de wisselkoersen van juni 2026. Dit is de totale geregistreerde vastgoedwaarde zoals gecertificeerd door het Dubai Land Department of de gelijkwaardige autoriteit van het emiraat. Investeerders kunnen meerdere objecten op afzonderlijke eigendomsakten combineren om de gezamenlijke drempel van AED 2 mln te bereiken.

Het is belangrijk op te merken dat dit cijfer de totale geregistreerde waarde van het vastgoed vertegenwoordigt, niet de persoonlijke eigenvermogensbijdrage van de investeerder. Een gehypothekeerd object ter waarde van AED 2,5 mln komt in aanmerking, zelfs als de investeerder slechts AED 600.000 aan eigen vermogen heeft betaald. Een project in aanbouw ter waarde van AED 2,2 mln komt in aanmerking, zelfs als de investeerder slechts AED 440.000 (20% aanbetaling) heeft betaald en voor het resterende bedrag een betalingsplan bij de ontwikkelaar aanhoudt.

Overheids- en administratiekosten zijn afzonderlijk en bedragen doorgaans in totaal AED 9.800-10.000 voor de hoofdaanvrager (inclusief DLD-verwerking, visumkosten, Emirates ID en medische keuring). Voor elk gesponsord gezinslid gelden afzonderlijke kosten van circa AED 6.500-9.500.

De verplichting om het vastgoed twee jaar aan te houden, geldt vanaf de registratiedatum: investeerders moeten het kwalificerende object gedurende ten minste twee jaar in eigendom houden om gedurende die periode in aanmerking te blijven voor de Golden Visa.

Welke soorten vastgoed komen in aanmerking onder de nieuwe regels van 2026?

Sinds februari 2026 komen vier categorieën vastgoed in aanmerking: voltooid vrij eigendom met een DLD-eigendomsakte; gehypothekeerd vastgoed waarbij het eigen vermogen van de investeerder de drempel van AED 2.000.000 haalt; aankopen in aanbouw onder een geldige ontwikkelaarsovereenkomst; en gecombineerde portefeuille-eigendommen waarbij meerdere objecten gezamenlijk AED 2.000.000 of meer bereiken, over één of meerdere emiraten.

Sinds februari 2026 komen vier categorieën VAE-vastgoed in aanmerking voor de Golden Visa: voltooid vastgoed dat op uw naam staat met een DLD-eigendomsakte; vastgoed in aanbouw met geldige ontwikkelaarsregistratie en DLD-voorregistratie; gehypothekeerd vastgoed waarbij de totale waarde (niet het eigen vermogen) de drempel van AED 2 mln haalt; en gecombineerde eigendomsportefeuilles waarbij twee of meer objecten samen AED 2 mln aan totale geregistreerde waarde bereiken.

Praktisch uitgesplitst:

• Voltooid / opgeleverd vastgoed: standaard aanvraagroute. Eenvoudige DLD-eigendomsakte, volledig eigendom geregistreerd. Geen verandering ten opzichte van de eerdere regels.
• Vastgoed in aanbouw: vereist een geldige koopovereenkomst (SPA) en DLD Oqood-registratie (het officiële voorregistratiesysteem voor transacties van projecten in aanbouw). De waardering is gebaseerd op de totale aankoopprijs zoals overeengekomen in de SPA.
• Gehypothekeerd vastgoed: de hypotheek (bankbezwaring) wordt naast uw eigendom op de eigendomsakte geregistreerd. De aanvraag voor de Golden Visa gaat uit van de totale geregistreerde vastgoedwaarde: het aandeel van de bank verlaagt het kwalificerende cijfer niet.
• Gecombineerde portefeuilles: meerdere objecten op afzonderlijke eigendomsakten kunnen worden samengevoegd. Een appartement van AED 1,1 mln in Dubai Marina en een studio van AED 1,0 mln in Business Bay komen bijvoorbeeld gezamenlijk uit op AED 2,1 mln, en komen daarmee in aanmerking onder de nieuwe regels.

Commercieel vastgoed en bouwkavels zijn doorgaans uitgesloten, tenzij de vastgoedcategorie door het DLD als kwalificerend is aangewezen. Woningen, hotelappartementen en aangewezen investeringszones (inclusief vrij-eigendomsgebieden in alle zeven emiraten) komen doorgaans wel in aanmerking.

Wat zijn de belangrijkste voordelen van de UAE Golden Visa voor vastgoedinvesteerders?

De UAE Golden Visa biedt vastgoedinvesteerders een 10-jarig verlengbaar verblijf zonder minimale jaarlijkse aanwezigheid, 0% persoonlijke inkomstenbelasting, 0% vermogenswinstbelasting en een sponsorvrije status voor de investeerder en het directe gezin. Prime woonvastgoed in Dubai leverde in 2025-2026 brutohuurrendementen op van 9-12%, tot de hoogste van elk Golden Visa-rechtsgebied.

De UAE Golden Visa biedt een 10-jarig verlengbaar verblijf zonder minimale jaarlijkse aanwezigheidsverplichting, 0% persoonlijke inkomstenbelasting, 0% vermogenswinstbelasting, de mogelijkheid om onder dezelfde aanvraag een partner, kinderen en ouders te sponsoren, en onbeperkte rechten om in de VAE te wonen, werken en studeren. Vastgoedinvesteerders kunnen hun kwalificerende object blijven verhuren terwijl zij in het buitenland verblijven, en zo rendement genereren zonder de visumgeschiktheid op te geven.

Belangrijkste voordelen op een rij:

• 10-jarig verlengbaar visum: geen jaarlijkse verlengingsverplichting (verlenging telkens na 10 jaar, mits het vastgoed behouden blijft)
• 0% persoonlijke inkomstenbelasting: de VAE heffen geen inkomstenbelasting op particulieren
• 0% vermogenswinstbelasting: winst uit de verkoop van vastgoed wordt noch op federaal, noch op het niveau van het emiraat belast
• Geen minimumverblijf: behoud uw verblijfsvergunning in de VAE terwijl u tot 180 dagen per jaar in het buitenland woont, zonder dat het visum vervalt
• Gezin inbegrepen: sponsor uw partner, zonen (tot 25 jaar), ongehuwde dochters (ongeacht leeftijd) en ouders onder dezelfde investering
• Huurinkomsten toegestaan: geen beperking op de verhuur van uw Golden Visa-object
• Toegang tot bedrijfsleven en bankieren: verblijf in de VAE ontsluit het openen van zakelijke rekeningen, afgifte van een rijbewijs en toegang tot bedrijfsstructuren in de vrijhandelszones van de VAE
• Vastgoedmarkt Dubai: de waardestijging van prime woonvastgoed in Dubai bedroeg in 2024-2025 gemiddeld 12-18% per jaar (CBRE Dubai Market Report Q1 2026)

De UAE Golden Visa biedt geen route naar het staatsburgerschap van de VAE (de VAE kennen geen naturalisatieprogramma voor reguliere investeerders). Als tweede verblijfsvergunning is het echter een van de operationeel meest flexibele programma's die er zijn, ideaal voor investeerders die op zoek zijn naar een fiscaal efficiënte basis die de wereldwijde mobiliteit niet beperkt.

Hoe lang duurt de aanvraag voor de UAE Golden Visa?

De standaardverwerking voor de UAE Golden Visa via onroerend goed duurt 2-3 maanden vanaf indiening van de documenten tot afgifte van het visum. Voor vastgoedinvesteerders die de route via het Dubai Land Department gebruiken, levert een snelspoorroute goedkeuringen op binnen 2-4 weken. Het proces bestaat uit vier hoofdfasen: bevestiging van geschiktheid, indiening van documenten, medische keuring en Emirates ID-biometrie, en de definitieve afgifte van het visum.

De vier fasen in detail:

1. Geschiktheidsbeoordeling en documentvoorbereiding: circa 1-2 weken. Omvat bevestiging van de vastgoedwaardering, verzameling van de eigendomsakte of DLD Oqood, kopieën van het paspoort, verklaring omtrent gedrag en verzekeringsdocumentatie.
2. Indiening van de aanvraag: via het ICP-portaal (icp.gov.ae) of, voor vastgoedinvesteerders in Dubai, rechtstreeks via het Dubai Land Department. Aanvragen via het DLD profiteren van het snelspoorkanaal.
3. Medische keuring en Emirates ID-biometrie: moet in de VAE worden voltooid. Kan worden geregeld tijdens één kort bezoek (doorgaans 1-3 dagen in Dubai of Abu Dhabi).
4. Afgifte van het visum: het VAE-verblijfsvisum wordt in het paspoort gestempeld. Doorgaans 1-3 weken na medische goedkeuring.

Mirabello Consultancy begeleidt het volledige proces, van verificatie van de vastgoedgeschiktheid tot afgifte van het visum. Plan uw gratis consult voor een op maat gemaakte tijdlijn voor uw aanvraag.

UAE Golden Visa versus Greece Golden Visa: wat past het beste bij u?

De UAE Golden Visa en de Greece Golden Visa zijn wereldwijd de twee populairste Golden Visa-programma's, maar zij bedienen fundamenteel verschillende investeerdersprofielen. De VAE bieden een belastingvrije hub zonder route naar staatsburgerschap; Griekenland biedt Schengen-toegang en een route naar EU-staatsburgerschap na zeven jaar. De juiste keuze hangt af van uw verblijfsdoelen, fiscale situatie en levensstijlvoorkeuren.

Investeerders die prioriteit geven aan EU-toegang en langetermijnstaatsburgerschap kiezen doorgaans voor de Greece Golden Visa. Investeerders die prioriteit geven aan fiscale efficiëntie, snelheid en operationele flexibiliteit kiezen doorgaans voor de VAE. Veel vermogende cliënten houden beide aan: zij gebruiken de UAE Golden Visa als fiscale verblijfsbasis, terwijl zij in zeven jaar toewerken naar het Griekse (en EU-) staatsburgerschap. Mirabello Consultancy adviseert over beide programma's en kan op basis van uw specifieke nationaliteit, fiscale woonplaats en levensstijlvereisten de optimale structuur aanbevelen.

Vergelijk Griekenland en de VAE in detail: Greece vs UAE Golden Visa: welk programma past bij uw profiel? Of verken alle Golden Visa- en verblijfsprogramma's waarover Mirabello adviseert, waaronder Malta, Portugal, Cyprus en Saudi-Arabië.

Vergelijk het VAE-programma met andere toonaangevende Golden Visa- en CBI-opties op de Mirabello Investment Migration Index, onze datagedreven ranglijst van 's werelds toonaangevende programma's. Of gebruik het interactieve vergelijkingsinstrument voor programma's om een vergelijking naast Griekenland, Portugal en het Caribisch gebied te modelleren.

Veelgestelde vragen

Kan ik een hypotheek gebruiken om in aanmerking te komen voor de UAE Golden Visa?

Ja, sinds februari 2026 komt gehypothekeerd vastgoed in aanmerking voor de UAE Golden Visa, mits de totale geregistreerde waarde AED 2.000.000 bereikt. De verplichting van 50% eigen vermogen vooraf is volledig afgeschaft. Alleen de door het Dubai Land Department (of de gelijkwaardige autoriteit van het emiraat) gecertificeerde totale waardering van het object bepaalt de geschiktheid. De hypotheekbezwaring van de bank verlaagt uw kwalificerende cijfer niet.

Moet een project in aanbouw voltooid zijn voordat ik een aanvraag kan indienen?

Nee. Vastgoed in aanbouw komt in aanmerking mits het een geldige koopovereenkomst (SPA) heeft en geregistreerd is in het Oqood-voorregistratiesysteem van het Dubai Land Department, met een totale aankoopprijs van AED 2.000.000 of hoger. U kunt een aanvraag voor de Golden Visa indienen voordat uw vastgoed fysiek is opgeleverd. Het visum wordt doorgaans afgegeven en blijft geldig gedurende de bouwperiode, mits wordt voldaan aan de aanhoudingstermijn van twee jaar.

Kan ik mijn kwalificerende vastgoed verhuren en toch de UAE Golden Visa behouden?

Ja. Er gelden geen beperkingen op de verhuur van vastgoed dat kwalificeert voor de Golden Visa. Veel houders van een UAE Golden Visa kopen investeringsvastgoed juist om huurinkomsten te genereren terwijl zij in het buitenland wonen. Let op: de regelgeving van de VAE voor kortetermijnverhuur (Airbnb-achtige vergunningen vereist in Dubai, Abu Dhabi en andere emiraten) geldt gelijkelijk voor alle vastgoedeigenaren en is niet specifiek voor houders van een Golden Visa. Anders dan in Griekenland geldt er geen verbod op kortetermijnverhuuractiviteiten gekoppeld aan Golden Visa-vastgoed.

Welke gezinsleden kunnen worden gesponsord onder de UAE Golden Visa?

Een houder van een UAE Golden Visa kan een partner, zonen tot 25 jaar, ongehuwde dochters van elke leeftijd en ouders sponsoren. De investering van AED 2.000.000 dekt de hoofdaanvrager; elk gesponsord gezinslid betaalt afzonderlijke visum-, Emirates ID- en medische kosten (circa AED 6.500-9.500 per persoon). Voor het opnemen van gezinsleden is geen aanvullende vastgoedinvestering vereist. Sponsoring wordt toegevoegd nadat het visum van de hoofdaanvrager is afgegeven.

Hoe begin ik met Mirabello Consultancy?

Plan uw gratis consult met Mirabello Consultancy om de geschiktheid van uw vastgoed te laten bevestigen, de vereisten van de ICP-circulaire van februari 2026 te laten toetsen aan uw specifieke eigendomsakte of overeenkomst voor een project in aanbouw, en een stapsgewijze routekaart voor uw aanvraag van de UAE Golden Visa te ontvangen. Mirabello Consultancy is IMC-lid, ACAMS-gecertificeerd, met 350+ behandelde Golden Visa-zaken en een goedkeuringspercentage van 99%. Ons in Dubai gevestigde team levert binnen dezelfde week een eerste geschiktheidsbeoordeling. Begin uw aanvraag op mirabelloconsultancy.com/contact-us-for-your-free-consultation.