Golden Visa Grèce 2026 : guide complet des 4 voies d'investissement, dont la nouvelle option startup

Qu'est-ce que le programme Golden Visa grec ?

Le Golden Visa grec est un titre de séjour renouvelable de 5 ans accordé aux ressortissants non UE/EEE qui réalisent un investissement éligible en Grèce, que ce soit dans l'immobilier, une conversion commerciale, une restauration patrimoniale ou, depuis début 2026, une startup grecque enregistrée. Il offre un accès complet à l'espace Schengen, aucune obligation de séjour minimum, et le droit d'inclure votre conjoint, vos enfants de moins de 21 ans, et les parents du demandeur et de son conjoint sur une seule demande.

Créé en 2013 en vertu de la loi 4251/2014 et récemment mis à jour par la décision ministérielle 214926/2025, le Golden Visa grec est supervisé par le ministère de la Migration et de l'Asile (migration.gov.gr). Il a désormais délivré plus de 81 500 titres valides et demeure l'un des rares programmes européens offrant une véritable voie d'accès à Schengen sans obligation de résidence.

Avec le Golden Visa espagnol définitivement fermé depuis avril 2025 et le programme portugais confronté à un retard de traitement de 39 mois, la Grèce s'est hissée résolument au sommet du paysage résidentiel européen. Pour déterminer si le Golden Visa grec correspond aux objectifs de votre famille, réservez une consultation gratuite avec Mirabello Consultancy, notre équipe a accompagné plus de 350 dossiers Golden Visa avec un taux d'approbation de 99 %.

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Quelles sont les 4 voies d'investissement pour le Golden Visa grec en 2026 ?

Le Golden Visa grec propose quatre voies d'investissement éligibles distinctes en 2026 : un achat immobilier de 800 000 € dans les zones à forte demande (Athènes, Thessalonique, grandes îles), un achat de 400 000 € dans toutes les autres régions grecques, une conversion commercial-résidentiel ou une restauration patrimoniale de 250 000 € partout en Grèce, et, nouveauté 2026, un investissement startup de 250 000 € via la plateforme gouvernementale Elevate Greece. Chaque voie confère le même titre renouvelable de 5 ans avec les mêmes avantages Schengen.

Voie 1 : immobilier Zone A (800 000 €)

Le seuil Zone A couvre les destinations d'investissement les plus recherchées de Grèce : le Grand Athènes (Attique), la municipalité de Thessalonique, Mykonos, Santorin, et toute île grecque comptant plus de 3 100 résidents permanents. Le seuil supérieur, introduit en septembre 2024, reflète à la fois les valeurs élevées dans ces zones et une politique délibérée visant à modérer la demande des investisseurs sur des marchés immobiliers déjà tendus.

Les prix à Athènes s'établissent en moyenne entre environ 2 440 € et 4 100 € le mètre carré selon les quartiers, Kolonaki, Vouliagmeni et la Riviera athénienne sud affichant une prime. À 800 000 €, les investisseurs acquièrent généralement un vaste appartement central ou une villa dans les faubourgs côtiers. Le bien doit être sous un seul titre de propriété, combiner deux achats plus modestes pour atteindre le seuil n'est pas autorisé, et les constructions neuves doivent dépasser 120 mètres carrés de surface habitable.

Les locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb sont interdites sur les biens Golden Visa dans toutes les zones ; les baux de longue durée de 12 mois ou plus restent pleinement autorisés et offrent une source de revenu fiable sur un marché où la demande locative sous-jacente est forte.

Voie 2 : immobilier Zone B (400 000 €)

La Zone B couvre toutes les régions grecques en dehors de la Zone A, un vaste territoire incluant la Crète, Rhodes, Corfou, les zones périphériques de Thessalonique, le Péloponnèse, le nord de la Grèce, et des centaines de petites îles. À 400 000 €, les investisseurs accèdent à un espace nettement plus grand et, sur certains marchés, à des rendements locatifs sensiblement meilleurs que le centre d'Athènes.

La Crète (La Canée, Héraklion) demeure un choix Zone B populaire pour les acheteurs européens en quête à la fois de qualité de vie et de revenus locatifs. Les municipalités périphériques de Thessalonique, techniquement en Zone B, offrent la proximité de la deuxième ville de Grèce à des prix nettement inférieurs à ceux du centre-ville. Les mêmes règles s'appliquent : un seul bien, 120 m² minimum pour les constructions neuves, et Airbnb interdit.

Voie 3 : conversion commercial-résidentiel / restauration patrimoniale (250 000 €)

Le point d'entrée immobilier le plus abordable est la voie de conversion : acheter un bien commercial et le convertir en usage résidentiel, ou acquérir un bâtiment classé et réaliser des travaux de restauration éligibles. Cette voie s'applique dans toutes les zones, y compris Athènes et Thessalonique, ce qui en fait le seul moyen d'accéder à ces marchés premium à 250 000 €.

La contrepartie est la complexité : la conversion et la restauration nécessitent un budget supplémentaire au-delà du prix d'acquisition, allongent le calendrier du projet, et dépendent de la disponibilité de biens éligibles adaptés (dont l'offre est limitée). Mirabello Consultancy travaille avec un réseau d'avocats et d'architectes grecs spécialisés qui sourcent et évaluent les projets éligibles pour nos clients.

Voie 4 : investissement startup (nouveau, début 2026)

La toute nouvelle voie exige un investissement minimum de 250 000 € dans une startup enregistrée sur la plateforme gouvernementale Elevate Greece. La participation totale en capital ou en droits de vote de l'investisseur ne peut dépasser 33 %, et la startup doit créer au moins deux nouveaux emplois à temps plein en Grèce la première année, maintenus pendant cinq ans. Cette voie ne nécessite aucun achat immobilier, ce qui en fait la première voie du Golden Visa grec purement fondée sur l'activité économique.

Annoncée par le Premier ministre Mitsotakis en novembre 2025 et opérationnalisée par la décision ministérielle 214926/2025, la voie startup cible les investisseurs et entrepreneurs orientés technologie souhaitant combiner résidence et participation active au marché grec. Elle convient particulièrement aux fondateurs, investisseurs en capital-risque, ou family offices ayant déjà des relations dans les écosystèmes startup d'Europe du Sud.

Combien coûte le Golden Visa grec au total ?

Le coût total du Golden Visa grec dépend de la voie d'investissement choisie. Au-delà de l'investissement éligible, prévoyez les frais gouvernementaux (2 000 € pour le demandeur principal, 150 € par personne à charge), les frais de carte biométrique (16 € par personne), et une assurance santé privée obligatoire (environ 300 € et plus par demandeur et par an). Les achats immobiliers ajoutent 8 à 12 % de frais de transaction.

Les frais de transaction immobilière incluent généralement 3,09 % de taxe de transfert de propriété, les frais de notaire (1 à 1,5 %), les honoraires d'avocat (1 à 2 %), l'enregistrement au registre foncier, et les commissions d'agence (2 à 5 %), ce qui rend la voie immobilière tout compris nettement plus coûteuse que le chiffre d'investissement affiché.

À titre d'illustration pratique : un achat de bien en Zone B à 400 000 € entraînerait environ 32 000 à 48 000 € de frais de transaction, plus 2 000 € de frais de dossier. Une famille de quatre personnes ajouterait 450 € de frais pour les personnes à charge. Coût total avant la taxe foncière annuelle ENFIA : environ 435 000 à 451 000 €. Pour la voie startup, il n'y a aucun frais de transaction immobilière, l'investissement de 250 000 € lui-même constitue la dépense principale au-delà des honoraires professionnels et de conseil.

Une taxe foncière annuelle ENFIA s'applique à tous les propriétaires immobiliers quel que soit leur statut de résidence ; les taux vont de 2 € à 16,20 € le mètre carré selon l'emplacement, la taille et l'âge du bien.

Qui est éligible au Golden Visa grec ?

Tout ressortissant non UE/EEE/Suisse âgé de 18 ans ou plus est éligible au Golden Visa grec, à condition de réaliser un investissement éligible, de présenter un casier judiciaire vierge, et de souscrire une assurance santé privée obligatoire. Il n'y a aucune exigence de revenu minimum, aucun test de langue, aucune exigence de diplôme, et aucun entretien. Les couples de même sexe sont éligibles en tant que personnes à charge depuis février 2024, et trois générations d'une même famille peuvent être incluses dans une seule demande.

Membres de la famille inclus sans investissement supplémentaire :

• Conjoint ou partenaire enregistré (y compris les partenaires de même sexe, depuis février 2024)
• Enfants de moins de 21 ans (les renouvellements annuels peuvent étendre la couverture jusqu'à 24 ans)
• Parents du demandeur principal (aucune limite d'âge, aucun critère de dépendance financière)
• Parents du conjoint (aucune limite d'âge, aucun critère de dépendance financière)

Cette politique familiale sur trois générations est l'une des plus généreuses du paysage résidentiel européen. Un seul investissement peut sécuriser simultanément l'accès Schengen pour un investisseur, son conjoint, ses enfants, et les deux couples de parents, soit six à huit personnes pour une seule structure de frais de dossier. Chaque personne à charge paie simplement les 150 € de frais de dossier.

Une documentation sur l'origine des fonds est requise, et une vigilance renforcée s'applique aux personnes politiquement exposées. Les demandeurs de tous les pays non sanctionnés sont éligibles.

Quels sont les délais de traitement des demandes de Golden Visa grec en 2026 ?

Les délais de traitement du Golden Visa grec se sont considérablement améliorés à la suite d'une initiative de modernisation numérique en 2025. Les demandes prennent désormais environ 3 à 9 mois à compter du dépôt, contre 12 à 18 mois en 2023-2024. La Grèce comptait un arriéré d'environ 50 000 dossiers en attente fin 2024 ; le système numérisé a considérablement réduit ce chiffre, bien que 42 390 demandes restent en attente en janvier 2026.

Le processus standard suit les étapes suivantes :

1. Recherche du bien ou identification de la startup (2 à 8 semaines)
2. Due diligence juridique et accord d'achat/d'investissement (2 à 4 semaines)
3. Acquisition du bien et notarisation / transfert des parts de la startup (1 à 2 semaines)
4. Obtention du numéro fiscal grec (AFM) et ouverture d'un compte bancaire grec (1 à 2 semaines)
5. Dépôt de la demande de Golden Visa auprès de l'autorité migratoire décentralisée
6. Rendez-vous biométrique au bureau local de l'immigration
7. Examen de la demande et vérifications (8 à 16 semaines)
8. Délivrance de la carte de titre de séjour

Le titre est valable 5 ans et renouvelable indéfiniment, tant que l'investissement éligible est maintenu. Aucune présence physique minimale n'est requise après le rendez-vous biométrique initial.

Quels avantages offre le Golden Visa grec ?

Le Golden Visa grec offre des droits de résidence dans l'espace Schengen, c'est-à-dire une liberté de circulation totale dans 27 pays européens sans visa requis, aucune obligation de séjour minimum, le droit de vivre et d'étudier en Grèce, et l'accès au régime fiscal non-domicilié grec pour ceux qui choisissent de devenir résidents fiscaux grecs. Il est important de noter que les titulaires du Golden Visa ne deviennent pas automatiquement résidents fiscaux grecs : le statut de résidence fiscale n'est déclenché que si vous passez 183 jours ou plus par an en Grèce.

Avantages clés en détail :

• Accès à l'espace Schengen : voyage sans visa dans les 27 États membres de Schengen, France, Allemagne, Italie, Pays-Bas, Suède, Espagne, et plus, pour les voyages professionnels et de loisirs auprès d'employeurs non grecs
• Aucune obligation de séjour minimum : vous visitez la Grèce une fois pour la biométrie ; par la suite, aucune obligation annuelle de jours dans le pays. Vous conservez tous vos droits de résidence tout en vivant et travaillant n'importe où ailleurs dans le monde
• Aucun droit de travail en Grèce (travailler pour un employeur grec nécessite un titre distinct), mais le télétravail pour des employeurs non grecs est pleinement autorisé
• Accès à l'éducation : écoles et universités publiques et privées grecques ; écoles internationales disponibles à Athènes et Thessalonique
• Accès aux soins de santé avec assurance privée obligatoire ; couverture publique complète si vous devenez résident fiscal grec
• Taxe forfaitaire non-dom de 100 000 € : les titulaires du Golden Visa qui choisissent de devenir résidents fiscaux grecs peuvent accéder au régime non-dom de l'article 5A, une taxe forfaitaire annuelle de 100 000 € sur les revenus mondiaux, avec une surtaxe de 20 000 € par membre de famille supplémentaire. Disponible pendant 15 ans, cette structure est exceptionnelle pour les particuliers fortunés à revenus mondiaux
• Chemin vers la citoyenneté : 7 années de résidence physique effective en Grèce, réussite d'un examen de langue grecque, et démonstration d'intégration. Le Golden Visa en lui-même n'est pas un chemin vers la citoyenneté sauf en cas de relocalisation physique effective

Pour les investisseurs recherchant les meilleurs programmes de golden visa disponibles en 2026, la combinaison grecque d'absence d'obligation de résidence, d'accès Schengen et de véritable appréciation immobilière en fait l'une des propositions les plus solides du marché.

Comment la Grèce se compare-t-elle aux autres programmes de golden visa européens ?

La Grèce se distingue de ses homologues européens principalement par la profondeur de l'inclusion familiale et l'absence d'obligation de séjour minimum. Le Portugal exige une présence minimale de 7 jours par an et fait actuellement face à un retard de traitement AIMA de 39 mois ; le MPRP maltais exige 183 jours par an ; Chypre exige un engagement de résidence. La Grèce n'impose aucune de ces obligations, ce qui en fait le programme européen le plus flexible pour les investisseurs qui n'envisagent pas de se relocaliser.

Il convient également de noter que le Golden Visa des Émirats arabes unis demeure une solide alternative non européenne, avec la voie immobilière AED 2M en forte hausse au T1 2026 (+34,7 % sur un an). Pour les investisseurs qui ont spécifiquement besoin d'une base européenne, la combinaison grecque d'accès Schengen, d'absence d'obligation de séjour et d'un éventail de voies en expansion en fait le choix incontournable en 2026.

Que dois-je savoir sur l'interdiction Airbnb et de location courte durée en Grèce ?

Depuis septembre 2024, tous les biens résidentiels acquis via le programme Golden Visa grec sont interdits d'utilisation pour des locations touristiques de courte durée, y compris Airbnb, Booking.com et plateformes similaires. Les locations longue durée de 12 mois ou plus restent pleinement autorisées et peuvent offrir une source de revenu significative compte tenu du marché immobilier grec tendu. Les investisseurs qui envisageaient d'exploiter des locations de vacances depuis leur bien grec devraient intégrer cette interdiction dans leurs calculs de rendement.

Cette interdiction a été introduite en réponse directe aux préoccupations d'accessibilité au logement à Athènes et sur les grandes îles touristiques. Elle s'applique que le bien soit en Zone A ou Zone B. Les biens acquis via la voie de conversion commerciale sont généralement convertis pour un usage résidentiel de long terme de toute façon, l'interdiction a donc un impact pratique moindre sur cette voie. La voie startup n'a aucune composante immobilière et n'est absolument pas affectée.

Le marché immobilier grec a continué de s'apprécier malgré la restriction Airbnb : les prix nationaux de l'immobilier ont augmenté de 7,6 % sur un an en 2025, soutenus par 37 millions de touristes et une pénurie chronique de logements, en particulier à Athènes. Des rendements locatifs longue durée de 4 à 8 % sont atteignables sur la plupart des marchés majeurs.

Questions fréquentes sur le Golden Visa grec

Le Golden Visa grec est-il le meilleur programme de résidence européen en 2026 ?

Selon un classement indépendant, oui. L'indice mondial de mobilité des passeports Residence Program Index 2026 désigne la Grèce comme le premier programme de résidence au monde. Sa combinaison d'absence d'obligation de séjour minimum, d'accès Schengen étendu, d'inclusion familiale sur trois générations, de quatre voies d'investissement dès 250 000 €, et de délais de traitement en amélioration en fait l'option de résidence européenne la plus flexible disponible désormais que le programme espagnol est définitivement fermé et que le Portugal fait face à un retard de 39 mois.

Dois-je vivre en Grèce pour conserver mon Golden Visa ?

Non. Le Golden Visa grec n'impose aucune obligation de séjour minimum. Vous assistez à un seul rendez-vous biométrique après le dépôt de votre demande, puis n'avez ensuite aucune obligation de passer un nombre spécifique de jours en Grèce chaque année. Votre titre de 5 ans se renouvelle automatiquement à condition de conserver l'investissement éligible. Cela le rend unique parmi les programmes européens, qui exigent généralement au moins 7 jours par an (Portugal) ou 183 jours (MPRP Malte).

Mes parents et beaux-parents peuvent-ils être inclus dans ma demande de Golden Visa grec ?

Oui, et c'est l'une des caractéristiques les plus distinctives de la Grèce. Les parents du demandeur principal ET les parents du conjoint peuvent tous deux être inclus dans une seule demande, sans limite d'âge et sans critère de dépendance financière. Chaque personne à charge supplémentaire ne paie que les 150 € de frais de dossier ; aucun investissement supplémentaire n'est requis. Cela rend la Grèce idéale pour les familles souhaitant sécuriser la résidence européenne pour plusieurs générations simultanément.

Que devient mon Golden Visa grec si je vends le bien ?

Votre Golden Visa grec est conditionné au maintien de l'investissement éligible. Si vous vendez le bien ou sortez de l'investissement startup avant la date de renouvellement du titre, vous ne serez pas éligible au renouvellement. Toutefois, vous pouvez vendre et remplacer simultanément l'investissement par un autre bien ou investissement éligible au seuil applicable, une stratégie que nos conseillers peuvent structurer pour vous afin d'éviter toute interruption du statut de résidence. Vous conservez votre titre pendant toute la durée de validité de 5 ans même si vous vendez en cours de route ; vous ne pouvez simplement pas renouveler sans une détention éligible.

Le Golden Visa grec mène-t-il à la citoyenneté grecque ?

Pas automatiquement. Pour se naturaliser citoyen grec, vous devez résider physiquement en Grèce pendant 7 ans (en passant la majeure partie de chaque année dans le pays), réussir un examen de langue grecque, et démontrer votre intégration à la société grecque. Le Golden Visa en lui-même ne compte pas comme du temps passé en Grèce sauf en cas de présence physique effective. Les investisseurs qui détiennent le titre mais vivent ailleurs n'accumuleront pas le temps de résidence requis pour la citoyenneté. Si la citoyenneté est votre objectif ultime, nos conseillers peuvent vous aider à structurer un parcours réaliste aligné sur votre vie et votre calendrier.

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Pour aller plus loin

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Sources officielles

• Commission européenne, Migration et affaires intérieures
• OCDE, Migration internationale
• FMI, Économie mondiale