希腊黄金签证2026：分区房产指南 — 120平方米规定与租赁禁令对投资者的影响

什么是希腊黄金签证计划？

希腊黄金签证是向非欧盟/欧经区公民颁发的五年可续签居留许可，授予条件是在希腊进行合格的房地产或商业投资。单一投资涵盖三代家庭成员——投资人、配偶或登记伴侣、21岁以下子女（可延至24岁）及双方父母——无需额外投资。无最低居住要求，非常适合希望获得申根通行权而无需迁居的高净值人士。

该计划依据2013年《第4251/2014号法》建立，其后经《第5007/2022号法》及《第214926/2025号部长令》修订，引入当前基于区域的门槛结构。截至2025年12月，希腊已发放27,786份有效黄金签证许可，仅2025年就批准了8,879份——同比增长95%。官方主管机构为希腊移民与庇护部。

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三个投资区域及其最低门槛是什么？

希腊按地理位置和房产类型划分三个投资级别。A区——涵盖阿提卡地区（大雅典）、塞萨洛尼基市、米科诺斯和圣托里尼——最低投资额为€800,000。B区覆盖希腊所有其他地区，门槛为€400,000。第三级别用于商业转住宅项目及历史建筑修缮，以及新设立的初创企业投资路径（2025年11月宣布），起步价为€250,000。所有门槛须通过单一房产产权或合格实体满足。

区域结构于2024年9月1日引入，旨在将投资引导至高端市场之外。以下为完整分区详情：

B区的价值主张：克里特岛、罗德岛、科孚岛及大陆沿海地区以€400,000的价格提供优质生活资产——实际上相当于雅典A区成本的一半。塞萨洛尼基市界以外的更广泛地区属于B区，为投资者提供以B区价格享有城市便利的机会。雅典南部郊区及格利法达明确属于A区；瞄准这些细分市场的买家应预算至少€800,000。

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120平方米最低面积规定是什么——适用于哪些房产？

为希腊黄金签证购买的新建住宅物业须具备最低120平方米的居住面积。这一要求——经《第214926/2025号部长令》确认——适用于在相关监管截止日期之后获得建筑许可证的房产。现有二手房产——在规则变更之前已建成并登记在地籍册中的——不受120平方米限制。任何面积的二手公寓均可符合资格，前提是通过单一产权达到该区域的投资门槛。

这是当前计划中最常被误解的规则之一。以下是清晰的详细说明：

• 新建房产（截止日期后的建筑许可证）：须满足最低120平方米居住面积的要求。对于在新建筑许可证下将工作室或单卧室单元作为"符合黄金签证资格"房产出售的开发商，应保持谨慎——在签署任何预售合同之前，请核实建筑许可证日期和所声明的居住面积（非包含公共区域的建筑总面积）。
• 二手房/现有已建成房产：无120平方米要求。雅典科洛纳基地区一套75平方米、售价€850,000的登记在册二手公寓，只要满足所有其他黄金签证资格标准，均可申请A区资格，不受任何面积限制。
• 商业转换房产：€250,000的转换路径涉及将商业空间改造为住宅单元。所产生的住宅单元应适宜居住，并符合希腊建筑法规。建议就适用于您的改造项目的面积标准寻求具体的法律意见。
• 期房购买：当开发商依据现有建筑许可证出售期房时，许可证日期决定是否适用120平方米规定。在监管变更日期之前颁发的许可证不要求120平方米；此后颁发的则要求。

120平方米要求的引入，专门是为了遏制微型公寓市场——尤其是在雅典——这些房产被分割并作为低于计划门槛真实精神的黄金签证资格资产进行营销。迈雷贝洛的房产遴选流程包含对每个向客户推荐的资产进行完整的建筑许可证核实和法律尽职调查。

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短期租赁禁令对黄金签证房产所有者意味着什么？

在希腊黄金签证计划下购买的房产，在五年持有期内不得用于短期租赁——包括Airbnb、VRBO及Booking.com等平台。这适用于A区、B区及商业转换房产。长期住宅租赁——向单一租客签订12个月或以上的租约——仍然完全获准，且不影响您的黄金签证状态。投资人及其家庭成员的自用不受任何限制。

从实际角度理解租赁禁令：

• 短期租赁收入无法从黄金签证房产中获得。如果您的财务模型依赖Airbnb收益，您需要为此目的单独持有一处非黄金签证房产。在当前计划规则下，将黄金签证合规与旅游租赁业务相结合是不被允许的。
• 长期租赁收入完全合法。在雅典、塞萨洛尼基、伊拉克利翁和罗德岛的投资者，通常可在符合黄金签证资格的房产上实现年毛租金回报率4至6%。一处€400,000的B区房产每年产生€20,000至€24,000的长期租金收入，是可期待的现实结果。
• 自用不受限制。您和您的家人每年可在房产中居住任意天数，不受任何限制。仅禁止商业性短期出租，自用完全没有禁止。
• 合规与执法。希腊独立公共收入局（AADE）监控短期租赁注册情况。通过黄金签证房产经营未登记的短期租赁将面临税务处罚，并可能影响许可证续签。
• 五年持有期届满后。黄金签证许可建立并续签后，投资者对资产的处置拥有更大灵活性。迈雷贝洛建议在变更租赁安排之前，就您的具体情况寻求法律意见。

对于希望将希腊生活与租金收益策略相结合的投资者，最合规的结构是委托希腊房产管理公司进行长期租赁管理。迈雷贝洛可为客户介绍雅典、塞萨洛尼基及克里特岛的经过核实的房产管理合作伙伴。

2026年谁有资格申请希腊黄金签证？

任何18岁及以上、非欧盟/欧经区/瑞士国籍的人士，只要进行合格投资且无严重犯罪记录，均有资格申请希腊黄金签证。无需语言测试、无需面试、无最低收入要求、无学历资格要求。需提供来自国籍所在国和居住国的无犯罪记录证明，以及强制性私人医疗保险。该计划对所有不受欧盟制裁限制的国籍开放。

家庭资格是该计划的最大亮点之一：

• 配偶或登记伴侣（自2024年2月起包括同性伴侣）
• 未婚子女21岁以下，每年可申请延续至24岁
• 主申请人及配偶的父母双方——无年龄限制，无财务依赖测试

一个家庭的三代人可通过单一€400,000或€800,000的投资持有希腊居留权。任何受抚养人均无需额外投资。

2025年申请希腊黄金签证的主要国籍为中国（占申请量的47.9%）、土耳其、以色列和美国——美国是增长最快的细分市场，主要受持标准旅游签证入境欧洲面临延误的美国公民的申根通行需求驱动。

2026年希腊黄金签证处理需要多长时间？

2026年新申请希腊黄金签证的处理周期约为提交完整申请材料后3至9个月。这相较于2023至2024年12至18个月的积压有了实质性改善。希腊于2025年启动了黄金签证处理系统的数字化现代化改造，显著提升了处理能力。申请人在流程初始阶段在希腊完成一次生物特征采集预约，之后可留在境外等待移民部审核材料。

按阶段划分的参考时间表：

• 房产遴选与尽职调查：2至4周
• 房产购买（从预售合同到已登记的转让契约）：4至8周
• 提交申请：在地籍册完成产权登记后立即提交
• 生物特征采集预约：通常在提交后1至3个月内，在雅典移民部或海外指定希腊领事馆进行
• 许可证卡签发：生物特征采集预约后3至9个月
• 续签：每五年一次；数字化系统目前处理续签的速度明显快于首次申请

政府费用：主申请人€2,000，每名受抚养人€150，外加每人€16的生物特征卡费用。房产交易成本——公证费、持牌律师费、地籍注册费及3.09%的房产转让税——通常在购买价格基础上增加8至12%，须在签署任何合同前纳入预算。迈雷贝洛咨询在初次咨询阶段提供完整的成本明细——欢迎了解更多关于我们团队和服务方式的信息。

如需将希腊黄金签证与塞浦路斯永久居留权投资计划进行详细比较，我们的顾问可在免费探索咨询中为您逐一介绍两种选项。

希腊黄金签证提供哪些主要福利？

希腊黄金签证提供五年可续签居留许可、可免签畅行欧洲申根区27个国家，以及在实际居住七年后获得希腊公民身份的长期路径。零最低居住要求使投资者无需迁居即可维持申根通行权，而整个家庭——包括双方父母——均可凭一项投资获得保障。由国际移民理事会认可的希腊计划是欧洲最成熟的计划之一，27,786份有效许可彰显了其规模与政策稳定性。

主要福利详述：

• 申根通行权：可免签前往27个欧盟成员国，进行商务会议和休闲旅行，无需单独申请申根签证
• 零最低居住要求：无需在希腊停留规定天数即可持有希腊居留许可——只要维持合格投资，许可证即可续签
• 全家福利：配偶、21岁以下子女及双方父母仅凭一项投资享有保障，无需额外费用
• 房产所有权：与基于捐款的公民身份计划不同，您保留对希腊房地产的完整所有权，长期具有资本增值潜力
• 通往希腊公民身份的路径：在希腊实际居住七年后（需实际物理居住，而非仅持有许可证），投资者可申请入籍并获得欧盟护照——拥有欧盟护照意味着可在27个成员国中任何一国自由居住和工作
• 希腊非惯常居民税收制度：独立于黄金签证，选择希腊税务居民身份的投资者可享受对境外收入长达15年、每年€100,000固定税率的非惯常居民优惠选项[VERIFY: 请就您的具体情况咨询希腊税务顾问]
• 教育与医疗：持居留许可可使用希腊公私立教育体系及公共医疗服务

希腊与葡萄牙、塞浦路斯和马耳他黄金签证计划相比如何？

希腊"零最低居住要求+真实房产所有权+欧盟长期入籍路径"的组合，使其优于多个欧洲同类计划。葡萄牙入籍年限已依据《第1/2026号组织法》延长至10年。西班牙黄金签证已于2025年4月关闭。塞浦路斯提供低至€300,000的永久居留权，但不属于欧盟申根成员国。马耳他MPRP要求缴纳不可退还的捐款，而非保留资产。以下为横向对比：

对于优先考虑申根通行权、零最低居住要求、真实房产所有权以及现实可行的欧盟入籍路径的投资者，希腊目前是欧洲最强选择。迈雷贝洛希腊黄金签证完整计划页面提供有关投资结构、法律要求及申请流程的更多详细信息。

投资者最常问的关于希腊黄金签证房产规则的问题

120平方米最低面积规定是否适用于二手房产？

不适用。最低120平方米居住面积要求仅适用于新建住宅——即在相关监管截止日期之后依据建筑许可证建造的房产。在规则变更之前已建成并登记在地籍册中的现有二手房产，没有最低面积要求。任何面积的二手公寓均可申请黄金签证，前提是通过单一产权达到该区域的投资门槛（€400,000或€800,000）。

我可以把希腊黄金签证房产挂在Airbnb上出租吗？

不可以。在五年持有期内，作为希腊黄金签证申请的组成部分所购买的房产，不得用于短期租赁——包括Airbnb、VRBO、Booking.com或任何同类短期出租平台。长期住宅租赁（向单一居住者签订12个月或更长期的租约）完全获准，投资人及其家庭成员的自用亦不受限制。违反短期租赁禁令将面临税务处罚及许可证合规风险。

哪些区域属于要求€800,000的A区？

A区涵盖整个阿提卡地区（雅典市、比雷埃夫斯及所有阿提卡北部和南部郊区）、塞萨洛尼基市（不含更广泛的大都市区）、米科诺斯岛和圣托里尼岛。希腊所有其他地区——包括克里特岛、罗德岛、科孚岛、扎金索斯岛、塞萨洛尼基市界以外的大都市区以及阿提卡以外的所有大陆地区——均属于€400,000的B区。

我配偶的父母是否也可以纳入我的黄金签证？

可以。希腊黄金签证计划允许将主申请人的父母及其配偶的父母均以受抚养人身份纳入单一投资范围。父母没有年龄限制，无需财务依赖测试，也无需额外投资。这种涵盖三代人的家庭福利——配偶、21岁以下子女以及双方父母——是该计划最具特色的亮点之一。

2026年希腊黄金签证是否面临关闭风险？

目前没有任何立法提议关闭或暂停希腊黄金签证计划。2024年9月引入的门槛调整——区域划分及A区€800,000最低门槛——是近年来最重大的调整。该计划获得强有力的政府支持：仅2025年就批准了8,879份，同比增长95%。迈雷贝洛积极监控监管动态，并在任何重大变化发生前提前向客户通报。

如何开始与迈雷贝洛咨询合作？

预约与我们希腊黄金签证团队的免费、无约束力咨询。迈雷贝洛咨询总部位于苏黎世和迪拜，持有IMC会员资格及ACAMS认证，在全球逾600个投资移民案例中保持了99%的获批率。我们的希腊团队负责遴选符合资格的房产，通过持牌希腊律师开展完整的法律尽职调查，向移民部提交完整申请，并全程陪同直至许可证签发。微信（WeChat）咨询详情请通过我们的网站获取。立即预约免费咨询。