Kıbrıs ve Yunanistan Golden Visa 2026

Kıbrıs ve Yunanistan Golden Visa Karşılaştırması 2026: Kapsamlı Karşı Karşıya Değerlendirme

Kıbrıs ve Yunanistan, 2026'da en popüler iki Avrupa yatırım yoluyla oturum destinasyonudur; her biri uluslararası yatırımcılara farklı avantajlar sunar. Kıbrıs, olağanüstü vergi avantajlarıyla birlikte 300.000 EUR'dan başlayan daimi oturum sağlarken, Yunanistan asgari kalış şartı olmaksızın 250.000 EUR'dan başlayan Schengen Bölgesi erişimi (ticari dönüşümler) sunar.

Bu kapsamlı karşılaştırma, hedeflerinize en uygun programı belirlemenize yardımcı olmak için her boyutu inceler: yatırım maliyetleri, işlem süreleri, vergi rejimleri, gayrimenkul piyasaları, seyahat erişimi ve vatandaşlığa giden yol.

Hızlı Karşılaştırma: Kıbrıs ve Yunanistan Bir Bakışta

Kıbrıs ve Yunanistan Golden Visa, Yan Yana Karşılaştırma 2026
Özellik	Kıbrıs	Yunanistan
Asgari yatırım	300.000 EUR	250.000-800.000 EUR
Gayrimenkul türü	Yalnızca geliştiriciden yeni	Yeni veya ikinci el (tek gayrimenkul)
İzin türü	Daimi (süresiz)	5 yıl yenilenebilir
İşlem süresi	4-6 ay	3-9 ay
Asgari kalış	Her 2 yılda bir ziyaret	Yok
Schengen erişimi	Hayır (henüz Schengen üyesi değil)	Evet, 27 ülke
Çalışma hakkı	Evet (Kıbrıs'ta)	Hayır (uzaktan çalışmaya izin verilir)
Gelir şartı	Yurt dışından yılda 50.000 EUR	Yok
Aile dahil etme	Eş + 25 yaşına kadar çocuklar	Eş + 21 yaşına kadar çocuklar + her iki tarafın ebeveynleri
Vatandaşlığa giden yol	8 yıl	7 yıl
Kısa süreli kiralama	İzin verilir	Golden Visa gayrimenkulünde yasak
Kurumlar vergisi	%15	%22

Yatırım Maliyetleri: Gerçek Rakamlar

Kıbrıs: Sabit 300.000 EUR Eşiği

Kıbrıs, tek ve basit bir eşik sunar: bir geliştiriciden 300.000 EUR tutarında yeni konut gayrimenkulü. KDV (%19, ilk kez alıcılar için ilk 200 m² üzerinde %5'e indirilir), devir ücretleri (%3-8), hukuki masraflar (%1-2) ve damga vergisi dahil toplam maliyet yaklaşık 330.000-360.000 EUR'a ulaşır.

Sadelik cazip bir özelliktir; konumdan bağımsız olarak tek bir yatırım seviyesi vardır. İster Limassol'da (3.500 EUR/m²), ister Baf'ta (2.500 EUR/m²), ister Larnaka'da (2.000 EUR/m²) satın alın, eşik aynı kalır. Ancak yalnızca yeni yapılara yönelik kısıtlama ikinci el piyasayı hariç tutar; bu da geliştirici primi ödemek anlamına gelebilir.

Yunanistan: 250.000 EUR'dan 800.000 EUR'ya Kademeli Fiyatlandırma

Yunanistan'ın Golden Visa'sı, Eylül 2024'te başlatılan kademeli bölgeleme sistemini kullanır:

Bölge A (800.000 EUR): Atina (Attika), Selanik belediyesi, Mikonos, Santorini ve 3.100'den fazla nüfusa sahip adalar
Bölge B (400.000 EUR): Girit, Peloponnese, Korfu, Rodos ve anakara Yunanistan dahil diğer tüm bölgeler
Bölge C (250.000 EUR): Ticariden konuta dönüşümler ve tarihi restorasyonlar (Yunanistan'ın her yerinde)
Girişim (startup) rotası (250.000 EUR): Elevate Greece platformundaki girişimlere yatırım (2025 için yeni)

Gayrimenkul devir vergisi (%3,09), noter ücretleri, hukuki masraflar ve tescil dahil toplam maliyet, satın alma fiyatının yaklaşık %5-8 üzerindedir. 800.000 EUR'luk bir Bölge A yatırımı için toplamda 840.000-864.000 EUR beklenmelidir. 400.000 EUR'luk bir Bölge B yatırımı için ise yaklaşık 420.000-432.000 EUR.

İzin Yapısı: Daimi ve Yenilenebilir

Bu, en önemli farklardan biridir. Kıbrıs daimi ve süresiz oturum verir; yatırım sürdürüldüğü ve her iki yılda bir ziyaret gerçekleştirildiği sürece izin hiçbir zaman sona ermez. Yenileme süreci, yenileme ücreti veya yenileme sırasında program şartlarının değişme riski yoktur.

Yunanistan 5 yıl yenilenebilir bir izin verir. Yenileme, uygun yatırımın sürdürülmesini ve yeni bir başvuru ücretinin ödenmesini gerektirir. Yenilemeler rutin olarak onaylansa da, yatırımcı, Yunanistan'ın 2023'ten bu yana eşikleri birden fazla kez artırarak gösterdiği gibi, bir sonraki yenileme noktasında program şartlarının değişebileceği riskini taşır.

Uzun vadeli kesinlik için Kıbrıs'ın daimi izni daha güçlü bir öneridir. Esneklik açısından (devam eden yükümlülükler olmadan satıp çıkma), Yunanistan'ın yenilenebilir yapısı daha fazla seçenek sunar.

Seyahat Erişimi: Schengen Faktörü

Yunanistan'ın en büyük tek avantajı Schengen Bölgesi üyeliğidir. Bir Yunanistan Golden Visa'sı, 27 Avrupa ülkesine vizesiz seyahat sağlar; iş veya tatil amacıyla Avrupa içinde sık seyahat eden yatırımcılar için son derece büyük bir pratik avantajdır.

Kıbrıs bir AB üyesi devlettir ancak henüz Schengen Bölgesi'ne dahil değildir. Schengen üyeliği beklemededir ancak onaylanmış bir takvim bulunmamaktadır. Bu, Kıbrıs oturum izninin özellikle Kıbrıs'ta oturum sağladığı, Schengen genelinde seyahat hakkı vermediği anlamına gelir. Avrupa genelinde hareketliliği önceliklendiren yatırımcılar için bu kritik bir sınırlamadır.

Ancak Kıbrıs vatandaşlığı elde edildiğinde (8 yılın ardından), sahipleri Schengen erişimi dahil tam AB serbest dolaşım haklarını kazanır; bu da sınırlamayı yalnızca oturum dönemi boyunca geçerli kılar.

Vergi Karşılaştırması: Net Bir Kıbrıs Avantajı

Vergiye duyarlı yatırımcılar için Kıbrıs kesin bir farkla öndedir:

Vergi Karşılaştırması, Kıbrıs ve Yunanistan
Vergi Türü	Kıbrıs	Yunanistan
Kurumlar vergisi	%15	%22
Non-dom rejimi	17 yıl, temettü/faizde SDC'den muafiyet	15 yıl, dünya genelindeki gelirde 100.000 EUR götürü vergi
Servet vergisi	Yok	Yok
Veraset vergisi	Yok	Akrabalık derecesine göre %1-40
Yıllık emlak vergisi	Yok (2017'de kaldırıldı)	ENFIA: yılda 2-16,20 EUR/m²
Vergi mukimliği kuralı	60 gün kuralı mevcut	Standart 183 gün
IP Box	Yaklaşık %2,5-3 efektif oran	Mevcut değil

Kıbrıs'ın Non-Dom rejimi, yatırım geliri açısından özellikle güçlüdür: 17 yıl boyunca menkul kıymetlerden elde edilen temettü, faiz ve sermaye kazançlarında tam vergi muafiyeti. Yunanistan'ın non-dom alternatifi 500.000 EUR ve üzeri yatırım ile yıllık sabit 100.000 EUR ödeme gerektirir; 250.000 EUR'un çok üzerinde gelire sahip ultra yüksek net değerli bireyler için caziptir, ancak Kıbrıs'ın yapısı daha geniş bir yatırımcı kesimine fayda sağlar.

Kıbrıs'ta veraset vergisinin bulunmaması, aile serveti planlaması için bir diğer önemli avantajdır. Yunanistan'ın veraset vergisi, akraba olmayanlar için %40'a kadar çıkabilir; bu, çok kuşaklı servet yapılandıran yatırımcılar için önemli bir husustur.

Gayrimenkul Piyasası Karşılaştırması

Her iki piyasa da güçlü değer artışı göstermiştir, ancak farklı dinamiklerle:

Kıbrıs: Limassol'da daire fiyatları 2024'te %20'nin üzerinde artmış olup ulusal piyasa 2026 için %5-8'lik sürdürülebilir bir büyüme öngörmektedir. Kısa süreli kiralamalara (Airbnb) yatırım gayrimenkullerinde izin verilir ve gelir esnekliği sağlar. Ortalama getiriler konuma bağlı olarak %4-6 arasındadır.

Yunanistan: Ulusal fiyatlar, 37 milyon turistin desteğiyle 2025'te yıllık bazda %7,6 artmıştır. Atina'da şehir merkezinde ortalama fiyatlar 2.439 EUR/m², güney banliyölerinde (Riviera) ise 4.100 EUR/m²'ye ulaşmaktadır. Ancak 2024'ten bu yana Golden Visa gayrimenkullerinde kısa süreli kiralamalar yasaktır; bu, Kıbrıs'ta uygulanmayan önemli bir gelir kısıtlamasıdır.

Aile Kapsamı

Yunanistan daha geniş bir aile dahil etme sunar. Yunanistan Golden Visa, başvuru sahibinin eşini, 21 yaşından küçük çocuklarını ve hem başvuru sahibinin hem de eşinin ebeveynlerini kapsar; tek bir yatırımdan üç kuşak. Bağımlılar için ek yatırım gerekmez.

Kıbrıs, eşi ve 25 yaşına kadar çocukları kapsar ancak ebeveynleri bağımlı olarak net biçimde dahil etmez. Avrupa oturumu isteyen yaşlı ebeveynleri olan yatırımcılar için Yunanistan üstün seçimdir. Üniversite çağındaki çocukları (21-25 yaş) olanlar için Kıbrıs'ın genişletilmiş yaş sınırı daha cömerttir.

Hangi Program Hangi Yatırımcıya Uygun?

Kıbrıs'ı Seçin, Eğer:

Vergi verimliliğini önceliklendiriyorsanız (non-dom, veraset vergisi yok, 60 gün kuralı)
Hiçbir zaman yenileme gerektirmeyen daimi oturum istiyorsanız
IP Box'tan yararlanarak bir işletme veya teknoloji şirketi kurmayı planlıyorsanız
İngilizce konuşulan bir iş ortamını tercih ediyorsanız
Yatırım gayrimenkulünüzden Airbnb kira geliri istiyorsanız
Yakınlık ve kültürel aşinalık arayan bir Körfez yatırımcısıysanız

Yunanistan'ı Seçin, Eğer:

Avrupa'da iş seyahati için Schengen Bölgesi erişimine ihtiyacınız varsa
Sıfır asgari kalış istiyorsanız: taşınmadan salt hareketlilik
Ebeveynleri bağımlı olarak dahil etmek istiyorsanız
400.000 EUR'da Bölge B piyasalarını (Girit, Peloponnese) tercih ediyorsanız
Non-dom götürü vergi rejimine erişmek istiyorsanız (dünya genelindeki gelirde yılda 100.000 EUR)
Biraz daha kısa bir vatandaşlığa giden yol arıyorsanız (8 yerine 7 yıl)

Mirabello Consultancy'deki müşterilerimizin çoğu karar vermeden önce her iki programı da inceler. Seçim nihayetinde Schengen erişiminin mi yoksa vergi verimliliğinin mi daha yüksek öncelik taşıdığına bağlıdır; her ikisi de ailenizin Avrupa'daki geleceğini güvence altına almak için meşru ve değerli seçeneklerdir.

Avrupa dışında ek seçenekleri değerlendiren yatırımcılar için yatırım yoluyla vatandaşlık programları ve aileler için en iyi yatırım yoluyla vatandaşlık programları hakkındaki rehberlerimiz daha geniş bir bağlam sunar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kıbrıs ve Yunanistan golden visa'sından hangisi daha ucuz?

Kıbrıs, yeni gayrimenkul için 300.000 EUR ile daha düşük bir giriş noktasına sahiptir. Yunanistan 250.000 EUR'dan başlar, ancak yalnızca ticariden konuta dönüşümler (Bölge C) için. Standart konut gayrimenkulü için Yunanistan 400.000 EUR (Bölge B) veya 800.000 EUR (Atina dahil Bölge A) maliyet taşır. Konut gayrimenkulü satın alan çoğu yatırımcı için Kıbrıs daha uygun maliyetlidir.

Hangi program daha hızlı işlem görür?

Kıbrıs başvuruları 4-6 ayda işleme alır. Yunanistan, 2025'teki dijital modernizasyonun ardından 3-9 aya iyileşmiştir. Her ikisi de Portekiz'den (18-40 ay) belirgin şekilde daha hızlıdır. Kıbrıs ortalamada hafif bir farkla daha hızlıdır.

Kıbrıs oturumu ile Schengen erişimi elde edebilir miyim?

Doğrudan hayır. Kıbrıs henüz Schengen Bölgesi'ne dahil değildir. Kıbrıs daimi oturum kartınız, Kıbrıs'ta oturum ve AB üyeliği avantajları sağlar, ancak Schengen genelinde seyahat hakkı vermez. Kıbrıs vatandaşlığı elde edildiğinde (8 yılın ardından), AB pasaportunuz aracılığıyla tam Schengen erişimi kazanırsınız.

Hangisinin vergi avantajları daha iyidir?

Kıbrıs, çoğu yatırımcı için üstün vergi avantajları sunar. Non-dom rejimi, 17 yıl boyunca temettüleri, faizi ve sermaye kazançlarını vergiden muaf tutar. Veraset vergisi, servet vergisi ve yıllık emlak vergisi yoktur. Kıbrıs'ta kurumlar vergisi %15 iken Yunanistan'da %22'dir. Yunanistan'ın non-dom rejimi (100.000 EUR sabit vergi) çok yüksek küresel gelire sahip ultra yüksek net değerli bireyler için daha iyi olabilir.

Hem Kıbrıs hem de Yunanistan'da oturum sahibi olabilir miyim?

Birden fazla ülkede oturum izni bulundurmaya karşı yasal bir engel yoktur. Ancak özellikle vergi mukimliği kurallarıyla ilgili vergi etkilerini dikkatle değerlendirmelisiniz. Çifte oturumu değerlendiriyorsanız profesyonel vergi planlaması önerilir.

Kıbrıs ve Yunanistan Golden Visa Karşılaştırması 2026