Visto d'Oro Greco 2026: Guida alle Zone Immobiliari — La Regola dei 120m² e il Divieto di Affitti per gli Investitori

Che Cos'è il Programma Visto d'Oro Greco?

Il Visto d'Oro greco è un permesso di soggiorno quinquennale rinnovabile concesso ai cittadini extra-UE/SEE che effettuano un investimento immobiliare o imprenditoriale qualificante in Grecia. Un singolo investimento copre tre generazioni di famiglia — l'investitore, il coniuge o partner registrato, i figli fino a 21 anni (estendibile a 24), e i genitori di entrambi i coniugi — senza investimento aggiuntivo richiesto. Non vi è alcun requisito di permanenza minima, rendendolo ideale per gli HNWI che desiderano accesso Schengen senza trasferirsi.

Il programma è stato istituito nel 2013 ai sensi della Legge 4251/2014, successivamente modificata dalla Legge 5007/2022 e dalla Decisione Ministeriale 214926/2025, che ha introdotto l'attuale struttura di soglie basate sulle zone. Al dicembre 2025, la Grecia ha rilasciato 27.786 permessi Visto d'Oro validi, con 8.879 approvazioni concesse nel solo 2025 — un aumento del 95% anno su anno. L'autorità ufficiale del programma è il Ministero greco della Migrazione e dell'Asilo.

Con la chiusura del Visto d'Oro spagnolo dall'aprile 2025, la Grecia è emersa come il programma leader di residenza basata su immobili nel Mediterraneo. Sta pianificando di fare domanda? Prenoti la sua consulenza gratuita con Mirabello Consultancy — con sede a Zurigo e Dubai, tasso di approvazione del 99%, membro IMC, oltre 600 casi di migrazione per investimento gestiti.

Quali Sono le Tre Zone di Investimento e le Loro Soglie Minime?

La Grecia opera con tre livelli di investimento basati sulla geografia e sulla tipologia immobiliare. La Zona A — che comprende la regione dell'Attica (Grande Atene), il comune di Salonicco, Mykonos e Santorini — richiede un investimento minimo di €800.000. La Zona B copre tutte le altre regioni greche a €400.000. Un terzo livello per conversioni da commerciale a residenziale e restauro di edifici storici, più il nuovo percorso di investimento in startup (annunciato nel novembre 2025), parte da €250.000. Tutte le soglie devono essere soddisfatte attraverso un unico titolo immobiliare o entità qualificante.

La struttura a zone è stata introdotta il 1° settembre 2024 per reindirizzare gli investimenti lontano dalle aree di mercato primarie sature. Ecco la ripartizione completa:

Proposta di valore Zona B: Creta, Rodi, Corfù e le aree costiere continentali offrono asset di stile di vita premium al livello di €400.000 — effettivamente la metà del costo della Zona A di Atene. La più ampia regione di Salonicco (al di fuori del confine comunale) si qualifica come Zona B, offrendo agli investitori connettività urbana con i prezzi della Zona B. I sobborghi meridionali di Atene e Glyfada rientrano fermamente nella Zona A; gli acquirenti che puntano a quei micro-mercati dovrebbero preventivare un minimo di €800.000.

Esplori tutte le attuali opzioni di residenza per investimento europee e globali sul nostro hub dei Programmi Golden Visa.

Qual È la Regola dei 120m² Minimi — e a Quali Immobili Si Applica?

Le nuove costruzioni residenziali acquistate per il Visto d'Oro greco devono avere una superficie abitabile minima di 120 metri quadrati. Questo requisito — confermato dalla Decisione Ministeriale 214926/2025 — si applica agli immobili per i quali i permessi di costruzione sono stati rilasciati dalla data limite normativa applicabile. Gli immobili di seconda mano esistenti — già costruiti e registrati nel Registro Fondiario prima della modifica normativa — non sono soggetti al requisito dei 120m². Un appartamento di seconda mano di qualsiasi dimensione può qualificarsi, a condizione che soddisfi la soglia di investimento della zona in un unico titolo immobiliare.

Questa è una delle regole più fraintese del programma attuale. Ecco una chiara ripartizione:

• Nuove costruzioni (permessi di costruzione successivi alla data limite): Devono soddisfare il requisito minimo di 120m² di superficie abitabile. Gli sviluppatori che vendono monolocali o appartamenti con una camera come proprietà "idonee al Visto d'Oro" con nuovi permessi devono essere trattati con cautela — verifichi la data del permesso di costruzione e la superficie abitabile dichiarata (non la superficie lorda, che include gli spazi comuni) prima di firmare qualsiasi contratto preliminare.
• Immobili di seconda mano / completati esistenti: Nessun requisito di 120m². Un appartamento di seconda mano registrato nel Kolonaki di Atene di 75m² a €850.000 si qualifica per la Zona A senza alcuna restrizione dimensionale, a condizione che siano soddisfatti tutti gli altri criteri di idoneità al GV.
• Immobili di conversione commerciale: Il percorso di conversione da €250.000 prevede la conversione di uno spazio commerciale in un'unità residenziale. L'unità residenziale risultante deve essere abitabile e conforme alle normative edilizie greche. Si consiglia una consulenza legale specifica sui criteri dimensionali applicabili al Suo progetto di conversione.
• Acquisti su progetto (off-plan): Quando uno sviluppatore vende un immobile off-plan nell'ambito di un permesso di costruzione esistente, la data del permesso determina se si applica la regola dei 120m². Un permesso rilasciato prima della data di modifica normativa non richiede 120m²; uno rilasciato dopo lo richiede.

Il requisito dei 120m² è stato introdotto specificamente per chiudere il mercato dei micro-appartamenti — in particolare ad Atene — che venivano suddivisi e commercializzati come asset idonei al Visto d'Oro al di sotto del vero spirito della soglia del programma. Il processo di selezione immobiliare di Mirabello include la verifica completa del permesso di costruzione e la due diligence legale su ogni asset presentato ai nostri clienti.

Non è sicuro se un immobile che ha trovato si qualifica? Parli con uno specialista Mirabello per la Grecia prima di impegnarsi in qualsiasi accordo preliminare.

Cosa Significa il Divieto di Affitti Brevi per i Proprietari di Immobili con Visto d'Oro?

Gli immobili acquistati nell'ambito del programma Visto d'Oro greco non possono essere utilizzati per affitti a breve termine — incluse piattaforme come Airbnb, VRBO e Booking.com — durante il periodo di detenzione quinquennale. Questo si applica agli immobili della Zona A, Zona B e di conversione commerciale. La locazione residenziale a lungo termine — contratti di 12 mesi o più con un singolo inquilino — rimane pienamente consentita e non influisce sullo stato del Suo Visto d'Oro. L'uso personale da parte dell'investitore e della famiglia è illimitato.

Comprendere il divieto di affitti in termini pratici:

• Il reddito da affitto a breve termine non è disponibile dalla Sua proprietà GV. Se il Suo modello finanziario si basa sui proventi di Airbnb, avrà bisogno di un immobile separato, non-GV, a tale scopo. Combinare la conformità GV con un'attività di affitto turistico non è consentito dalle attuali regole del programma.
• Il reddito da locazione a lungo termine è pienamente lecito. Gli investitori ad Atene, Salonicco, Heraklion e Rodi ottengono tipicamente rendimenti lordi da locazione a lungo termine del 4–6% annuo sugli immobili GV qualificanti. Un immobile Zone B da €400.000 che genera €20.000–24.000 all'anno in affitti a lungo termine è un risultato realistico.
• L'uso personale è illimitato. Lei e la Sua famiglia possono occupare l'immobile per qualsiasi numero di notti all'anno senza restrizioni. Non c'è alcun divieto di uso personale — solo di locazione commerciale a breve termine.
• Conformità e applicazione. L'Autorità Indipendente per le Entrate Pubbliche greca (AADE) monitora le registrazioni degli affitti a breve termine. Gestire un affitto a breve termine non registrato tramite un immobile GV comporta sanzioni fiscali e potenziali impatti sul rinnovo del permesso.
• Dopo il periodo di detenzione quinquennale. Una volta che il permesso Visto d'Oro è stabilito e rinnovato, gli investitori hanno maggiore flessibilità su cosa fare con l'asset. Mirabello consiglia di cercare una consulenza legale specifica sulla propria situazione prima di apportare qualsiasi modifica all'accordo di locazione.

Per gli investitori che desiderano combinare lo stile di vita greco con una strategia di reddito da locazione, la struttura più conforme è un contratto di locazione a lungo termine gestito da una società di gestione immobiliare greca. Mirabello può indirizzare i clienti a partner di gestione immobiliare verificati ad Atene, Salonicco e Creta.

Chi È Idoneo per il Visto d'Oro Greco nel 2026?

Qualsiasi cittadino extra-UE/SEE/Svizzera di età pari o superiore a 18 anni è idoneo per il Visto d'Oro greco, a condizione che effettui un investimento qualificante e non abbia gravi precedenti penali. Non vi è alcun test linguistico, nessun colloquio, nessun requisito di reddito minimo e nessuna qualifica educativa necessaria. È richiesto un certificato penale pulito dal paese di nazionalità e dal paese di residenza, unitamente a un'assicurazione sanitaria privata obbligatoria. Il programma è aperto a tutte le nazionalità non soggette a restrizioni di sanzioni UE.

L'idoneità familiare è uno dei punti di forza più importanti del programma:

• Coniuge o partner registrato (incluse le coppie dello stesso sesso dal febbraio 2024)
• Figli non coniugati under 21 anni, estendibile annualmente fino a 24 anni
• Genitori sia del richiedente principale che del coniuge — nessuna restrizione d'età, nessun test di dipendenza finanziaria

Tre generazioni di una famiglia possono detenere la residenza greca con un singolo investimento di €400.000 o €800.000. Non è richiesto alcun investimento aggiuntivo per nessun familiare a carico.

Le principali nazionalità che hanno fatto domanda per il Visto d'Oro greco nel 2025 erano cinesi (47,9% delle domande), turchi, israeliani e americani — questi ultimi rappresentano un segmento in rapida crescita guidato dalla domanda di accesso Schengen da parte dei cittadini statunitensi che sperimentano ritardi di viaggio europei con i visti turistici standard.

Quanto Tempo Richiede l'Elaborazione del Visto d'Oro Greco nel 2026?

L'elaborazione delle nuove domande di Visto d'Oro Greco nel 2026 richiede circa 3–9 mesi dalla presentazione di un fascicolo di domanda completo. Questo è un miglioramento sostanziale rispetto ai ritardi di 12–18 mesi registrati nel 2023–2024. La Grecia ha avviato una modernizzazione digitale del suo sistema di elaborazione GV nel 2025, migliorando significativamente la produttività. I richiedenti partecipano a un appuntamento biometrico in Grecia all'inizio del processo, dopodiché possono rimanere all'estero mentre il Ministero esamina il fascicolo.

Tempistica indicativa per fase:

• Selezione dell'immobile e due diligence: 2–4 settimane
• Acquisto dell'immobile (dal contratto preliminare all'atto di trasferimento registrato): 4–8 settimane
• Presentazione della domanda: Immediatamente dopo la registrazione del trasferimento nel Registro Fondiario
• Appuntamento biometrico: Tipicamente entro 1–3 mesi dalla presentazione, presso il Ministero ad Atene o in consolati greci selezionati all'estero
• Rilascio del permesso: 3–9 mesi dall'appuntamento biometrico
• Rinnovo: Ogni cinque anni; il sistema digitalizzato ora elabora i rinnovi significativamente più velocemente rispetto alle domande di primo rilascio

Le spese governative sono €2.000 per il richiedente principale, €150 per ogni familiare a carico, più €16 per la tessera biometrica per persona. I costi di transazione immobiliare — notaio, avvocato abilitato, spese di Registro Fondiario e l'imposta di trasferimento immobiliare del 3,09% — aggiungono tipicamente l'8–12% al prezzo di acquisto e devono essere preventivati prima di firmare qualsiasi contratto. Mirabello Consultancy fornisce un dettaglio completo dei costi nella fase di consultazione iniziale — scopra di più sul nostro team e approccio.

Per un confronto dettagliato del Visto d'Oro Greco con il programma Residenza Permanente a Cipro per Investimento, i nostri consulenti possono illustrare entrambe le opzioni in una chiamata di scoperta gratuita.

Quali Sono i Principali Vantaggi del Visto d'Oro Greco?

Il Visto d'Oro greco offre un permesso di soggiorno quinquennale rinnovabile, viaggi senza visto nell'Area Schengen in 27 paesi europei, e un percorso a lungo termine verso la cittadinanza greca dopo sette anni di residenza effettiva. Il requisito zero di permanenza minima consente agli investitori di mantenere l'accesso Schengen senza trasferirsi, e l'intera famiglia — inclusi entrambi i genitori — è coperta con un unico investimento. Il programma greco riconosciuto dall'International Migration Council si distingue come uno dei più consolidati in Europa, con 27.786 permessi validi a dimostrazione della sua scala e longevità governativa.

Vantaggi chiave in dettaglio:

• Accesso Schengen: Viaggi senza visto, riunioni d'affari e soggiorni per svago in 27 stati membri UE senza un visto Schengen separato
• Zero permanenza minima: Mantenga il Suo permesso di soggiorno greco senza trascorrere un numero prestabilito di giorni in Grecia — il permesso si rinnova fintanto che l'investimento qualificante è mantenuto
• Copertura familiare completa: Coniuge, figli under 21, e genitori di entrambi i coniugi con un unico investimento senza costi aggiuntivi
• Proprietà immobiliare: A differenza dei programmi di cittadinanza basati su donazioni, Lei mantiene la piena proprietà degli immobili greci con potenziale di apprezzamento del capitale a lungo termine
• Percorso alla cittadinanza greca: Dopo sette anni di residenza effettiva in Grecia (presenza fisica, non solo possesso del permesso), gli investitori possono richiedere la naturalizzazione e un passaporto UE — con esso, la piena libertà di circolazione UE e il diritto di vivere e lavorare in qualsiasi dei 27 stati membri
• Regime fiscale non-dom greco: Separatamente dal GV, gli investitori che optano per la residenza fiscale greca possono beneficiare dell'opzione flat-tax non-dom di €100.000 per i redditi di fonte estera per un massimo di 15 anni — rendendo la Grecia attraente come destinazione di trasferimento genuino per gli HNWI [VERIFY: consultare un consulente fiscale greco per la propria situazione specifica]
• Istruzione e sanità: Accesso al sistema scolastico pubblico e privato greco e all'assistenza sanitaria statale con il permesso

Come Si Confronta la Grecia con i Programmi Golden Visa di Portogallo, Cipro e Malta?

La combinazione greca di zero permanenza minima, vera proprietà immobiliare e un percorso di cittadinanza UE a lungo termine la pone davanti a molti competitor europei. La tempistica di naturalizzazione portoghese è stata estesa a 10 anni ai sensi della Lei Orgânica 1/2026. Il Golden Visa spagnolo è chiuso dall'aprile 2025. Cipro offre la residenza permanente da €300.000 ma non è membro Schengen UE. Il MPRP maltese richiede un contributo non rimborsabile anziché un asset trattenuto. Ecco un confronto fianco a fianco:

Per gli investitori che danno priorità all'accesso Schengen, alla zero permanenza minima e alla vera proprietà immobiliare con un realistico percorso verso la cittadinanza UE, la Grecia è l'opzione europea attualmente più forte. La pagina completa del programma Visto d'Oro Greco di Mirabello fornisce ulteriori dettagli sulla strutturazione degli investimenti, i requisiti legali e il processo di domanda.

Cosa Chiedono Più Spesso gli Investitori sulle Regole Immobiliari del Visto d'Oro Greco?

La regola dei 120m² si applica agli immobili di seconda mano?

No. Il requisito minimo di 120 metri quadrati di superficie abitabile si applica esclusivamente alle nuove costruzioni residenziali — quelle costruite nell'ambito di permessi di costruzione rilasciati dalla data limite normativa applicabile. Gli immobili di seconda mano esistenti, già costruiti e registrati nel Registro Fondiario, non hanno alcun requisito dimensionale minimo. Un appartamento di seconda mano di qualsiasi dimensione si qualifica per il Visto d'Oro, a condizione che soddisfi la soglia di investimento della zona (€400.000 o €800.000) in un unico titolo immobiliare.

Posso inserire il mio immobile con Visto d'Oro Greco su Airbnb?

No. Gli immobili acquistati nell'ambito della domanda di Visto d'Oro Greco non possono essere utilizzati per affitti a breve termine — inclusi Airbnb, VRBO, Booking.com o qualsiasi altra piattaforma equivalente — durante il periodo di detenzione quinquennale. La locazione residenziale a lungo termine (contratti di 12 mesi o più con un singolo occupante) è pienamente consentita. L'uso personale da parte dell'investitore e della famiglia è illimitato. Le violazioni del divieto di affitto a breve termine comportano sanzioni fiscali e potenziali rischi di conformità per il permesso.

Quali aree rientrano nella Zona A, richiedendo €800.000?

La Zona A copre l'intera regione dell'Attica (città di Atene, Pireo e tutti i sobborghi settentrionali e meridionali dell'Attica), il comune di Salonicco (non l'area metropolitana più ampia), l'isola di Mykonos e l'isola di Santorini. Tutte le altre aree della Grecia — incluse Creta, Rodi, Corfù, Zante, l'area metropolitana più ampia di Salonicco al di fuori del comune, e tutte le regioni continentali al di fuori dell'Attica — rientrano nella Zona B a €400.000.

I genitori del mio coniuge possono essere inclusi nel mio Visto d'Oro?

Sì. Il programma Visto d'Oro Greco consente sia i genitori del richiedente principale che i genitori del coniuge del richiedente di essere inclusi come familiari a carico con un singolo investimento. Non ci sono restrizioni d'età per i genitori, nessun test di dipendenza finanziaria, e nessun requisito di investimento aggiuntivo. Questa copertura familiare su tre generazioni — coniuge, figli under 21, e entrambi i genitori — è una delle caratteristiche più distintive del programma.

Il Visto d'Oro Greco rischia di chiudersi nel 2026?

Nessuna legislazione attuale propone la chiusura o la sospensione del programma Visto d'Oro Greco. Le modifiche alle soglie introdotte nel settembre 2024 — la divisione in zone e il minimo di €800.000 per la Zona A — rappresentano l'aggiustamento più significativo degli ultimi anni. Il programma ha un forte sostegno governativo: 8.879 approvazioni sono state rilasciate nel solo 2025, un aumento del 95% anno su anno. Mirabello monitora attivamente gli sviluppi normativi e informa i clienti in anticipo di qualsiasi cambiamento sostanziale.

Come Posso Iniziare con Mirabello Consultancy?

Prenoti una consulenza gratuita e senza impegno con il nostro team del Visto d'Oro Greco. Mirabello Consultancy ha sede a Zurigo e Dubai, è membro IMC e certificata ACAMS, e ha ottenuto un tasso di approvazione del 99% in oltre 600 casi di migrazione per investimento nel mondo. Il nostro team per la Grecia individua immobili qualificanti, conduce la completa due diligence legale tramite avvocati greci abilitati, presenta la domanda completa al Ministero della Migrazione e La guida fino al rilascio del permesso. Prenoti qui la sua consulenza gratuita.