Golden Visa Grèce 2026 : le piège de la location de courte durée, amende de 50 000 EUR et révocation du permis en vertu de la loi 5275/2026

Le Golden Visa grec est l’un des programmes de résidence les plus attractifs d’Europe : de 250 000 EUR à 800 000 EUR pour obtenir un accès Schengen permanent pour toute votre famille, sans obligation de séjour minimal et avec une voie vers la citoyenneté grecque après sept ans de résidence effective. Plus de 27 786 permis ont été délivrés depuis le lancement du programme en 2013, dont près de 9 000 approbations rien qu’en 2025.

Pourtant, un nombre croissant d’investisseurs met sans le savoir cet investissement en péril. Le programme Golden Visa grec interdit la location de courte durée du bien éligible depuis septembre 2024. En février 2026, la loi 5275/2026 a transformé cette interdiction de principe en sanction juridique stricte : amende de 50 000 EUR et révocation automatique du permis pour tout investisseur dont le bien Golden Visa est exploité comme Airbnb ou location de vacances.

Cet article explique précisément quels biens sont concernés, comment fonctionne le contrôle du respect de la loi, ce qui se passe si vous êtes déjà en infraction, et comment structurer votre investissement pour générer un revenu légitime sans mettre votre permis en péril.

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Qu’est-ce que l’interdiction de location de courte durée du Golden Visa grec ?

Le programme Golden Visa grec interdit aux investisseurs de louer leur bien éligible pour une durée inférieure à 30 jours consécutifs, y compris via Airbnb, Booking.com, VRBO ou toute plateforme équivalente. L’interdiction s’applique dès la date de délivrance du permis, elle est codifiée par la loi 5275/2026, et elle est assortie d’amendes de 50 000 EUR en cas d’infraction.

Le programme Golden Visa grec interdit aux investisseurs d’utiliser leur bien éligible pour des locations de courte durée, définies comme toute période de location inférieure à 30 jours consécutifs, y compris Airbnb, Vrbo, Booking.com (annonces de vacances) et toute plateforme équivalente. L’interdiction s’applique à l’ensemble du bien d’investissement ; vous ne pouvez pas exploiter une partie du bien en location de vacances tout en habitant le reste. Cette interdiction est en vigueur depuis le 1er septembre 2024, date d’entrée en vigueur des nouveaux seuils d’investissement par zone en Grèce.

La logique de cette politique était simple. Les biens Golden Visa, d’une valeur de 800 000 EUR dans les zones à forte demande comme Athènes, Mykonos et Santorin, évinçaient les résidents de longue durée de quartiers que le gouvernement grec souhaitait protéger de la pression du tourisme de courte durée. Le programme confère des droits de résidence Schengen ; il n’accorde pas de licence commerciale touristique. Le ministère grec de la Migration et de l’Asile a clairement indiqué que les investisseurs recevraient un permis de résidence, et non un permis d’exploitation touristique.

Avant février 2026, l’application reposait sur des avis administratifs et des inspections de biens, sans sanction financière explicite prévue par la législation primaire. La loi 5275/2026 a changé cela. Publiée au Journal officiel (FEK A’ 17) le 6 février 2026, elle a codifié l’interdiction en l’assortissant de l’amende de 50 000 EUR et de la révocation du permis, dotant les autorités d’un instrument financier clair qui rend le non-respect matériellement coûteux. Le ministère grec de la Migration et de l’Asile a depuis confirmé que la loi fait l’objet d’une application active.

Quelles sont les sanctions prévues par la loi 5275/2026 en cas de location de votre bien Golden Visa sur Airbnb ?

La loi 5275/2026 impose deux sanctions simultanées pour toute infraction à l’interdiction de location de courte durée : une amende administrative de 50 000 EUR payable à l’État grec, et la révocation obligatoire du permis de résidence Golden Visa. Les deux sanctions s’appliquent automatiquement dès la première infraction confirmée, sans avertissement, sans barème progressif et sans période de grâce.

En vertu de la loi 5275/2026, une infraction à l’interdiction de location de courte durée sur un bien Golden Visa déclenche deux sanctions simultanées : une amende administrative de 50 000 EUR payable à l’État grec et la révocation obligatoire du permis Golden Visa de l’investisseur. Les deux sanctions s’appliquent en même temps, le paiement de l’amende ne préserve pas le permis. Le ministère de la Migration a confirmé que la révocation du permis est automatique dès qu’une infraction est confirmée, sans marge d’appréciation.

L’amende de 50 000 EUR s’applique par infraction confirmée au titulaire principal du permis, celui qui a réalisé l’investissement éligible. Le contrôle du respect de la loi peut être déclenché par plusieurs voies :

• Demandes de données aux plateformes : les autorités grecques peuvent demander les données de réservation et d’hôte à Airbnb et aux plateformes équivalentes via les accords d’échange de données de l’UE. Une réservation confirmée sur un bien Golden Visa constitue une preuve documentée.
• Inspections des biens : le ministère de la Migration est habilité à inspecter les biens Golden Visa dans le cadre de la supervision continue du programme et des contrôles de renouvellement. Le recoupement d’une annonce Airbnb active avec le registre des biens d’investissement est une étape d’inspection courante.
• Signalements de voisinage et de la communauté : dans les zones urbaines denses comme le centre d’Athènes, l’activité de location de courte durée, en particulier dans les immeubles collectifs, est fréquemment signalée aux autorités.
• Audits de renouvellement : tous les cinq ans, lors du renouvellement du permis, la conformité du bien de l’investisseur est réexaminée. Un historique de location de courte durée mis au jour lors du renouvellement sera traité comme une infraction aux conditions initiales du permis.

Conséquence pratique : un investisseur qui a payé 800 000 EUR pour un appartement à Athènes et le propose sur Airbnb risque de perdre l’intégralité de son permis, l’accès Schengen, les droits de résidence, ainsi que le permis de tous les membres de la famille inclus dans la même demande, en plus d’une amende de 50 000 EUR. Ce risque n’est pas théorique. Depuis l’entrée en vigueur de la loi, le ministère a indiqué que les mesures d’application sont priorisées dans les zones d’investissement à forte densité, notamment le centre d’Athènes et la Riviera athénienne.

Quels biens sont soumis à l’interdiction de location de courte durée ?

L’interdiction s’applique exclusivement au bien enregistré comme investissement éligible dans la demande Golden Visa, le bien résidentiel de zone A, B ou C qui a atteint le seuil de 250 000 à 800 000 EUR. Les biens que vous possédez en Grèce en dehors de votre portefeuille Golden Visa ne sont pas soumis à cette restriction spécifique.

L’interdiction de location de courte durée s’applique spécifiquement au bien déclaré comme investissement éligible dans la demande Golden Visa, dans la plupart des cas un bien résidentiel acquis via la zone A (800 000 EUR), la zone B (400 000 EUR) ou la voie de conversion commerciale de zone C (250 000 EUR). Elle ne s’applique pas aux autres biens que vous possédez personnellement en Grèce et qui ne font pas partie de votre demande Golden Visa. Si vous détenez un Golden Visa via un appartement à Athènes mais possédez séparément une villa de vacances sur une petite île (achetée en dehors du programme Golden Visa), vous pouvez légalement exploiter ce bien distinct sur Airbnb.

Deux idées reçues méritent d’être clarifiées directement :

Idée reçue 1 : « L’interdiction ne s’applique qu’aux exploitations Airbnb professionnelles et à haute fréquence. » C’est inexact. La loi ne fait aucune distinction entre une location de vacances professionnelle à temps plein et une simple réservation d’un week-end par un ami. Toute location de courte durée du bien Golden Visa éligible enfreint l’interdiction.

Idée reçue 2 : « Je peux louer une chambre inoccupée du bien en courte durée tout en y résidant moi-même. » L’interdiction s’applique au bien dans son ensemble. Le bien éligible ne peut faire l’objet d’aucune activité de location de courte durée, quelle que soit la partie louée ou la présence de l’investisseur.

Pour les conversions commercial-résidentiel de la zone C, l’interdiction prend effet une fois la conversion en usage résidentiel achevée et le permis accordé. Pendant la phase active de construction et de conversion, une évaluation distincte des exigences de licence commerciale s’applique. Les investisseurs empruntant la voie de la conversion doivent veiller à ce que leurs conseillers juridiques coordonnent soigneusement la transition afin de confirmer la date exacte à partir de laquelle l’interdiction de location de courte durée commence à s’appliquer.

Peut-on encore générer des revenus locatifs avec un bien Golden Visa ?

Oui, les locations de longue durée sont entièrement autorisées par le droit grec. Tout bail de 12 mois ou plus, dûment documenté et enregistré auprès de l’administration fiscale grecque (AADE), génère un revenu locatif légal sans impact sur le statut Golden Visa. Seules les locations de moins de 30 jours consécutifs sont interdites.

Oui, les locations de longue durée sont entièrement autorisées. En droit grec, une « location de longue durée » désigne tout contrat de bail de 12 mois ou plus, conclu avec un locataire et enregistré auprès de l’administration fiscale grecque (AADE). Les investisseurs Golden Visa peuvent louer leur bien à un locataire de longue durée, percevoir un loyer mensuel et déclarer ce revenu à l’AADE sans aucun risque pour leur permis Golden Visa. Les revenus locatifs de longue durée issus d’un bien Golden Visa sont entièrement conformes aux règles du programme.

Les rendements locatifs de longue durée dans les principales zones d’investissement grecques sont attractifs et se comparent favorablement aux marchés européens équivalents :

• Centre-ville d’Athènes (zone A, 800 000 EUR) : rendement brut annuel de 5 à 8 %. Les quartiers prisés comme Pangrati, Koukaki et Kolonaki atteignent 2 400 à 4 000 EUR par m² ; les locataires de longue durée incluent des diplomates, des organisations internationales et des cadres d’entreprise.
• Banlieue sud d’Athènes, la Riviera (zone A) : rendement brut de 4 à 5 %. Rendement plus faible mais fort potentiel de plus-value à Glyfada, Vouliagmeni et Voula. Emplacements côtiers haut de gamme.
• Ville de Thessalonique (zone B, 400 000 EUR) : rendement brut de 5 à 7 %. Forte demande des secteurs universitaire et professionnel. Un budget de 400 000 EUR permet d’acquérir une surface nettement plus grande que dans des adresses équivalentes à Athènes.
• Crète et Rhodes (zone B) : rendement brut de 4 à 6 %. Demande croissante des expatriés et des travailleurs à distance. Excellents biens de qualité de vie avec un profil de rendement attractif au regard du coût d’entrée.

Les revenus locatifs perçus par les investisseurs Golden Visa non-résidents sont imposés en Grèce à 15 % sur les premiers 12 000 EUR de revenu annuel et à 35 % entre 12 001 et 35 000 EUR. Les titulaires du Golden Visa qui ne sont pas résidents fiscaux grecs, c’est-à-dire qui passent moins de 183 jours par an en Grèce et n’y ont pas le centre de leurs intérêts vitaux, ne sont imposés que sur leurs revenus de source grecque. Leurs revenus mondiaux provenant d’autres pays ne sont pas soumis à l’impôt grec.

Comment la location de longue durée se compare-t-elle à la location de courte durée pour un bien Golden Visa en Grèce ?

Les locations de longue durée sur les biens résidentiels d’Athènes en zone A rapportent un rendement brut annuel de 4 à 6 %, contre 8 à 12 % brut pour les plateformes de courte durée avant frais. Une fois les frais de gestion, les commissions de plateforme et les périodes de vacance pris en compte, l’écart net se réduit sensiblement, et la location de longue durée ne présente aucun risque d’amende de 50 000 EUR ni de révocation du permis.

Que faire si votre bien Golden Visa est actuellement proposé en location de courte durée ?

Si votre bien Golden Visa est actuellement proposé sur une plateforme de courte durée, agissez immédiatement : retirez l’annonce de toutes les plateformes, honorez les réservations déjà confirmées, annulez toutes les réservations futures et enregistrez un bail d’au moins 12 mois auprès de l’AADE. Le moindre retard, ne serait-ce qu’une seule réservation de courte durée honorée après cette interdiction, peut déclencher les deux sanctions.

Si votre bien Golden Visa grec est actuellement actif sur une plateforme de location de courte durée, agissez sans délai : retirez le bien de toutes les plateformes, honorez les réservations déjà confirmées afin d’éviter tout litige avec la plateforme, passez à un bail de longue durée dès que possible, et demandez conseil à un avocat sur votre position de conformité avant votre prochain renouvellement de permis. La loi 5275/2026 est en vigueur dès maintenant, elle n’est pas rétroactive à septembre 2024, mais son application active signifie que le maintien d’annonces après février 2026 constitue le principal risque d’exposition.

Un plan d’action étape par étape :

1. Retirez l’annonce immédiatement. Supprimez l’annonce du bien sur Airbnb, Booking.com, Vrbo et toute autre plateforme. Conservez vos comptes hôte ; désactivez ou retirez simplement l’annonce du bien Golden Visa concerné. Faites une capture d’écran ou documentez la date de désactivation.
2. Honorez les réservations en cours. Accueillez les invités déjà confirmés afin d’éviter tout litige avec la plateforme et tout risque pour votre réputation. N’acceptez aucune nouvelle réservation à compter de la date de retrait.
3. Informez votre gestionnaire de bien. Si vous faites appel à une société de gestion locale, confirmez par écrit que le bien ne peut en aucun cas être proposé en location de courte durée. Conservez cette confirmation écrite.
4. Mettez en place un bail conforme de longue durée. Un bail d’au moins 12 mois, enregistré auprès de l’AADE, établit clairement un usage conforme du bien et constitue un dossier de conformité documenté pour votre demande de renouvellement.
5. Consultez un conseiller juridique. Si le bien a généré des revenus de location de courte durée après septembre 2024, un avocat grec spécialisé en immigration peut évaluer votre exposition et vous conseiller sur l’opportunité d’une divulgation proactive au ministère avant votre renouvellement. Mirabello Consultancy met ses clients en relation avec des partenaires juridiques grecs de confiance, spécialisés dans la conformité Golden Visa.

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Quelle zone offre les meilleurs rendements locatifs de longue durée pour les investisseurs Golden Visa ?

Les biens de zone B dans les centres urbains de Thessalonique et de Crète offrent la meilleure combinaison de conformité légale et de rendement locatif de longue durée, généralement de 5 à 7 % brut pour des unités résidentielles achetées au seuil de 400 000 EUR ou à proximité. Un coût d’entrée plus faible associé à un rendement légal plus élevé fait de la zone B le choix optimal pour les investisseurs Golden Visa axés sur le revenu.

Pour les investisseurs dont l’objectif premier est un revenu locatif légal associé à l’accès Schengen, les biens de zone B à Thessalonique, en Crète et dans l’ensemble du Péloponnèse offrent les meilleurs rendements locatifs de longue durée par rapport au seuil d’investissement de 400 000 EUR. Les biens de zone A à Athènes (800 000 EUR) offrent une plus-value et des emplacements prestigieux, mais délivrent généralement des rendements proportionnellement plus faibles en raison du prix d’achat plus élevé. Adapter le choix de la zone à vos objectifs d’investissement réels, rendement, plus-value ou usage personnel, constitue la première décision essentielle.

Zone A (minimum 800 000 EUR) : région de l’Attique d’Athènes, municipalité de Thessalonique, Mykonos, Santorin et toute île comptant plus de 3 100 habitants permanents. Idéale pour les investisseurs privilégiant la plus-value et l’accès aux marchés urbains et insulaires premium de Grèce. Rendement brut de longue durée typique : 4 à 6 %. Les constructions neuves doivent avoir une surface habitable minimale de 120 m². Un bien unique doit atteindre l’intégralité du seuil (les titres multiples ne peuvent pas être cumulés). Droit de mutation immobilière : 3,09 %.

Zone B (minimum 400 000 EUR) : toutes les autres régions de Grèce non classées en zone A, y compris la Crète, Rhodes, Corfou, le Péloponnèse, les régions du nord du continent et les banlieues de Thessalonique hors municipalité. Idéale pour les investisseurs axés sur le rendement. Rendement brut de longue durée typique : 5 à 8 %. 400 000 EUR permettent d’acquérir une surface, une qualité et un emplacement nettement supérieurs qu’en zone A. Demande forte et croissante de la part des retraités expatriés, des travailleurs à distance et des ressortissants de l’UE en quête d’un bien de qualité de vie abordable.

Zone C (minimum 250 000 EUR) : conversions commercial-résidentiel et restaurations de bâtiments patrimoniaux, disponibles dans toutes les régions quelle que soit la classification de zone. La voie d’entrée la plus abordable, mais elle implique de prendre en charge un projet de rénovation. L’offre de biens éligibles est limitée ; un sourcing professionnel via un agent spécialisé est indispensable. L’interdiction de location de courte durée s’applique dès que la conversion résidentielle est achevée.

Pour une analyse complète zone par zone, incluant les types de biens, les secteurs et les exigences légales, consultez notre guide immobilier zone par zone du Golden Visa grec 2026.

Comment la Grèce se compare-t-elle aux autres programmes européens de Golden Visa en matière de règles locatives ?

La Grèce applique l’interdiction de location de courte durée la plus stricte et la mieux documentée de tous les programmes européens de Golden Visa actifs, avec des amendes légales codifiées par la loi 5275/2026. Le Portugal autorise la location de courte durée sur les biens Golden Visa. Chypre n’impose aucune restriction locative. Le programme espagnol a fermé en avril 2025. La Grèce est le seul programme actif combinant à la fois une interdiction et des sanctions financières.

La Grèce applique l’interdiction de location de courte durée la plus stricte et la mieux documentée de tous les programmes européens de Golden Visa actifs, désormais assortie de sanctions financières codifiées par la loi 5275/2026. Le programme Golden Visa du Portugal (voie fonds de 250 000 EUR, sans voie immobilière pour la plupart des régions depuis 2023) ne comporte pas d’interdiction locative spécifique équivalente. Le MPRP maltais exige que l’investisseur utilise le bien comme résidence habituelle ou principale, ce qui exclut de fait la location commerciale. Le programme Golden Visa espagnol a fermé en avril 2025.

Pour les investisseurs dont le modèle économique repose sur des revenus de location de courte durée, Chypre constitue structurellement un choix plus adapté. Le programme chypriote de résidence permanente par investissement (bien éligible de 300 000 EUR) n’impose pas d’interdiction comparable sur le bien éligible, sous réserve du respect des exigences locales de licence de location de courte durée prévues par la réglementation de l’Organisation du tourisme chypriote. Combiné au régime non-dom chypriote, exonération totale de la contribution spéciale de défense sur les dividendes et intérêts pendant 17 ans, et à la suppression en janvier 2026 de la condition « absence d’autre résidence fiscale » de sa règle des 60 jours, Chypre constitue une alternative réellement solide pour les investisseurs souhaitant à la fois une résidence proche de l’espace Schengen et une flexibilité de revenus.

Découvrez tous les programmes européens de Golden Visa disponibles dans notre guide de comparaison complet afin d’identifier le programme correspondant le mieux à vos objectifs d’investissement, votre situation fiscale et vos objectifs de style de vie. Mirabello Consultancy conseille sur l’ensemble des principaux programmes de résidence européens et caribéens et aide ses clients à identifier dès le départ le programme le mieux adapté, évitant ainsi des corrections coûteuses après coup. Pour une vérification indépendante des conditions officielles du programme grec, le ministère grec de la Migration et de l’Asile et Invest Greece constituent les sources officielles faisant autorité.

Pour des données sur l’impact des restrictions locatives grecques sur son attractivité relative face aux autres programmes européens de Golden Visa, consultez le Mirabello Investment Migration Index. Utilisez notre outil de comparaison interactif pour comparer la Grèce au Portugal, à Chypre et aux Émirats arabes unis. Parlez à un spécialiste Mirabello de l’investissement immobilier pour identifier des stratégies d’investissement conformes.

Quelles sont les questions les plus fréquentes sur l’interdiction locative du Golden Visa grec ?

L’interdiction de location de courte durée a pris effet le 1er septembre 2024 et a été renforcée par des sanctions financières spécifiques en vertu de la loi 5275/2026 (FEK A’ 17, 6 février 2026). Tous les biens Golden Visa, quelle que soit leur date d’achat, sont soumis à l’interdiction depuis septembre 2024. L’amende de 50 000 EUR et la révocation du permis s’appliquent rétroactivement aux infractions commises après cette date.

Quand l’interdiction de location de courte durée du Golden Visa grec est-elle entrée en vigueur ?

L’interdiction de location de courte durée des biens Golden Visa est entrée en vigueur le 1er septembre 2024, en même temps que la révision des seuils d’investissement des zones A/B/C. La loi 5275/2026 (FEK A’ 17, 6 février 2026) a ensuite codifié l’interdiction dans la législation primaire et introduit l’amende administrative de 50 000 EUR ainsi que la révocation automatique du permis en cas d’infraction. Si votre bien a généré des revenus de location de courte durée après septembre 2024, il était déjà en infraction avec les conditions du programme avant même l’introduction de l’amende.

L’amende de 50 000 EUR s’applique-t-elle même si je n’ai loué mon bien que quelques nuits ?

En vertu de la législation actuelle, il n’existe aucun seuil minimal de réservation en deçà duquel l’interdiction ne s’appliquerait pas. Toute location de courte durée du bien Golden Visa éligible, y compris une simple réservation d’un week-end, constitue une infraction. L’amende de 50 000 EUR et la révocation du permis s’appliquent à toute infraction confirmée, sans barème progressif.

Qu’est-ce qui constitue une « location de courte durée » selon le droit grec ?

En droit grec, une location de courte durée désigne tout arrangement locatif d’une durée inférieure à 30 jours consécutifs auprès du même locataire. Cela inclut toutes les grandes plateformes de location de vacances (Airbnb, Vrbo, annonces de loisirs Booking.com, Expedia) ainsi que tout arrangement privé de vacances non adossé à un bail formel d’au moins 12 mois enregistré auprès de l’administration fiscale grecque (AADE). Les arrangements mensuels reconductibles qui fonctionnent dans les faits comme des locations de vacances sont également couverts par l’interdiction.

Puis-je vendre mon bien Golden Visa précédemment proposé sur Airbnb sans sanction ?

La vente du bien Golden Visa n’éteint pas automatiquement une enquête en cours. Si le ministère de la Migration a ouvert, ou est susceptible d’ouvrir, une enquête relative à une activité de location de courte durée sur le bien après septembre 2024, cette enquête se poursuit indépendamment d’une vente ultérieure. Le permis est également rattaché à l’investisseur, et non au bien, une mesure de révocation suit donc le titulaire du permis même après la cession du bien. Consultez un avocat grec spécialisé en immigration avant de vendre si le bien a été proposé en courte durée après septembre 2024.

Les membres de ma famille sur mon Golden Visa peuvent-ils être sanctionnés en cas d’infraction locative de courte durée ?

L’amende administrative de 50 000 EUR s’applique au titulaire principal du permis, celui qui a réalisé l’investissement éligible. Les membres de la famille à charge ne sont pas séparément responsables de la sanction financière. Toutefois, la révocation du permis peut affecter l’ensemble de la demande familiale : les permis à charge du conjoint et des enfants découlent du même investissement éligible, et la révocation du permis principal peut invalider simultanément les permis à charge.

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