Yunanistan Golden Visa 2026: Yeni Startup Seçeneği Dahil Tüm 4 Yatırım Rotasına Eksiksiz Rehber

Yunanistan Golden Visa Programı Nedir?

Yunanistan Golden Visa, gayrimenkul, ticari dönüşüm, miras restorasyonu veya 2026 başından itibaren kayıtlı bir Yunan startup'ı olmak üzere Yunanistan'da nitelikli bir yatırım yapan AB/AEA dışı vatandaşlara verilen 5 yıl yenilenebilir bir oturma iznidir. Tam Schengen Bölgesi erişimi, asgari ikamet şartı bulunmaması ve eşinizi, 21 yaşın altındaki çocuklarınızı, hem sizin hem de eşinizin ebeveynlerini tek bir başvuruya dahil etme hakkı sağlar.

2013'te 4251/2014 sayılı Kanun uyarınca kurulan ve en son 214926/2025 sayılı Bakanlık Kararı ile güncellenen Yunanistan Golden Visa, Göç ve İltica Bakanlığı (migration.gov.gr) tarafından denetlenir. Şimdiye kadar 81.500'den fazla geçerli izin vermiştir ve Schengen erişimine gerçek bir sıfır ikamet şartı yolu sunan az sayıdaki Avrupa programından biri olmayı sürdürmektedir.

İspanya'nın Golden Visa'sının Nisan 2025'ten bu yana kalıcı olarak kapalı olması ve Portekiz'in programının 39 aylık AIMA işlem birikimiyle karşı karşıya olmasıyla, Yunanistan Avrupa oturum manzarasının zirvesine kararlı bir şekilde ilerlemiştir. Yunanistan Golden Visa'nın ailenizin hedeflerine uygun olup olmadığını değerlendirmek için Mirabello Consultancy ile ücretsiz bir danışmanlık randevusu alın, ekibimiz %99 onay oranıyla 350'den fazla Golden Visa vakasında rehberlik etmiştir.

Mirabello Consultancy, Zürih ve Dubai ofisleriyle İsviçre merkezli, IMC akredite bir yatırım göçü danışmanlığıdır. İsviçre hassasiyetini gerçek butik özenle birleştiriyoruz, ailenizin hedefleri ilk günden itibaren önceliğimizdir.

2026'da Yunanistan Golden Visa için 4 Yatırım Rotası Nelerdir?

Yunanistan Golden Visa, 2026'da dört farklı nitelikli yatırım rotası sunar: yüksek talep gören bölgelerde (Atina, Selanik, başlıca adalar) 800.000 EUR'luk bir gayrimenkul alımı, diğer tüm Yunan bölgelerinde 400.000 EUR'luk bir alım, Yunanistan'ın herhangi bir yerinde 250.000 EUR'luk bir ticariden konuta dönüşüm veya miras restorasyonu ve, 2026 için yeni olarak, Elevate Greece devlet platformu üzerinden 250.000 EUR'luk bir startup yatırımı. Her rota, aynı Schengen avantajlarına sahip aynı 5 yıllık yenilenebilir izni sağlar.

Rota 1: Bölge A Gayrimenkulü (800.000 EUR)

Bölge A eşiği, Yunanistan'ın en çok talep gören yatırım destinasyonlarını kapsar: geniş Atina bölgesi (Attika), Selanik Belediyesi, Mikonos, Santorini ve 3.100'den fazla daimi sakini olan herhangi bir Yunan adası. Eylül 2024'te getirilen daha yüksek eşik, hem bu bölgelerdeki premium değerleri hem de zaten sıkışık konut piyasalarında yatırımcı talebini dengelemeye yönelik kasıtlı bir politikayı yansıtır.

Atina fiyatları bölgeye bağlı olarak metrekare başına ortalama 2.440-4.100 EUR arasında değişir, Kolonaki, Vouliagmeni ve güney Atina Rivierası'nda fiyatlar premium seviyededir. 800.000 EUR ile yatırımcılar tipik olarak merkezi bir daire veya sahil banliyölerinde bir villa edinir. Mülk tek bir tapuya kayıtlı olmalıdır, eşiğe ulaşmak için iki küçük alımı birleştirmek izinli değildir, ve yeni inşa mülkler 120 metrekareden fazla yaşam alanına sahip olmalıdır.

Airbnb gibi platformlar üzerinden kısa süreli kiralamalar, tüm bölgelerdeki Golden Visa mülklerinde yasaktır; 12 ay veya daha uzun süreli kiralamalar tamamen izinlidir ve güçlü kiralama talebine sahip bir piyasada güvenilir bir gelir akışı sağlar.

Rota 2: Bölge B Gayrimenkulü (400.000 EUR)

Bölge B, Girit, Rodos, Korfu, Selanik'in banliyö alanları, Peloponez, kuzey Yunanistan ve yüzlerce küçük adayı içeren geniş bir manzara olan Bölge A dışındaki tüm Yunan bölgelerini kapsar. 400.000 EUR ile yatırımcılar önemli ölçüde daha fazla alana ve bazı piyasalarda merkezi Atina'nın sunabileceğinden maddi olarak daha iyi kiralama getirilerine erişir.

Girit (Chania, Heraklion) hem yaşam tarzı hem de kiralama geliri arayan Avrupalı alıcılar için popüler bir Bölge B seçimi olmayı sürdürüyor. Teknik olarak Bölge B olan Selanik'in banliyö belediyeleri, Yunanistan'ın ikinci büyük şehrine şehir merkezine göre anlamlı ölçüde daha düşük fiyatlarla yakınlık sunar. Aynı kurallar geçerlidir: tek mülk, yeni inşaatlar için asgari 120 m² ve Airbnb yok.

Rota 3: Ticariden Konuta Dönüşüm / Miras Restorasyonu (250.000 EUR)

En uygun maliyetli gayrimenkul giriş noktası dönüşüm rotasıdır: ticari bir mülk satın alıp konut kullanımına dönüştürmek veya tescilli bir miras binası satın alıp nitelikli restorasyon çalışmaları yürütmek. Bu rota, Atina ve Selanik dahil tüm bölgelerde geçerlidir, bu da bu premium piyasalara 250.000 EUR ile girmenin tek yolu olmasını sağlar.

Değiş tokuş karmaşıklıktır: dönüşüm ve restorasyon, alım fiyatının ötesinde ek bütçe gerektirir, proje zaman çizelgesini uzatır ve arzı sınırlı olan uygun nitelikli mülklerin belirlenmesine bağlıdır. Mirabello Consultancy, müşterilerimiz için nitelikli projeleri bulan ve değerlendiren bir uzman Yunan avukat ve mimar ağıyla çalışır.

Rota 4: Startup Yatırımı (Yeni, 2026 Başı)

En yeni rota, Yunanistan'ın Elevate Greece devlet platformunda kayıtlı bir startup'a asgari 250.000 EUR'luk bir yatırım gerektirir. Yatırımcının toplam özkaynak veya oy hakkı payı %33'ü geçemez ve startup, ilk yıl içinde Yunanistan'da en az iki yeni tam zamanlı iş yaratmalı ve bunları beş yıl boyunca sürdürmelidir. Bu rota herhangi bir mülk alımı gerektirmez, bu da onu ilk saf iş temelli Yunanistan Golden Visa yolu yapar.

Kasım 2025'te Başbakan Mitsotakis tarafından duyurulan ve 214926/2025 sayılı Bakanlık Kararı ile hayata geçirilen startup rotası, oturumu aktif Yunan piyasası katılımıyla birleştirmek isteyen teknoloji odaklı yatırımcıları ve girişimcileri hedef alıyor. Güney Avrupa startup ekosistemlerinde mevcut ilişkileri olan kurucular, risk sermayesi yatırımcıları veya aile ofisleri için özellikle uygundur.

Yunanistan Golden Visa Toplamda Ne Kadara Mal Oluyor?

Yunanistan Golden Visa'nın toplam maliyeti yatırım rotasına bağlıdır. Nitelikli yatırımın ötesinde, devlet ücretleri (ana başvuru sahibi için 2.000 EUR, bağımlı başına 150 EUR), biyometrik kart ücretleri (kişi başına 16 EUR) ve zorunlu özel sağlık sigortası (başvuru sahibi başına yılda yaklaşık 300 EUR ve üzeri) için bütçe ayırın. Gayrimenkul alımları işlem maliyetlerine %8-12 ekler.

Mülk işlem maliyetleri tipik olarak %3,09 mülk devir vergisi, noter ücretleri (%1-1,5), yasal ücretler (%1-2), tapu sicili tescili ve emlakçı komisyonları (%2-5) içerir, bu da eksiksiz gayrimenkul rotasının maliyetini manşet yatırım rakamından önemli ölçüde daha yüksek kılar.

Pratik bir örnek olarak: 400.000 EUR'luk bir Bölge B mülk alımı, yaklaşık 32.000-48.000 EUR işlem maliyeti taşır, artı 2.000 EUR başvuru ücreti. Dört kişilik bir aile bağımlı ücretlerine 450 EUR ekler. Devam eden ENFIA emlak vergisi öncesi toplam harcama: yaklaşık 435.000-451.000 EUR. Startup rotası için mülk işlem maliyeti yoktur, 250.000 EUR'luk yatırımın kendisi profesyonel ve danışmanlık ücretlerinin ötesinde başlıca harcamadır.

Yıllık bir ENFIA emlak vergisi, ikamet durumundan bağımsız olarak tüm mülk sahiplerine uygulanır; oranlar mülkün lokasyonu, büyüklüğü ve yaşına bağlı olarak metrekare başına 2-16,20 EUR arasında değişir.

Yunanistan Golden Visa için Kimler Uygundur?

18 yaş veya üzerindeki herhangi bir AB/AEA/İsviçre dışı vatandaş, nitelikli bir yatırım yapması, temiz bir sabıka kaydı bulundurması ve zorunlu özel sağlık sigortasını sürdürmesi koşuluyla Yunanistan Golden Visa için uygundur. Asgari gelir şartı, dil sınavı, eğitim şartı veya mülakat yoktur. Aynı cinsiyetten çiftler Şubat 2024'ten bu yana bağımlı olarak uygundur ve tek bir başvuruda üç nesil aile dahil edilebilir.

Ek yatırım gerektirmeden dahil edilen aile üyeleri:

• Eş veya kayıtlı partner (Şubat 2024'ten bu yana aynı cinsiyetten partnerler dahil)
• 21 yaşın altındaki çocuklar (yıllık yenilemeler kapsamı 24 yaşına kadar uzatabilir)
• Ana başvuru sahibinin ebeveynleri (yaş sınırı yok, mali bağımlılık şartı yok)
• Eşin ebeveynleri (yaş sınırı yok, mali bağımlılık şartı yok)

Bu üç nesilli aile politikası, Avrupa oturum manzarasındaki en cömert politikalardan biridir. Tek bir yatırım, bir yatırımcı, partneri, çocukları ve her iki tarafın ebeveynleri için eş zamanlı olarak Schengen erişimi sağlayabilir, tek bir başvuru ücreti yapısında altı ila sekiz kişi. Her bağımlı yalnızca 150 EUR başvuru ücreti öder.

Fon kaynağı belgelendirmesi gereklidir ve siyasi olarak maruz kalan kişiler için gelişmiş durum tespiti uygulanır. Yaptırım uygulanmayan tüm ülkelerden başvuru sahipleri uygundur.

2026'da Yunanistan Golden Visa Başvuruları için İşlem Süreleri Nelerdir?

Yunanistan Golden Visa için işlem süreleri, 2025'teki bir dijital modernizasyon girişiminin ardından dramatik şekilde iyileşti. Başvurular artık sunumdan itibaren yaklaşık 3-9 ay sürüyor, 2023-2024'teki 12-18 aydan düşüş gösterdi. Yunanistan'da 2024 sonunda yaklaşık 50.000 bekleyen dosya birikmişti; dijitalleştirilmiş sistem bu rakamı önemli ölçüde azalttı, ancak Ocak 2026 itibarıyla 42.390 başvuru hala beklemede.

Standart süreç şu aşamaları izler:

1. Mülk arayışı veya startup belirlenmesi (2-8 hafta)
2. Hukuki durum tespiti ve satın alma/yatırım sözleşmesi (2-4 hafta)
3. Mülk edinimi ve noter onayı / startup hisse devri (1-2 hafta)
4. Yunan vergi numarası (AFM) alınması ve Yunan banka hesabı açılması (1-2 hafta)
5. Golden Visa başvurusunun merkezi olmayan göç makamına sunulması
6. Yerel göçmenlik ofisinde biyometrik randevu
7. Başvuru incelemesi ve geçmiş kontrolleri (8-16 hafta)
8. Oturma izni kartının verilmesi

İzin 5 yıl geçerlidir ve nitelikli yatırım sürdürüldüğü sürece süresiz olarak yenilenebilir. İlk biyometrik randevudan sonra herhangi bir noktada asgari fiziksel varlık gerekmez.

Yunanistan Golden Visa Hangi Avantajları Sağlıyor?

Yunanistan Golden Visa; 27 Avrupa ülkesinde vize gerekmeden sınırsız seyahat anlamına gelen Schengen Bölgesi oturum haklarını, sıfır asgari ikamet yükümlülüğünü, Yunanistan'da yaşama ve eğitim görme hakkını ve Yunan vergi mukimi olmayı seçen kişiler için Yunanistan'ın yerleşik olmayanlar vergi rejimine erişimi sağlar. Önemli bir nokta: Golden Visa sahipleri otomatik olarak Yunan vergi mukimi olmaz; mukimlik statüsü yalnızca Yunanistan'da yılda 183 gün veya daha fazla geçirilmesiyle tetiklenir.

Ayrıntılı önemli avantajlar:

• Schengen Bölgesi erişimi: Fransa, Almanya, İtalya, Hollanda, İsveç, İspanya ve daha fazlası dahil tüm 27 Schengen üyesi ülkede hem iş hem de tatil seyahati için, Yunan olmayan işverenler için, vizesiz seyahat
• Asgari ikamet şartı yok: Biyometri için Yunanistan'ı bir kez ziyaret edersiniz; ardından yıllık ülkede geçirme yükümlülüğü yoktur. Dünyanın herhangi bir yerinde yaşarken ve çalışırken tam oturum haklarınızı korursunuz
• Yunanistan'da çalışma hakkı yok (Yunan işverenler için çalışmak ayrı bir izin gerektirir), ancak Yunan olmayan işverenler için uzaktan çalışma tamamen izinlidir
• Eğitim erişimi: Kamu ve özel Yunan okulları ve üniversiteleri; Atina ve Selanik'te uluslararası okullar mevcuttur
• Zorunlu özel sigorta ile sağlık hizmetlerine erişim; Yunan vergi mukimi olursanız tam kamu sağlık hizmeti
• 100.000 EUR yerleşik olmayan sabit vergi: Yunan vergi mukimi olmayı seçen Golden Visa sahipleri, dünya çapındaki gelir üzerinden yıllık sabit 100.000 EUR vergi ve her ek aile üyesi için 20.000 EUR ek ücret uygulayan 5A Maddesi yerleşik olmayan rejimine erişebilir. 15 yıl boyunca mevcut olan bu, küresel gelire sahip yüksek net değerli bireyler için olağanüstü bir yapıdır
• Vatandaşlığa giden yol: Yunanistan'da 7 yıl fiili fiziksel ikamet, bir Yunanca dil sınavını geçmek ve entegrasyonu göstermek. Golden Visa'nın kendisi, fiziksel olarak taşınmadığınız sürece bir vatandaşlık yolu değildir

2026'da mevcut en iyi golden visa yatırım programlarını arayan yatırımcılar için Yunanistan'ın sıfır ikamet şartı, Schengen erişimi ve gerçek gayrimenkul değer artışı kombinasyonu, onu piyasadaki en güçlü tekliflerden biri yapıyor.

Yunanistan Diğer Avrupa Golden Visa Programlarıyla Nasıl Karşılaştırılıyor?

Yunanistan, Avrupalı emsallerinden öncelikle aile dahiliyeti derinliği ve sıfır asgari ikamet şartıyla öne çıkıyor. Portekiz yılda en az 7 gün varlık gerektirir ve şu anda 39 aylık bir AIMA işlem birikimiyle karşı karşıyadır; Malta'nın MPRP'si yılda 183 gün gerektirir; Kıbrıs bir ikamet taahhüdü gerektirir. Yunanistan bu yükümlülüklerin hiçbirini içermez, bu da onu taşınmayı düşünmeyen yatırımcılar için en esnek Avrupa programı yapar.

Ayrıca BAE Golden Visa'nın, AED 2M mülk rotasının 2026'nın ilk çeyreğinde (yıllık bazda %34,7 artış) yükselmesiyle güçlü bir Avrupa dışı alternatif olmayı sürdürdüğünü belirtmekte fayda var. Özellikle bir Avrupa üssüne ihtiyaç duyan yatırımcılar için Yunanistan'ın Schengen erişimi, sıfır ikamet yükümlülüğü ve genişleyen rota menüsü kombinasyonu, onu 2026'da öne çıkan seçim yapıyor.

Yunanistan'ın Airbnb ve Kısa Süreli Kiralama Yasağı Hakkında Ne Bilmeliyim?

Eylül 2024'ten bu yana, Yunanistan Golden Visa programı aracılığıyla edinilen tüm konut mülklerinin Airbnb, Booking.com ve benzer platformlar dahil kısa süreli turist kiralamaları için kullanılması yasaktır. 12 ay veya daha uzun süreli kiralamalar tamamen izinli olmaya devam ediyor ve Yunanistan'ın sıkışık konut piyasası göz önüne alındığında anlamlı bir gelir akışı sağlayabilir. Yunan mülklerinden tatil kiralaması işletmeyi planlayan yatırımcılar, bu yasağı getiri hesaplamalarına dahil etmelidir.

Yasak, Atina ve büyük turizm adalarındaki konut uygunluğu endişelerine doğrudan yanıt olarak getirildi. Mülkün Bölge A veya Bölge B'de olmasından bağımsız olarak uygulanır. Ticari dönüşüm rotası kapsamında edinilen mülkler zaten tipik olarak uzun vadeli konut kullanımı için dönüştürülür, bu nedenle yasağın bu rota üzerinde pratik etkisi daha azdır. Startup rotasının mülk bileşeni olmadığından tamamen etkilenmemiştir.

Yunanistan'ın gayrimenkul piyasası, Airbnb kısıtlamasına rağmen değer kazanmaya devam etti: ulusal mülk fiyatları 2025'te yıllık bazda %7,6 arttı, 37 milyon turist ve özellikle Atina'da kronik konut arz yetersizliği tarafından destekleniyor. Çoğu büyük piyasada %4-8 uzun vadeli kiralama getirileri elde edilebilir.

Yunanistan Golden Visa Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Yunanistan Golden Visa 2026'da en iyi Avrupa oturum programı mı?

Bağımsız sıralamalara göre, evet. 2026 uluslararası oturum programı sıralamaları, Yunanistan'ı dünyanın 1 numaralı oturum programı olarak adlandırıyor. Sıfır asgari ikamet şartı, geniş Schengen erişimi, üç nesil aile dahiliyeti, 250.000 EUR'dan başlayan dört yatırım rotası ve iyileşen işlem sürelerinin kombinasyonu, İspanya'nın programı kalıcı olarak kapalı ve Portekiz'in 39 aylık bir birikimle karşı karşıya olduğu şu dönemde onu mevcut en esnek Avrupa oturum seçeneği yapıyor.

Golden Visa'mı korumak için Yunanistan'da yaşamam gerekiyor mu?

Hayır. Yunanistan Golden Visa'nın sıfır asgari ikamet şartı vardır. Başvurunuz sunulduktan sonra tek bir biyometrik randevuya katılırsınız ve ardından her yıl Yunanistan'da belirli bir gün sayısı geçirme yükümlülüğünüz yoktur. Nitelikli yatırımınızı elde tuttuğunuz sürece 5 yıllık izniniz otomatik olarak yenilenir. Bu, tipik olarak yılda en az 7 gün (Portekiz) veya 183 gün (Malta MPRP) gerektiren Avrupa programları arasında onu benzersiz kılıyor.

Ebeveynlerim ve kayınvalidelerim Yunanistan Golden Visa başvuruma dahil edilebilir mi?

Evet, bu Yunanistan'ın en ayırt edici özelliklerinden biridir. Hem ana başvuru sahibinin hem de eşinin ebeveynleri, yaş sınırı olmadan ve mali bağımlılık şartı olmadan tek bir başvuruya dahil edilebilir. Her ek bağımlı yalnızca 150 EUR başvuru ücreti öder; ek yatırım gerekmez. Bu, Yunanistan'ı birden fazla nesil için aynı anda Avrupa oturumu güvence altına almak isteyen aileler için ideal kılıyor.

Mülkü satarsam Yunanistan Golden Visa'ma ne olur?

Yunanistan Golden Visa'nız, nitelikli yatırımın sürdürülmesine bağlıdır. İzin yenileme tarihinden önce mülkü satarsanız veya startup yatırımından çıkarsanız, yenileme hakkına sahip olmayacaksınız. Ancak mülkü satabilir ve aynı anda geçerli eşikte başka nitelikli bir mülk veya yatırımla değiştirebilirsiniz, danışmanlarımızın oturum statünüzde herhangi bir boşluk olmaması için sizin için yapılandırabileceği bir strateji. Vadenin ortasında satsanız bile izninizi tam 5 yıllık geçerlilik süresi boyunca elinizde tutarsınız; sadece nitelikli bir yatırım olmadan yenileyemezsiniz.

Yunanistan Golden Visa Yunan vatandaşlığına götürür mü?

Otomatik olarak değil. Yunan vatandaşı olarak vatandaşlığa geçmek için Yunanistan'da fiziksel olarak 7 yıl ikamet etmeniz (her yılın çoğunu ülkede geçirerek), bir Yunanca dil sınavını geçmeniz ve Yunan toplumuna entegrasyonu göstermeniz gerekir. Golden Visa'nın kendisi, fiziksel olarak orada bulunmadığınız sürece Yunanistan'da geçirilen zaman olarak sayılmaz. İzni elinde tutan ama başka bir yerde yaşayan yatırımcılar, vatandaşlık için gereken ikamet süresini biriktiremez. Vatandaşlık nihai hedefinizse, danışmanlarımız hayatınıza ve zaman çizelgenize uygun gerçekçi bir yol yapılandırmanıza yardımcı olabilir.

Mirabello Consultancy ile Nasıl Başlarım?

Mirabello Consultancy, Zürih ve Dubai ofisleriyle IMC akredite, İsviçre merkezli bir yatırım göçü danışmanlığıdır. %99 onay oranıyla 350'den fazla Golden Visa vakasını tamamladık. Başlamak için ücretsiz 30 dakikalık bir danışmanlık randevusu alın, ekibimiz ailenizin durumunu değerlendirecek, en uygun Yunanistan Golden Visa rotasını önerecek ve sonraki adımları, maliyetleri ve zaman çizelgelerini tam şeffaflıkla özetleyecektir. Tüm süreci yönetiyoruz: mülk bulma, hukuki koordinasyon, başvuru hazırlığı, biyometri ve devam eden izin yenilemesi. Bugün ücretsiz danışmanlık randevunuzu alın.