Yunanistan Golden Visa 2026: Bölgeye Göre Emlak Rehberi, 120 m² Kuralı ve Kısa Süreli Kiralama Yasağı Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor

Yunanistan Golden Visa Programı Nedir?

Yunanistan Golden Visa'sı, Yunanistan'da uygun bir gayrimenkul veya iş yatırımı yapan AB/EEA dışı vatandaşlara verilen, beş yıl süreyle yenilenebilir bir oturum iznidir. Tek bir yatırım ailenin üç kuşağını kapsar: yatırımcı, eşi veya kayıtlı partneri, 21 yaşına kadar çocukları (24 yaşına kadar uzatılabilir) ve her iki eşin ebeveynleri; ek bir yatırım gerekmez. Asgari ikamet süresi şartı yoktur, bu da yer değiştirmeden Schengen erişimi isteyen yüksek net değerli bireyler (HNWI) için ideal kılar.

Program, 2013 yılında 4251/2014 sayılı Kanun kapsamında kuruldu; ardından 5007/2022 sayılı Kanun ve mevcut bölge bazlı eşik yapısını getiren 214926/2025 sayılı Bakanlık Kararı ile değiştirildi. Aralık 2025 itibarıyla Yunanistan 27.786 geçerli Golden Visa izni vermiş olup, bunların 8.879'u yalnızca 2025 yılında onaylandı: yıllık bazda %95 artış. Programın resmi otoritesi Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'dır.

İspanya'nın Golden Visa'sı Nisan 2025'ten bu yana kapalı olduğundan, Yunanistan Akdeniz'in gayrimenkul destekli önde gelen oturum programı haline geldi. Başvurmayı mı planlıyorsunuz? Mirabello Consultancy ile ücretsiz danışmanlık randevusu alın: Zürih ve Dubai merkezli, %99 onay oranı, IMC üyesi, 600'den fazla yatırım göçü vakası yönetildi.

Üç Yatırım Bölgesi ve Asgari Eşikleri Nelerdir?

Yunanistan, coğrafya ve mülk türüne göre üç yatırım kademesi uygular. Attika bölgesini (Büyük Atina), Selanik belediyesini, Mikonos'u ve Santorini'yi kapsayan Bölge A, asgari 800.000 € yatırım gerektirir. Bölge B, diğer tüm Yunan bölgelerini 400.000 € ile kapsar. Ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi ve tarihi bina restorasyonları için üçüncü kademe, artı Kasım 2025'te duyurulan yeni girişim yatırımı yolu, 250.000 €'dan başlar. Tüm eşikler tek bir mülk tapusu veya uygun bir tüzel kişilik üzerinden karşılanmalıdır.

Bölge yapısı, yatırımı doymuş üst segment piyasa alanlarından uzaklaştırmak amacıyla 1 Eylül 2024'te getirildi. Tam döküm aşağıdadır:

Bölge B değer önerisi: Girit, Rodos, Korfu ve anakara kıyı bölgeleri, 400.000 € kademesinde üst düzey yaşam tarzı varlıkları sunar: Atina Bölge A maliyetinin fiilen yarısı kadar. Selanik'in daha geniş bölgesi (belediye sınırları dışında) Bölge B kapsamında değerlendirilir ve yatırımcılara Bölge B fiyatlandırmasıyla kentsel bağlantı sağlar. Atina'nın güney banliyöleri ve Glyfada kesin olarak Bölge A içinde yer alır; bu mikro pazarları hedefleyen alıcılar asgari 800.000 € bütçe planlamalıdır.

Avrupa'daki ve dünya genelindeki tüm güncel yatırım yoluyla oturum seçeneklerini Golden Visa Programları merkezimizde inceleyin.

120 m² Asgari Kuralı Nedir ve Hangi Mülklere Uygulanır?

Yunanistan Golden Visa'sı için satın alınan yeni inşa konut mülklerinin asgari 120 metrekare yaşam alanına sahip olması gerekir. 214926/2025 sayılı Bakanlık Kararı ile teyit edilen bu şart, geçerli düzenleyici kesim tarihinden itibaren inşaat izni alınan mülkler için geçerlidir. Kural değişikliğinden önce inşa edilmiş ve Tapu Sicili'ne kayıtlı mevcut ikinci el mülkler 120 m² sınırına tabi değildir. Bölgenin yatırım eşiğini tek bir mülk tapusuyla karşılaması koşuluyla her büyüklükteki ikinci el daire uygun sayılabilir.

Bu, mevcut programdaki en çok yanlış anlaşılan kurallardan biridir. Açık bir döküm aşağıdadır:

• Yeni yapılar (kesim tarihi sonrası inşaat izinleri): asgari 120 m² yaşam alanı şartını karşılamalıdır. Yeni izinler kapsamında stüdyo veya tek yatak odalı üniteleri "Golden Visa'ya uygun" mülkler olarak satan geliştiricilere karşı dikkatli olunmalıdır: herhangi bir ön sözleşme imzalamadan önce inşaat izni tarihini ve beyan edilen yaşam alanını (ortak alanları içeren brüt alanı değil) doğrulayın.
• İkinci el / mevcut tamamlanmış mülkler: 120 m² şartı yoktur. Atina'nın Kolonaki semtinde 75 m² büyüklüğünde ve 850.000 € değerinde kayıtlı bir ikinci el daire, diğer tüm GV uygunluk kriterleri karşılandığı sürece herhangi bir alan kısıtlaması olmadan Bölge A için uygundur.
• Ticari dönüşüm mülkleri: 250.000 € tutarındaki dönüşüm yolu, ticari bir alanın konut ünitesine dönüştürülmesini içerir. Ortaya çıkan konut ünitesi oturulabilir olmalı ve Yunan yapı yönetmeliklerine uygun olmalıdır. Dönüşüm projenize uygulanabilecek alan kriterleri konusunda özel hukuki danışmanlık alın.
• Proje aşamasında (off-plan) satın almalar: bir geliştiricinin mevcut bir inşaat izni kapsamında proje aşamasındaki bir mülkü sattığı durumlarda, 120 m² kuralının uygulanıp uygulanmayacağını izin tarihi belirler. Düzenleyici değişiklik tarihinden önce verilen bir izin 120 m² gerektirmez; sonra verilen bir izin gerektirir.

120 m² şartı, özellikle Atina'da, programın gerçek eşik ruhunun altında bölünerek Golden Visa'ya uygun varlıklar olarak pazarlanan mikro dairelerin piyasasını kapatmak amacıyla özel olarak getirildi. Mirabello'nun mülk temin süreci, müşterilerimize sunulan her varlık için tam inşaat izni doğrulaması ve hukuki durum tespitini içerir.

Bulduğunuz bir mülkün uygun olup olmadığından emin değil misiniz? Herhangi bir ön anlaşmaya girmeden önce bir Mirabello Yunanistan uzmanıyla görüşün.

Kısa Süreli Kiralama Yasağı Golden Visa Mülk Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?

Yunanistan Golden Visa programı kapsamında satın alınan mülkler, beş yıllık elde tutma süresi boyunca Airbnb, VRBO ve Booking.com gibi platformlar dahil kısa süreli kiralama amacıyla kullanılamaz. Bu kural Bölge A, Bölge B ve ticari dönüşüm mülkleri için geçerlidir. Tek bir kiracıya 12 ay veya daha uzun süreli kiralamalar olan uzun süreli konut kiralaması tam olarak izinlidir ve Golden Visa statünüzü etkilemez. Yatırımcı ve ailesi tarafından kişisel kullanım kısıtlanmamıştır.

Kiralama yasağını pratik açıdan anlamak:

• GV mülkünüzden kısa süreli kiralama geliri elde edilemez. Finansal modeliniz Airbnb gelirine dayanıyorsa, bu amaç için ayrı, GV dışı bir mülke ihtiyacınız olacaktır. GV uyumluluğunu turistik kiralama işiyle birleştirmek mevcut program kuralları kapsamında mümkün değildir.
• Uzun süreli kiralama geliri tamamen yasaldır. Atina, Selanik, Heraklion ve Rodos'taki yatırımcılar, uygun GV mülklerinde tipik olarak yıllık %4-6 brüt uzun süreli kira getirisi elde eder. 400.000 € değerinde bir Bölge B mülkünün yılda 20.000-24.000 € uzun süreli kira geliri üretmesi gerçekçi bir sonuçtur.
• Kişisel kullanım sınırsızdır. Siz ve aileniz, mülkü yılda istediğiniz sayıda gece herhangi bir kısıtlama olmaksızın kullanabilirsiniz. Kişisel kullanıma yönelik bir yasak yoktur; yalnızca ticari kısa süreli kiralama yasaktır.
• Uyum ve denetim. Yunanistan Bağımsız Kamu Geliri Otoritesi (AADE), kısa süreli kiralama kayıtlarını izler. Bir GV mülkü üzerinden kayıtsız kısa süreli kiralama işletmek, vergi cezalarına ve izin yenilemenizde olası etkiye yol açabilir.
• Beş yıllık elde tutma süresinden sonra. Golden Visa izni kurulup yenilendikten sonra yatırımcılar varlıkla ne yapacakları konusunda daha fazla esnekliğe sahip olur. Mirabello, kiralama düzeninde herhangi bir değişiklik yapmadan önce durumunuza özel hukuki rehberlik alınmasını önerir.

Yunan yaşam tarzını bir kira geliri stratejisiyle birleştirmek isteyen yatırımcılar için en uyumlu yapı, Yunan bir mülk yönetim firması tarafından yönetilen uzun süreli bir kiralama düzenlemesidir. Mirabello, müşterilerini Atina, Selanik ve Girit'teki incelenmiş mülk yönetim ortaklarına yönlendirebilir.

2026'da Yunanistan Golden Visa'sı İçin Kimler Uygundur?

18 yaş veya üzerindeki, uygun bir yatırım yapan ve ciddi bir sabıka kaydı bulunmayan her AB/EEA/İsviçre dışı vatandaş Yunanistan Golden Visa'sı için uygundur. Dil sınavı, mülakat, asgari gelir şartı veya eğitim koşulu aranmaz. Vatandaşlık ülkesinden ve ikamet ülkesinden temiz bir sabıka kaydı ile zorunlu özel sağlık sigortası gereklidir. Program, AB yaptırım kısıtlamalarına tabi olmayan tüm uyruklara açıktır.

Aile uygunluğu, programın en güçlü avantajlarından biridir:

• Eş veya kayıtlı partner (Şubat 2024'ten bu yana eş cinsiyet partnerleri dahil)
• 21 yaşından küçük evlenmemiş çocuklar, yıllık olarak 24 yaşına kadar uzatılabilir
• Hem ana başvuru sahibinin hem de eşinin ebeveynleri: yaş sınırı yok, mali bağımlılık testi yok

Bir ailenin üç kuşağı, tek bir 400.000 € veya 800.000 € yatırımla Yunan oturum iznine sahip olabilir. Hiçbir bağımlı için ek yatırım gerekmez.

2025'te Yunanistan Golden Visa'sına en çok başvuran uyruklar Çin (başvuruların %47,9'u), Türkiye, İsrail ve ABD oldu; sonuncusu, standart turist vizeleriyle Avrupa seyahatinde gecikme yaşayan ABD vatandaşlarının Schengen erişim talebiyle hızla büyüyen bir segmenti temsil ediyor.

2026'da Yunanistan Golden Visa İşlem Süresi Ne Kadar?

2026'da yeni Yunanistan Golden Visa başvurularının işlenmesi, eksiksiz bir başvuru dosyasının sunulmasından itibaren yaklaşık 3-9 ay sürer. Bu, 2023-2024 döneminde yaşanan 12-18 aylık birikmiş işlere kıyasla önemli bir iyileşmedir. Yunanistan, 2025'te GV işlem sisteminin dijital modernizasyonunu başlatarak verimliliği önemli ölçüde artırdı. Başvuru sahipleri, sürecin başında Yunanistan'da bir biyometrik randevuya katılır, ardından Bakanlık dosyayı incelerken yurt dışında kalabilir.

Aşamalara göre gösterge niteliğinde zaman çizelgesi:

• Mülk seçimi ve durum tespiti: 2-4 hafta
• Mülk satın alma (ön sözleşmeden kayıtlı devir senedine kadar): 4-8 hafta
• Başvurunun sunulması: devir senedinin Tapu Sicili'ne kaydedilmesinin hemen ardından
• Biyometrik randevu: genellikle başvurudan 1-3 ay içinde, Atina'daki Bakanlıkta veya yurt dışındaki belirli Yunan konsolosluklarında
• İzin kartının verilmesi: biyometrik randevudan itibaren 3-9 ay
• Yenileme: her beş yılda bir; dijitalleştirilmiş sistem artık yenilemeleri ilk başvurulara göre çok daha hızlı işliyor

Devlet ücretleri ana başvuru sahibi için 2.000 €, her bağımlı için 150 € ve kişi başı 16 € biyometrik kart ücretidir. Noter, lisanslı avukat, Tapu Sicili ücretleri ve %3,09 mülk devir vergisinden oluşan mülk işlem maliyetleri, tipik olarak satın alma fiyatına %8-12 ekler ve herhangi bir sözleşme imzalanmadan önce bütçelenmelidir. Mirabello Consultancy, ilk danışmanlık aşamasında tam bir maliyet dökümü sunar; ekibimiz ve yaklaşımımız hakkında daha fazla bilgi edinin.

Yunanistan Golden Visa'sının Kıbrıs Yatırım Yoluyla Daimi Oturum programıyla ayrıntılı karşılaştırması için danışmanlarımız, ücretsiz bir keşif görüşmesinde her iki seçeneği de sizinle birlikte inceleyebilir.

Yunanistan Golden Visa'sı Hangi Temel Avantajları Sağlar?

Yunanistan Golden Visa'sı; beş yıl süreyle yenilenebilir bir oturum izni, 27 Avrupa ülkesinde Schengen Bölgesi'nde vizesiz seyahat ve yedi yıllık fiili ikametten sonra Yunan vatandaşlığına uzun vadeli bir yol sunar. Sıfır asgari ikamet şartı, yatırımcıların yer değiştirmeden Schengen erişimini sürdürmesine olanak tanır ve her iki tarafın ebeveynleri dahil tüm aile tek bir yatırımla kapsanır. International Migration Council tarafından tanınan Yunanistan'ın programı, ölçeğini ve hükümet düzeyinde sürekliliğini gösteren 27.786 geçerli izniyle Avrupa'nın en köklü programlarından biri olarak öne çıkıyor.

Temel avantajlar ayrıntılı olarak:

• Schengen erişimi: ayrı bir Schengen vizesi olmadan 27 AB üye devletinde vizesiz seyahat, iş toplantıları ve tatil amaçlı konaklama
• Sıfır asgari ikamet: Yunanistan'da belirli bir gün sayısı geçirmeden Yunan oturum izninizi elinizde tutun; izin, uygun yatırım sürdürüldüğü sürece yenilenir
• Tam aile kapsamı: eş, 21 yaşından küçük çocuklar ve her iki eşin ebeveynleri, ek maliyet olmaksızın tek bir yatırımla
• Mülk sahipliği: bağışa dayalı vatandaşlık programlarının aksine, uzun vadeli değer artışı potansiyeline sahip Yunan gayrimenkulünün tam mülkiyetini elinizde tutarsınız
• Yunan vatandaşlığına yol: Yunanistan'da yedi yıllık fiili ikametin ardından (sadece izin sahipliği değil, fiziksel bulunma), yatırımcılar vatandaşlığa geçiş ve bir AB pasaportu için başvurabilir; bununla birlikte tam AB serbest dolaşım hakkı ve 27 üye devletin herhangi birinde yaşama ve çalışma hakkı elde edilir
• Yunan non-dom vergi rejimi: GV'den ayrı olarak, Yunan vergi mükellefliğini seçen yatırımcılar, yurt dışı kaynaklı gelirler için 15 yıla kadar 100.000 € sabit vergili non-dom seçeneğinden yararlanabilir; bu da Yunanistan'ı yüksek net değerli bireyler için gerçek bir yer değiştirme destinasyonu olarak cazip kılar
• Eğitim ve sağlık: izinle birlikte Yunan devlet ve özel eğitim sistemine ve devlet sağlık hizmetlerine erişim

Yunanistan, Portekiz, Kıbrıs ve Malta Golden Visa Programlarıyla Nasıl Karşılaştırılır?

Yunanistan'ın sıfır asgari ikamet, gerçek mülk sahipliği ve uzun vadeli bir AB vatandaşlığı yolu birleşimi, onu birçok Avrupalı emsalinin önüne koyuyor. Portekiz'in vatandaşlığa geçiş süresi, Lei Orgânica 1/2026 kapsamında 10 yıla uzatıldı. İspanya'nın Golden Visa'sı Nisan 2025'te kapandı. Kıbrıs 300.000 €'dan itibaren daimi oturum sunuyor ancak bir AB Schengen üyesi değil. Malta'nın MPRP'si, elde tutulan bir varlık yerine iade edilemeyen bir katkı payı gerektiriyor. Karşılaştırma aşağıda:

Schengen erişimini, sıfır asgari ikameti ve gerçekçi bir AB vatandaşlığı yolu ile gerçek gayrimenkul sahipliğini önceliklendiren yatırımcılar için Yunanistan, şu anki en güçlü Avrupa seçeneğidir. Mirabello'nun tam Yunanistan Golden Visa program sayfası, yatırım yapılandırması, hukuki gereklilikler ve başvuru süreci hakkında ek ayrıntılar sunar.

Yunanistan'ın program verilerini dünya genelindeki tüm önde gelen Golden Visa ve yatırım yoluyla vatandaşlık (CBI) programlarıyla karşılaştırmak için Mirabello Yatırım Göçü Endeksi'ni kullanın. Doğrudan bir karşılaştırma için etkileşimli program karşılaştırma aracı, Yunanistan'ı BAE, Portekiz ve Karayip CBI seçenekleriyle gerçek zamanlı olarak modellemenize olanak tanır. Yatırım hedeflerinize en uygun programı görüşmek için Mirabello ile ücretsiz danışmanlık randevusu alın.

Yatırımcılar Yunanistan'ın Golden Visa Emlak Kuralları Hakkında En Çok Neyi Soruyor?

120 m² asgari kuralı ikinci el mülklere uygulanır mı?

Hayır. 120 metrekarelik asgari yaşam alanı yalnızca yeni inşa konut mülklerine, yani geçerli düzenleyici kesim tarihinden itibaren verilen inşaat izinleri kapsamında yapılan mülklere uygulanır. Zaten inşa edilmiş ve Tapu Sicili'ne kayıtlı mevcut ikinci el mülklerde asgari alan şartı yoktur. Bölgenin yatırım eşiğini (400.000 € veya 800.000 €) tek bir mülk tapusuyla karşılaması koşuluyla her büyüklükteki ikinci el daire Golden Visa için uygundur.

Yunanistan Golden Visa mülkümü Airbnb'ye listeleyebilir miyim?

Hayır. Yunanistan Golden Visa başvurusunun bir parçası olarak satın alınan mülkler, beş yıllık elde tutma süresi boyunca Airbnb, VRBO, Booking.com veya eşdeğer herhangi bir kısa süreli kiralama platformu dahil kısa süreli kiralama için kullanılamaz. Tek bir sakine 12 ay veya daha uzun süreli kiralamalar olan uzun süreli konut kiralaması tam olarak izinlidir. Yatırımcı ve ailesi tarafından kişisel kullanım kısıtlanmamıştır. Kısa süreli kiralama yasağının ihlali, vergi cezaları ve olası izin uyum riski doğurur.

Hangi alanlar 800.000 € gerektiren Bölge A kapsamına girer?

Bölge A; tüm Attika bölgesini (Atina şehri, Pire ve tüm kuzey ve güney Attika banliyöleri), Selanik belediyesini (daha geniş metropol bölgeyi değil), Mikonos adasını ve Santorini adasını kapsar. Girit, Rodos, Korfu, Zakintos, belediye dışındaki daha geniş Selanik metropol alanı ve Attika dışındaki tüm anakara bölgeleri dahil Yunanistan'ın diğer tüm alanları 400.000 €'luk Bölge B kapsamına girer.

Eşimin ebeveynleri de Golden Visa'ma dahil edilebilir mi?

Evet. Yunanistan Golden Visa programı, hem ana başvuru sahibinin hem de başvuru sahibinin eşinin ebeveynlerinin tek bir yatırımda bağımlı olarak dahil edilmesine izin verir. Ebeveynler için yaş sınırı, mali bağımlılık testi veya ek yatırım şartı yoktur. Eş, 21 yaşından küçük çocuklar ve her iki tarafın ebeveynlerini kapsayan bu üç kuşaklı aile kapsamı, programın en ayırt edici özelliklerinden biridir.

Yunanistan Golden Visa'sı 2026'da kapanma riski altında mı?

Şu anda Yunanistan Golden Visa programını kapatmayı veya askıya almayı öneren herhangi bir mevzuat bulunmuyor. Eylül 2024'te getirilen eşik değişiklikleri (bölge ayrımı ve 800.000 € Bölge A asgari tutarı) son yılların en önemli düzenlemesini temsil ediyor. Programın güçlü bir hükümet desteği var: yalnızca 2025'te 8.879 onay verildi, yıllık bazda %95 artış. Mirabello, düzenleyici gelişmeleri aktif olarak izliyor ve önemli herhangi bir değişiklikten önce müşterileri bilgilendiriyor.

Mirabello Consultancy ile Nasıl Başlarım?

Yunanistan Golden Visa ekibimizle ücretsiz, yükümlülük gerektirmeyen bir danışmanlık randevusu alın. Mirabello Consultancy, Zürih ve Dubai merkezlidir, IMC üyeliği ve ACAMS sertifikasına sahiptir ve dünya genelinde 600'den fazla yatırım göçü vakasında %99 onay oranı sağlamıştır. Yunanistan ekibimiz uygun mülkleri temin eder, lisanslı Yunan avukatlar aracılığıyla tam hukuki durum tespiti yapar, eksiksiz başvuruyu Göç Bakanlığı'na sunar ve sizi izin verilişine kadar yönlendirir. Ücretsiz danışmanlığınızı buradan planlayın.