Griekenland Golden Visa 2026: gids per zone voor vastgoed, wat de 120 m²-regel en het verhuurverbod betekenen voor investeerders

Wat is het Golden Visa-programma van Griekenland?

De Golden Visa van Griekenland is een verlengbare verblijfsvergunning van vijf jaar, toegekend aan niet-EU/EER-onderdanen die een kwalificerende vastgoed- of zakelijke investering in Griekenland doen. Eén investering dekt drie generaties van het gezin: de investeerder, diens echtgenoot/echtgenote of geregistreerde partner, kinderen tot 21 jaar (verlengbaar tot 24 jaar), en de ouders van beide partners, zonder dat een extra investering vereist is. Er geldt geen minimale verblijfsduur, waardoor het programma ideaal is voor vermogende particulieren (HNWI's) die Schengentoegang wensen zonder te verhuizen.

Het programma werd in 2013 ingesteld onder Wet 4251/2014, later gewijzigd bij Wet 5007/2022 en Ministerieel Besluit 214926/2025, waarmee de huidige zonegebaseerde drempelstructuur werd ingevoerd. Per december 2025 heeft Griekenland 27.786 geldige Golden Visa-vergunningen uitgegeven, met alleen al in 2025 8.879 goedkeuringen, een stijging van 95% ten opzichte van het jaar ervoor. De officiële programma-autoriteit is het Griekse ministerie van Migratie en Asiel.

Nu de Golden Visa van Spanje sinds april 2025 gesloten is, heeft Griekenland zich ontwikkeld tot het toonaangevende op vastgoed gebaseerde verblijfsprogramma in het Middellandse Zeegebied. Bent u van plan een aanvraag in te dienen? Plan uw gratis consult bij Mirabello Consultancy, gevestigd in Zürich en Dubai, met een slagingspercentage van 99%, IMC-lid en meer dan 600 behandelde immigratiedossiers.

Wat zijn de drie investeringszones en hun minimumdrempels?

Griekenland hanteert drie investeringsniveaus op basis van geografie en vastgoedtype. Zone A, die de regio Attica (Groot-Athene), de gemeente Thessaloniki, Mykonos en Santorini omvat, vereist een minimale investering van 800.000 EUR. Zone B omvat alle overige Griekse regio's tegen 400.000 EUR. Een derde niveau voor omzetting van commercieel naar residentieel vastgoed en restauratie van erfgoedgebouwen, plus de nieuwe startup-investeringsroute (aangekondigd in november 2025), begint bij 250.000 EUR. Aan alle drempels moet worden voldaan via één enkele eigendomstitel of kwalificerende entiteit.

De zonestructuur werd ingevoerd op 1 september 2024 om investeringen weg te leiden van verzadigde topmarktgebieden. Hieronder volgt het volledige overzicht:

Waardepropositie van Zone B: Kreta, Rhodos, Corfu en kustgebieden op het vasteland bieden premium lifestyle-vastgoed op het niveau van 400.000 EUR, in feite de helft van de kosten van Zone A in Athene. De ruimere regio Thessaloniki (buiten de gemeentegrens) kwalificeert onder Zone B, wat investeerders stedelijke connectiviteit biedt tegen Zone B-prijzen. De zuidelijke voorsteden van Athene en Glyfada vallen stevig binnen Zone A; kopers die deze micromarkten op het oog hebben, moeten rekening houden met een minimum van 800.000 EUR.

Ontdek alle huidige Europese en wereldwijde opties voor verblijf door investering op onze hub voor Golden Visa-programma's.

Wat houdt de 120 m²-minimumregel in, en op welke panden is deze van toepassing?

Nieuwbouwwoningen die worden aangekocht voor de Golden Visa van Griekenland moeten een minimale woonoppervlakte van 120 vierkante meter hebben. Deze eis, bevestigd bij Ministerieel Besluit 214926/2025, geldt voor panden waarvoor de bouwvergunning is afgegeven vanaf de toepasselijke regelgevende cutoffdatum. Bestaande doorverkooppanden, dat wil zeggen panden die al gebouwd en geregistreerd zijn in het kadaster vóór de regelwijziging, vallen niet onder de ondergrens van 120 m². Een doorverkoopappartement van elke omvang kan kwalificeren, mits het voldoet aan de investeringsdrempel van de zone binnen één eigendomstitel.

Dit is een van de minst goed begrepen regels binnen het huidige programma. Hieronder een duidelijk overzicht:

• Nieuwbouw (bouwvergunning na de cutoffdatum): Moet voldoen aan de minimale woonoppervlakte van 120 m². Wees voorzichtig met ontwikkelaars die studio's of eenkamerappartementen onder nieuwe vergunningen verkopen als 'Golden Visa-geschikte' panden: controleer de datum van de bouwvergunning en de opgegeven woonoppervlakte (niet de bruto-oppervlakte, die gemeenschappelijke ruimtes omvat) voordat u een voorlopig contract ondertekent.
• Doorverkoop/bestaande, voltooide panden: Geen vereiste van 120 m². Een geregistreerd doorverkoopappartement van 75 m² in Kolonaki, Athene, van 850.000 EUR kwalificeert voor Zone A zonder enige oppervlaktebeperking, mits aan alle overige geschiktheidscriteria voor de Golden Visa wordt voldaan.
• Commerciële omzettingspanden: De omzettingsroute van 250.000 EUR omvat het omzetten van commerciële ruimte naar een woonunit. De resulterende woonunit moet bewoonbaar zijn en voldoen aan de Griekse bouwvoorschriften. Vraag specifiek juridisch advies over de oppervlaktecriteria die van toepassing zijn op uw omzettingsproject.
• Aankoop op plan (off-plan): Wanneer een ontwikkelaar een pand op plan verkoopt onder een bestaande bouwvergunning, bepaalt de datum van de vergunning of de 120 m²-regel van toepassing is. Een vergunning afgegeven vóór de datum van de regelwijziging vereist geen 120 m²; een vergunning afgegeven daarna wel.

De eis van 120 m² werd specifiek ingevoerd om de markt van micro-appartementen te sluiten, vooral in Athene, die werden opgesplitst en verkocht als Golden Visa-geschikte panden onder de werkelijke geest van de programmadrempel. Het vastgoedselectieproces van Mirabello omvat volledige verificatie van bouwvergunningen en juridische due diligence op elk pand dat aan onze cliënten wordt voorgesteld.

Weet u niet zeker of een gevonden pand kwalificeert? Spreek met een Mirabello-specialist voor Griekenland voordat u zich vastlegt op een voorlopige overeenkomst.

Wat betekent het verbod op kortetermijnverhuur voor eigenaren van Golden Visa-vastgoed?

Panden die zijn aangekocht in het kader van het Golden Visa-programma van Griekenland mogen tijdens de aanhoudperiode van vijf jaar niet worden gebruikt voor kortetermijnverhuur, inclusief platforms zoals Airbnb, VRBO en Booking.com. Dit geldt voor Zone A, Zone B en panden onder de commerciële omzettingsroute. Langetermijnverhuur van woningen, huurovereenkomsten van 12 maanden of langer aan één huurder, blijft volledig toegestaan en heeft geen invloed op uw Golden Visa-status. Persoonlijk gebruik door de investeerder en het gezin is onbeperkt.

Het verhuurverbod in praktische termen:

• Inkomsten uit kortetermijnverhuur zijn niet beschikbaar via uw GV-pand. Als uw financiële model afhankelijk is van Airbnb-inkomsten, heeft u daarvoor een apart pand nodig dat niet onder de Golden Visa valt. Het combineren van GV-naleving met een toeristische verhuuractiviteit is niet toegestaan onder de huidige programmaregels.
• Inkomsten uit langetermijnverhuur zijn volledig legaal. Investeerders in Athene, Thessaloniki, Heraklion en Rhodos behalen doorgaans een bruto langetermijnhuurrendement van 4-6% per jaar op kwalificerende GV-panden. Een pand in Zone B van 400.000 EUR dat 20.000-24.000 EUR per jaar aan langetermijnhuur oplevert, is een realistisch resultaat.
• Persoonlijk gebruik is onbeperkt. U en uw gezin mogen het pand een onbeperkt aantal nachten per jaar gebruiken. Er geldt geen verbod op persoonlijk gebruik, alleen op commerciële kortetermijnverhuur.
• Naleving en handhaving. De Griekse Onafhankelijke Autoriteit voor Overheidsinkomsten (AADE) houdt toezicht op registraties van kortetermijnverhuur. Het exploiteren van een niet-geregistreerde kortetermijnverhuur via een GV-pand brengt belastingboetes met zich mee en kan gevolgen hebben voor de verlenging van uw vergunning.
• Na de aanhoudperiode van vijf jaar. Zodra de Golden Visa-vergunning is verkregen en verlengd, hebben investeerders meer flexibiliteit in wat zij met het pand doen. Mirabello adviseert om specifiek juridisch advies in te winnen over uw situatie voordat u iets wijzigt aan de verhuurregeling.

Voor investeerders die de Griekse levensstijl willen combineren met een verhuurstrategie is een langetermijnhuurregeling, beheerd door een Grieks vastgoedbeheerbedrijf, de meest conforme structuur. Mirabello kan cliënten doorverwijzen naar gescreende vastgoedbeheerpartners in Athene, Thessaloniki en Kreta.

Wie komt in 2026 in aanmerking voor de Golden Visa van Griekenland?

Elke niet-EU/EER/Zwitserse onderdaan van 18 jaar of ouder komt in aanmerking voor de Golden Visa van Griekenland, mits een kwalificerende investering wordt gedaan en er geen ernstig strafblad is. Er is geen taaltest, geen interview, geen minimuminkomen en geen opleidingseis vereist. Een blanco strafblad uit het land van nationaliteit en het land van verblijf is vereist, samen met een verplichte particuliere ziektekostenverzekering. Het programma staat open voor alle nationaliteiten die niet onderworpen zijn aan EU-sanctiebeperkingen.

Gezinsgeschiktheid is een van de sterkste troeven van het programma:

• Echtgenoot/echtgenote of geregistreerd partner (inclusief partners van hetzelfde geslacht sinds februari 2024)
• Ongehuwde kinderen onder de 21 jaar, jaarlijks verlengbaar tot 24 jaar
• Ouders van zowel de hoofdaanvrager als de echtgenoot/echtgenote: geen leeftijdsbeperking, geen toets op financiële afhankelijkheid

Drie generaties van één gezin kunnen Griekse verblijfsstatus verkrijgen op basis van één enkele investering van 400.000 EUR of 800.000 EUR. Voor geen enkel gezinslid is een extra investering vereist.

De belangrijkste nationaliteiten die in 2025 een aanvraag indienden voor de Golden Visa van Griekenland waren Chinees (47,9% van de aanvragen), Turks, Israëlisch en Amerikaans, waarbij die laatste groep een snelgroeiend segment vormt, gedreven door de vraag naar Schengentoegang van Amerikaanse burgers die vertragingen ondervinden bij Europese reizen op een standaard toeristenvisum.

Hoe lang duurt de verwerking van de Golden Visa van Griekenland in 2026?

De verwerking van nieuwe aanvragen voor de Golden Visa van Griekenland duurt in 2026 ongeveer 3-9 maanden vanaf de indiening van een volledig aanvraagdossier. Dit is een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de achterstanden van 12-18 maanden in 2023-2024. Griekenland lanceerde in 2025 een digitale modernisering van het verwerkingssysteem voor de Golden Visa, wat de doorlooptijd aanzienlijk heeft verbeterd. Aanvragers wonen aan het begin van het proces één biometrische afspraak in Griekenland bij en kunnen daarna in het buitenland blijven terwijl het ministerie het dossier beoordeelt.

Indicatieve tijdlijn per fase:

• Vastgoedselectie en due diligence: 2-4 weken
• Vastgoedaankoop (van voorlopig contract tot geregistreerde eigendomsakte): 4-8 weken
• Indiening van de aanvraag: Onmiddellijk na kadastrale registratie van de eigendomsakte
• Biometrische afspraak: Doorgaans binnen 1-3 maanden na indiening, bij het ministerie in Athene of bij geselecteerde Griekse consulaten in het buitenland
• Uitgifte van de vergunningskaart: 3-9 maanden na de biometrische afspraak
• Verlenging: Om de vijf jaar; het gedigitaliseerde systeem verwerkt verlengingen nu aanzienlijk sneller dan eerste aanvragen

De overheidskosten bedragen 2.000 EUR voor de hoofdaanvrager, 150 EUR per gezinslid, plus een biometrische kaartvergoeding van 16 EUR per persoon. Transactiekosten voor vastgoed, notaris, erkend advocaat, kadasterkosten en de overdrachtsbelasting van 3,09%, komen doorgaans neer op 8-12% bovenop de aankoopprijs en moeten vooraf worden begroot voordat u een contract ondertekent. Mirabello Consultancy geeft een volledig kostenoverzicht tijdens het eerste consult, lees meer over ons team en onze aanpak.

Voor een gedetailleerde vergelijking van de Golden Visa van Griekenland met het programma Permanent Verblijf door Investering van Cyprus kunnen onze adviseurs u tijdens een gratis kennismakingsgesprek door beide opties leiden.

Welke belangrijke voordelen biedt de Golden Visa van Griekenland?

De Golden Visa van Griekenland biedt een verlengbare verblijfsvergunning van vijf jaar, visumvrij reizen binnen het Schengengebied van 27 Europese landen, en op de lange termijn een weg naar het Griekse staatsburgerschap na zeven jaar daadwerkelijk verblijf. Dankzij de eis van geen minimale verblijfsduur behouden investeerders Schengentoegang zonder te verhuizen, en het volledige gezin, inclusief beide ouderparen, is gedekt onder één investering. Het door de International Migration Council erkende programma van Griekenland behoort tot de meest gevestigde programma's in Europa, met 27.786 geldige vergunningen die de schaal en bestuurlijke duurzaamheid ervan aantonen.

Belangrijkste voordelen in detail:

• Schengentoegang: Visumvrij reizen, zakelijke bijeenkomsten en vrijetijdsverblijf in 27 EU-lidstaten zonder apart Schengenvisum
• Geen minimale verblijfsduur: Behoud uw Griekse verblijfsvergunning zonder een vastgesteld aantal dagen in Griekenland door te brengen; de vergunning wordt verlengd zolang de kwalificerende investering wordt aangehouden
• Volledige gezinsdekking: Echtgenoot/echtgenote, kinderen onder de 21 jaar en de ouders van beide partners onder één investering, zonder extra kosten
• Vastgoedeigendom: In tegenstelling tot op donatie gebaseerde staatsburgerschapsprogramma's behoudt u volledig eigendom van Grieks vastgoed, met potentieel voor waardestijging op de lange termijn
• Weg naar het Griekse staatsburgerschap: Na zeven jaar daadwerkelijk verblijf in Griekenland (fysieke aanwezigheid, niet slechts het bezit van de vergunning) kunnen investeerders naturalisatie en een EU-paspoort aanvragen, met daarmee volledig vrij verkeer binnen de EU en het recht om in elk van de 27 lidstaten te wonen en te werken
• Grieks non-dom belastingregime: Los van de Golden Visa kunnen investeerders die kiezen voor Griekse fiscale woonplaats profiteren van de non-dom vlaktaksoptie van 100.000 EUR voor buitenlands inkomen, voor een periode tot 15 jaar, wat Griekenland aantrekkelijk maakt als daadwerkelijke vestigingsbestemming voor vermogende particulieren
• Onderwijs en gezondheidszorg: Toegang tot het Griekse openbare en particuliere onderwijssysteem en de staatsgezondheidszorg met de vergunning

Hoe verhoudt Griekenland zich tot de Golden Visa-programma's van Portugal, Cyprus en Malta?

De combinatie van geen minimale verblijfsduur, daadwerkelijk vastgoedeigendom en een weg op lange termijn naar het EU-staatsburgerschap plaatst Griekenland voor op verschillende Europese tegenhangers. De naturalisatietermijn van Portugal is verlengd tot 10 jaar onder Lei Orgânica 1/2026. De Golden Visa van Spanje is sinds april 2025 gesloten. Cyprus biedt permanent verblijf vanaf 300.000 EUR, maar is geen lid van het Schengengebied. De MPRP van Malta vereist een niet-terugvorderbare bijdrage in plaats van een behouden bezit. Hieronder een vergelijking naast elkaar:

Voor investeerders die prioriteit geven aan Schengentoegang, geen minimale verblijfsduur en daadwerkelijk vastgoedeigendom met een realistische weg naar het EU-staatsburgerschap, is Griekenland momenteel de sterkste Europese optie. De volledige programmapagina van Mirabello over de Golden Visa van Griekenland biedt meer details over investeringsstructurering, wettelijke vereisten en het aanvraagproces.

Gebruik de Mirabello Investment Migration Index om de programmagegevens van Griekenland te vergelijken met alle toonaangevende Golden Visa- en CBI-programma's wereldwijd. Voor een directe vergelijking naast elkaar biedt de interactieve programmavergelijkingstool de mogelijkheid om Griekenland in realtime te vergelijken met de VAE, Portugal en Caribische CBI-opties. Plan uw gratis consult bij Mirabello om te bespreken welk programma het beste bij uw investeringsdoelen past.

Wat vragen investeerders het vaakst over de vastgoedregels van de Golden Visa van Griekenland?

Geldt de minimumregel van 120 m² voor doorverkooppanden?

Nee. De minimale woonoppervlakte van 120 vierkante meter geldt uitsluitend voor nieuwbouwwoningen, dat wil zeggen panden gebouwd onder bouwvergunningen die zijn afgegeven vanaf de toepasselijke regelgevende cutoffdatum. Bestaande doorverkooppanden die al gebouwd en geregistreerd zijn in het kadaster kennen geen minimale oppervlakte-eis. Een doorverkoopappartement van elke omvang kwalificeert voor de Golden Visa, mits het voldoet aan de investeringsdrempel van de zone (400.000 EUR of 800.000 EUR) binnen één eigendomstitel.

Kan ik mijn Golden Visa-pand in Griekenland op Airbnb aanbieden?

Nee. Panden die zijn aangekocht in het kader van de Golden Visa-aanvraag van Griekenland mogen tijdens de aanhoudperiode van vijf jaar niet worden gebruikt voor kortetermijnverhuur, inclusief Airbnb, VRBO, Booking.com of een gelijkwaardig kortetermijnverhuurplatform. Langetermijnverhuur van woningen (huurovereenkomsten van 12 maanden of langer aan één bewoner) is volledig toegestaan. Persoonlijk gebruik door de investeerder en het gezin is onbeperkt. Overtreding van het verbod op kortetermijnverhuur brengt belastingboetes met zich mee en kan een risico vormen voor de naleving van de vergunning.

Welke gebieden vallen onder Zone A, met een vereiste van 800.000 EUR?

Zone A omvat de gehele regio Attica (de stad Athene, Piraeus en alle noordelijke en zuidelijke voorsteden van Attica), de gemeente Thessaloniki (niet het bredere grootstedelijke gebied), het eiland Mykonos en het eiland Santorini. Alle overige gebieden van Griekenland, waaronder Kreta, Rhodos, Corfu, Zakynthos, het bredere grootstedelijke gebied van Thessaloniki buiten de gemeente, en alle regio's op het vasteland buiten Attica, vallen onder Zone B tegen 400.000 EUR.

Kunnen de ouders van mijn echtgenoot/echtgenote ook worden opgenomen in mijn Golden Visa?

Ja. Het Golden Visa-programma van Griekenland maakt het mogelijk om zowel de ouders van de hoofdaanvrager als de ouders van de echtgenoot/echtgenote van de aanvrager als afhankelijke gezinsleden op te nemen onder één investering. Er geldt geen leeftijdsbeperking voor ouders, geen toets op financiële afhankelijkheid en geen extra investeringseis. Deze dekking van drie generaties, echtgenoot/echtgenote, kinderen onder de 21 jaar en beide ouderparen, is een van de meest onderscheidende kenmerken van het programma.

Loopt de Golden Visa van Griekenland risico op sluiting in 2026?

Er is momenteel geen wetgeving die sluiting of opschorting van het Golden Visa-programma van Griekenland voorstelt. De drempelwijzigingen die in september 2024 zijn ingevoerd, de zonesplitsing en het minimum van 800.000 EUR voor Zone A, vormen de belangrijkste aanpassing van de afgelopen jaren. Het programma geniet sterke overheidssteun: alleen al in 2025 werden 8.879 goedkeuringen afgegeven, een stijging van 95% ten opzichte van het jaar ervoor. Mirabello volgt regelgevende ontwikkelingen actief en informeert cliënten vooraf over elke materiële wijziging.

Hoe begin ik bij Mirabello Consultancy?

Boek een gratis, vrijblijvend consult bij ons team voor de Golden Visa van Griekenland. Mirabello Consultancy is gevestigd in Zürich en Dubai, heeft IMC-lidmaatschap en ACAMS-certificering, en heeft een slagingspercentage van 99% behaald over meer dan 600 immigratiedossiers wereldwijd. Ons Griekenland-team selecteert kwalificerende panden, voert volledige juridische due diligence uit via erkende Griekse advocaten, dient de volledige aanvraag in bij het ministerie van Migratie en begeleidt u tot de uitgifte van de vergunning. Plan hier uw gratis consult.