Onroerend goed kopen in Griekenland voor Golden Visa en burgerschap 2026

Onroerend goed kopen in Griekenland voor Golden Visa en burgerschap 2026: volledige investeringsgids

Laatst bijgewerkt: maart 2026

Het Golden Visa-programma van Griekenland blijft in 2026 een van de aantrekkelijkste routes voor verblijf door investering in Europa en biedt onderdanen van buiten de EU permanent verblijf via vastgoedinvestering vanaf 250.000 EUR. In combinatie met de Griekse route naar burgerschap na zeven jaar is het kopen van onroerend goed in Griekenland niet alleen een lifestyle-investering, het is een strategische toegangspoort tot EU-lidmaatschap, vrij verkeer binnen het volledige Schengengebied en een van de sterkste paspoortprogramma's van Europa.

Deze uitgebreide gids van Mirabello Consultancy behandelt alles wat u moet weten over het kopen van onroerend goed in Griekenland voor de Golden Visa in 2026: investeringsdrempels per zone, de beste locaties voor vastgoedinvestering, het aanvraagproces, de route naar het Griekse burgerschap en de fiscale gevolgen. Ga voor een volledig programmaoverzicht naar onze pagina Griekenland Golden Visa-programma.

Griekenland Golden Visa 2026: investeringsdrempels per zone

In september 2024 voerde Griekenland een gefaseerd systeem van investeringsdrempels in op basis van geografische zones. Inzicht in deze zones is essentieel voor uw investeringsplanning:

Belangrijke regel: de investering moet betrekking hebben op één enkel eigendom (niet meerdere eigendommen) met een minimale oppervlakte van 120 vierkante meter in Zone A. In Zones B en C kunnen meerdere eigendommen worden gecombineerd om de drempel te bereiken.

De drempel van 250.000 EUR in Zone C vertegenwoordigt uitzonderlijke waarde voor EU-verblijf. Vergelijk dit met het MPRP van Malta (68.000-98.000 EUR, maar geen vastgoedbezit) of de Golden Visa van Portugal (250.000-500.000 EUR voor fondsinvesteringen, geen residentieel vastgoed meer sinds 2023).

Beste locaties voor vastgoedinvestering met de Golden Visa

De juiste locatie kiezen hangt af van uw doelstellingen: huurrendement, waardestijging, gebruik als levensstijl, of een combinatie daarvan. Hier volgen de belangrijkste investeringsgebieden per zone:

Zone A: Athene en eilanden met hoge vraag (800.000 EUR)

• Zuidkust van Athene (Glyfada, Vouliagmeni, Voula): premium kustwijken met sterke huurvraag, internationale scholen in de buurt en uitstekende infrastructuur. Rendement: 3-5%
• Centrum van Athene (Kolonaki, Plaka, Pangrati): potentieel voor kortetermijnverhuur (Airbnb) met het hele jaar door toeristische vraag. Rendement: 4-7%
• Thessaloniki: de tweede stad van Griekenland, groeiend technologiecentrum, lagere instapprijzen binnen Zone A
• Mykonos en Santorini: ultrapremium vakantiewoningen met uitzonderlijke seizoensgebonden huurrendementen, maar beperkt jaarrond nut

Zone B: populaire eilanden en regio's (400.000 EUR)

• Kreta (Chania, Heraklion): het grootste eiland van Griekenland, gemeenschap het hele jaar door, uitstekende waarde en groeiende capaciteit van de internationale luchthaven. Beste allround investering
• Rhodos: sterke toeristische infrastructuur, middeleeuwse oude stad (UNESCO) en een groeiende gemeenschap van digitale nomaden
• Corfu: Ionisch eiland met Brits en Italiaans erfgoed, weelderige landschappen en luxetoerisme

Zone C: vasteland en waarderegio's (250.000 EUR)

• Peloponnesos (Nafplio, Kalamata): opkomende lifestylebestemming met kustwoningen vanaf 250.000 EUR
• Halkidiki: het schiereiland met "drie vingers" nabij Thessaloniki, populair bij Noord-Europese kopers
• Pilion en Centraal-Griekenland: berg- en kustdorpen die een authentieke Griekse levensstijl bieden tegen de laagste investeringsdrempels

Het aankoopproces van vastgoed in Griekenland

Het Griekse vastgoedaankoopproces is relatief eenvoudig voor internationale kopers. Hier volgt de stapsgewijze gids:

1. Verkrijg een Grieks belastingnummer (AFM): vereist vóór elke vastgoedtransactie. Aanvragen via het plaatselijke belastingkantoor (Eforia) of via een belastingvertegenwoordiger
2. Open een Griekse bankrekening: noodzakelijk voor de vastgoedtransactie en de Golden Visa-aanvraag
3. Schakel een advocaat in: verplicht bij vastgoedtransacties. De advocaat voert due diligence uit op eigendomsakten, pandrechten en bouwvergunningen
4. Zoeken en selecteren van vastgoed: eigendommen bezichtigen, prijs onderhandelen. Een inspectie door een taxateur wordt aanbevolen maar is niet verplicht
5. Voorlopige overeenkomst: onderteken een voorcontract (prokatarktiko symvolaio) met een aanbetaling van 10%
6. Controle van de eigendomsakte: uw advocaat verifieert de juridische status van het eigendom bij het Kadaster (Ktimatologio)
7. Definitief contract: ondertekend voor een notaris (symvolaiografos) in aanwezigheid van uw advocaat en een beëdigd vertaler (indien u geen Grieks spreekt)
8. Registratie: het notariële contract wordt geregistreerd bij het Kadaster
9. Golden Visa-aanvraag: dien de aanvraag voor een verblijfsvergunning in bij de gedecentraliseerde overheidsinstantie

Kosten naast de vastgoedprijs

Houd rekening met de volgende bijkomende kosten bij de aankoop van vastgoed in Griekenland:

Nieuwbouwwoningen kunnen onderworpen zijn aan btw (24%) in plaats van overdrachtsbelasting, hoewel de btw-opschorting van toepassing is op veel hoofdwoningen. Uw advocaat bevestigt het toepasselijke regime voor het door u gekozen eigendom.

Aanvraagproces voor de Golden Visa

Zodra de vastgoedaankoop is voltooid en geregistreerd, wordt de Golden Visa-aanvraag ingediend bij de plaatselijke gedecentraliseerde overheidsinstantie. Het proces omvat:

• Vereiste documenten: paspoort, eigendomsakte, bewijs van ziektekostenverzekering (dekkend voor Griekenland), biometrische foto's, verklaring omtrent gedrag
• Aanvraagkosten: 2.000 EUR per aanvrager (inclusief afhankelijke personen van 18 jaar en ouder)
• Biometrie: afgenomen tijdens de afspraak voor de aanvraag
• Verwerkingstijd: ongeveer 2-4 maanden in 2026
• Geldigheid: 5 jaar, verlengbaar zolang de vastgoedinvestering wordt aangehouden

De Golden Visa dekt de hoofdaanvrager, de echtgenoot of echtgenote, kinderen jonger dan 21 jaar, en ouders van zowel de aanvrager als de echtgenoot of echtgenote. Het biedt het recht om in Griekenland te verblijven en visumvrij te reizen door het gehele Schengengebied (27 landen, tot 90 dagen per periode van 180 dagen).

Route naar het Griekse burgerschap

Terwijl de Golden Visa verblijf biedt, is het uiteindelijke doel voor veel investeerders het Griekse (en daarmee EU-)burgerschap. De route verloopt als volgt:

1. De Golden Visa 7 jaar ononderbroken aanhouden
2. Oprechte banden met Griekenland aantonen: fysieke aanwezigheid, taalvaardigheid en integratie
3. Slagen voor een Grieks taalexamen (niveau B1) en een examen Griekse geschiedenis/cultuur
4. Naturalisatie aanvragen via het ministerie van Binnenlandse Zaken
5. Verwerking: ongeveer 12-24 maanden

Belangrijk: de Golden Visa vereist geen fysiek verblijf in Griekenland, er is geen minimale verblijfsduur om de vergunning te behouden. De route naar burgerschap vereist echter wel oprecht verblijf. Investeerders die het burgerschap willen nastreven, dienen te plannen om vanaf jaar 4 of 5 aanzienlijke tijd in Griekenland door te brengen.

Het Griekse burgerschap geeft recht op een EU-paspoort met visumvrije toegang tot 188 landen (wereldwijd op de 7e plaats volgens de wereldwijde paspoortmobiliteitsindex), het recht om overal in de EU te wonen en te werken, en toegang tot EU-gezondheidszorg en onderwijssystemen.

Huurinkomsten en fiscale overwegingen

Veel Golden Visa-investeerders genereren huurinkomsten uit hun Griekse vastgoed. Belangrijke fiscale overwegingen zijn onder meer:

• Belasting op huurinkomsten: 15% op inkomen tot 12.000 EUR; 35% op 12.001-35.000 EUR; 45% boven 35.000 EUR
• Registratie kortetermijnverhuur (Airbnb): verplichte registratie bij de Onafhankelijke Autoriteit voor Overheidsinkomsten (AADE)
• Onroerendezaakbelasting (ENFIA): jaarlijkse belasting op basis van vastgoedwaarde, locatie en omvang (doorgaans 2-13 EUR per vierkante meter)
• Vermogenswinstbelasting: 15% op winst uit vastgoedverkoop (met vrijstellingen voor eigendommen die in bepaalde omstandigheden 5+ jaar zijn aangehouden)

Niet-ingezeten vastgoedeigenaren kunnen een fiscaal vertegenwoordiger in Griekenland aanstellen om ENFIA-betalingen en aangiften van huurinkomsten af te handelen.

Griekenland vergeleken met andere Europese Golden Visa's

• Portugal: vanaf 250.000 EUR (alleen fondsinvesteringen, geen residentieel vastgoed meer sinds 2023). Snellere route naar burgerschap (5 jaar), maar vereist fysieke aanwezigheid
• Malta MPRP: vanaf 68.000-98.000 EUR aan jaarlijkse bijdragen. Geen vastgoedbezit, betaalbaarder maar geen vermogensopbouw
• Cyprus: vanaf 300.000 EUR vastgoedinvestering. Snelle verwerking (2 maanden), maar geen Schengentoegang (Cyprus valt buiten het Schengengebied)
• Spanje: Golden Visa gesloten voor nieuwe aanvragers sinds april 2025

Voor een uitgebreide vergelijking, zie onze gids beste golden visa-programma's.

Veelgestelde vragen

Kan ik als niet-EU-onderdaan vastgoed kopen in Griekenland?

Ja. Onderdanen van buiten de EU kunnen in het grootste deel van Griekenland vrijelijk onroerend goed kopen. Beperkingen gelden alleen in grensgebieden en bepaalde eilanden nabij Turkije, waar een speciale vergunning van het ministerie van Defensie vereist is. Uw advocaat bevestigt de geschiktheid voor de door u gekozen locatie.

Wat is de minimale investering voor de Golden Visa van Griekenland?

De minimale investering varieert van 250.000 EUR (Zone C, vasteland) tot 800.000 EUR (Zone A: Athene, Thessaloniki, Mykonos, Santorini). De zone wordt bepaald door de locatie van het eigendom, niet door het beoogde gebruik van de koper.

Moet ik in Griekenland wonen om de Golden Visa te behouden?

Nee. De Golden Visa van Griekenland kent geen minimale verblijfsduur. U moet de vastgoedinvestering aanhouden, maar u kunt overal ter wereld wonen. Het nastreven van het Griekse burgerschap vereist echter wel oprecht fysiek verblijf.

Kan ik mijn Golden Visa-eigendom verhuren?

Ja. U kunt uw eigendom verhuren op lange of korte termijn (Airbnb). Huurinkomsten zijn onderworpen aan de Griekse inkomstenbelasting, en kortetermijnverhuur moet worden geregistreerd bij AADE.

Hoe lang duurt het om het Griekse burgerschap te verkrijgen?

De minimale verblijfsvereiste is 7 jaar ononderbroken legaal verblijf, plus ongeveer 12-24 maanden voor de naturalisatieaanvraag. Totale tijdlijn: 8-9 jaar vanaf het eerste verkrijgen van de Golden Visa, uitgaande van oprecht verblijf en taalvaardigheid.