Visto d'oro Grecia 2026: guida completa a requisiti, costi e nuove regole

Ultimo aggiornamento: 7 aprile 2026

Il visto d'oro greco resta uno dei programmi di residenza per investimento più attraenti d'Europa nel 2026. Concede ai cittadini extra-UE e alle loro famiglie un permesso di soggiorno rinnovabile di cinque anni in cambio di un investimento qualificante, con soglie di ingresso a partire da 250.000 € per specifiche categorie immobiliari. Che Lei stia valutando il programma per viaggiare liberamente nell'Area Schengen, per una residenza europea a lungo termine o per un percorso verso la cittadinanza greca, questa guida La accompagna attraverso ogni requisito, costo e modifica recente che conta nel 2026.

Cos'è il programma del visto d'oro greco?

Il visto d'oro greco — formalmente noto come Permesso di Soggiorno Greco per Investitori — è stato introdotto con la Legge 4251/2014 ed è diventato uno dei programmi di visto d'oro più popolari in Europa. Consente ai cittadini extra-UE di ottenere un permesso di soggiorno a lungo termine in Grecia effettuando un investimento qualificante, più comunemente nel settore immobiliare.

A differenza dei programmi di cittadinanza per investimento, il visto d'oro greco è un programma di residenza per investimento (RBI). Non concede immediatamente la cittadinanza greca. Tuttavia, crea un percorso legale e stabile verso la residenza europea a lungo termine, con l'opzione di naturalizzazione dopo aver soddisfatto requisiti specifici di residenza e linguistici. Per molti individui ad alto patrimonio netto e le loro famiglie, questa combinazione di flessibilità, accesso europeo e soglie di investimento relativamente accessibili rende la Grecia una scelta eccellente.

Dalla sua istituzione, il programma ha attratto miliardi di euro in investimenti diretti esteri, con cittadini cinesi, americani, israeliani e mediorientali tra i partecipanti più attivi. Può confrontare la Grecia con altri programmi leader nella nostra guida ai migliori programmi di visto d'oro per investimento.

Opzioni di investimento per il visto d'oro Grecia nel 2026

La Grecia ha significativamente ristrutturato le proprie soglie di investimento negli ultimi anni, con un sistema di prezzi a livelli ormai consolidato. Ecco una panoramica chiara dei percorsi di investimento qualificanti nel 2026:

Investimento immobiliare (percorso più popolare)

L'immobiliare resta il percorso dominante per i candidati al visto d'oro greco. Le soglie variano in base alla posizione e alla tipologia dell'immobile:

• Minimo 800.000 € — immobile residenziale nelle zone ad alta domanda: le unità regionali dell'Attica (inclusa Atene), Salonicco, Mykonos e Santorini.
• Minimo 400.000 € — immobile residenziale in tutte le altre aree della Grecia al di fuori delle zone ad alta domanda sopra elencate.
• Minimo 250.000 € — conversione di immobili commerciali ad uso residenziale, o restauro di edifici vincolati/storici in qualsiasi parte della Grecia, incluse Atene e Salonicco.
• Minimo 250.000 € — acquisto di immobili designati come alberghi o strutture ricettive turistiche convertiti ad uso residenziale.

È importante notare che le proprietà con soglia a 250.000 € rientrano in categorie specifiche — non si tratta di un percorso generico per acquistare immobili residenziali nei quartieri principali di Atene a una soglia ridotta. I nostri consulenti possono aiutarLa a identificare gli immobili qualificanti in tutta la Grecia.

Percorsi di investimento alternativi

Oltre all'immobiliare, la Grecia offre anche l'idoneità al visto d'oro attraverso le seguenti categorie di investimento:

• 500.000 € in titoli di Stato greci, azioni o obbligazioni societarie quotate su mercati regolamentati, o quote di fondi comuni greci e azioni REIC (Real Estate Investment Companies).
• 500.000 € come contributo di capitale in una società con sede in Grecia non quotata in borsa, che crei o mantenga almeno cinque posti di lavoro.
• 500.000 € depositati in un istituto di credito nazionale in Grecia come deposito a termine fisso.
• 400.000 € in un portafoglio di titoli trasferibili e/o depositi tramite istituti di credito o finanziari nazionali.

Per la maggior parte dei clienti, l'immobiliare resta l'investimento più tangibile e familiare, spesso offrendo la prospettiva di un reddito da locazione e di un apprezzamento del capitale insieme al beneficio del visto. Se sta considerando percorsi di investimento alternativi, Le consigliamo di parlare direttamente con il nostro team — prenoti una consulenza gratuita con Mirabello Consultancy per discutere la struttura più adatta ai Suoi obiettivi.

Requisiti di idoneità per il visto d'oro greco

Il visto d'oro greco è aperto ai cittadini di qualsiasi Paese extra-UE/SEE. Non esiste un elenco di nazionalità escluse di per sé, sebbene alcuni candidati possano essere soggetti a requisiti di due diligence aggiuntivi. Per qualificarsi, i candidati devono soddisfare i seguenti criteri:

• Età: il candidato principale deve avere almeno 18 anni.
• Fedina penale pulita: è richiesto un certificato del casellario giudiziale dal Paese di residenza e dal Paese di nazionalità del candidato.
• Assicurazione sanitaria: copertura assicurativa sanitaria completa valida in Grecia per il candidato e tutti i familiari a carico.
• Nessun rischio per la salute pubblica: i candidati non devono essere classificati come una minaccia per la salute pubblica ai sensi della legislazione UE/greca.
• Investimento qualificante: evidenza di un investimento qualificante completato come sopra descritto.
• Origine dei fondi: documentazione chiara dell'origine lecita dei fondi di investimento.
• Nessuna precedente violazione in materia di visti: i candidati non devono essere stati soggetti a un divieto di ingresso nell'UE o in Grecia.

Non è richiesto parlare greco, dimostrare esperienza imprenditoriale o superare un colloquio. Il programma è volutamente accessibile, dando priorità all'integrità dell'investimento rispetto a test di ammissibilità personale complessi.

Il processo di candidatura al visto d'oro Grecia: passo dopo passo

Comprendere il processo di candidatura in anticipo può ridurre significativamente i ritardi e prevenire errori costosi. Ecco come si svolge il processo per la maggior parte dei candidati nel 2026:

1. Ottenere un codice fiscale greco (AFM): prima di acquistare un immobile o effettuare qualsiasi investimento, è necessario registrarsi presso l'Autorità Fiscale Greca (AADE) per ricevere un numero fiscale individuale. Questo può essere fatto a distanza tramite un rappresentante legale in Grecia.
2. Aprire un conto bancario greco: è necessario un conto bancario greco per facilitare la transazione immobiliare e la conformità fiscale continuativa.
3. Selezionare e acquistare l'investimento qualificante: con il supporto di un avvocato immobiliare locale e del Suo consulente Mirabello, identifichi e acquisisca un immobile o investimento qualificante. La due diligence sull'immobile è fondamentale in questa fase.
4. Preparare i documenti per la domanda: compili tutti i documenti richiesti, incluse copie del passaporto, certificati del casellario giudiziale, polizza assicurativa sanitaria, prova dell'investimento (atto notarile) e prova dell'origine dei fondi. Tutti i documenti non greci devono essere ufficialmente tradotti e apostillati.
5. Presentare la domanda di permesso di soggiorno: le domande vengono presentate all'ufficio dell'Amministrazione Decentrata competente in Grecia. I candidati sono tipicamente tenuti a presentarsi di persona almeno una volta per la raccolta dei dati biometrici. Un avvocato con procura può gestire la maggior parte del processo per Suo conto.
6. Ricevere il certificato di conferma: alla presentazione di una domanda completa, viene rilasciato un certificato ponte di un anno che concede pieni diritti di residenza mentre il permesso principale viene elaborato.
7. Ricevere il permesso di soggiorno quinquennale: una volta approvato, il permesso quinquennale (una carta biometrica) viene rilasciato e può essere ritirato in Grecia o inviato a un rappresentante autorizzato.

L'elaborazione richiede tipicamente 3–6 mesi dalla data di presentazione di una domanda completa e accettata. I ritardi sono più comunemente causati da documentazione incompleta, arretrati presso specifici uffici regionali o code nella registrazione degli atti di proprietà.

Costi, commissioni e imposte da considerare

Oltre all'investimento qualificante stesso, i candidati dovrebbero prevedere una serie di costi associati. Ecco una panoramica realistica per il 2026:

• Imposta sul trasferimento immobiliare: 3,09% del valore dell'immobile (pagata dall'acquirente al momento dell'acquisto).
• Spese notarili: circa l'1–1,5% del valore dell'immobile.
• Spese legali: tipicamente l'1–2% del valore dell'immobile per un servizio legale immobiliare e di immigrazione completo.
• Spese del catasto: circa lo 0,5% del valore dell'immobile.
• Tassa per la domanda di visto d'oro: 2.000 € per famiglia (candidato principale e dipendenti); 150 € per ogni figlio minorenne.
• Assicurazione sanitaria: varia in base al fornitore e all'età del candidato; tipicamente 500–2.000 € all'anno per persona.
• Commissioni dell'agente immobiliare: tipicamente il 2–4% del prezzo di acquisto, suddiviso tra acquirente e venditore o pagato interamente da una delle parti a seconda dell'accordo.
• Imposta annuale sugli immobili (ENFIA): calcolata in base alle dimensioni, alla posizione e all'età dell'immobile. Si tratta di un obbligo annuale ricorrente.

In totale, al di fuori dell'investimento stesso, i candidati dovrebbero tipicamente prevedere un ulteriore 6–10% del valore dell'immobile per coprire i costi di transazione, gli onorari professionali e le domande iniziali di permesso. I nostri consulenti forniranno una proiezione dettagliata dei costi durante la Sua consulenza iniziale.

Vantaggi del visto d'oro greco

Il visto d'oro greco offre una combinazione convincente di vantaggi legati allo stile di vita, alla mobilità e alla strategia a lungo termine per famiglie e investitori con una mentalità internazionale:

• Accesso all'Area Schengen: i titolari del permesso possono viaggiare liberamente in tutti i 29 Paesi dell'Area Schengen senza visti aggiuntivi, rendendo il permesso inestimabile per viaggi d'affari e personali in tutta Europa.
• Nessun requisito di soggiorno minimo: a differenza di molti programmi europei di visto d'oro, la Grecia non richiede ai titolari del permesso di risiedere in Grecia per un periodo minimo per rinnovare il permesso. Può mantenere la mobilità globale conservando il Suo status di residenza europea.
• Permesso rinnovabile di cinque anni: il permesso viene rinnovato ogni cinque anni, a condizione che l'investimento qualificante sia mantenuto.
• Inclusione familiare: un singolo investimento copre il candidato principale e i familiari idonei (vedi sotto).
• Percorso verso la cittadinanza: dopo sette anni di residenza legale continuativa in Grecia, i titolari del permesso possono richiedere la cittadinanza greca, ottenendo un passaporto UE con accesso a tutti i diritti dell'UE e viaggio senza visto in oltre 185 Paesi.
• Diritti di proprietà immobiliare: i cittadini stranieri proprietari di immobili greci hanno gli stessi diritti di proprietà dei cittadini greci nella maggior parte delle regioni.
• Qualità della vita: la Grecia offre uno stile di vita mediterraneo di livello mondiale, un'eccellente assistenza sanitaria, una solida infrastruttura educativa e un costo della vita relativamente basso rispetto alle capitali dell'Europa occidentale.
• Potenziale di reddito da locazione: la fiorente industria turistica della Grecia, in particolare ad Atene, Mykonos, Santorini e Creta, offre rendimenti interessanti da affitti a breve termine per i proprietari di immobili da investimento.

Familiari inclusi nel visto d'oro Grecia

Uno degli aspetti più generosi del visto d'oro greco è la sua ampia definizione di familiari idonei. I seguenti dipendenti possono essere inclusi in un'unica domanda di investimento senza costi di investimento aggiuntivi:

• Il/la coniuge o partner legale del candidato principale (incluse le unioni civili registrate).
• Figli minorenni sotto i 21 anni (estensibile fino a 24 anni se iscritti a un corso di studi a tempo pieno al momento della domanda).
• Genitori a carico sia del candidato principale sia del coniuge.

Ogni familiare incluso nella domanda riceverà la propria carta biometrica di permesso di soggiorno, valida per lo stesso periodo quinquennale del permesso del candidato principale. I figli che superano il limite d'età per lo status di dipendente durante la validità del permesso possono richiedere il proprio permesso individuale al momento del rinnovo, a condizione che continuino a soddisfare i criteri di idoneità.

Questo rende il visto d'oro greco particolarmente attraente per le famiglie multigenerazionali che cercano una base europea condivisa. Può scoprire come questo si confronta con i programmi che includono la famiglia nella nostra guida comparativa ai visti d'oro.

Visto d'oro Grecia vs. altri programmi europei

La Grecia occupa una posizione interessante tra i programmi europei di visto d'oro nel 2026. Il visto d'oro portoghese non accetta più acquisti immobiliari diretti (a seguito delle modifiche normative del 2023), il programma di visto d'oro spagnolo è stato abolito per gli investitori immobiliari dal 2024 e il visto per investitori italiano offre la residenza ma con requisiti di investimento finanziario più complessi.

Questo ha significativamente rafforzato la posizione della Grecia come principale visto d'oro basato sull'immobiliare in Europa. Con soglie di ingresso competitive a 400.000 € per la maggior parte della Grecia, un processo di candidatura semplice, nessun requisito di soggiorno minimo e solidi fondamentali del mercato immobiliare, la Grecia supera costantemente i suoi concorrenti in termini di valore per gli investitori seri.

Mirabello Consultancy lavora con clienti in una gamma di programmi leader. Se desidera confrontare la Grecia con altre opzioni come Malta, Cipro (residenza legale) o programmi di cittadinanza caraibici, visiti la nostra panoramica dei migliori programmi di cittadinanza per investimento o la nostra pagina dedicata al programma del visto d'oro greco.

Domande frequenti: visto d'oro Grecia 2026

Per informazioni ufficiali, si consulti Enterprise Greece e il Henley Passport Index.