Changements du Golden Visa grec en 2026 : ce que les investisseurs doivent savoir

Changements du Golden Visa grec en 2026 : nouvelle tarification par zone et ce que les investisseurs doivent savoir

Le programme Golden Visa grec a connu son changement structurel le plus significatif en septembre 2024, remplaçant le seuil unique de 250 000 EUR par un système de tarification à trois paliers allant de 250 000 EUR à 800 000 EUR selon l’emplacement et le type de bien. Pour les investisseurs envisageant une résidence grecque par investissement en 2026, comprendre ces nouvelles classifications de zone est essentiel.

Ce guide de Mirabello Consultancy explique chaque changement, ce qu’il signifie pour votre stratégie d’investissement, et comment naviguer efficacement dans ce nouveau paysage.

Le nouveau système de tarification à trois zones

Depuis le 1er septembre 2024, la Grèce a remplacé son minimum unique de 250 000 EUR par un système à paliers fondé sur des zones géographiques. Il s’agit du changement structurel le plus significatif depuis le lancement du programme en 2013 en vertu de la loi 4251/2014.

Précision essentielle : le seuil de 250 000 EUR de la zone C est uniquement disponible pour les conversions commercial-résidentiel et les restaurations de bâtiments patrimoniaux, ce n’est pas le seuil standard d’achat résidentiel. C’est l’aspect le plus fréquemment mal compris des règles actuelles.

Pourquoi ces changements ont été introduits

Le gouvernement grec a introduit la tarification par palier pour trois raisons principales :

• Crise d’accessibilité au logement : une flambée des achats Golden Visa, en particulier dans le centre d’Athènes, a poussé les prix de l’immobilier bien au-delà de ce que les résidents locaux pouvaient se permettre
• Redistribution régionale : le gouvernement souhaite orienter l’investissement en dehors d’Athènes et des grandes îles, en dirigeant le capital vers des régions moins développées ayant besoin d’une relance économique
• Préservation du patrimoine : la voie de conversion à 250 000 EUR incite à la restauration de bâtiments commerciaux et patrimoniaux, contribuant à la régénération urbaine plutôt qu’à l’éviction des résidents

Les prix de l’immobilier à Athènes s’établissaient en moyenne à 2 580 EUR par mètre carré en 2025, les banlieues sud haut de gamme atteignant 4 000 EUR ou plus par mètre carré. Le seuil de 800 000 EUR limite de fait les achats Golden Visa en zone A aux investisseurs sérieux et fortunés.

Exigences en matière de bien selon les nouvelles règles

Au-delà des seuils financiers, plusieurs exigences spécifiques au bien s’appliquent désormais :

• Règle du bien unique : vous devez acheter un seul bien atteignant le seuil, la combinaison de plusieurs biens pour atteindre le minimum n’est pas autorisée
• Surface minimale : les constructions neuves doivent disposer d’au moins 120 mètres carrés de surface habitable
• Aucune location de courte durée : Airbnb et les plateformes similaires sont interdites sur les biens Golden Visa depuis 2024
• Location de longue durée autorisée : les baux standards de 12 mois et plus sont autorisés
• Période de détention de 5 ans : le bien doit être conservé pendant toute la durée de votre permis de résidence

Analyse d’investissement stratégique par zone

Zone B : l’opportunité de valeur

À 400 000 EUR, la zone B offre nettement plus de bien par euro investi. Des emplacements comme les banlieues de Thessalonique, la Crète, Rhodes, Corfou et le Péloponnèse offrent une excellente qualité de vie, de solides rendements locatifs sur baux de longue durée, et un véritable potentiel de plus-value à mesure que l’investissement en infrastructures atteint ces régions.

Pour les investisseurs recherchant avant tout la résidence Schengen sans avoir besoin d’une adresse dans le centre d’Athènes, la zone B représente le point d’équilibre optimal entre valeur et qualité.

Zone C : l’option de niche

La voie de conversion à 250 000 EUR est l’option la plus économique, mais elle implique d’acheter un bien commercial et de le convertir en usage résidentiel, ou de restaurer un bâtiment patrimonial classé. Elle convient le mieux aux investisseurs ayant une expérience de la rénovation ou travaillant avec un partenaire de développement local capable de gérer le processus de conversion.

Zone A : Athènes et îles premium

À 800 000 EUR, les investissements de zone A représentent des positions premium sur les marchés les plus prisés de Grèce. Les banlieues sud d’Athènes, Mykonos et Santorin offrent la plus forte plus-value à long terme et la valeur de prestige la plus élevée. Ce niveau de prix entre toutefois en concurrence directe avec d’autres programmes européens de golden visa.

Le Startup Golden Visa

Annoncé en novembre 2025, la Grèce développe une voie non-immobilière pour les investisseurs technologiques et les entrepreneurs. Le Startup Golden Visa permet aux investisseurs d’acquérir jusqu’à 33 % de participation dans une start-up grecque éligible, avec l’obligation de créer au moins deux emplois la première année.

En date de mars 2026, les règlements d’application sont toujours en attente. Mirabello Consultancy suit de près les développements et conseillera ses clients dès que cette voie deviendra opérationnelle.

Détails du permis de résidence

Le Golden Visa grec accorde un permis de résidence renouvelable de 5 ans présentant les caractéristiques suivantes :

• Aucun séjour minimal : contrairement à la plupart des permis de résidence, aucune obligation de passer du temps en Grèce
• Accès Schengen : circulez librement dans les 27 États membres de l’espace Schengen (jusqu’à 90 jours par période de 180 jours)
• Inclusion familiale : conjoint, enfants de moins de 21 ans, et parents du demandeur comme du conjoint
• Couples de même sexe : éligibles depuis février 2024
• Renouvelable indéfiniment : tant que le bien est conservé
• Droit de travail : les titulaires du Golden Visa peuvent travailler en Grèce

Implications fiscales pour les titulaires du Golden Visa

Une idée reçue fréquente est que les titulaires du Golden Visa deviennent automatiquement résidents fiscaux grecs. Ce n’est pas le cas. Vous ne devenez résident fiscal grec que si vous passez 183 jours ou plus par an en Grèce, ou si le centre de vos intérêts vitaux s’y trouve.

Si vous détenez le Golden Visa uniquement pour la commodité des voyages Schengen et vivez ailleurs, vos revenus mondiaux ne sont pas imposés en Grèce. Les revenus locatifs issus d’un bien grec sont soumis à l’impôt grec sur le revenu à taux progressifs. Nous fournissons des conseils de planification fiscale dans le cadre de nos services de conseil.

La Grèce face aux autres Golden Visa européens

La Grèce demeure l’un des rares programmes européens de golden visa où l’investissement immobilier reste la voie principale. Le Portugal a supprimé l’immobilier de son programme en 2023. Le Golden Visa espagnol a fermé entièrement en avril 2025. Cela fait de la Grèce la dernière grande destination de l’UE pour l’investissement résidentiel par la résidence immobilière.

Questions fréquentes

Quel est l’investissement minimal pour le Golden Visa grec en 2026 ?

La zone A (Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin) exige 800 000 EUR. La zone B (reste de la Grèce) exige 400 000 EUR. Les conversions commercial-résidentiel et les restaurations patrimoniales sont éligibles à 250 000 EUR dans n’importe quelle zone.

Puis-je acheter plusieurs biens pour le Golden Visa grec ?

Non. Vous devez acheter un bien unique atteignant le seuil minimal. La combinaison de plusieurs biens n’est pas autorisée.

Puis-je louer mon bien Golden Visa sur Airbnb ?

Non. Les locations de courte durée sont interdites sur les biens Golden Visa depuis 2024. Les locations de longue durée de 12 mois et plus sont autorisées.

Le Golden Visa grec mène-t-il à la citoyenneté ?

Le Golden Visa accorde un permis de résidence renouvelable de 5 ans. La citoyenneté exige 7 ans de résidence effective, une maîtrise de la langue grecque, et un entretien de naturalisation.

Qu’est-ce que le Startup Golden Visa ?

Annoncé en novembre 2025, il permet jusqu’à 33 % de participation dans une start-up grecque éligible, avec au moins 2 emplois créés la première année. Les règlements d’application sont en attente à partir de mars 2026.

Comment Mirabello Consultancy peut vous aider

Avec des bureaux à Zurich et à Dubaï, Mirabello Consultancy fournit un accompagnement de bout en bout sur le Golden Visa grec. De la sélection du bien dans la bonne zone au traitement de la demande et à la planification fiscale, notre équipe veille à ce que chaque aspect de votre investissement soit optimisé. Nous avons accompagné plus de 350 dossiers Golden Visa à travers plusieurs programmes européens, avec un taux d’approbation de 99 %.

Pour des informations officielles, consultez Enterprise Greece.