Золотая виза Греции 2026: Пошаговое руководство по недвижимости — Что правило 120м² и запрет аренды означают для инвесторов

Что такое программа «Золотая виза Греции»?

Греческая золотая виза — это пятилетнее возобновляемое разрешение на проживание, предоставляемое гражданам стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, которые осуществляют квалифицированные инвестиции в недвижимость или бизнес в Греции. Одна инвестиция покрывает три поколения семьи — инвестора, супруга/супругу или зарегистрированного партнёра, детей до 21 года (с возможностью продления до 24 лет) и родителей обоих супругов — без дополнительных инвестиций. Требований к минимальному сроку пребывания нет, что делает программу идеальной для состоятельных клиентов (HNWI), желающих получить доступ в Шенгенскую зону без переезда.

Программа была учреждена в 2013 году в соответствии с Законом 4251/2014, впоследствии изменённым Законом 5007/2022 и Министерским решением 214926/2025, которое ввело действующую структуру пороговых значений на основе зон. По состоянию на декабрь 2025 года Греция выдала 27 786 действующих разрешений золотой визы, из которых 8 879 одобрений получено в 2025 году — рост на 95% в годовом исчислении. Официальным органом программы является Министерство миграции и убежища Греции.

После закрытия испанской золотой визы в апреле 2025 года Греция стала ведущей средиземноморской программой резидентства, обеспеченной недвижимостью. Планируете подать заявку? Запишитесь на бесплатную консультацию с Мирабелло Консалтанси — офисы в Цюрихе и Дубае, 99% одобрений, член IMC, свыше 600 рассмотренных дел по инвестиционной миграции.

Каковы три инвестиционные зоны и их минимальные пороги?

В Греции действуют три инвестиционных уровня в зависимости от географии и типа недвижимости. Зона А — охватывающая регион Аттика (Большие Афины), муниципалитет Салоники, Миконос и Санторини — требует минимальных инвестиций в размере €800 000. Зона Б охватывает все остальные регионы Греции с порогом €400 000. Третий уровень для конверсии коммерческих помещений в жилые и реставрации объектов культурного наследия, а также новый маршрут инвестиций в стартапы (объявлен в ноябре 2025 года), начинается от €250 000. Все пороговые значения должны быть достигнуты посредством единого правоустанавливающего документа или квалифицированной структуры.

Структура зон была введена 1 сентября 2024 года для перенаправления инвестиций из насыщенных рынков премиум-класса. Ниже представлена полная разбивка:

Ценностное предложение Зоны Б: Крит, Родос, Корфу и прибрежные районы материка предлагают первоклассные объекты образа жизни по порогу €400 000 — фактически вдвое меньше стоимости Зоны А в Афинах. Широкий регион Салоники (за пределами границ муниципалитета) квалифицируется по Зоне Б, обеспечивая инвесторам городскую связность по ценам Зоны Б. Южные пригороды Афин и Глифада находятся в Зоне А; покупателям, нацеленным на эти микрорынки, следует планировать бюджет не менее €800 000.

Ознакомьтесь со всеми актуальными европейскими и глобальными возможностями резидентства через инвестиции на нашем хабе программ золотой визы.

Что представляет собой правило минимальных 120м² — и на какую недвижимость оно распространяется?

Новостройки жилого назначения, приобретаемые в рамках программы греческой золотой визы, должны иметь минимальную жилую площадь 120 квадратных метров. Это требование — подтверждённое Министерским решением 214926/2025 — распространяется на объекты, разрешения на строительство которых были выданы начиная с установленной нормативной даты. Существующая вторичная недвижимость — уже построенная и зарегистрированная в земельном кадастре до изменения правил — не подпадает под ограничение в 120м². Квартира на вторичном рынке любой площади может соответствовать требованиям, если она отвечает инвестиционному порогу зоны посредством единого правоустанавливающего документа.

Это одно из наиболее часто неправильно понимаемых правил действующей программы. Ниже представлено чёткое разъяснение:

• Новостройки (разрешения на строительство после нормативной даты): Должны соответствовать минимальной жилой площади в 120м². К застройщикам, продающим студии или однокомнатные квартиры как объекты «с правом на золотую визу» по новым разрешениям, следует относиться с осторожностью — проверьте дату разрешения на строительство и указанную жилую площадь (не общую, которая включает места общего пользования) перед подписанием любого предварительного договора.
• Вторичная / существующая готовая недвижимость: Требования по 120м² отсутствуют. Зарегистрированная вторичная квартира в афинском Колонаки площадью 75м² за €850 000 квалифицируется для Зоны А без каких-либо ограничений по размеру при соблюдении всех остальных критериев соответствия требованиям.
• Объекты коммерческой конверсии: Маршрут конверсии за €250 000 предполагает преобразование коммерческого помещения в жилую единицу. Результирующая жилая единица должна быть пригодной для проживания и соответствовать греческим строительным нормам. Настоятельно рекомендуется получить специализированную юридическую консультацию по критериям размера, применимым к вашему проекту конверсии.
• Покупка на стадии котлована: Если застройщик продаёт объект на стадии котлована по действующему разрешению на строительство, дата разрешения определяет, применяется ли правило 120м². Разрешение, выданное до даты изменения нормативных требований, не предусматривает 120м²; выданное после — предусматривает.

Требование в 120м² было введено специально для закрытия рынка микроквартир — особенно в Афинах, — которые дробились и продавались как активы, соответствующие требованиям золотой визы, ниже истинного духа порогового значения программы. Процесс отбора недвижимости в Мирабелло включает полную проверку разрешений на строительство и юридический due diligence каждого объекта, предлагаемого нашим клиентам.

Не уверены, соответствует ли найденный вами объект требованиям? Поговорите со специалистом Мирабелло по Греции до заключения любого предварительного соглашения.

Что означает запрет краткосрочной аренды для владельцев недвижимости по золотой визе?

Недвижимость, приобретённая в рамках программы греческой золотой визы, не может использоваться для краткосрочной аренды — включая такие платформы, как Airbnb, VRBO и Booking.com — в течение пятилетнего периода владения. Это распространяется на объекты в Зоне А, Зоне Б и коммерческой конверсии. Долгосрочная жилая аренда — договоры сроком 12 месяцев и более с единственным арендатором — по-прежнему полностью разрешена и не влияет на статус вашей золотой визы. Личное использование инвестором и его семьёй неограничено.

Понимание запрета аренды на практике:

• Доход от краткосрочной аренды недоступен с вашего объекта золотой визы. Если ваша финансовая модель опирается на доходы от Airbnb, вам потребуется отдельный объект, не связанный с золотой визой, для этой цели. Совмещение соблюдения условий золотой визы с туристическим арендным бизнесом недопустимо согласно действующим правилам программы.
• Доход от долгосрочной аренды полностью законен. Инвесторы в Афинах, Салониках, Ираклионе и Родосе, как правило, получают валовую доходность от долгосрочной аренды на уровне 4–6% годовых на квалифицирующие объекты золотой визы. Объект в Зоне Б за €400 000, приносящий €20 000–24 000 в год от долгосрочной аренды, является реалистичным результатом.
• Личное использование неограничено. Вы и ваша семья можете проживать в объекте любое количество ночей в год без ограничений. Запрет распространяется только на коммерческую краткосрочную аренду, но не на личное использование.
• Соответствие требованиям и правоприменение. Независимый орган по публичным доходам Греции (AADE) отслеживает регистрации краткосрочной аренды. Эксплуатация незарегистрированной краткосрочной аренды через объект золотой визы влечёт налоговые санкции и возможное негативное влияние на продление разрешения.
• После пятилетнего периода владения. После того как разрешение на золотую визу оформлено и продлено, инвесторы имеют бо́льшую гибкость в отношении использования актива. Мирабелло рекомендует получить специализированную юридическую консультацию по вашей конкретной ситуации перед внесением любых изменений в договор аренды.

Для инвесторов, желающих совместить греческий образ жизни со стратегией получения арендного дохода, наиболее соответствующей требованиям структурой является договор долгосрочной аренды под управлением греческой компании по управлению недвижимостью. Мирабелло может направить клиентов к проверенным партнёрам по управлению недвижимостью в Афинах, Салониках и на Крите.

Кто имеет право на греческую золотую визу в 2026 году?

Любой гражданин страны, не входящей в ЕС/ЕЭЗ/Швейцарию, в возрасте от 18 лет имеет право на греческую золотую визу при условии осуществления квалифицированных инвестиций и отсутствия серьёзных судимостей. Языкового теста, собеседования, требований к минимальному доходу и образовательным квалификациям нет. Необходимы справки об отсутствии судимости из страны гражданства и страны проживания, а также обязательная частная медицинская страховка. Программа открыта для всех национальностей, не подпадающих под санкционные ограничения ЕС.

Право на семейное включение — один из сильнейших аргументов программы:

• Супруг/супруга или зарегистрированный партнёр (включая однополых партнёров с февраля 2024 года)
• Несостоящие в браке дети до 21 года, с ежегодной возможностью продления до 24 лет
• Родители как основного заявителя, так и его супруга/супруги — без возрастных ограничений, без теста на материальную зависимость

Три поколения одной семьи могут получить греческое резидентство от единственной инвестиции €400 000 или €800 000. Дополнительных инвестиций для иждивенцев не требуется.

В числе ведущих национальностей, подавших заявки на греческую золотую визу в 2025 году, — граждане Китая (47,9% заявок), Турции, Израиля и США. Американцы представляют быстрорастущий сегмент: спрос обусловлен интересом граждан США к доступу в Шенгенскую зону.

Сколько времени занимает рассмотрение заявки на греческую золотую визу в 2026 году?

Рассмотрение новых заявок на греческую золотую визу в 2026 году занимает примерно 3–9 месяцев с момента подачи полного пакета документов. Это существенное улучшение по сравнению с 12–18-месячными задержками 2023–2024 годов. В 2025 году Греция запустила цифровую модернизацию системы обработки заявок, что значительно повысило пропускную способность. Заявители проходят одну биометрическую процедуру в Греции в начале процесса, после чего могут оставаться за рубежом, пока Министерство рассматривает документы.

Ориентировочные сроки по этапам:

• Выбор объекта и юридический due diligence: 2–4 недели
• Приобретение недвижимости (от предварительного договора до зарегистрированного договора передачи): 4–8 недель
• Подача заявки: Сразу после регистрации перехода права собственности в земельном кадастре
• Биометрическая процедура: Как правило, в течение 1–3 месяцев после подачи, в Министерстве в Афинах или в ряде греческих консульств за рубежом
• Выдача карточки разрешения: 3–9 месяцев после биометрической процедуры
• Продление: Каждые пять лет; цифровизированная система теперь обрабатывает продления значительно быстрее, чем первичные заявки

Государственные сборы составляют €2 000 для основного заявителя, €150 за каждого иждивенца и €16 за биометрическую карточку на человека. Расходы на сделку с недвижимостью — нотариус, лицензированный адвокат, сборы земельного кадастра и налог на передачу имущества в размере 3,09% — как правило, добавляют 8–12% к цене покупки и должны быть запланированы до подписания любого договора. Мирабелло Консалтанси предоставляет полную разбивку затрат на этапе первичной консультации — узнайте больше о нашей команде и подходе.

Для детального сравнения греческой золотой визы с программой постоянного резидентства на Кипре через инвестиции наши советники могут провести вас по обоим вариантам на бесплатной вводной консультации.

Каковы ключевые преимущества греческой золотой визы?

Греческая золотая виза даёт пятилетнее возобновляемое разрешение на проживание, безвизовые поездки по Шенгенской зоне в 27 европейских стран и долгосрочный путь к греческому гражданству после семи лет фактического проживания. Нулевой минимальный срок пребывания позволяет инвесторам сохранять шенгенский доступ без переезда, а вся семья — включая родителей обоих супругов — охватывается одной инвестицией. Признанная Международным советом по миграции греческая программа является одной из наиболее устоявшихся в Европе: 27 786 действующих разрешений свидетельствуют о её масштабе и государственной устойчивости.

Ключевые преимущества подробно:

• Шенгенский доступ: Безвизовые поездки, деловые встречи и отдых в 27 государствах — членах ЕС без отдельной шенгенской визы
• Нулевой минимальный срок пребывания: Поддерживайте греческое разрешение на проживание, не проводя заданного количества дней в Греции — разрешение продлевается при сохранении квалифицированной инвестиции
• Полное семейное покрытие: Супруг/супруга, дети до 21 года и родители обоих супругов в рамках одной инвестиции без дополнительных расходов
• Право собственности на недвижимость: В отличие от программ гражданства через пожертвования, вы сохраняете полное право собственности на греческую недвижимость с долгосрочным потенциалом прироста капитала
• Путь к греческому гражданству: После семи лет фактического проживания в Греции (физическое присутствие, а не просто наличие разрешения) инвесторы могут подать на натурализацию и паспорт ЕС — с ним открывается полная свобода передвижения по ЕС и право жить и работать в любом из 27 государств-членов
• Греческий налоговый режим non-dom: Отдельно от золотой визы инвесторы, выбирающие греческое налоговое резидентство, могут воспользоваться фиксированным налогом non-dom в размере €100 000 на доходы из иностранных источников сроком до 15 лет [VERIFY: проконсультируйтесь с греческим налоговым консультантом по вашей конкретной ситуации]
• Образование и здравоохранение: Доступ к греческой государственной и частной системе образования и государственному здравоохранению по разрешению

Как Греция сравнивается с программами золотой визы Португалии, Кипра и Мальты?

Сочетание нулевого минимального срока пребывания, реального владения недвижимостью и долгосрочного пути к гражданству ЕС выводит Грецию вперёд по сравнению с рядом европейских конкурентов. Срок натурализации в Португалии был продлён до 10 лет по Lei Orgânica 1/2026. Испанская золотая виза закрыта с апреля 2025 года. Кипр предлагает постоянное резидентство от €300 000, однако не является членом Шенгенского пространства ЕС. Мальтийская программа MPRP требует невозвратного взноса вместо удерживаемого актива. Ниже представлено сравнение:

Для инвесторов, отдающих приоритет шенгенскому доступу, нулевому минимальному сроку пребывания и реальному владению недвижимостью с реалистичным путём к гражданству ЕС, Греция является сильнейшим европейским вариантом на сегодняшний день. Полная страница программы греческой золотой визы Мирабелло содержит дополнительные сведения о структурировании инвестиций, правовых требованиях и процессе подачи заявки.

Что инвесторы чаще всего спрашивают о правилах недвижимости греческой золотой визы?

Распространяется ли правило минимальных 120м² на объекты вторичного рынка?

Нет. Требование минимальной жилой площади в 120 квадратных метров распространяется исключительно на новостройки жилого назначения — возведённые по разрешениям на строительство, выданным начиная с установленной нормативной даты. Существующие объекты вторичного рынка, уже построенные и зарегистрированные в земельном кадастре, не имеют требований к минимальной площади. Квартира на вторичном рынке любого размера соответствует требованиям для получения золотой визы при условии достижения инвестиционного порога зоны (€400 000 или €800 000) посредством единого правоустанавливающего документа.

Можно ли сдавать объект греческой золотой визы через Airbnb?

Нет. Недвижимость, приобретённая в рамках заявки на греческую золотую визу, не может использоваться для краткосрочной аренды — включая Airbnb, VRBO, Booking.com или любую аналогичную платформу краткосрочной аренды — в течение пятилетнего периода владения. Долгосрочный жилищный найм (договоры на 12 месяцев и более с единственным жильцом) полностью разрешён, как и личное пользование инвестором и членами его семьи. Нарушение запрета краткосрочной аренды влечёт налоговые санкции и потенциальные риски для соответствия разрешения.

Какие территории относятся к Зоне А с порогом €800 000?

Зона А охватывает весь регион Аттика (город Афины, Пирей и все северные и южные пригороды Аттики), муниципалитет Салоники (не всю столичную агломерацию), остров Миконос и остров Санторини. Все остальные районы Греции — включая Крит, Родос, Корфу, Закинтос, широкую столичную зону Салоник за пределами муниципалитета и все материковые регионы за пределами Аттики — относятся к Зоне Б с порогом €400 000.

Могут ли родители моего супруга/супруги быть включены в мою золотую визу?

Да. Программа греческой золотой визы допускает включение как родителей основного заявителя, так и родителей его супруга/супруги в качестве иждивенцев в рамках одной инвестиции. Возрастных ограничений для родителей нет, теста на материальную зависимость нет, дополнительных инвестиций не требуется. Охват трёх поколений одной семьи — супруг/супруга, дети до 21 года и оба комплекта родителей — является одной из наиболее отличительных особенностей программы.

Существует ли риск закрытия греческой золотой визы в 2026 году?

Ни одно действующее законодательство не предлагает закрыть или приостановить программу греческой золотой визы. Изменения пороговых значений, введённые в сентябре 2024 года, — разделение на зоны и минимум €800 000 для Зоны А — представляют собой наиболее значительную корректировку последних лет. Программа пользуется сильной государственной поддержкой: только в 2025 году было выдано 8 879 одобрений, что составляет рост на 95% в годовом исчислении. Мирабелло активно отслеживает регуляторные изменения и заблаговременно информирует клиентов о любых существенных изменениях. Следите за нашими обновлениями в Telegram.

Как начать работу с Мирабелло Консалтанси?

Запишитесь на бесплатную консультацию без каких-либо обязательств с нашей командой специалистов по греческой золотой визе. Мирабелло Консалтанси базируется в Цюрихе и Дубае, является членом IMC и сертифицирована ACAMS, достигла 99% одобрений по более чем 600 делам об инвестиционной миграции по всему миру. Наша греческая команда подбирает соответствующие объекты недвижимости, проводит полный юридический due diligence через лицензированных греческих адвокатов, подаёт полный пакет документов в Министерство миграции и сопровождает вас до получения карточки разрешения. Запишитесь на бесплатную консультацию здесь.