تأشيرة ذهبية اليونان 2026: دليل العقارات حسب المنطقة — ما تعنيه قاعدة 120م² وحظر الإيجار للمستثمرين

ما هو برنامج التأشيرة الذهبية اليونانية؟

التأشيرة الذهبية اليونانية هي تصريح إقامة قابل للتجديد لمدة خمس سنوات يُمنح لمواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية الذين يقومون باستثمار عقاري أو تجاري مؤهَّل في اليونان. يُغطي استثمار واحد ثلاثة أجيال من العائلة — المستثمر وزوجه/زوجته أو الشريك المسجَّل والأبناء حتى 21 عاماً (قابلة للتمديد إلى 24) وآباء كلا الزوجين — دون الحاجة إلى استثمار إضافي. لا يوجد اشتراط للإقامة الفعلية الدنيا، مما يجعله مثالياً لأصحاب الثروات العالية الساعين إلى التنقل ضمن منطقة شنغن دون الانتقال للإقامة.

أُسِّس البرنامج عام 2013 بموجب القانون 4251/2014، وعُدِّل لاحقاً بالقانون 5007/2022 والقرار الوزاري 214926/2025 الذي أرسى هيكل العتبات الحالي القائم على المناطق الجغرافية. وحتى ديسمبر 2025، أصدرت اليونان 27,786 تصريح إقامة ذهبي سارٍ، منها 8,879 موافقة خلال عام 2025 وحده — بزيادة 95% على أساس سنوي. والجهة الرسمية للبرنامج هي وزارة الهجرة واللجوء اليونانية.

مع إغلاق التأشيرة الذهبية الإسبانية في أبريل 2025، برزت اليونان برنامجاً رائداً للإقامة المرتكزة على العقارات في منطقة البحر الأبيض المتوسط. هل تخططون للتقديم؟ احجز استشارتك المجانية الآن مع ميرابيلو كونسلتانسي — مقرها زيورخ ودبي، نسبة قبول 99%، عضو IMC، أكثر من 600 حالة هجرة استثمارية مُعالَجة.

ما هي المناطق الاستثمارية الثلاث وحدودها الدنيا؟

تعمل اليونان بثلاثة مستويات استثمارية مبنية على الجغرافيا ونوع العقار. المنطقة أ — التي تشمل منطقة أتيكا (كبرى أثينا)، بلدية ثيسالونيكي، ميكونوس وسانتوريني — تستلزم حداً أدنى للاستثمار يبلغ 800,000 يورو. أما المنطقة ب فتغطي سائر المناطق اليونانية بحد أدنى 400,000 يورو. ويبدأ المستوى الثالث المخصص لتحويل المباني التجارية إلى سكنية وترميم مباني التراث، إضافةً إلى مسار الاستثمار في الشركات الناشئة (المُعلَن في نوفمبر 2025)، من 250,000 يورو. ويجب استيفاء جميع العتبات عبر سند ملكية عقاري واحد أو كيان مؤهَّل.

أُدرجت بنية المناطق في 1 سبتمبر 2024 لتوجيه الاستثمارات بعيداً عن الأسواق الرئيسية المتشبَّعة. فيما يلي التفصيل الكامل:

مزايا المنطقة ب: تقدم كريت ورودس وكورفو والمناطق الساحلية على البر الرئيسي أصولاً بمستوى إقامة راقٍ بعتبة 400,000 يورو — أي نصف تكلفة المنطقة أ في أثينا. وتُصنَّف منطقة ثيسالونيكي الأوسع (خارج حدود البلدية) ضمن المنطقة ب، مانحةً المستثمرين اتصالاً حضرياً بأسعار المنطقة ب. أما الضواحي الجنوبية لأثينا وغليفادا فتقع بوضوح في المنطقة أ؛ وعلى المشترين الراغبين في تلك الأسواق الدقيقة أن يُقدِّروا ميزانية لا تقل عن 800,000 يورو.

استكشف جميع خيارات الإقامة الأوروبية والعالمية عبر الاستثمار الحالية في مركز برامج التأشيرة الذهبية لدينا.

ما هي قاعدة الـ120م² — وما العقارات التي تنطبق عليها؟

يجب أن تمتلك المشاريع السكنية الجديدة المُشتراة ضمن التأشيرة الذهبية اليونانية مساحة معيشية صافية لا تقل عن 120 متراً مربعاً. يسري هذا الاشتراط — المؤكَّد بالقرار الوزاري 214926/2025 — على العقارات التي صدرت لها تصاريح بناء اعتباراً من تاريخ السريان التنظيمي المعمول به. أما عقارات إعادة البيع الموجودة — تلك التي شُيِّدت وسُجِّلت في السجل العقاري قبل تغيير اللائحة — فلا تخضع لشرط الـ120م². ويمكن لشقة إعادة بيع بأي مساحة أن تتأهل، شريطة استيفاء عتبة الاستثمار الخاصة بالمنطقة في سند ملكية واحد.

تُعدّ هذه من أكثر القواعد التي يُساء فهمها في البرنامج الحالي. فيما يلي توضيح دقيق:

• المباني الجديدة (تصاريح بناء ما بعد تاريخ السريان): يجب استيفاء الحد الأدنى للمساحة المعيشية الصافية البالغة 120م². ينبغي التعامل بحذر مع المطورين الذين يبيعون استوديوهات أو شققاً بغرفة واحدة بوصفها عقارات «مؤهَّلة للتأشيرة الذهبية» بموجب تصاريح جديدة — تحقق من تاريخ تصريح البناء والمساحة المعيشية المُعلَنة (لا المساحة الإجمالية التي تشمل الفراغات المشتركة) قبل توقيع أي عقد مبدئي.
• عقارات إعادة البيع / المكتملة القائمة: لا يسري شرط الـ120م². فشقة إعادة بيع مسجَّلة في حي كولوناكي بأثينا بمساحة 75م² وبسعر 850,000 يورو تتأهل للمنطقة أ دون أي قيد على الحجم، شريطة استيفاء سائر معايير الأهلية.
• عقارات التحويل التجاري: يستلزم مسار التحويل بـ250,000 يورو تحويل مساحة تجارية إلى وحدة سكنية. ينبغي أن تكون الوحدة السكنية الناتجة صالحةً للسكن ومطابقةً لأنظمة البناء اليونانية. احرص على الحصول على استشارة قانونية محددة بشأن معايير الحجم المطبَّقة على مشروع التحويل الخاص بك.
• المشتريات على الخارطة: عندما يبيع مطوِّر وحدةً على الخارطة بموجب تصريح بناء قائم، يُحدِّد تاريخ التصريح ما إذا كانت قاعدة الـ120م² تسري. تصريح صادر قبل تاريخ التعديل التنظيمي لا يستلزم 120م²؛ أما الصادر بعده فيستلزمها.

أُدرجت قاعدة الـ120م² تحديداً لإغلاق سوق الشقق المصغَّرة — ولا سيما في أثينا — التي كانت تُجزَّأ وتُسوَّق بوصفها أصولاً مؤهَّلة للتأشيرة الذهبية دون الالتزام بروح عتبة البرنامج الحقيقية. تتضمن عملية اختيار العقارات في ميرابيلو التحقق الكامل من تصريح البناء والفحص القانوني الواجب لكل أصل يُعرض على عملائنا.

هل أنتم غير متأكدين من أهلية عقار عثرتم عليه؟ تحدثوا إلى متخصص ميرابيلو في اليونان قبل الالتزام بأي اتفاق مبدئي.

ما الذي يعنيه حظر الإيجار قصير الأمد لأصحاب عقارات التأشيرة الذهبية؟

لا يجوز استخدام العقارات المُشتراة ضمن برنامج التأشيرة الذهبية اليونانية للإيجار قصير الأمد — بما في ذلك منصات كـAirbnb وVRBO وBooking.com — خلال فترة الاحتفاظ البالغة خمس سنوات. ينطبق هذا الحظر على عقارات المنطقتين أ وب وعقارات التحويل التجاري. يظل الإيجار السكني طويل الأمد — عقود مدتها 12 شهراً أو أكثر مع مستأجر واحد — مسموحاً به بالكامل ولا يؤثر في وضعكم بموجب التأشيرة الذهبية. أما الاستخدام الشخصي من قِبَل المستثمر وعائلته فلا حد له.

فهم حظر الإيجار بمصطلحات عملية:

• لا تتوفر عائدات الإيجار قصير الأمد من عقار التأشيرة الذهبية. إذا كان نموذجكم المالي يعتمد على عائدات Airbnb، فستحتاجون إلى عقار مستقل غير مرتبط بالتأشيرة لهذا الغرض. الجمع بين الالتزام بشروط التأشيرة الذهبية ونشاط التأجير السياحي غير مسموح به بموجب القواعد الحالية للبرنامج.
• عائدات الإيجار طويل الأمد مشروعة تماماً. يُحقق المستثمرون في أثينا وثيسالونيكي وهيراكليون ورودس عادةً عوائد إيجار طويلة الأمد تتراوح بين 4 و6% سنوياً على عقارات التأشيرة الذهبية المؤهَّلة. عقار في المنطقة ب بـ400,000 يورو يُدرّ ما بين 20,000 و24,000 يورو سنوياً من الإيجار طويل الأمد نتيجة واقعية متوقعة.
• الاستخدام الشخصي غير محدود. يمكنكم أنتم وعائلتكم الإقامة في العقار أي عدد من الليالي سنوياً دون أي قيود. لا يوجد حظر على الاستخدام الشخصي — فقط على التأجير التجاري قصير الأمد.
• الامتثال والتطبيق. تُراقب الهيئة اليونانية المستقلة للإيرادات العامة (AADE) تسجيلات الإيجار قصير الأمد. تشغيل إيجار قصير الأمد غير مسجَّل عبر عقار التأشيرة الذهبية يُفضي إلى غرامات ضريبية وتأثيرات محتملة على تجديد تصريحكم.
• بعد انتهاء فترة الاحتفاظ الخمس سنوات. بمجرد استقرار تصريح التأشيرة الذهبية وتجديده، يتمتع المستثمرون بمرونة أكبر بشأن ما يفعلونه بالأصل. توصي ميرابيلو بالحصول على استشارة قانونية محددة بشأن وضعكم قبل إجراء أي تغيير على ترتيب الإيجار.

بالنسبة للمستثمرين الراغبين في الجمع بين أسلوب الحياة اليوناني واستراتيجية دخل الإيجار، فإن الهيكل الأكثر توافقاً مع اللوائح هو ترتيب إيجار طويل الأمد تديره شركة يونانية لإدارة العقارات. يمكن لميرابيلو إحالة العملاء إلى شركاء موثَّقين لإدارة العقارات في أثينا وثيسالونيكي وكريت.

من يحق له التقدم للتأشيرة الذهبية اليونانية في 2026؟

كل مواطن من دول غير الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية/سويسرا يبلغ 18 عاماً فأكثر مؤهَّل للتأشيرة الذهبية اليونانية، شريطة القيام باستثمار مؤهَّل وعدم وجود سجل جنائي خطير. لا يُشترط اختبار لغوي ولا مقابلة شخصية ولا حد أدنى للدخل ولا مؤهل تعليمي. يُشترط وجود سجل جنائي نظيف من بلد الجنسية وبلد الإقامة، إضافةً إلى تأمين صحي خاص إلزامي. البرنامج مفتوح لجميع الجنسيات غير الخاضعة لقيود العقوبات الأوروبية.

يُعدّ التأهل العائلي من أبرز مزايا البرنامج:

• الزوج/الزوجة أو الشريك المسجَّل (بما في ذلك شركاء من نفس الجنس منذ فبراير 2024)
• الأبناء غير المتزوجين دون سن 21 عاماً، قابل للتمديد سنوياً حتى 24 عاماً
• آباء المتقدم الرئيسي وآباء الزوج/الزوجة — دون قيد عمري ودون اشتراط التبعية المالية

يمكن لثلاثة أجيال من عائلة واحدة الحصول على الإقامة اليونانية باستثمار واحد بـ400,000 أو 800,000 يورو. لا يُشترط استثمار إضافي لأي فرد من المعالين.

أبرز الجنسيات المتقدِّمة للتأشيرة الذهبية اليونانية في 2025 كانت الصينية (47.9% من الطلبات)، التركية، الإسرائيلية والأمريكية — وتمثل الأخيرة شريحة سريعة النمو مدفوعةً بطلب المواطنين الأمريكيين على الوصول إلى منطقة شنغن.

كم يستغرق معالجة التأشيرة الذهبية اليونانية في 2026؟

تستغرق معالجة طلبات التأشيرة الذهبية اليونانية الجديدة في 2026 نحو 3–9 أشهر من تاريخ تقديم ملف طلب مكتمل. وهذا تحسّن جوهري مقارنةً بالتراكمات التي بلغت 12–18 شهراً في 2023–2024. أطلقت اليونان تحديثاً رقمياً لنظام معالجة التأشيرة الذهبية في 2025، مما حسّن الإنجاز بشكل ملحوظ. يحضر المتقدمون موعداً بيومترياً واحداً في اليونان في بداية الإجراءات، ثم يُمكنهم البقاء في الخارج ريثما تراجع الوزارة الملف.

جدول زمني استرشادي حسب المرحلة:

• اختيار العقار والفحص القانوني الواجب: 2–4 أسابيع
• شراء العقار (من العقد المبدئي إلى سند النقل المسجَّل): 4–8 أسابيع
• تقديم الطلب: فور تسجيل نقل الملكية في السجل العقاري
• الموعد البيومتري: عادةً في غضون 1–3 أشهر من التقديم، في الوزارة بأثينا أو قنصليات يونانية مختارة في الخارج
• إصدار بطاقة التصريح: 3–9 أشهر من الموعد البيومتري
• التجديد: كل خمس سنوات؛ يعالج النظام المرقمَّن حالياً التجديداتِ بسرعة أكبر بكثير من طلبات الإصدار الأول

الرسوم الحكومية: 2,000 يورو للمتقدم الرئيسي، 150 يورو لكل معال، إضافةً إلى 16 يورو رسم بطاقة بيومترية للشخص الواحد. وعادةً ما تُضاف تكاليف المعاملة العقارية — كاتب العدل، المحامي المرخَّص، رسوم السجل العقاري وضريبة نقل العقار البالغة 3.09% — ما بين 8 و12% من سعر الشراء، وينبغي استيعابها في الميزانية قبل توقيع أي عقد. توفر ميرابيلو كونسلتانسي تفصيلاً كاملاً للتكاليف في مرحلة الاستشارة الأولية — اعرف المزيد عن فريقنا ومنهجنا.

للمقارنة التفصيلية بين التأشيرة الذهبية اليونانية وبرنامج الإقامة الدائمة في قبرص عبر الاستثمار، يمكن لمستشارينا استعراض كلا الخيارين معكم في مكالمة اكتشاف مجانية.

ما المزايا الرئيسية التي توفرها التأشيرة الذهبية اليونانية؟

توفر التأشيرة الذهبية اليونانية تصريح إقامة قابلاً للتجديد لخمس سنوات، وسفراً دون تأشيرة في منطقة شنغن عبر 27 دولة أوروبية، ومساراً طويل الأمد نحو الجنسية اليونانية بعد سبع سنوات من الإقامة الفعلية. يُتيح شرط الإقامة الصفري للمستثمرين الحفاظ على الوصول إلى شنغن دون الانتقال للإقامة، وتُغطى العائلة بأكملها — بمن فيهم كلا فريقَي الآباء — باستثمار واحد. يقف البرنامج اليوناني المعترَف به من قِبَل المجلس الدولي للهجرة بوصفه من أرسخ البرامج في أوروبا، مع 27,786 تصريحاً سارياً يشهد على نطاقه واستدامته الحكومية.

المزايا الرئيسية بالتفصيل:

• الوصول إلى شنغن: السفر دون تأشيرة وعقد اجتماعات أعمال وقضاء إجازات في 27 دولة عضو بالاتحاد الأوروبي دون الحاجة إلى تأشيرة شنغن منفصلة
• لا حد أدنى للإقامة: احتفظوا بتصريح إقامتكم اليوناني دون قضاء عدد محدد من الأيام في اليونان — يُجدَّد التصريح ما دام الاستثمار المؤهَّل قائماً
• تغطية عائلية كاملة: الزوج/الزوجة والأبناء دون 21 عاماً وآباء كلا الزوجين باستثمار واحد دون تكلفة إضافية
• الملكية العقارية: على خلاف برامج الجنسية القائمة على التبرع، تحتفظون بالملكية الكاملة للعقارات اليونانية مع إمكانية تحقيق مكاسب رأسمالية على المدى الطويل
• المسار نحو الجنسية اليونانية: بعد سبع سنوات من الإقامة الفعلية في اليونان (التواجد الجسدي لا مجرد حمل التصريح)، يمكن للمستثمرين التقدم للتجنيس وجواز سفر أوروبي — ومعه حرية التنقل الكاملة داخل الاتحاد الأوروبي والحق في العيش والعمل في أي من 27 دولة عضو
• نظام الإقامة الضريبية غير المقيم (Non-Dom) في اليونان: بصرف النظر عن التأشيرة الذهبية، يمكن للمستثمرين الذين يختارون الإقامة الضريبية اليونانية الاستفادة من خيار الضريبة الثابتة البالغة 100,000 يورو للدخل من المصادر الأجنبية لمدة تصل إلى 15 عاماً [VERIFY: استشر مستشاراً ضريبياً يونانياً بخصوص وضعك الخاص]
• التعليم والرعاية الصحية: الوصول إلى النظام التعليمي العام والخاص اليوناني والرعاية الصحية الحكومية بموجب التصريح

كيف تقارن اليونان ببرامج التأشيرة الذهبية في البرتغال وقبرص ومالطا؟

يُقدِّم مزيج اليونان من انعدام الحد الأدنى للإقامة والملكية العقارية الحقيقية والمسار طويل الأمد نحو المواطنة الأوروبية ميزةً على عدد من الدول الأوروبية المنافسة. مُدِّد جدول التجنيس البرتغالي إلى 10 سنوات بموجب Lei Orgânica 1/2026. أُغلقت التأشيرة الذهبية الإسبانية في أبريل 2025. تُقدم قبرص إقامةً دائمة من 300,000 يورو لكنها ليست عضواً في منطقة شنغن التابعة للاتحاد الأوروبي. يستلزم برنامج MPRP المالطي مساهمةً غير قابلة للاسترداد بدلاً من الاحتفاظ بأصل. فيما يلي مقارنة جانبية:

بالنسبة للمستثمرين الذين يُولون الأولوية للوصول إلى شنغن وانعدام الحد الأدنى للإقامة والملكية العقارية الحقيقية مع مسار واقعي نحو الجنسية الأوروبية، فإن اليونان هي الخيار الأوروبي الأقوى حالياً. توفر صفحة برنامج التأشيرة الذهبية اليونانية الكاملة في ميرابيلو تفاصيل إضافية حول هيكلة الاستثمار والمتطلبات القانونية وإجراءات التقديم.

ما الأسئلة الأكثر شيوعاً لدى المستثمرين حول قواعد عقارات التأشيرة الذهبية اليونانية؟

هل تنطبق قاعدة الـ120م² على عقارات إعادة البيع؟

لا. يسري شرط الحد الأدنى للمساحة المعيشية الصافية البالغة 120 متراً مربعاً على المشاريع السكنية الجديدة حصراً — تلك المشيَّدة بموجب تصاريح بناء صادرة اعتباراً من تاريخ السريان التنظيمي المعمول به. لا تخضع عقارات إعادة البيع القائمة المشيَّدة والمسجَّلة في السجل العقاري لأي اشتراط للمساحة الدنيا. تتأهل شقة إعادة بيع بأي مساحة للتأشيرة الذهبية، شريطة استيفاء عتبة الاستثمار الخاصة بالمنطقة (400,000 أو 800,000 يورو) في سند ملكية واحد.

هل يمكنني إدراج عقار التأشيرة الذهبية اليونانية على Airbnb؟

لا. لا يجوز استخدام العقارات المُشتراة ضمن طلب التأشيرة الذهبية اليونانية للإيجار قصير الأمد — بما فيها Airbnb وVRBO وBooking.com أو أي منصة تأجير قصير الأمد مماثلة — خلال فترة الاحتفاظ الخمس سنوات. الإيجار السكني طويل الأمد (عقود 12 شهراً أو أكثر مع مستأجر واحد) مسموح به بالكامل، وكذلك الاستخدام الشخصي للمستثمر وعائلته. مخالفة حظر الإيجار قصير الأمد تُفضي إلى غرامات ضريبية ومخاطر محتملة على امتثال التصريح.

أي المناطق تقع ضمن المنطقة أ التي تستلزم 800,000 يورو؟

تشمل المنطقة أ منطقة أتيكا بأكملها (مدينة أثينا وبيرايوس وجميع ضواحي أتيكا الشمالية والجنوبية)، وبلدية ثيسالونيكي (دون المنطقة الحضرية الأوسع)، وجزيرة ميكونوس، وجزيرة سانتوريني. جميع المناطق الأخرى في اليونان — بما فيها كريت ورودس وكورفو وزاكينثوس والمنطقة الحضرية الأوسع لثيسالونيكي خارج البلدية وجميع مناطق البر الرئيسي خارج أتيكا — تقع ضمن المنطقة ب بـ400,000 يورو.

هل يمكن ضم آباء زوجي/زوجتي إلى طلب تأشيرتي الذهبية؟

نعم. يُتيح برنامج التأشيرة الذهبية اليونانية ضم آباء المتقدم الرئيسي وآباء زوجه/زوجته بوصفهم معالين ضمن استثمار واحد. لا يوجد قيد عمري على الآباء ولا اشتراط للتبعية المالية ولا استثمار إضافي. هذه التغطية العائلية الممتدة لثلاثة أجيال — الزوج/الزوجة والأبناء دون 21 عاماً وكلا فريقَي الآباء — من أبرز خصائص البرنامج.

هل التأشيرة الذهبية اليونانية مهددة بالإغلاق في 2026؟

لا يقترح أي تشريع حالي إغلاق البرنامج أو تعليقه. يُمثل تغيير العتبات المُدرَج في سبتمبر 2024 — التقسيم المناطقي والحد الأدنى البالغ 800,000 يورو للمنطقة أ — أهم تعديل في السنوات الأخيرة. يحظى البرنامج بدعم حكومي قوي: صدرت 8,879 موافقة خلال 2025 وحده، بزيادة 95% على أساس سنوي. تُراقب ميرابيلو التطورات التنظيمية بنشاط وتُطلع العملاء مسبقاً على أي تغيير جوهري.

كيف أبدأ مع ميرابيلو كونسلتانسي؟

احجز استشارة مجانية وغير مُلزِمة مع فريقنا المتخصص في التأشيرة الذهبية اليونانية. مقر ميرابيلو كونسلتانسي في زيورخ ودبي، وتحمل عضوية IMC وشهادة ACAMS، وحققت نسبة قبول 99% في أكثر من 600 حالة هجرة استثمارية حول العالم. يعثر فريقنا لليونان على عقارات مؤهَّلة ويُجري الفحص القانوني الواجب الكامل عبر محامين يونانيين مرخَّصين ويُقدِّم الطلب الكامل لوزارة الهجرة ويُرافقكم حتى إصدار التصريح. احجز استشارتك المجانية هنا.