Yunanistan Golden Visa 2026: Gereksinimler, Maliyetler ve Yeni Kurallara Dair Kapsamlı Rehber

Yunanistan Golden Visa 2026: Gereksinimler, Maliyetler ve Yeni Kurallara Dair Kapsamlı Rehber

Son güncelleme: Mart 2026

Yunanistan Golden Visa, 2026'da Avrupa'nın en cazip yatırım yoluyla ikamet programlarından biri olmaya devam ediyor. AB dışı vatandaşlara ve ailelerine, nitelikli bir yatırım karşılığında yenilenebilir beş yıllık bir ikamet izni sağlıyor; giriş noktaları belirli mülk kategorilerinde 250.000 EUR'dan başlıyor. İster Schengen genelinde seyahat, ister uzun vadeli Avrupa ikameti, ister Yunan vatandaşlığına giden bir yol için programı değerlendiriyor olun, bu rehber 2026'da önemli olan her gereksinim, maliyet ve son değişikliği sizinle adım adım ele alıyor.

Yunanistan Golden Visa Programı Nedir?

Resmi adıyla Yatırımcılar için Yunan İkamet İzni olan Yunanistan Golden Visa, 4251/2014 sayılı Kanun kapsamında getirilmiş ve o zamandan beri Avrupa'nın en popüler golden visa programlarından biri hâline gelmiştir. AB dışı vatandaşların, çoğunlukla gayrimenkulde olmak üzere nitelikli bir yatırım yaparak Yunanistan'da uzun vadeli bir ikamet izni almasına olanak tanır.

Yatırım yoluyla vatandaşlık programlarından farklı olarak, Yunanistan Golden Visa bir yatırım yoluyla ikamet (RBI) düzenidir. Hemen Yunan vatandaşlığı vermez. Ancak belirli ikamet ve dil gereksinimlerini karşıladıktan sonra vatandaşlığa geçme seçeneğiyle birlikte, uzun vadeli Avrupa ikametine yasal ve istikrarlı bir yol oluşturur. Birçok yüksek net değerli birey ve aile için bu esneklik, Avrupa'ya erişim ve nispeten ulaşılabilir yatırım eşiği kombinasyonu, Yunanistan'ı seçkin bir tercih hâline getirmektedir.

Kuruluşundan bu yana program, milyarlarca euroluk doğrudan yabancı yatırımı çekmiş olup Çinli, Amerikalı, İsrailli ve Orta Doğulu vatandaşlar en aktif katılımcılar arasındadır. Yunanistan'ı diğer önde gelen programlarla en iyi golden visa yatırım programları rehberimizde karşılaştırabilirsiniz.

2026'da Yunanistan Golden Visa Yatırım Seçenekleri

Yunanistan son yıllarda yatırım eşiklerini önemli ölçüde yeniden yapılandırdı ve artık kademeli fiyatlandırma sağlam biçimde uygulanmaktadır. İşte 2026'da nitelikli yatırım yollarının net bir dökümü:

Gayrimenkul Yatırımı (En Popüler Yol)

Gayrimenkul, Yunanistan Golden Visa başvuranları için baskın yol olmaya devam ediyor. Eşikler konuma ve mülk tipine göre değişir:

• Asgari 800.000 EUR: Yüksek talepli bölgelerde konut mülkü: Attika bölge birimleri (Atina dahil), Selanik, Mikonos ve Santorini.
• Asgari 400.000 EUR: Yukarıda sayılan yüksek talepli bölgeler dışında Yunanistan'ın diğer tüm alanlarında konut mülkü.
• Asgari 250.000 EUR: Atina ve Selanik dahil Yunanistan'ın herhangi bir yerinde ticari mülkün konut kullanımına dönüştürülmesi veya tescilli/miras binaların restorasyonu.
• Asgari 250.000 EUR: Konut kullanımına dönüştürülmüş otel veya turistik konaklama olarak belirlenmiş mülk satın alımı.

250.000 EUR eşikli mülklerin belirli kategoriler olduğunu belirtmek önemlidir; bunlar, Atina'nın merkezi bölgelerinde indirimli bir eşikle konut gayrimenkulü satın almanın genel bir yolu değildir. Danışmanlarımız, Yunanistan genelinde nitelikli varlıkları belirlemenize yardımcı olabilir.

Alternatif Yatırım Yolları

Gayrimenkulün ötesinde, Yunanistan ayrıca aşağıdaki yatırım kategorileri aracılığıyla da golden visa uygunluğu sunar:

• Düzenlenmiş piyasalarda işlem gören Yunan devlet tahvilleri, hisseler veya kurumsal tahviller ya da Yunan yatırım fonları ve GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) hisselerinde 500.000 EUR.
• En az beş iş yaratan veya sürdüren, borsada işlem görmeyen, Yunanistan merkezli bir şirkete sermaye katkısı olarak 500.000 EUR.
• Yunanistan'da bir yerel kredi kuruluşuna vadeli mevduat olarak yatırılan 500.000 EUR.
• Yerel kredi veya finans kuruluşları aracılığıyla devredilebilir menkul kıymetler ve/veya mevduatlardan oluşan bir portföyde 400.000 EUR.

Çoğu müşteri için gayrimenkul, vize avantajının yanı sıra genellikle kira geliri ve sermaye değer artışı beklentisi de sunan en somut ve tanıdık yatırım olmaya devam ediyor. Alternatif yatırım yollarını değerlendiriyorsanız, ekibimizle doğrudan görüşmenizi öneririz; hedefleriniz için en uygun yapıyı görüşmek üzere Mirabello Consultancy ile ücretsiz bir danışmanlık görüşmesi ayırtın.

Yunanistan Golden Visa için Uygunluk Gereksinimleri

Yunanistan Golden Visa, herhangi bir AB/AEA dışı ülke vatandaşına açıktır. Kendiliğinden hariç tutulan bir vatandaşlık listesi yoktur, ancak bazı başvuranlar ek durum tespiti gereksinimleriyle karşılaşabilir. Uygunluk için başvuranların aşağıdaki kriterleri karşılaması gerekir:

• Yaş: Ana başvuranın en az 18 yaşında olması gerekir.
• Temiz sabıka kaydı: Başvuranın ikamet ettiği ülkeden ve vatandaşı olduğu ülkeden bir sabıka kaydı belgesi gereklidir.
• Sağlık sigortası: Başvuran ve tüm aile bağımlıları için Yunanistan'da geçerli tam sağlık sigortası kapsamı.
• Kamu sağlığı riski olmaması: Başvuranlar AB/Yunan hukuku kapsamında kamu sağlığına tehdit olarak sınıflandırılmamalıdır.
• Nitelikli yatırım: Yukarıda özetlenen tamamlanmış nitelikli yatırımın kanıtı.
• Fon kaynağı: Yatırım fonlarının meşru kökeninin açık belgelendirilmesi.
• Önceki vize ihlali olmaması: Başvuranlar AB veya Yunanistan'da bir giriş yasağına tabi tutulmamış olmalıdır.

Yunanca konuşma, iş deneyimi gösterme veya bir mülakata girme şartı yoktur. Program, karmaşık kişisel kabul edilebilirlik testleri yerine yatırımın bütünlüğüne öncelik vererek kasıtlı olarak erişilebilir tutulmuştur.

Yunanistan Golden Visa Başvuru Süreci: Adım Adım

Başvuru sürecini önceden anlamak, gecikmeleri önemli ölçüde azaltabilir ve maliyetli hataları önleyebilir. İşte sürecin 2026'da çoğu başvuran için nasıl işlediği:

1. Yunan Vergi Numarası (AFM) alın: Mülk satın almadan veya herhangi bir yatırım yapmadan önce, bireysel bir vergi numarası almak için Yunan Vergi Dairesi'ne (AADE) kayıt olmanız gerekir. Bu, Yunanistan'daki bir yasal temsilci aracılığıyla uzaktan yapılabilir.
2. Bir Yunan Banka Hesabı açın: Mülk işlemini ve devam eden vergi uyumunu kolaylaştırmak için bir Yunan banka hesabı gereklidir.
3. Nitelikli Yatırımı seçin ve satın alın: Yerel bir gayrimenkul avukatının ve Mirabello danışmanınızın desteğiyle nitelikli bir mülk veya yatırımı belirleyin ve edinin. Bu aşamada varlık üzerinde durum tespiti kritik önemdedir.
4. Başvuru belgelerini hazırlayın: Pasaport kopyaları, sabıka kaydı belgeleri, sağlık sigortası poliçesi, yatırım kanıtı (tapu senedi) ve fon kaynağı kanıtı dahil olmak üzere gerekli tüm belgeleri toplayın. Yunanca olmayan tüm belgeler resmi olarak tercüme edilmeli ve apostil ile onaylanmalıdır.
5. İkamet İzni Başvurusunu sunun: Başvurular Yunanistan'daki ilgili Yerinden Yönetim ofisine sunulur. Başvuranların genellikle biyometrik veri toplama için en az bir kez şahsen katılması gerekir. Vekaletnameye sahip bir avukat, sürecin büyük kısmını sizin adınıza yürütebilir.
6. Onay Belgesini alın: Eksiksiz bir başvurunun sunulması üzerine, ana izin işlenirken tam ikamet haklarını sağlayan bir yıllık geçiş belgesi verilir.
7. Beş Yıllık İkamet İznini alın: Onaylandıktan sonra beş yıllık izin (biyometrik bir kart) verilir ve Yunanistan'da teslim alınabilir veya yetkili bir temsilciye gönderilebilir.

İşlem, eksiksiz ve kabul edilmiş bir başvurunun tarihinden itibaren tipik olarak 3-6 ay sürer. Gecikmeler en sık eksik belgelerden, belirli bölgesel ofislerdeki birikmiş işlerden veya tapu tescili sıralarından kaynaklanır.

Bütçelenecek Maliyetler, Ücretler ve Vergiler

Nitelikli yatırımın kendisinin ötesinde, başvuranlar bir dizi ilişkili maliyet için bütçe ayırmalıdır. İşte 2026 için gerçekçi bir genel bakış:

• Mülk Devir Vergisi: Mülk değerinin %3,09'u (satın alma anında alıcı tarafından ödenir).
• Noter Ücretleri: Mülk değerinin yaklaşık %1-1,5'i.
• Avukatlık Ücretleri: Kapsamlı bir gayrimenkul ve göçmenlik hukuki hizmeti için tipik olarak mülk değerinin %1-2'si.
• Tapu Sicil Ücretleri: Mülk değerinin yaklaşık %0,5'i.
• Golden Visa Başvuru Ücreti: Aile başına 2.000 EUR (ana başvuran ve bağımlılar); reşit olmayan çocuk başına 150 EUR.
• Sağlık Sigortası: Sağlayıcıya ve başvuranın yaşına göre değişir; tipik olarak kişi başına yılda 500-2.000 EUR.
• Emlakçı Ücretleri: Tipik olarak satış fiyatının %2-4'ü, düzenlemeye bağlı olarak alıcı ve satıcı arasında paylaştırılır veya tamamı bir tarafça ödenir.
• Yıllık Mülk Vergisi (ENFIA): Mülk büyüklüğü, konumu ve yaşına göre hesaplanır. Bu, devam eden yıllık bir yükümlülüktür.

Toplamda, yatırımın kendisi dışında, başvuranlar işlem maliyetlerini, profesyonel ücretleri ve ilk izin başvurularını karşılamak için tipik olarak mülk değerinin ek olarak %6-10'unu bütçelemelidir. Danışmanlarımız, ilk danışmanlık görüşmeniz sırasında tam kalemlendirilmiş bir maliyet projeksiyonu sunacaktır.

Yunanistan Golden Visa'nın Avantajları

Yunanistan Golden Visa, uluslararası düşünen aileler ve yatırımcılar için yaşam tarzı, seyahat serbestisi ve uzun vadeli stratejik avantajların ikna edici bir bileşimini sunar:

• Schengen Bölgesi Erişimi: İzin sahipleri, tüm 29 Schengen bölgesi ülkesinde ek vize gerekmeden serbestçe seyahat edebilir, bu da izni Avrupa genelinde iş ve kişisel seyahat için son derece değerli kılar.
• Asgari Kalış Şartı Yok: Birçok Avrupa golden visa programının aksine, Yunanistan, izin sahiplerinin izinlerini yenilemek için herhangi bir asgari süre Yunanistan'da ikamet etmesini gerektirmez. Avrupa ikamet statünüzü korurken küresel hareketliliği sürdürebilirsiniz.
• Beş Yıllık Yenilenebilir İzin: Nitelikli yatırım sürdürüldüğü sürece izin her beş yılda bir yenilenir.
• Aile Dahiliyeti: Tek bir yatırım, ana başvuranı ve uygun aile üyelerini kapsar (aşağıya bakın).
• Vatandaşlığa Giden Yol: Yunanistan'da kesintisiz yasal ikametin yedinci yılından sonra, izin sahipleri, tüm AB haklarına ve 185'ten fazla ülkeye vizesiz seyahate erişim sağlayan bir AB pasaportu kazanarak Yunan vatandaşlığına başvurabilir.
• Mülkiyet Hakları: Yunan mülkü sahibi yabancı vatandaşlar, çoğu bölgede Yunan vatandaşlarıyla aynı mülkiyet haklarına sahiptir.
• Yaşam Kalitesi: Yunanistan, dünya standartlarında bir Akdeniz yaşam tarzı, mükemmel sağlık hizmeti, güçlü bir eğitim altyapısı ve Batı Avrupa başkentlerine kıyasla nispeten düşük bir yaşam maliyeti sunar.
• Kira Geliri Potansiyeli: Yunanistan'ın özellikle Atina, Mikonos, Santorini ve Girit'te canlanan turizm sektörü, yatırım mülkü sahipleri için güçlü kısa vadeli kira getirileri sunar.

Yunanistan Golden Visa'ya Dahil Edilen Aile Üyeleri

Yunanistan Golden Visa'nın en cömert yönlerinden biri, uygun aile üyeleri için geniş tanımıdır. Aşağıdaki bağımlılar, ek yatırım maliyeti olmadan tek bir yatırım başvurusuna dahil edilebilir:

• Ana başvuranın eşi veya yasal partneri (kayıtlı medeni ortaklıklar dahil).
• 21 yaşından küçük reşit olmayan çocuklar (başvuru anında tam zamanlı eğitim görüyorlarsa 24 yaşına kadar uzatılabilir).
• Hem ana başvuranın hem de eşin bakmakla yükümlü olduğu ebeveynleri.

Başvuruya dahil edilen her aile üyesi, ana başvuranın izniyle aynı beş yıllık süre için geçerli kendi biyometrik ikamet izni kartını alır. İznin geçerlilik süresi boyunca bağımlılık durumunu aşan çocuklar, uygunluk kriterlerini karşılamaya devam ettikleri sürece, yenileme sırasında kendi bireysel izinleri için başvurabilir.

Bu durum, Yunanistan Golden Visa'yı paylaşılan bir Avrupa üssü arayan çok kuşaklı aileler için özellikle cazip kılmaktadır. Bunun aile dahil eden diğer programlarla nasıl karşılaştırıldığını golden visa karşılaştırma rehberimizde inceleyebilirsiniz.

Yunanistan Golden Visa ile Diğer Avrupa Programlarının Karşılaştırması

Yunanistan, 2026'da Avrupa golden visa programları arasında ilginç bir konumda yer almaktadır. Portekiz'in golden visası artık doğrudan gayrimenkul satın alımlarını kabul etmiyor (2023 kural değişikliklerinin ardından), İspanya'nın golden visa programı 2024 itibarıyla gayrimenkul yatırımcıları için kaldırılmıştır ve İtalya'nın yatırımcı vizesi ikamet sunsa da daha karmaşık finansal yatırım gereksinimleri taşımaktadır.

Bu durum, Yunanistan'ın Avrupa'nın önde gelen gayrimenkul tabanlı golden visası olarak konumunu önemli ölçüde güçlendirmiştir. Yunanistan'ın büyük kısmında 400.000 EUR'luk rekabetçi giriş noktaları, sade bir başvuru süreci, asgari kalış şartı olmaması ve güçlü gayrimenkul piyasası temelleriyle Yunanistan, ciddi yatırımcılar için değer açısından akranlarını sürekli olarak geride bırakmaktadır.

Mirabello Consultancy, önde gelen çeşitli programlar genelinde müşterilerle çalışmaktadır. Yunanistan'ı Malta, Kıbrıs (yasal ikamet) veya Karayip vatandaşlık programları gibi diğer seçeneklerle karşılaştırmak isterseniz, en iyi yatırım yoluyla vatandaşlık programları genel bakışımızı veya özel Yunanistan Golden Visa program sayfamızı ziyaret edin.

Sıkça Sorulan Sorular: Yunanistan Golden Visa 2026