Golden Visa Grèce 2026 : guide immobilier zone par zone, ce que signifient la règle des 120 m² et l'interdiction de location pour les investisseurs

Qu'est-ce que le programme Golden Visa grec ?

Le Golden Visa grec est un titre de séjour renouvelable de cinq ans accordé aux ressortissants non UE/EEE qui réalisent un investissement immobilier ou commercial éligible en Grèce. Un seul investissement couvre trois générations de la famille, l'investisseur, son conjoint ou partenaire enregistré, les enfants jusqu'à 21 ans (prolongeable à 24), et les parents des deux conjoints, sans investissement supplémentaire requis. Il n'y a aucune obligation de séjour minimum, ce qui en fait un choix idéal pour les HNWI souhaitant un accès Schengen sans se relocaliser.

Le programme a été créé en 2013 en vertu de la loi 4251/2014, puis modifié par la loi 5007/2022 et la décision ministérielle 214926/2025, qui a introduit l'actuelle structure de seuils par zone. En décembre 2025, la Grèce a délivré 27 786 titres Golden Visa valides, dont 8 879 approbations accordées en 2025 seulement, une hausse de 95 % sur un an. L'autorité officielle du programme est le ministère grec de la Migration et de l'Asile.

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Quelles sont les trois zones d'investissement et leurs seuils minimums ?

La Grèce applique trois paliers d'investissement selon la géographie et le type de bien. La Zone A, couvrant la région de l'Attique (Grand Athènes), la municipalité de Thessalonique, Mykonos, et Santorin, exige un investissement minimum de 800 000 €. La Zone B couvre toutes les autres régions grecques à 400 000 €. Un troisième palier pour les conversions commercial-résidentiel et les restaurations de bâtiments patrimoniaux, ainsi que la nouvelle voie d'investissement startup (annoncée en novembre 2025), démarre à 250 000 €. Tous les seuils doivent être atteints via un seul titre de propriété ou une entité éligible.

La structure par zone a été introduite le 1er septembre 2024 pour réorienter l'investissement hors des zones de marché premium saturées. Voici la répartition complète :

Proposition de valeur Zone B : la Crète, Rhodes, Corfou, et les zones côtières continentales offrent des actifs lifestyle premium au palier de 400 000 €, soit effectivement la moitié du coût de la Zone A athénienne. La région élargie de Thessalonique (hors des limites municipales) est éligible en Zone B, offrant aux investisseurs une connectivité urbaine aux prix de la Zone B. Les banlieues sud d'Athènes et Glyfada relèvent fermement de la Zone A ; les acheteurs ciblant ces micro-marchés devraient budgéter 800 000 € minimum.

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Quelle est la règle minimale de 120 m², et à quels biens s'applique-t-elle ?

Les biens résidentiels neufs achetés pour le Golden Visa grec doivent avoir une surface habitable minimale de 120 mètres carrés. Cette exigence, confirmée par la décision ministérielle 214926/2025, s'applique aux biens dont les permis de construire ont été délivrés à partir de la date limite réglementaire applicable. Les biens de revente existants, déjà construits et enregistrés au registre foncier avant le changement de règle, ne sont pas soumis au plancher de 120 m². Un appartement de revente de toute taille peut être éligible, à condition de respecter le seuil d'investissement de la zone au sein d'un seul titre de propriété.

C'est l'une des règles les plus mal comprises du programme actuel. Voici une répartition claire :

• Constructions neuves (permis de construire postérieurs à la date limite) : doivent respecter la surface habitable minimale de 120 m². Les promoteurs vendant des studios ou des unités d'une chambre comme biens « éligibles au Golden Visa » sous de nouveaux permis doivent être considérés avec prudence, vérifiez la date du permis de construire et la surface habitable déclarée (et non la surface brute, qui inclut les espaces communs) avant de signer tout contrat préliminaire.
• Revente / biens existants achevés : aucune exigence de 120 m². Un appartement de revente enregistré dans le quartier de Kolonaki à Athènes, de 75 m² à 850 000 €, est éligible en Zone A sans aucune restriction de surface, à condition que tous les autres critères d'éligibilité au GV soient remplis.
• Biens de conversion commerciale : la voie de conversion à 250 000 € consiste à convertir un local commercial en unité résidentielle. L'unité résidentielle résultante doit être habitable et conforme à la réglementation grecque de construction. Demandez un conseil juridique spécifique sur les critères de surface applicables à votre projet de conversion.
• Achats sur plan : lorsqu'un promoteur vend un bien sur plan sous un permis de construire existant, la date du permis détermine si la règle des 120 m² s'applique. Un permis délivré avant la date de changement réglementaire ne requiert pas 120 m² ; un permis délivré après le requiert.

L'exigence de 120 m² a été introduite spécifiquement pour fermer le marché des micro-appartements, en particulier à Athènes, qui étaient subdivisés et commercialisés comme actifs éligibles au Golden Visa en deçà de l'esprit véritable du seuil du programme. Le processus de sourcing immobilier de Mirabello comprend une vérification complète du permis de construire et une due diligence juridique sur chaque actif présenté à nos clients.

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Que signifie l'interdiction de location de courte durée pour les propriétaires Golden Visa ?

Les biens achetés dans le cadre du programme Golden Visa grec ne peuvent pas être utilisés pour des locations de courte durée, y compris les plateformes comme Airbnb, VRBO et Booking.com, pendant la période de détention de cinq ans. Cela s'applique aux biens en Zone A, Zone B, et de conversion commerciale. La location résidentielle longue durée, baux de 12 mois ou plus à un seul locataire, reste pleinement autorisée et n'affecte pas votre statut Golden Visa. L'usage personnel par l'investisseur et sa famille est illimité.

Comprendre l'interdiction de location en termes pratiques :

• Les revenus de location de courte durée ne sont pas disponibles depuis votre bien GV. Si votre modèle financier repose sur des revenus Airbnb, vous aurez besoin d'un bien distinct, hors GV, à cette fin. Combiner conformité GV et activité de location touristique n'est pas permis selon les règles actuelles du programme.
• Les revenus de location longue durée sont pleinement licites. Les investisseurs à Athènes, Thessalonique, Héraklion, et Rhodes obtiennent généralement des rendements locatifs bruts longue durée de 4 à 6 % par an sur les biens GV éligibles. Un bien Zone B à 400 000 € générant 20 000 à 24 000 € par an en loyer longue durée est un résultat réaliste.
• L'usage personnel est illimité. Vous et votre famille pouvez occuper le bien pour un nombre illimité de nuitées par an sans restriction. Il n'y a aucune interdiction sur l'usage personnel, seulement sur la location commerciale de courte durée.
• Conformité et application. L'Autorité indépendante des recettes publiques grecque (AADE) surveille les enregistrements de location de courte durée. Exploiter une location de courte durée non enregistrée via un bien GV entraîne des pénalités fiscales et un impact potentiel sur le renouvellement de votre titre.
• Après la période de détention de cinq ans. Une fois le titre Golden Visa établi et renouvelé, les investisseurs disposent de plus de flexibilité quant à l'usage de l'actif. Mirabello recommande de solliciter un conseil juridique spécifique à votre situation avant tout changement de l'arrangement locatif.

Pour les investisseurs souhaitant combiner un mode de vie grec avec une stratégie de revenus locatifs, la structure la plus conforme est un bail longue durée géré par une société de gestion immobilière grecque. Mirabello peut recommander à ses clients des partenaires de gestion immobilière vérifiés à Athènes, Thessalonique, et en Crète.

Qui est éligible au Golden Visa grec en 2026 ?

Tout ressortissant non UE/EEE/Suisse âgé de 18 ans ou plus est éligible au Golden Visa grec, à condition de réaliser un investissement éligible et de ne pas avoir de casier judiciaire grave. Il n'y a aucun test de langue, aucun entretien, aucune exigence de revenu minimum, et aucune qualification d'éducation requise. Un casier judiciaire vierge du pays de nationalité et du pays de résidence est requis, ainsi qu'une assurance santé privée obligatoire. Le programme est ouvert à toutes les nationalités non soumises aux restrictions de sanctions de l'UE.

L'éligibilité familiale est l'un des arguments les plus forts du programme :

• Conjoint ou partenaire enregistré (y compris les partenaires de même sexe depuis février 2024)
• Enfants non mariés de moins de 21 ans, prolongeable annuellement jusqu'à 24 ans
• Parents du demandeur principal et du conjoint, aucune restriction d'âge, aucun test de dépendance financière

Trois générations d'une même famille peuvent détenir la résidence grecque à partir d'un seul investissement de 400 000 € ou 800 000 €. Aucun investissement supplémentaire n'est requis pour une personne à charge.

Les principales nationalités ayant demandé le Golden Visa grec en 2025 étaient chinoise (47,9 % des demandes), turque, israélienne, et américaine, cette dernière représentant un segment en forte croissance porté par la demande d'accès Schengen des citoyens américains confrontés à des délais de voyage en Europe sur visa touristique standard.

Combien de temps prend le traitement du Golden Visa grec en 2026 ?

Le traitement des nouvelles demandes de Golden Visa grec en 2026 prend environ 3 à 9 mois à compter du dépôt d'un dossier complet. C'est une amélioration substantielle par rapport aux arriérés de 12 à 18 mois connus en 2023-2024. La Grèce a lancé une modernisation numérique de son système de traitement GV en 2025, améliorant significativement le débit. Les demandeurs assistent à un rendez-vous biométrique en Grèce au début du processus, puis peuvent rester à l'étranger pendant que le ministère examine le dossier.

Calendrier indicatif par étape :

• Sélection du bien et due diligence : 2 à 4 semaines
• Achat du bien (du contrat préliminaire à l'acte de transfert enregistré) : 4 à 8 semaines
• Dépôt de la demande : immédiatement après l'enregistrement au registre foncier de l'acte de transfert
• Rendez-vous biométrique : typiquement dans les 1 à 3 mois suivant le dépôt, au ministère à Athènes ou dans des consulats grecs sélectionnés à l'étranger
• Délivrance de la carte de titre : 3 à 9 mois après le rendez-vous biométrique
• Renouvellement : tous les cinq ans ; le système numérisé traite désormais les renouvellements nettement plus vite que les demandes initiales

Les frais gouvernementaux sont de 2 000 € pour le demandeur principal, 150 € par personne à charge, plus 16 € de frais de carte biométrique par personne. Les frais de transaction immobilière, notaire, avocat agréé, frais de registre foncier, et la taxe de transfert de propriété de 3,09 %, s'ajoutent typiquement à hauteur de 8 à 12 % du prix d'achat et doivent être budgétés avant la signature de tout contrat. Mirabello Consultancy fournit une répartition complète des coûts dès l'étape de consultation initiale, en savoir plus sur notre équipe et notre approche.

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Quels sont les principaux avantages du Golden Visa grec ?

Le Golden Visa grec délivre un titre de séjour renouvelable de cinq ans, un accès sans visa à l'espace Schengen dans 27 pays européens, et un chemin à long terme vers la citoyenneté grecque après sept ans de résidence effective. L'absence d'obligation de séjour minimum permet aux investisseurs de conserver l'accès Schengen sans se relocaliser, et toute la famille, y compris les deux couples de parents, est couverte par un seul investissement. Le programme grec, reconnu par l'International Migration Council, figure parmi les plus établis d'Europe, avec 27 786 titres valides démontrant son ampleur et sa longévité gouvernementale.

Avantages clés en détail :

• Accès Schengen : voyage sans visa, réunions d'affaires, et séjours de loisirs dans 27 États membres de l'UE sans visa Schengen distinct
• Aucun séjour minimum : conservez votre titre de séjour grec sans passer un nombre défini de jours en Grèce, le titre se renouvelle tant que l'investissement éligible est maintenu
• Couverture familiale complète : conjoint, enfants de moins de 21 ans, et parents des deux conjoints avec un seul investissement sans coût supplémentaire
• Propriété immobilière : contrairement aux programmes de citoyenneté par donation, vous conservez la pleine propriété de l'immobilier grec avec un potentiel d'appréciation du capital à long terme
• Chemin vers la citoyenneté grecque : après sept ans de résidence effective en Grèce (présence physique, et non simple détention du titre), les investisseurs peuvent demander la naturalisation et un passeport de l'UE, avec la pleine liberté de circulation dans l'UE et le droit de vivre et travailler dans l'un des 27 États membres
• Régime fiscal non-dom grec : séparément du GV, les investisseurs qui optent pour la résidence fiscale grecque peuvent bénéficier de l'option non-dom à taux forfaitaire de 100 000 € pour les revenus de source étrangère pendant jusqu'à 15 ans, ce qui rend la Grèce attractive comme véritable destination de relocalisation pour les HNWI
• Éducation et santé : accès aux systèmes public et privé d'éducation grecque et aux soins de santé publics avec le titre

Comment la Grèce se compare-t-elle aux programmes Golden Visa du Portugal, de Chypre, et de Malte ?

La combinaison grecque d'absence de séjour minimum, de véritable propriété immobilière, et d'un chemin à long terme vers la citoyenneté de l'UE la place devant plusieurs homologues européens. Le calendrier de naturalisation portugais a été prolongé à 10 ans en vertu de la Lei Orgânica 1/2026. Le Golden Visa espagnol a fermé en avril 2025. Chypre offre une résidence permanente dès 300 000 € mais n'est pas membre Schengen de l'UE. Le MPRP maltais exige une contribution non remboursable plutôt qu'un actif conservé. Voici une comparaison côte à côte :

Pour les investisseurs qui privilégient l'accès Schengen, l'absence de séjour minimum, et une véritable propriété immobilière avec un chemin réaliste vers la citoyenneté de l'UE, la Grèce est actuellement l'option européenne la plus solide. La page complète du programme Golden Visa Grèce de Mirabello fournit davantage de détails sur la structuration de l'investissement, les exigences juridiques, et le processus de demande.

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Quelles questions les investisseurs posent-ils le plus souvent sur les règles immobilières du Golden Visa grec ?

La règle minimale de 120 m² s'applique-t-elle aux biens de revente ?

Non. La surface habitable minimale de 120 mètres carrés s'applique exclusivement aux biens résidentiels neufs, ceux construits sous des permis de construire délivrés à partir de la date limite réglementaire applicable. Les biens de revente existants déjà construits et enregistrés au registre foncier n'ont aucune exigence de surface minimale. Un appartement de revente de toute taille est éligible au Golden Visa, à condition de respecter le seuil d'investissement de la zone (400 000 € ou 800 000 €) au sein d'un seul titre de propriété.

Puis-je inscrire mon bien Golden Visa grec sur Airbnb ?

Non. Les biens achetés dans le cadre d'une demande de Golden Visa grec ne peuvent pas être utilisés pour des locations de courte durée, y compris Airbnb, VRBO, Booking.com, ou toute plateforme équivalente de location courte, pendant la période de détention de cinq ans. La location résidentielle longue durée (baux de 12 mois ou plus à un seul occupant) est pleinement autorisée. L'usage personnel par l'investisseur et sa famille est illimité. Les violations de l'interdiction de location de courte durée entraînent des pénalités fiscales et un risque potentiel pour la conformité du titre.

Quelles zones relèvent de la Zone A, exigeant 800 000 € ?

La Zone A couvre l'ensemble de la région de l'Attique (ville d'Athènes, Le Pirée, et toutes les banlieues nord et sud de l'Attique), la municipalité de Thessalonique (et non la région métropolitaine élargie), l'île de Mykonos, et l'île de Santorin. Toutes les autres zones de Grèce, y compris la Crète, Rhodes, Corfou, Zakynthos, la région métropolitaine élargie de Thessalonique hors municipalité, et toutes les régions continentales hors Attique, relèvent de la Zone B à 400 000 €.

Les parents de mon conjoint peuvent-ils également être inclus dans mon Golden Visa ?

Oui. Le programme Golden Visa grec permet d'inclure à la fois les parents du demandeur principal et les parents du conjoint du demandeur comme personnes à charge dans un seul investissement. Il n'y a aucune restriction d'âge pour les parents, aucun test de dépendance financière, et aucune exigence d'investissement supplémentaire. Cette couverture familiale sur trois générations, conjoint, enfants de moins de 21 ans, et les deux couples de parents, est l'une des caractéristiques les plus distinctives du programme.

Le Golden Visa grec risque-t-il d'être fermé en 2026 ?

Aucune législation actuelle ne propose de fermer ou de suspendre le programme Golden Visa grec. Les changements de seuils introduits en septembre 2024, la répartition par zone et le minimum de 800 000 € en Zone A, représentent l'ajustement le plus important de ces dernières années. Le programme bénéficie d'un fort soutien gouvernemental : 8 879 approbations ont été délivrées en 2025 seulement, une hausse de 95 % sur un an. Mirabello surveille activement les évolutions réglementaires et informe ses clients en amont de tout changement significatif.

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