Griechenland Golden Visa 2026: Zonenweiser Immobilienratgeber — Was die 120m²-Regel und das Vermietungsverbot für Investoren bedeuten

Was ist das Griechenland Golden Visa Programm?

Das griechische Golden Visa ist eine fünfjährige erneuerbare Aufenthaltserlaubnis, die Nicht-EU/EWR-Staatsangehörigen gewährt wird, die eine qualifizierende Immobilien- oder Unternehmensinvestition in Griechenland tätigen. Eine einzige Investition deckt drei Generationen der Familie ab — den Investor, seinen Ehepartner oder eingetragenen Partner, Kinder bis zu 21 Jahren (verlängerbar auf 24), und die Eltern beider Ehepartner — ohne zusätzliche Investition. Es gibt keine Mindestaufenthaltspflicht, was es ideal für HNWIs macht, die Schengen-Zugang ohne Umzug wünschen.

Das Programm wurde 2013 unter Gesetz 4251/2014 eingeführt, anschließend durch Gesetz 5007/2022 und Ministerialerlass 214926/2025 geändert, der die aktuelle zonenbasierte Schwellenwertstruktur einführte. Per Dezember 2025 hat Griechenland 27.786 gültige Golden Visa Genehmigungen ausgestellt, wobei allein im Jahr 2025 8.879 Genehmigungen erteilt wurden — ein Anstieg von 95% im Jahresvergleich. Die offizielle Programmbehörde ist das Griechische Ministerium für Migration und Asyl.

Nach der Schließung des spanischen Golden Visa im April 2025 hat sich Griechenland als führendes mediterranes immobiliengestütztes Aufenthaltsprogramm etabliert. Planen Sie einen Antrag? Buchen Sie Ihre kostenlose Beratung mit Mirabello Consultancy — mit Sitz in Zürich und Dubai, 99% Genehmigungsrate, IMC-Mitglied, über 600 bearbeitete Investitionsmigrationsfälle.

Was Sind die Drei Investitionszonen und Ihre Mindestschwellenwerte?

Griechenland betreibt drei Investitionsstufen basierend auf Geografie und Immobilientyp. Zone A — die die Attika-Region (Großraum Athen), die Gemeinde Thessaloniki, Mykonos und Santorini umfasst — erfordert eine Mindestinvestition von €800.000. Zone B deckt alle anderen griechischen Regionen bei €400.000 ab. Eine dritte Stufe für Gewerbe-zu-Wohnraum-Umwandlungen und Restaurierungen von Kulturgütern sowie der neue Startup-Investitionsweg (angekündigt November 2025) beginnt bei €250.000. Alle Schwellenwerte müssen durch einen einzigen Immobilientitel oder eine qualifizierende Einheit erfüllt werden.

Die Zonenstruktur wurde am 1. September 2024 eingeführt, um Investitionen aus gesättigten Premiummarktgebieten umzulenken. Hier ist die vollständige Übersicht:

Wertangebot Zone B: Kreta, Rhodos, Korfu und das griechische Festland bieten Premium-Lifestyle-Assets zu €400.000 — effektiv die Hälfte der Kosten der Athener Zone A. Die weitere Thessaloniki-Region (außerhalb der Gemeindegrenze) qualifiziert sich als Zone B und bietet Investoren städtische Konnektivität zu Zone-B-Preisen. Die südlichen Athener Vororte und Glyfada fallen klar in Zone A; Käufer, die auf diese Mikromärkte abzielen, sollten mindestens €800.000 einplanen.

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Was Ist die 120m² Mindestregel — und Für Welche Immobilien Gilt Sie?

Neubauten, die für das griechische Golden Visa erworben werden, müssen eine Mindest-Wohnfläche von 120 Quadratmetern aufweisen. Diese Anforderung — bestätigt durch Ministerialerlass 214926/2025 — gilt für Immobilien, für die Baugenehmigungen ab dem geltenden Stichtag ausgestellt wurden. Bestehende Wiederverkaufsimmobilien — die bereits vor der Regeländerung gebaut und im Grundbuch eingetragen waren — unterliegen nicht dem 120m² Minimum. Eine Bestandswohnung jeder Größe kann sich qualifizieren, sofern sie die Investitionsschwelle der Zone in einem einzigen Immobilientitel erfüllt.

Dies ist eine der am häufigsten missverstandenen Regeln des aktuellen Programms. Hier ist eine klare Übersicht:

• Neubauten (Baugenehmigungen nach dem Stichtag): Müssen die 120m² Mindest-Wohnfläche erfüllen. Entwickler, die Studios oder Ein-Zimmer-Einheiten als „Golden Visa-fähige" Immobilien unter neuen Genehmigungen verkaufen, sollten mit Vorsicht betrachtet werden — überprüfen Sie das Baugenehmigungsdatum und die angegebene Wohnfläche (nicht die Bruttofläche, die Gemeinschaftsflächen einschließt) vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags.
• Wiederverkauf / bestehende fertiggestellte Immobilien: Keine 120m² Anforderung. Eine registrierte Bestandswohnung im Athener Kolonaki von 75m² zu €850.000 qualifiziert sich für Zone A ohne jede Größenbeschränkung, sofern alle anderen GV-Eignungskriterien erfüllt sind.
• Gewerbeumwandlungsimmobilien: Der €250.000 Umwandlungsweg umfasst die Umwandlung eines Gewerberaums in eine Wohneinheit. Die daraus resultierende Wohneinheit sollte bewohnbar sein und den griechischen Bauvorschriften entsprechen. Holen Sie spezifischen Rechtsrat zu den Größenkriterien für Ihr Umwandlungsprojekt ein.
• Off-Plan-Käufe: Wenn ein Entwickler eine Off-Plan-Immobilie unter einer bestehenden Baugenehmigung verkauft, bestimmt das Genehmigungsdatum, ob die 120m² Regel gilt. Eine vor dem Änderungsdatum ausgestellte Genehmigung erfordert keine 120m²; eine danach ausgestellte schon.

Die 120m² Anforderung wurde speziell eingeführt, um den Markt für Mikro-Apartments — insbesondere in Athen — zu schließen, die unterteilt und als Golden Visa-fähige Assets unterhalb des eigentlichen Programmgeistes vermarktet wurden. Mirabello's Immobilienauswahlprozess umfasst vollständige Baugenehmigungsprüfung und rechtliche Due Diligence für jedes Asset, das unseren Kunden präsentiert wird.

Unsicher, ob eine Immobilie, die Sie gefunden haben, qualifiziert? Sprechen Sie mit einem Mirabello-Griechenland-Spezialisten, bevor Sie sich zu einer Vorabvereinbarung verpflichten.

Was Bedeutet das Kurzzeitvermietungsverbot für Golden Visa Immobilieneigentümer?

Immobilien, die im Rahmen des griechischen Golden Visa Programms erworben wurden, dürfen nicht für Kurzzeitvermietungen genutzt werden — einschließlich Plattformen wie Airbnb, VRBO und Booking.com — während der fünfjährigen Halteperiode. Dies gilt für Immobilien in Zone A, Zone B und Gewerbeumwandlungsimmobilien. Langfristige Wohnmietverträge — Mietverträge von 12 Monaten oder mehr mit einem einzigen Mieter — bleiben vollständig erlaubt und beeinflussen Ihren Golden Visa Status nicht. Die persönliche Nutzung durch den Investor und die Familie ist unbegrenzt.

Das Vermietungsverbot in praktischen Begriffen verstehen:

• Kurzzeitvermietungserträge sind aus Ihrer GV-Immobilie nicht verfügbar. Wenn Ihr Finanzmodell auf Airbnb-Einnahmen basiert, benötigen Sie eine separate Nicht-GV-Immobilie zu diesem Zweck. Die Kombination von GV-Konformität mit einem Touristenvermietungsgeschäft ist unter den aktuellen Programmregeln nicht zulässig.
• Langfristige Mieteinnahmen sind vollständig rechtmäßig. Investoren in Athen, Thessaloniki, Heraklion und Rhodos erzielen typischerweise Brutto-Langzeitmietrenditen von 4–6% pro Jahr auf qualifizierende GV-Immobilien. Eine €400.000 Zone-B-Immobilie, die €20.000–24.000 pro Jahr an Langzeitmiete generiert, ist ein realistisches Ergebnis.
• Die persönliche Nutzung ist unbegrenzt. Sie und Ihre Familie können die Immobilie beliebig viele Nächte pro Jahr ohne Einschränkungen bewohnen. Es gibt kein Verbot der persönlichen Nutzung — nur der kommerziellen Kurzzeitvermietung.
• Einhaltung und Durchsetzung. Die griechische Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) überwacht Kurzzeitvermietungsregistrierungen. Der Betrieb einer nicht registrierten Kurzzeitvermietung über eine GV-Immobilie zieht Steuerstrafen und mögliche Auswirkungen auf Ihre Genehmigungsverlängerung nach sich.
• Nach der fünfjährigen Halteperiode. Sobald die Golden Visa Genehmigung etabliert und erneuert ist, haben Investoren mehr Flexibilität bezüglich des Assets. Mirabello empfiehlt, spezifischen Rechtsrat zu Ihrer Situation einzuholen, bevor Sie eine Änderung der Mietvereinbarung vornehmen.

Für Investoren, die griechischen Lebensstil mit einer Mieteinnahmenstrategie kombinieren möchten, ist die konformste Struktur eine langfristige Mietvereinbarung, die von einem griechischen Immobilienverwaltungsunternehmen verwaltet wird. Mirabello kann Kunden an geprüfte Immobilienverwaltungspartner in Athen, Thessaloniki und Kreta verweisen.

Wer Ist 2026 für das Griechische Golden Visa Berechtigt?

Jeder Nicht-EU/EWR/Schweizer Staatsangehörige ab 18 Jahren ist für das griechische Golden Visa berechtigt, sofern er eine qualifizierende Investition tätigt und kein schwerwiegendes Vorstrafenregister hat. Es gibt keinen Sprachtest, kein Vorstellungsgespräch, keine Mindesteinkommensanforderung und keine Bildungsqualifikation. Ein sauberes Strafregister aus dem Herkunftsland und dem Wohnsitzland ist erforderlich, zusammen mit einer obligatorischen privaten Krankenversicherung. Das Programm steht allen Nationalitäten offen, die nicht EU-Sanktionsbeschränkungen unterliegen.

Die Familienberechtigung ist einer der stärksten Verkaufsargumente des Programms:

• Ehepartner oder eingetragener Partner (einschließlich gleichgeschlechtlicher Partner seit Februar 2024)
• Unverheiratete Kinder unter 21 Jahren, jährlich verlängerbar bis zum Alter von 24
• Eltern sowohl des Hauptantragstellers als auch des Ehepartners — keine Altersgrenze, kein finanzieller Abhängigkeitstest

Drei Generationen einer Familie können griechische Aufenthaltserlaubnis aus einer einzigen €400.000 oder €800.000 Investition erhalten. Für keinen Angehörigen ist eine zusätzliche Investition erforderlich.

Die häufigsten Nationalitäten, die 2025 für das griechische Golden Visa beantragten, waren Chinesen (47,9% der Anträge), Türken, Israelis und Amerikaner — letztere vertreten ein schnell wachsendes Segment, das durch die Schengen-Zugangsnachfrage von US-Bürgern getrieben wird.

Wie Lange Dauert die Bearbeitung des Griechischen Golden Visa im Jahr 2026?

Die Bearbeitung neuer griechischer Golden Visa Anträge dauert 2026 etwa 3–9 Monate nach Einreichung einer vollständigen Antragsakte. Dies ist eine wesentliche Verbesserung gegenüber den 12–18 monatigen Rückständen aus den Jahren 2023–2024. Griechenland startete 2025 eine digitale Modernisierung seines GV-Bearbeitungssystems, was den Durchsatz erheblich verbesserte. Antragsteller nehmen zu Beginn des Prozesses an einem biometrischen Termin in Griechenland teil und können dann im Ausland bleiben, während das Ministerium die Akte prüft.

Indikative Zeitplanung nach Phase:

• Immobilienauswahl und Due Diligence: 2–4 Wochen
• Immobilienkauf (vom Vorvertrag bis zur eingetragenen Übertragungsurkunde): 4–8 Wochen
• Antragseinreichung: Unmittelbar nach der Grundbucheintragung der Übertragungsurkunde
• Biometrischer Termin: Typischerweise innerhalb von 1–3 Monaten nach Einreichung, beim Ministerium in Athen oder ausgewählten griechischen Konsulaten im Ausland
• Ausstellung der Genehmigungskarte: 3–9 Monate nach dem biometrischen Termin
• Verlängerung: Alle fünf Jahre; das digitalisierte System bearbeitet Verlängerungen nun deutlich schneller als Erstanträge

Behördengebühren betragen €2.000 für den Hauptantragsteller, €150 pro Familienangehörigem, plus €16 Biometrikkartengebühr pro Person. Immobilientransaktionskosten — Notar, zugelassener Anwalt, Grundbuchgebühren und die 3,09% Grunderwerbsteuer — kommen typischerweise 8–12% zum Kaufpreis hinzu und müssen vor Unterzeichnung eines Vertrags budgetiert werden. Mirabello Consultancy stellt beim ersten Beratungstermin eine vollständige Kostenaufstellung zur Verfügung — erfahren Sie mehr über unser Team und unseren Ansatz.

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Welche Hauptvorteile Bietet das Griechische Golden Visa?

Das griechische Golden Visa bietet eine fünfjährige erneuerbare Aufenthaltserlaubnis, visafreies Reisen im Schengen-Raum in 27 europäische Länder und einen langfristigen Weg zur griechischen Staatsbürgerschaft nach sieben Jahren tatsächlichen Aufenthalts. Die Null-Mindestaufenthaltsanforderung ermöglicht Investoren, Schengen-Zugang ohne Umzug aufrechtzuerhalten, und die gesamte Familie — einschließlich beider Elternteile — ist mit einer Investition abgedeckt. Das vom International Migration Council anerkannte Programm Griechenlands ist eines der etabliertesten in Europa, mit 27.786 gültigen Genehmigungen, die seinen Umfang und die staatliche Beständigkeit belegen.

Hauptvorteile im Detail:

• Schengen-Zugang: Visafreies Reisen, Geschäftstreffen und Freizeitaufenthalte in 27 EU-Mitgliedstaaten ohne separates Schengen-Visum
• Keine Mindestaufenthaltszeit: Halten Sie Ihre griechische Aufenthaltserlaubnis ohne eine festgelegte Anzahl von Tagen in Griechenland zu verbringen — die Genehmigung wird erneuert, solange die qualifizierende Investition aufrechterhalten wird
• Vollständige Familienabdeckung: Ehepartner, Kinder unter 21 und Eltern beider Ehepartner mit einer Investition ohne zusätzliche Kosten
• Immobilieneigentum: Im Gegensatz zu spendenbasierten Staatsbürgerschaftsprogrammen behalten Sie das volle Eigentum an griechischen Immobilien mit langfristigem Kapitalzuwachspotenzial
• Weg zur griechischen Staatsbürgerschaft: Nach sieben Jahren tatsächlichen Aufenthalts in Griechenland (physische Anwesenheit, nicht nur Besitz der Genehmigung) können Investoren die Einbürgerung und einen EU-Pass beantragen — mit dem die volle EU-Freizügigkeit und das Recht, in jedem der 27 Mitgliedstaaten zu leben und zu arbeiten
• Griechisches Non-Dom-Steuerregime: Getrennt vom GV können Investoren, die sich für die griechische Steuerpflicht entscheiden, von der €100.000 Pauschalsteuer-Non-Dom-Option für ausländische Einnahmen für bis zu 15 Jahre profitieren [VERIFY: mit einem griechischen Steuerberater für Ihre spezifische Situation konsultieren]
• Bildung und Gesundheitsversorgung: Zugang zum griechischen öffentlichen und privaten Bildungssystem und zur staatlichen Gesundheitsversorgung mit der Genehmigung

Wie Vergleicht Sich Griechenland mit Portugal, Zypern und Malta Golden Visa Programmen?

Griechenlands Kombination aus null Mindestaufenthalt, echtem Immobilieneigentum und einem langfristigen EU-Staatsbürgerschaftsweg stellt es vor mehrere europäische Wettbewerber. Portugals Einbürgerungszeitrahmen wurde auf 10 Jahre unter Lei Orgânica 1/2026 verlängert. Spaniens Golden Visa wurde im April 2025 geschlossen. Zypern bietet dauerhafte Aufenthaltserlaubnis ab €300.000, ist aber kein EU-Schengen-Mitglied. Maltas MPRP erfordert einen nicht erstattungsfähigen Beitrag statt eines gehaltenen Assets. Hier ist ein direkter Vergleich:

Für Investoren, die Schengen-Zugang, null Mindestaufenthalt und echtes Immobilieneigentum mit einem realistischen EU-Staatsbürgerschaftsweg priorisieren, ist Griechenland die derzeit stärkste europäische Option. Die vollständige Mirabello Griechenland Golden Visa Programmseite bietet weitere Details zur Investitionsstrukturierung, rechtlichen Anforderungen und dem Antragsverfahren.

Was Fragen Investoren Am Häufigsten zu Griechenlands Golden Visa Immobilienregeln?

Gilt die 120m² Mindestregel für Wiederverkaufsimmobilien?

Nein. Die Mindest-Wohnfläche von 120 Quadratmetern gilt ausschließlich für neue Wohnimmobilien — die unter Baugenehmigungen gebaut wurden, die ab dem geltenden Stichtag ausgestellt wurden. Bestehende Wiederverkaufsimmobilien, die bereits gebaut und im Grundbuch eingetragen sind, haben keine Mindestgrößenanforderung. Eine Bestandswohnung jeder Größe qualifiziert sich für das Golden Visa, sofern sie die Investitionsschwelle der Zone (€400.000 oder €800.000) in einem einzigen Immobilientitel erfüllt.

Kann ich meine griechische Golden Visa Immobilie auf Airbnb inserieren?

Nein. Immobilien, die als Teil des griechischen Golden Visa Antrags erworben wurden, dürfen nicht für Kurzzeitvermietungen genutzt werden — einschließlich Airbnb, VRBO, Booking.com oder gleichwertiger Kurzzeit-Plattformen — während der fünfjährigen Halteperiode. Langfristige Wohnmietverträge (12 Monate oder länger mit einem einzigen Bewohner) sind vollständig erlaubt. Die persönliche Nutzung durch den Investor und die Familie ist unbegrenzt. Verstöße gegen das Kurzzeitvermietungsverbot ziehen Steuerstrafen und mögliche Genehmigungskonformitätsrisiken nach sich.

Welche Gebiete fallen unter Zone A mit €800.000?

Zone A umfasst die gesamte Attika-Region (Athen, Piräus und alle nördlichen und südlichen Attika-Vororte), die Gemeinde Thessaloniki (nicht die weitere Metropolregion), die Insel Mykonos und die Insel Santorini. Alle anderen Gebiete Griechenlands — einschließlich Kreta, Rhodos, Korfu, Zakynthos, die weitere Thessaloniki-Metropolregion außerhalb der Gemeinde und alle Festlandsregionen außerhalb Attikas — fallen unter Zone B bei €400.000.

Können die Eltern meines Ehepartners in mein Golden Visa eingeschlossen werden?

Ja. Das griechische Golden Visa Programm erlaubt es, sowohl die Eltern des Hauptantragstellers als auch die Eltern des Ehepartners des Antragstellers als Angehörige in eine einzige Investition einzuschließen. Es gibt keine Altersbeschränkung für Eltern, keinen finanziellen Abhängigkeitstest und keine zusätzliche Investitionsanforderung. Diese Familienabdeckung über drei Generationen — Ehepartner, Kinder unter 21 und beide Elternteile — ist eines der markantesten Merkmale des Programms.

Besteht 2026 das Risiko einer Schließung des griechischen Golden Visa?

Keine aktuelle Gesetzgebung schlägt die Schließung oder Aussetzung des griechischen Golden Visa Programms vor. Die im September 2024 eingeführten Schwellenwertänderungen — die Zonenaufteilung und das €800.000 Zone-A-Minimum — stellen die bedeutendste Anpassung der letzten Jahre dar. Das Programm genießt starke staatliche Unterstützung: Allein im Jahr 2025 wurden 8.879 Genehmigungen erteilt, ein Anstieg von 95% im Jahresvergleich. Mirabello überwacht aktiv regulatorische Entwicklungen und informiert Kunden im Voraus über wesentliche Änderungen.

Wie Starte Ich mit Mirabello Consultancy?

Buchen Sie eine kostenlose, unverbindliche Beratung mit unserem Griechenland Golden Visa Team. Mirabello Consultancy hat ihren Sitz in Zürich und Dubai, ist IMC-Mitglied und ACAMS-zertifiziert und hat eine Genehmigungsrate von 99% in über 600 Investitionsmigrationsfällen weltweit erzielt. Unser Griechenland-Team beschafft qualifizierende Immobilien, führt vollständige rechtliche Due Diligence durch zugelassene griechische Anwälte durch, reicht den vollständigen Antrag beim Migrationsministerium ein und begleitet Sie bis zur Genehmigungsausstellung. Vereinbaren Sie hier Ihre kostenlose Beratung.