Yunanistan Golden Visa 2026 Değişiklikleri: Yatırımcıların Bilmesi Gerekenler

Yunanistan Golden Visa 2026 Değişiklikleri: Yeni Bölge Fiyatlandırması ve Yatırımcıların Bilmesi Gerekenler

Yunanistan'ın Golden Visa Programı, Eylül 2024'te en önemli yapısal değişikliğini yaşadı: tek tip 250.000 € eşiği, konuma ve mülk türüne göre 250.000 € ile 800.000 € arasında değişen üç kademeli bir fiyatlandırma sistemiyle değiştirildi. 2026 yılında yatırım yoluyla Yunan oturumunu değerlendiren yatırımcılar için bu yeni bölge sınıflandırmalarını anlamak son derece önemlidir.

Mirabello Consultancy'nin hazırladığı bu rehber, her değişikliği, bu değişikliklerin yatırım stratejiniz için ne anlama geldiğini ve yeni koşullarda nasıl etkin biçimde ilerleyebileceğinizi açıklamaktadır.

Yeni Üç Bölgeli Fiyatlandırma Sistemi

1 Eylül 2024 itibarıyla Yunanistan, tek tip 250.000 € asgari yatırım tutarını coğrafi bölgelere dayalı kademeli bir sisteme dönüştürdü. Bu, programın 4251/2014 sayılı Kanun kapsamında 2013 yılında başlamasından bu yana yaşanan en önemli yapısal değişikliktir.

Önemli açıklama: Bölge C'deki 250.000 € eşiği yalnızca ticari mülkten konuta dönüşümler ve miras niteliğindeki bina restorasyonları için geçerlidir, standart konut alımı eşiği değildir. Bu, mevcut kuralların en sık yanlış anlaşılan yönüdür.

Bu Değişiklikler Neden Getirildi

Yunan hükümeti, kademeli fiyatlandırmayı üç temel nedenle getirdi:

• Konut edinilebilirlik krizi: Golden Visa alımlarındaki artış, özellikle Atina merkezinde, mülk fiyatlarını yerel halkın karşılayabileceği düzeyin çok üzerine çıkardı
• Bölgesel yeniden dağılım: Hükümet, yatırımı Atina ve büyük adaların dışına yönlendirmeyi, sermayeyi ekonomik teşvike ihtiyaç duyan daha az gelişmiş bölgelere kanalize etmeyi amaçlıyor
• Miras koruması: 250.000 €'luk dönüşüm rotası, ticari ve miras niteliğindeki binaların restorasyonunu teşvik ederek, sakinleri yerinden etmek yerine kentsel yenilenmeye katkı sağlıyor

2025 yılında Atina'da mülk fiyatları ortalama metrekare başına 2.580 €'ya ulaştı, prestijli güney banliyölerinde bu rakam metrekare başına 4.000 € veya daha fazlasına çıkıyor. 800.000 €'luk eşik, Bölge A'daki Golden Visa alımlarını fiilen ciddi, yüksek net değere sahip yatırımcılarla sınırlıyor.

Yeni Kurallar Kapsamında Mülk Şartları

Finansal eşiklerin ötesinde, artık mülke özgü çeşitli şartlar da geçerlidir:

• Tek mülk kuralı: Eşiği karşılayan tek bir mülk satın almalısınız, asgari tutara ulaşmak için birden fazla mülkün birleştirilmesine izin verilmez
• Asgari alan: Yeni inşa mülklerin en az 120 metrekare yaşam alanına sahip olması gerekir
• Kısa süreli kiralama yok: Airbnb ve benzeri platformlar, 2024'ten bu yana Golden Visa mülklerinde yasaktır
• Uzun süreli kiralamaya izin var: Standart 12 ay ve üzeri kira sözleşmelerine izin verilir
• 5 yıllık elde tutma süresi: Mülk, oturma izninizin süresi boyunca elde tutulmalıdır

Bölgeye Göre Stratejik Yatırım Analizi

Bölge B: Değer Fırsatı

400.000 € ile Bölge B, yatırılan her euro başına önemli ölçüde daha fazla mülk sunar. Selanik banliyöleri, Girit, Rodos, Korfu ve Peloponnesos gibi lokasyonlar; mükemmel bir yaşam kalitesi değeri, uzun süreli kiralamalarda güçlü kira getirisi ve altyapı yatırımları bu bölgelere ulaştıkça gerçek sermaye değer artışı potansiyeli sunar.

Öncelikle Atina merkezinde bir adrese ihtiyaç duymadan Schengen oturumu arayan yatırımcılar için Bölge B, değer ve kalite açısından en ideal noktayı temsil eder.

Bölge C: Niş Seçenek

250.000 €'luk dönüşüm rotası en uygun maliyetli seçenektir ancak ticari bir mülk satın alıp konuta dönüştürmeyi veya tescilli bir miras binasını restore etmeyi gerektirir. Bu seçenek, renovasyon deneyimi olan veya dönüşüm sürecini yönetebilecek yerel bir geliştirme ortağıyla çalışan yatırımcılar için en uygunudur.

Bölge A: Premium Atina ve Adalar

800.000 € ile Bölge A yatırımları, Yunanistan'ın en gözde piyasalarında premium konumları temsil eder. Atina'nın güney banliyöleri, Mykonos ve Santorini, en güçlü uzun vadeli değer artışını ve prestij değerini sunar. Ancak bu fiyat noktası, diğer Avrupa golden visa programlarıyla doğrudan rekabet eder.

Startup Golden Visa

Kasım 2025'te duyurulan Startup Golden Visa, Yunanistan'ın teknoloji yatırımcıları ve girişimciler için geliştirdiği gayrimenkul dışı bir rotadır. Startup Golden Visa programı, yatırımcıların uygun bir Yunan girişiminde %33'e kadar ortaklık edinmesine izin verir; ilk yıl içinde en az iki iş yaratma şartı bulunur.

Mart 2026 itibarıyla uygulama yönetmelikleri hâlâ beklemededir. Mirabello Consultancy gelişmeleri yakından takip etmekte olup bu rota işlerlik kazandığında müşterilerine bilgi verecektir.

Oturma İzni Detayları

Yunanistan Golden Visa, aşağıdaki özelliklere sahip 5 yıllık, yenilenebilir bir oturma izni sağlar:

• Asgari kalış süresi yok: Çoğu oturma izninin aksine, Yunanistan'da zaman geçirme zorunluluğu yoktur
• Schengen erişimi: 27 Schengen Bölgesi üyesi ülkede serbestçe seyahat edin (180 günde en fazla 90 gün)
• Aile dahil edilmesi: Eş, 21 yaşından küçük çocuklar ve hem başvuru sahibinin hem de eşinin ebeveynleri
• Eşcinsel çiftler: Şubat 2024'ten bu yana uygundur
• Süresiz yenilenebilir: Mülk elde tutulduğu sürece
• Çalışma hakkı: Golden Visa sahipleri Yunanistan'da çalışabilir

Golden Visa Sahipleri İçin Vergi Etkileri

Yaygın bir yanlış anlama, Golden Visa sahiplerinin otomatik olarak Yunan vergi mükellefi hâline geldiğidir. Durum böyle değildir. Yalnızca yılda 183 gün veya daha fazla Yunanistan'da kalırsanız ya da yaşamsal çıkarlarınızın merkezi Yunanistan'daysa Yunan vergi mükellefi olursunuz.

Golden Visa'yı yalnızca Schengen seyahat kolaylığı için elinizde bulunduruyor ve başka bir yerde yaşıyorsanız, dünya genelindeki geliriniz Yunanistan'da vergilendirilmez. Yunanistan'daki mülkten elde edilen kira geliri, artan oranlı Yunan gelir vergisine tabidir. Danışmanlık hizmetlerimizin bir parçası olarak vergi planlaması rehberliği sunuyoruz.

Yunanistan ve Diğer Avrupa Golden Visa Programlarının Karşılaştırması

Yunanistan, gayrimenkul yatırımının hâlâ birincil rota olduğu az sayıdaki Avrupa golden visa programından biri olmaya devam ediyor. Portekiz, 2023'te gayrimenkulü programından kaldırdı. İspanya'nın Golden Visa'sı ise Nisan 2025'te tamamen kapandı. Bu durum Yunanistan'ı, mülk bazlı oturum yatırımı için son büyük AB destinasyonu hâline getiriyor.

Sık Sorulan Sorular

2026'da Yunanistan Golden Visa için asgari yatırım tutarı nedir?

Bölge A (Atina, Selanik, Mykonos, Santorini) 800.000 € gerektirir. Bölge B (Yunanistan'ın geri kalanı) 400.000 € gerektirir. Ticari mülkten konuta dönüşümler ve miras restorasyonları, herhangi bir bölgede 250.000 € ile uygundur.

Yunanistan Golden Visa için birden fazla mülk satın alabilir miyim?

Hayır. Asgari eşiği karşılayan tek bir mülk satın almalısınız. Birden fazla mülkün birleştirilmesine izin verilmez.

Golden Visa mülkümü Airbnb üzerinden kiraya verebilir miyim?

Hayır. Golden Visa mülklerinde 2024'ten bu yana kısa süreli kiralama yasaktır. 12 ay ve üzeri uzun süreli kiralamalara izin verilir.

Yunanistan Golden Visa vatandaşlığa götürür mü?

Golden Visa, 5 yıllık yenilenebilir bir oturma izni sağlar. Vatandaşlık için 7 yıl fiili oturum, Yunanca dil yeterliliği ve bir vatandaşlığa kabul mülakatı gereklidir.

Startup Golden Visa nedir?

Kasım 2025'te duyurulan bu program, uygun bir Yunan girişiminde %33'e kadar ortaklığa, ilk yıl içinde asgari 2 iş yaratılması şartıyla izin verir. Mart 2026 itibarıyla uygulama yönetmelikleri beklemededir.

Mirabello Consultancy Nasıl Yardımcı Olabilir

Zürih ve Dubai'deki ofisleriyle Mirabello Consultancy, Yunanistan Golden Visa konusunda uçtan uca danışmanlık sağlar. Doğru bölgede mülk seçiminden başvuru sürecine ve vergi planlamasına kadar ekibimiz, yatırımınızın her yönünün optimize edilmesini sağlar. Birden fazla Avrupa programında 350'den fazla Golden Visa vakasına, %99 onay oranıyla rehberlik ettik.

Resmi bilgi için bkz. Enterprise Greece.