Yunanistan'da Golden Visa ve Vatandaşlık İçin Gayrimenkul Alımı 2026

Yunanistan'da Golden Visa ve Vatandaşlık İçin Gayrimenkul Alımı 2026: Eksiksiz Yatırım Rehberi

Son güncelleme: Mart 2026

Yunanistan'ın Golden Visa programı, 2026'da Avrupa'nın en cazip yatırım yoluyla oturum izni yollarından biri olmaya devam ediyor ve AB üyesi olmayan uyruklulara 250.000 EUR'dan başlayan gayrimenkul yatırımı yoluyla süresiz oturum izni sunuyor. Yunanistan'ın yedi yıl sonra vatandaşlığa uzanan yoluyla birleştiğinde, Yunanistan'da mülk satın almak yalnızca bir yaşam tarzı yatırımı değildir; AB üyeliğine, Schengen genelinde serbest dolaşıma ve Avrupa'nın en güçlü pasaport programlarından birine açılan stratejik bir kapıdır.

Mirabello Consultancy tarafından hazırlanan bu kapsamlı rehber, 2026'da Golden Visa için Yunanistan'da gayrimenkul satın almak hakkında bilmeniz gereken her şeyi kapsıyor: bölgeye göre yatırım eşikleri, gayrimenkul yatırımı için en iyi konumlar, başvuru süreci, Yunan vatandaşlığına giden yol ve vergi etkileri. Programın tam bir genel bakışı için Yunanistan Golden Visa programı sayfamızı ziyaret edin.

Yunanistan Golden Visa 2026: Bölgeye Göre Yatırım Eşikleri

Eylül 2024'te Yunanistan, coğrafi bölgelere dayalı kademeli bir yatırım eşiği sistemi getirdi. Bu bölgeleri anlamak, yatırım planlaması için kritik önem taşır:

Temel kural: yatırım, Bölge A'da asgari 120 metrekare büyüklüğünde tek bir mülke (birden fazla mülke değil) yapılmalıdır. Bölge B ve C'de eşiğe ulaşmak için birden fazla mülk birleştirilebilir.

Bölge C'deki 250.000 EUR eşiği, AB oturum izni için olağanüstü bir değer sunar. Bunu Malta MPRP (68.000-98.000 EUR ancak mülk sahipliği yok) veya Portekiz Golden Visa (fon yatırımları için 250.000-500.000 EUR, 2023'ten bu yana konut mülkü yok) ile karşılaştırın.

Golden Visa Gayrimenkul Yatırımı İçin En İyi Konumlar

Doğru konumu seçmek, hedeflerinize (kira getirisi, sermaye değer artışı, yaşam tarzı kullanımı veya bunların bir kombinasyonu) bağlıdır. İşte bölgeye göre en iyi yatırım alanları:

Bölge A: Atina ve Yüksek Talep Gören Adalar (800.000 EUR)

• Atina Güney Kıyısı (Glyfada, Vouliagmeni, Voula): güçlü kira talebi, yakınlarda uluslararası okullar ve mükemmel altyapı sunan premium sahil banliyöleri. Getiri: %3-5
• Atina Şehir Merkezi (Kolonaki, Plaka, Pangrati): yıl boyunca turist talebiyle kısa vadeli kiralama (Airbnb) potansiyeli. Getiri: %4-7
• Selanik: Yunanistan'ın ikinci şehri, büyüyen bir teknoloji merkezi, Bölge A içinde daha düşük giriş fiyatları
• Mykonos ve Santorini: istisnai mevsimsel kira getirileri sunan ancak yıl boyunca kısıtlı kullanım alanı olan ultra premium tatil mülkleri

Bölge B: Popüler Adalar ve Bölgeler (400.000 EUR)

• Girit (Hanya, Iraklion): Yunanistan'ın en büyük adası, yıl boyunca aktif bir topluluk, mükemmel değer ve büyüyen uluslararası havalimanı kapasitesi. En iyi genel yatırım
• Rodos: güçlü turizm altyapısı, ortaçağ Eski Şehri (UNESCO) ve büyüyen dijital göçebe topluluğu
• Korfu: İngiliz ve İtalyan mirasına sahip, yemyeşil manzaralı, üst segment turizme sahip bir İyon adası

Bölge C: Anakara ve Değer Bölgeleri (250.000 EUR)

• Peloponez (Nafplion, Kalamata): 250.000 EUR ve üzeri sahil mülkleriyle yükselen bir yaşam tarzı destinasyonu
• Halkidiki: Selanik yakınındaki "üç parmak" yarımadası, Kuzey Avrupalı alıcılar arasında popüler
• Pelion ve Orta Yunanistan: en düşük yatırım eşiklerinde otantik Yunan yaşam tarzı sunan dağ ve sahil köyleri

Yunanistan'da Mülk Satın Alma Süreci

Yunanistan'daki mülk satın alma süreci, uluslararası alıcılar için nispeten basittir. İşte adım adım rehber:

1. Yunanistan vergi numarası (AFM) alın: herhangi bir gayrimenkul işleminden önce gereklidir. Yerel vergi dairesi (Eforia) üzerinden veya bir vergi temsilcisi aracılığıyla başvurun
2. Bir Yunan banka hesabı açın: gayrimenkul işlemi ve Golden Visa başvurusu için gereklidir
3. Bir avukat tutun: gayrimenkul işlemleri için zorunludur. Avukat, tapu, ipotek/haciz ve imar izinleri üzerinde durum tespiti yapar
4. Mülk arama ve seçimi: mülkleri inceleyin, fiyat müzakere edin. Bir eksper incelemesi önerilir ancak zorunlu değildir
5. Ön anlaşma: %10 kapora ile bir ön sözleşme (prokatarktiko symvolaio) imzalanır
6. Tapu kontrolü: avukatınız, mülkün hukuki durumunu Tapu Sicili veya Kadastro'da (Ktimatologio) doğrular
7. Nihai sözleşme: avukatınızın ve (Yunanca konuşmuyorsanız) yeminli bir tercümanın huzurunda bir noter (symvolaiografos) önünde imzalanır
8. Tescil: noterlik sözleşmesi Tapu Sicili'ne tescil edilir
9. Golden Visa başvurusu: oturum izni başvurusu Yerinden Yönetim İdaresi'ne sunulur

Mülk Fiyatının Ötesindeki Maliyetler

Yunanistan'da mülk satın alırken aşağıdaki ek maliyetler için bütçe ayırın:

Yeni inşa mülkler, devir vergisi yerine KDV'ye (%24) tabi olabilir, ancak birçok ana konut için KDV askıya alması geçerlidir. Avukatınız, seçtiğiniz mülk için geçerli rejimi teyit edecektir.

Golden Visa Başvuru Süreci

Mülk satın alma işlemi tamamlanıp tescil edildikten sonra, Golden Visa başvurusu yerel Yerinden Yönetim İdaresi'ne sunulur. Süreç şunları içerir:

• Gerekli belgeler: pasaport, mülk tapusu, sağlık sigortası kanıtı (Yunanistan'ı kapsayan), biyometrik fotoğraflar, sabıka kaydı
• Başvuru ücreti: başvuru sahibi başına 2.000 EUR (18 yaş ve üzeri bağımlılar dahil)
• Biyometri: başvuru randevusunda alınır
• İşlem süresi: 2026'da yaklaşık 2-4 ay
• Geçerlilik: mülk yatırımı sürdürüldüğü sürece yenilenebilir 5 yıl

Golden Visa, ana başvuru sahibini, eşi, 21 yaşından küçük çocukları ve hem başvuru sahibinin hem de eşinin ebeveynlerini kapsar. Yunanistan'da ikamet etme ve Schengen Bölgesi genelinde (27 ülke, her 180 günlük dönemde 90 güne kadar) vizesiz seyahat hakkı verir.

Yunan Vatandaşlığına Giden Yol

Golden Visa oturum izni sağlarken, birçok yatırımcının nihai hedefi Yunan (ve dolayısıyla AB) vatandaşlığıdır. Yol şu şekildedir:

1. Golden Visa'yı kesintisiz olarak 7 yıl elde tutmak
2. Yunanistan'la gerçek bağlar göstermek: fiziksel ikamet, dil becerileri ve entegrasyon
3. Bir Yunanca dil sınavını (B1 seviyesi) ve bir Yunan tarih/kültür sınavını geçmek
4. İçişleri Bakanlığı üzerinden vatandaşlığa geçiş başvurusu yapmak
5. İşlem süresi: yaklaşık 12-24 ay

Önemli: Golden Visa, Yunanistan'da fiziksel ikamet gerektirmez; izni sürdürmek için asgari kalış şartı yoktur. Ancak vatandaşlık yolu, gerçek ikametgahı gerektirir. Vatandaşlık peşinde koşmayı planlayan yatırımcılar, 4. veya 5. yıldan itibaren Yunanistan'da önemli miktarda zaman geçirmeyi planlamalıdır.

Yunan vatandaşlığı, 188 ülkeye vizesiz erişim sağlayan (küresel pasaport hareketlilik endeksine göre dünya genelinde 7. sırada) bir AB pasaportu, AB'nin her yerinde yaşama ve çalışma hakkı ve AB sağlık ile eğitim sistemlerine erişim sağlar.

Kira Geliri ve Vergi Değerlendirmeleri

Birçok Golden Visa yatırımcısı, Yunanistan'daki mülklerinden kira geliri elde eder. Başlıca vergi değerlendirmeleri şunlardır:

• Kira geliri vergisi: 12.000 EUR'ya kadar gelirde %15; 12.001-35.000 EUR arasında %35; 35.000 EUR üzerinde %45
• Kısa vadeli kiralama (Airbnb) kaydı: Bağımsız Kamu Gelirleri Otoritesi'ne (AADE) zorunlu kayıt
• Emlak vergisi (ENFIA): mülk değerine, konuma ve büyüklüğe dayalı yıllık vergi (tipik olarak metrekare başına 2-13 EUR)
• Sermaye kazancı vergisi: mülk satışlarından elde edilen kazançlar üzerinden %15 (belirli koşullarda 5 yıldan uzun süredir elde tutulan mülkler için muafiyetlerle)

Mukim olmayan mülk sahipleri, ENFIA ödemelerini ve kira geliri beyanlarını yönetmek üzere Yunanistan'da bir vergi temsilcisi atayabilir.

Yunanistan'ı Diğer Avrupa Golden Visa Programlarıyla Karşılaştırma

• Portekiz: 250.000 EUR'dan (yalnızca fon yatırımları, 2023'ten bu yana konut mülkü yok). Daha hızlı vatandaşlık yolu (5 yıl) ancak fiziksel ikamet gerektiriyor
• Malta MPRP: yıllık 68.000-98.000 EUR katkıdan. Mülk sahipliği yok, daha uygun maliyetli ancak varlık birikimi yok
• Kıbrıs: 300.000 EUR'luk gayrimenkul yatırımından. Hızlı işlem (2 ay) ancak Schengen erişimi yok (Kıbrıs Schengen dışında)
• İspanya: Golden Visa, Nisan 2025 itibarıyla yeni başvuru sahiplerine kapatıldı

Kapsamlı bir karşılaştırma için en iyi golden visa programları rehberimize bakın.

Sıkça Sorulan Sorular

AB Üyesi Olmayan Bir Uyruklu Olarak Yunanistan'da Mülk Satın Alabilir miyim?

Evet. AB üyesi olmayan uyruklular, Yunanistan'ın büyük bölümünde serbestçe mülk satın alabilir. Kısıtlamalar yalnızca sınır bölgelerinde ve Türkiye'ye yakın belirli adalarda geçerlidir; buralarda Savunma Bakanlığı'ndan özel bir izin gerekir. Avukatınız, seçtiğiniz konum için uygunluğu teyit edecektir.

Yunanistan Golden Visa İçin Asgari Yatırım Nedir?

Asgari yatırım, 250.000 EUR (Bölge C anakara alanları) ile 800.000 EUR (Bölge A: Atina, Selanik, Mykonos, Santorini) arasında değişir. Bölge, alıcının kullanım amacına değil, mülkün konumuna göre belirlenir.

Golden Visa'yı Sürdürmek İçin Yunanistan'da Yaşamam Gerekir mi?

Hayır. Yunanistan Golden Visa'nın asgari kalış şartı yoktur. Mülk yatırımını sürdürmeniz gerekir, ancak dünyanın herhangi bir yerinde ikamet edebilirsiniz. Ancak Yunan vatandaşlığı peşinde koşmak, gerçek fiziksel ikamet gerektirir.

Golden Visa Mülkümü Kiraya Verebilir miyim?

Evet. Mülkünüzü uzun vadeli veya kısa vadeli (Airbnb) kiralamalarla kiraya verebilirsiniz. Kira geliri Yunan gelir vergisine tabidir ve kısa vadeli kiralamalar AADE'ye kaydedilmelidir.

Yunan Vatandaşlığı Almak Ne Kadar Sürer?

Asgari ikamet şartı, 7 yıl kesintisiz yasal ikamete ek olarak, vatandaşlığa geçiş başvurusu için yaklaşık 12-24 aydır. Toplam süre, gerçek ikamet ve dil yeterliliği varsayıldığında, Golden Visa'nın ilk alınmasından itibaren 8-9 yıldır.