Golden Visa Grécia 2026: Guia Imobiliário por Zona, o que a Regra dos 120 m² e a Proibição de Arrendamento de Curta Duração Significam para Investidores

O que é o Programa Golden Visa Grego?

O Golden Visa grego é uma autorização de residência renovável de cinco anos concedida a cidadãos não pertencentes à UE/EEE que realizem um investimento imobiliário ou empresarial elegível na Grécia. Um único investimento cobre três gerações da família, o investidor, o seu cônjuge ou parceiro registado, filhos até aos 21 anos (prorrogável até aos 24), e os pais de ambos os cônjuges, sem exigência de investimento adicional. Não existe requisito de permanência mínima, tornando o programa ideal para HNWIs que pretendam acesso Schengen sem se relocalizarem.

O programa foi criado em 2013 ao abrigo da Lei 4251/2014, posteriormente alterada pela Lei 5007/2022 e pela Decisão Ministerial 214926/2025, que introduziu a atual estrutura de limiares por zona. Até dezembro de 2025, a Grécia tinha emitido 27 786 autorizações Golden Visa válidas, com 8 879 aprovações concedidas apenas em 2025, um aumento de 95% em relação ao ano anterior. A autoridade oficial do programa é o Ministério da Migração e Asilo da Grécia.

Com o encerramento do Golden Visa espanhol desde abril de 2025, a Grécia consolidou-se como o principal programa mediterrânico de residência apoiado em imobiliário. A pensar em candidatar-se? Reserve a sua consulta gratuita com a Mirabello Consultancy, com presença em Zurique e no Dubai, taxa de aprovação de 99%, membro do IMC, mais de 600 casos de migração por investimento tratados.

Quais São as Três Zonas de Investimento e os Seus Limiares Mínimos?

A Grécia opera três níveis de investimento baseados em geografia e tipo de imóvel. A Zona A, que abrange a região da Ática (Grande Atenas), o município de Salónica, Miconos e Santorini, exige um investimento mínimo de 800 000 €. A Zona B abrange todas as restantes regiões gregas a 400 000 €. Um terceiro nível para conversões comercial-residencial e restauro de edifícios patrimoniais, mais a nova via de investimento em startups (anunciada em novembro de 2025), começa em 250 000 €. Todos os limiares têm de ser cumpridos através de um único título de propriedade ou entidade elegível.

A estrutura por zonas foi introduzida a 1 de setembro de 2024 para redirecionar o investimento para fora das áreas de mercado premium saturadas. Segue-se a discriminação completa:

Proposta de valor da Zona B: Creta, Rodes, Corfu e as áreas costeiras do continente oferecem ativos de estilo de vida premium ao nível dos 400 000 €, efetivamente metade do custo da Zona A em Atenas. A região alargada de Salónica (fora dos limites do município) qualifica-se na Zona B, oferecendo aos investidores conectividade urbana com o preço da Zona B. Os subúrbios sul de Atenas e Glyfada situam-se firmemente na Zona A; os compradores que visem estes micromercados devem orçamentar um mínimo de 800 000 €.

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O que é a Regra Mínima de 120 m², e a que Imóveis se Aplica?

Os imóveis residenciais novos adquiridos para o Golden Visa grego devem ter uma área habitável mínima de 120 metros quadrados. Esta exigência, confirmada pela Decisão Ministerial 214926/2025, aplica-se a imóveis cujas licenças de construção tenham sido emitidas a partir da data de corte regulamentar aplicável. Os imóveis de revenda existentes, já construídos e registados no Registo Predial antes da alteração da regra, não estão sujeitos ao limite de 120 m². Um apartamento de revenda de qualquer dimensão pode qualificar, desde que cumpra o limiar de investimento da zona num único título de propriedade.

Esta é uma das regras mais mal compreendidas do programa atual. Segue-se uma discriminação clara:

• Construções novas (licenças de construção posteriores à data de corte): devem cumprir a área habitável mínima de 120 m². Os promotores que vendem estúdios ou unidades de um quarto como imóveis "elegíveis para o Golden Visa" ao abrigo de novas licenças devem ser tratados com cautela, verifique a data da licença de construção e a área habitável declarada (não a área bruta, que inclui espaço comum) antes de assinar qualquer contrato preliminar.
• Revenda/imóveis existentes concluídos: sem exigência de 120 m². Um apartamento de revenda registado no bairro de Kolonaki, em Atenas, com 75 m² a 850 000 €, qualifica-se na Zona A sem qualquer restrição de área, desde que sejam cumpridos todos os restantes critérios de elegibilidade do GV.
• Imóveis de conversão comercial: a via de conversão a 250 000 € envolve converter um espaço comercial numa unidade residencial. A unidade residencial resultante deve ser habitável e cumprir a regulamentação de construção grega. Procure aconselhamento jurídico específico sobre os critérios de área aplicáveis ao seu projeto de conversão.
• Compras em planta: quando um promotor vende um imóvel em planta ao abrigo de uma licença de construção existente, a data da licença determina se a regra dos 120 m² se aplica. Uma licença emitida antes da data de alteração regulamentar não exige 120 m²; uma emitida depois exige.

A exigência de 120 m² foi introduzida especificamente para encerrar o mercado de microapartamentos, particularmente em Atenas, que estavam a ser subdivididos e comercializados como ativos elegíveis para o Golden Visa abaixo do verdadeiro espírito do limiar do programa. O processo de seleção imobiliária da Mirabello inclui verificação completa da licença de construção e due diligence jurídica em cada ativo apresentado aos nossos clientes.

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O que Significa a Proibição de Arrendamento de Curta Duração para Proprietários do Golden Visa?

Os imóveis adquiridos ao abrigo do programa Golden Visa grego não podem ser utilizados para arrendamentos de curta duração, incluindo plataformas como Airbnb, VRBO e Booking.com, durante o período de detenção de cinco anos. Isto aplica-se a imóveis da Zona A, Zona B e de conversão comercial. O arrendamento residencial de longa duração, contratos de 12 meses ou mais a um único inquilino, mantém-se totalmente permitido e não afeta o seu estatuto de Golden Visa. O uso pessoal pelo investidor e pela família não é restringido.

Compreender a proibição de arrendamento em termos práticos:

• O rendimento de arrendamento de curta duração não está disponível a partir do seu imóvel do GV. Se o seu modelo financeiro depende de rendimento do Airbnb, precisará de um imóvel separado, fora do GV, para esse fim. Combinar a conformidade com o GV com uma atividade de arrendamento turístico não é permitido ao abrigo das regras atuais do programa.
• O rendimento de arrendamento de longa duração é totalmente legal. Os investidores em Atenas, Salónica, Heraclião e Rodes obtêm tipicamente rendimentos brutos de arrendamento de longa duração de 4% a 6% ao ano em imóveis elegíveis para o GV. Um imóvel da Zona B de 400 000 € que gere entre 20 000 € e 24 000 € por ano em arrendamento de longa duração é um resultado realista.
• O uso pessoal é ilimitado. Pode ocupar o imóvel, consigo e a sua família, por qualquer número de noites por ano, sem restrição. Não existe proibição sobre o uso pessoal, apenas sobre o arrendamento comercial de curta duração.
• Conformidade e fiscalização. A Autoridade Independente de Receitas Públicas grega (AADE) monitoriza os registos de arrendamento de curta duração. Operar um arrendamento de curta duração não registado através de um imóvel do GV acarreta penalizações fiscais e potencial impacto na renovação da sua autorização.
• Após o período de detenção de cinco anos. Uma vez estabelecida e renovada a autorização Golden Visa, os investidores dispõem de maior flexibilidade quanto ao que fazer com o ativo. A Mirabello recomenda procurar aconselhamento jurídico específico à sua situação antes de alterar o regime de arrendamento.

Para investidores que pretendam combinar o estilo de vida grego com uma estratégia de rendimento de arrendamento, a estrutura mais conforme é um contrato de arrendamento de longa duração gerido por uma empresa grega de gestão imobiliária. A Mirabello pode indicar aos seus clientes parceiros de gestão imobiliária verificados em Atenas, Salónica e Creta.

Quem é Elegível para o Golden Visa Grego em 2026?

Qualquer cidadão não pertencente à UE/EEE/Suíça, com idade igual ou superior a 18 anos, é elegível para o Golden Visa grego, desde que realize um investimento elegível e não tenha registo criminal grave. Não existe teste de língua, entrevista, requisito de rendimento mínimo, nem qualificação académica exigida. É exigido registo criminal limpo do país de nacionalidade e do país de residência, juntamente com seguro de saúde privado obrigatório. O programa está aberto a todas as nacionalidades não sujeitas a restrições de sanções da UE.

A elegibilidade familiar é um dos pontos fortes do programa:

• Cônjuge ou parceiro registado (incluindo parceiros do mesmo sexo desde fevereiro de 2024)
• Filhos solteiros com menos de 21 anos, prorrogável anualmente até aos 24 anos
• Pais do requerente principal e do cônjuge, sem restrição de idade, sem teste de dependência financeira

Três gerações de uma família podem manter residência grega a partir de um único investimento de 400 000 € ou 800 000 €. Não é exigido investimento adicional para qualquer dependente.

As principais nacionalidades a candidatar-se ao Golden Visa grego em 2025 foram a chinesa (47,9% das candidaturas), turca, israelita e americana, sendo esta última um segmento em rápido crescimento impulsionado pela procura de acesso Schengen por cidadãos americanos que enfrentam atrasos de viagem na Europa com vistos de turista comuns.

Quanto Tempo Demora o Processamento do Golden Visa Grego em 2026?

O processamento de novas candidaturas ao Golden Visa grego em 2026 demora aproximadamente 3 a 9 meses a partir da submissão de um processo completo. Esta é uma melhoria substancial face aos atrasos de 12 a 18 meses registados em 2023 e 2024. A Grécia lançou uma modernização digital do seu sistema de processamento do GV em 2025, melhorando significativamente o rendimento. Os candidatos comparecem a uma sessão biométrica na Grécia no início do processo, podendo depois permanecer no estrangeiro enquanto o Ministério analisa o processo.

Calendário indicativo por etapa:

• Seleção do imóvel e due diligence: 2 a 4 semanas
• Compra do imóvel (do contrato preliminar à escritura de transferência registada): 4 a 8 semanas
• Submissão da candidatura: imediatamente após o registo da escritura de transferência no Registo Predial
• Sessão biométrica: tipicamente dentro de 1 a 3 meses após a submissão, no Ministério em Atenas ou em consulados gregos selecionados no estrangeiro
• Emissão do cartão de autorização: 3 a 9 meses após a sessão biométrica
• Renovação: a cada cinco anos; o sistema digitalizado processa agora as renovações significativamente mais depressa do que as candidaturas iniciais

As taxas governamentais são de 2 000 € para o requerente principal, 150 € por dependente, mais uma taxa de cartão biométrico de 16 € por pessoa. Os custos de transação imobiliária, notário, advogado licenciado, taxas do Registo Predial e o imposto de transferência de propriedade de 3,09%, acrescentam tipicamente 8% a 12% ao preço de compra e devem ser orçamentados antes de assinar qualquer contrato. A Mirabello Consultancy fornece uma discriminação completa de custos na fase de consulta inicial, saiba mais sobre a nossa equipa e abordagem.

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Que Benefícios Principais Oferece o Golden Visa Grego?

O Golden Visa grego proporciona uma autorização de residência renovável de cinco anos, viagens sem visto no espaço Schengen em 27 países europeus, e um caminho de longo prazo para a cidadania grega após sete anos de residência efetiva. A ausência de permanência mínima permite aos investidores manter o acesso Schengen sem se relocalizarem, e toda a família, incluindo ambos os casais de pais, está coberta por um único investimento. O programa grego, reconhecido pelo International Migration Council, é um dos mais estabelecidos da Europa, com 27 786 autorizações válidas a demonstrar a sua escala e longevidade governamental.

Principais benefícios em detalhe:

• Acesso Schengen: viagens sem visto, reuniões de negócios e estadias de lazer em 27 Estados-membros da UE sem necessidade de visto Schengen separado
• Permanência mínima zero: mantenha a sua autorização de residência grega sem ter de passar um número definido de dias na Grécia, a autorização renova-se enquanto o investimento elegível for mantido
• Cobertura familiar completa: cônjuge, filhos com menos de 21 anos e pais de ambos os cônjuges num único investimento, sem custo adicional
• Propriedade imobiliária: ao contrário dos programas de cidadania baseados em doação, mantém a propriedade plena do imóvel grego com potencial de valorização de capital a longo prazo
• Caminho para a cidadania grega: após sete anos de residência efetiva na Grécia (presença física, não a mera detenção da autorização), os investidores podem candidatar-se à naturalização e a um passaporte da UE, com plena liberdade de circulação na UE e o direito de viver e trabalhar em qualquer um dos 27 Estados-membros
• Regime fiscal não domiciliado grego: separadamente do GV, os investidores que optem pela residência fiscal grega podem beneficiar da opção de imposto fixo de 100 000 € para rendimentos de origem estrangeira, por até 15 anos, tornando a Grécia atrativa como destino genuíno de relocalização para HNWIs
• Educação e saúde: acesso ao sistema público e privado de educação grego e aos cuidados de saúde do Estado com a autorização

Como se Compara a Grécia aos Programas Golden Visa de Portugal, Chipre e Malta?

A combinação grega de permanência mínima zero, propriedade imobiliária genuína, e um caminho de longo prazo para a cidadania da UE coloca-a à frente de vários pares europeus. O calendário de naturalização de Portugal foi alargado para 10 anos ao abrigo da Lei Orgânica 1/2026. O Golden Visa espanhol encerrou em abril de 2025. O Chipre oferece residência permanente a partir de 300 000 €, mas não é membro Schengen da UE. O MPRP maltês exige uma contribuição não reembolsável em vez de um ativo mantido. Segue-se uma comparação lado a lado:

Para investidores que priorizam o acesso Schengen, a permanência mínima zero, e a propriedade imobiliária genuína com um caminho realista para a cidadania da UE, a Grécia é atualmente a opção europeia mais sólida. A página completa do programa Golden Visa Grécia da Mirabello fornece detalhe adicional sobre a estruturação do investimento, os requisitos legais e o processo de candidatura.

Utilize o Índice Mirabello de Migração por Investimento para comparar os dados do programa grego com todos os principais programas Golden Visa e CBI a nível mundial. Para uma comparação direta, a ferramenta interativa de comparação de programas permite-lhe comparar a Grécia com os Emirados Árabes Unidos, Portugal e opções CBI das Caraíbas em tempo real. Reserve a sua consulta gratuita com a Mirabello para discutir qual o programa mais adequado aos seus objetivos de investimento.

O que Mais Perguntam os Investidores sobre as Regras Imobiliárias do Golden Visa Grego?

A regra mínima de 120 m² aplica-se a imóveis de revenda?

Não. A área habitável mínima de 120 metros quadrados aplica-se exclusivamente a imóveis residenciais novos, construídos ao abrigo de licenças de construção emitidas a partir da data de corte regulamentar aplicável. Os imóveis de revenda existentes, já construídos e registados no Registo Predial, não têm exigência de área mínima. Um apartamento de revenda de qualquer dimensão qualifica-se para o Golden Visa, desde que cumpra o limiar de investimento da zona (400 000 € ou 800 000 €) num único título de propriedade.

Posso colocar o meu imóvel do Golden Visa grego no Airbnb?

Não. Os imóveis adquiridos no âmbito de uma candidatura ao Golden Visa grego não podem ser utilizados para arrendamentos de curta duração, incluindo Airbnb, VRBO, Booking.com, ou qualquer plataforma equivalente de arrendamento de curta duração, durante o período de detenção de cinco anos. O arrendamento residencial de longa duração (contratos de 12 meses ou mais a um único ocupante) é totalmente permitido. O uso pessoal pelo investidor e pela família não é restringido. As violações da proibição de arrendamento de curta duração acarretam penalizações fiscais e potencial risco de conformidade da autorização.

Que áreas estão abrangidas pela Zona A, que exige 800 000 €?

A Zona A abrange toda a região da Ática (cidade de Atenas, Pireu, e todos os subúrbios norte e sul da Ática), o município de Salónica (não a região metropolitana mais alargada), a ilha de Miconos, e a ilha de Santorini. Todas as restantes áreas da Grécia, incluindo Creta, Rodes, Corfu, Zacinto, a região metropolitana alargada de Salónica fora do município, e todas as regiões continentais fora da Ática, estão abrangidas pela Zona B a 400 000 €.

Os pais do meu cônjuge também podem ser incluídos no meu Golden Visa?

Sim. O programa Golden Visa grego permite incluir tanto os pais do requerente principal como os pais do cônjuge do requerente como dependentes num único investimento. Não existe restrição de idade para os pais, nem teste de dependência financeira, nem exigência de investimento adicional. Esta cobertura familiar de três gerações, cônjuge, filhos com menos de 21 anos, e ambos os casais de pais, é uma das características mais distintivas do programa.

O Golden Visa grego corre risco de encerramento em 2026?

Nenhuma legislação atual propõe encerrar ou suspender o programa Golden Visa grego. As alterações de limiares introduzidas em setembro de 2024, a divisão por zonas e o mínimo de 800 000 € na Zona A, representam o ajustamento mais significativo dos últimos anos. O programa tem forte apoio governamental: foram emitidas 8 879 aprovações apenas em 2025, um aumento de 95% em relação ao ano anterior. A Mirabello acompanha ativamente os desenvolvimentos regulamentares e informa os clientes antecipadamente sobre qualquer alteração material.

Como Começar com a Mirabello Consultancy?

Reserve a sua consulta gratuita e sem compromisso com a nossa equipa dedicada ao Golden Visa Grécia. A Mirabello Consultancy tem sede em Zurique e no Dubai, detém a certificação IMC e ACAMS, e alcançou uma taxa de aprovação de 99% em mais de 600 casos de migração por investimento em todo o mundo. A nossa equipa na Grécia seleciona imóveis elegíveis, conduz due diligence jurídica completa através de advogados gregos licenciados, submete a candidatura completa junto do Ministério da Migração, e acompanha-o até à emissão da autorização. Agende aqui a sua consulta gratuita.