Visa Dorada de Grecia 2026: Guía Completa sobre Requisitos, Costes y Nuevas Reglas

Última actualización: Abril 2026

La Visa Dorada de Grecia sigue siendo uno de los programas de residencia por inversión más atractivos de Europa en 2026. Otorga a los nacionales no pertenecientes a la UE y a sus familias un permiso de residencia renovable de cinco años a cambio de una inversión calificante, con puntos de entrada desde €250,000 en categorías específicas de propiedades.

¿Qué es el Programa Visa Dorada de Grecia?

La Visa Dorada de Grecia —formalmente conocida como el Permiso de Residencia Griego para Inversores— fue introducida bajo la Ley 4251/2014 y desde entonces se ha convertido en uno de los programas de visa dorada más populares de Europa. Permite a los nacionales no pertenecientes a la UE obtener un permiso de residencia a largo plazo en Grecia realizando una inversión calificante, más comúnmente en bienes raíces.

A diferencia de los programas de ciudadanía por inversión, la Visa Dorada de Grecia es un programa de residencia por inversión (RBI). No otorga la ciudadanía griega de inmediato. Sin embargo, crea una vía legal y estable hacia la residencia europea a largo plazo, con la opción de naturalizarse después de cumplir los requisitos específicos de residencia y lengua. Para muchas personas y familias de alto patrimonio, esta combinación de flexibilidad, acceso europeo y umbrales de inversión relativamente accesibles hace de Grecia una opción sobresaliente.

Desde su inicio, el programa ha atraído miles de millones de euros en inversión extranjera directa, con nacionales chinos, estadounidenses, israelíes y de Oriente Medio entre los participantes más activos. Puede comparar Grecia con otros programas líderes en nuestra guía de los mejores programas de visa dorada por inversión.

Opciones de Inversión de la Visa Dorada de Grecia en 2026

Grecia ha reestructurado significativamente sus umbrales de inversión en los últimos años, con precios escalonados ahora firmemente establecidos.

Inversión Inmobiliaria (Vía Más Popular)

• Mínimo €800,000 — Propiedad residencial en zonas de alta demanda: Atenas, Tesalónica, Mykonos y Santorini.
• Mínimo €400,000 — Propiedad residencial en todas las demás áreas de Grecia fuera de las zonas de alta demanda.
• Mínimo €250,000 — Conversión de propiedad comercial a uso residencial, o restauración de edificios catalogados/patrimonio en cualquier parte de Grecia, incluyendo Atenas y Tesalónica.
• Mínimo €250,000 — Compra de propiedad designada como hotel o alojamiento turístico convertida a uso residencial.

Es importante tener en cuenta que las propiedades con umbral de €250,000 son categorías específicas: no son una vía general para comprar bienes raíces residenciales en los barrios principales de Atenas con un umbral reducido. Nuestros asesores pueden ayudarle a identificar activos calificantes en toda Grecia.

Vías de Inversión Alternativas

• €500,000 en bonos del Estado griego, acciones o bonos corporativos cotizados en mercados regulados, o participaciones en fondos mutuos y SOCIMI (Sociedades de Inversión Inmobiliaria) griegas.
• €500,000 como contribución de capital a una empresa con sede en Grecia no cotizada en bolsa, creando o manteniendo al menos cinco puestos de trabajo.
• €500,000 depositados en una institución de crédito nacional en Grecia como depósito a plazo fijo.
• €400,000 en una cartera de valores negociables y/o depósitos a través de instituciones de crédito o financieras nacionales.

Para la mayoría de los clientes, los bienes raíces siguen siendo la inversión más tangible y familiar, ofreciendo a menudo la perspectiva de ingresos por alquiler y revalorización del capital junto con el beneficio de la visa. Reserve una consulta gratuita con Mirabello Consultancy para discutir la estructura más adecuada para sus objetivos.

Requisitos de Elegibilidad para la Visa Dorada de Grecia

• Edad: El solicitante principal debe tener al menos 18 años.
• Antecedentes penales limpios: Se requiere un certificado de antecedentes penales del país de residencia y del país de nacionalidad del solicitante.
• Seguro médico: Cobertura de salud completa válida en Grecia para el solicitante y todos los dependientes familiares.
• Sin riesgo para la salud pública: Los solicitantes no deben estar clasificados como una amenaza para la salud pública bajo la ley griega/de la UE.
• Inversión calificante: Prueba de una inversión calificante completada como se detalla anteriormente.
• Origen de fondos: Documentación clara del origen legítimo de los fondos de inversión.
• Sin violaciones previas de visa: Los solicitantes no deben haber sido objeto de una prohibición de entrada en la UE o en Grecia.

No hay requisito de hablar griego, demostrar experiencia empresarial ni pasar una entrevista. El programa es deliberadamente accesible.

El Proceso de Solicitud de la Visa Dorada de Grecia: Paso a Paso

1. Obtener un Número Fiscal Griego (AFM): Antes de comprar una propiedad o realizar cualquier inversión, debe registrarse en la Autoridad Tributaria Griega (AADE). Esto puede hacerse de forma remota a través de un representante legal en Grecia.
2. Abrir una cuenta bancaria griega: Se requiere una cuenta bancaria griega para facilitar la transacción inmobiliaria y el cumplimiento fiscal continuo.
3. Seleccionar y comprar la inversión calificante: Con el apoyo de un abogado inmobiliario local y su asesor de Mirabello, identifique y adquiera una propiedad o inversión calificante.
4. Preparar los documentos de la solicitud: Compilar todos los documentos requeridos, incluyendo copias del pasaporte, certificados de antecedentes penales, póliza de seguro médico, prueba de inversión (escritura notarial) y prueba del origen de fondos.
5. Presentar la solicitud de permiso de residencia: Las solicitudes se presentan a la Administración Descentralizada correspondiente en Grecia.
6. Recibir el certificado de confirmación: Tras la presentación de una solicitud completa, se emite un certificado puente de un año que otorga plenos derechos de residencia mientras se tramita el permiso principal.
7. Recibir el permiso de residencia de cinco años: Una vez aprobado, el permiso de cinco años (tarjeta biométrica) se emite y puede recogerse en Grecia.

La tramitación generalmente tarda 3 a 6 meses desde la fecha de presentación de una solicitud completa y aceptada.

Costes, Tarifas e Impuestos a Presupuestar

Además del importe de la inversión calificante, los solicitantes deben presupuestar los siguientes costes adicionales:

• Impuesto de transferencia de propiedad: generalmente el 3.09% del valor de la propiedad (para propiedades no nuevas) o IVA del 24% en propiedades nuevas de determinados proyectos de desarrollo.
• Honorarios legales: generalmente el 1–2% del valor de la propiedad para asesoría jurídica y tramitación notarial.
• Tarifas de solicitud gubernamentales para el permiso de residencia: Actualmente €2,000 para el solicitante principal, €150 por dependiente.
• Tarifas de renovación: €2,000 para el solicitante principal cada cinco años.
• Honorarios de asesoría de Mirabello Consultancy: Provistos de forma transparente durante la consulta inicial.

En general, los inversores deben presupuestar entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad para todos los costes de transacción, impuestos y tarifas combinados.

Beneficios de la Visa Dorada de Grecia

• Acceso al Espacio Schengen: Viaje sin visa a los 29 países del Espacio Schengen.
• Sin requisito de estancia mínima: No hay ninguna obligación de vivir en Grecia para mantener o renovar el permiso de residencia.
• Inclusión familiar completa: Una sola inversión cubre toda la unidad familiar.
• Vía hacia la ciudadanía griega: Después de siete años de residencia legal continua, los titulares de visa dorada son elegibles para solicitar la ciudadanía griega.
• Rendimiento del alquiler: Las propiedades griegas pueden alquilarse libremente, con potencial de ingresos particularmente fuerte en Atenas, Santorini y Mykonos.
• Potencial de apreciación del mercado: El mercado inmobiliario griego ha experimentado un sólido crecimiento de precios en los últimos cinco años.
• Régimen fiscal favorable: Grecia ofrece un régimen fiscal de suma fija para nuevos residentes fiscales bajo ciertas condiciones.

Para comparar con otras opciones de residencia europea, consulte nuestras guías sobre el Programa de Visa Dorada de Portugal, la Visa Dorada de los EAU y el programa detallado de la Visa Dorada de Grecia.

Para datos actualizados del mercado inmobiliario griego, consulte el Análisis del Mercado Inmobiliario del Banco de Grecia y los recursos oficiales de Enterprise Greece.

Familiares Incluidos en la Visa Dorada de Grecia

Una sola inversión calificante cubre al solicitante principal, a su cónyuge o pareja legal, a los hijos menores hasta 21 años (o 24 si están en educación a tiempo completo) y a los padres dependientes tanto del solicitante principal como del cónyuge. Cada familiar elegible recibe su propia tarjeta de permiso de residencia de cinco años sin coste de inversión adicional.