Coût et conditions du Golden Visa grec 2026 : la ventilation complète des frais

Coût et conditions du Golden Visa grec 2026 : la ventilation complète des frais

Le Golden Visa grec est l’un des programmes de résidence par investissement les plus établis d’Europe, offrant l’accès à l’espace Schengen et, après 7 ans de résidence effective en Grèce, une voie vers la citoyenneté grecque par le biais d’un investissement immobilier. Le coût total de l’obtention de la résidence grecque dépasse cependant largement le seuil minimum de l’investissement immobilier. Mirabello Consultancy a compilé cette ventilation complète des frais afin que les investisseurs puissent budgétiser avec précision avant de s’engager. Comprendre l’ensemble du tableau, y compris les droits de mutation, les frais juridiques et les frais gouvernementaux, est essentiel pour une planification financière rigoureuse.

Investissement immobilier minimum par zone

Depuis août 2024, la Grèce applique un système à trois zones. Votre investissement immobilier minimum dépend de l’endroit où vous achetez :

• Zone A (Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin, îles de plus de 3 100 habitants) : 800 000 €
• Zone B (reste du continent grec et îles plus petites) : 400 000 €
• Zone C (conversions de bâtiments classés au patrimoine) : 250 000 €

Il s’agit là des seuils minimums. La plupart des biens éligibles dans le centre d’Athènes ou sur les îles dépassent largement le plancher de la Zone A. Pour une explication détaillée des zones, consultez notre guide sur le programme Golden Visa grec.

Droit de mutation immobilière : 3,09 %

La Grèce prélève un droit de mutation immobilière de 3,09 % sur le prix d’achat de tous les biens résidentiels d’occasion (revente). Il s’agit d’un coût statutaire à la charge de l’acheteur, à régler avant l’enregistrement du titre de propriété. Pour un bien à 800 000 €, cela représente environ 24 720 €.

À noter : les biens neufs (première vente par un promoteur) sont soumis à la TVA plutôt qu’au droit de mutation. Toutefois, le taux de TVA sur les biens résidentiels neufs en Grèce est actuellement suspendu pour les résidences principales ; pour les achats des investisseurs, l’avis d’un conseiller juridique professionnel est indispensable pour confirmer le régime fiscal applicable.

Frais juridiques

Les frais juridiques en Grèce comprennent généralement :

• Avocat immobilier grec : 3 000-8 000 € (selon la valeur et la complexité du bien)
• Frais de notaire : environ 1-1,5 % de la valeur du bien, couvrant la notarisation et l’enregistrement du titre de propriété
• Frais de cadastre : 0,475 % de la valeur de la transaction
• Expertise/rapport technique : 500-1 500 €

Prévoyez environ 2 à 3 % de la valeur du bien pour l’ensemble des frais juridiques et notariaux. Pour un investissement de 800 000 €, cela représente environ 16 000-24 000 €.

Frais de dossier gouvernementaux du Golden Visa

Le gouvernement grec applique des frais distincts pour le traitement du permis de résidence Golden Visa. Frais en vigueur en 2026 :

• Demandeur principal : 2 000 €
• Chaque membre de la famille supplémentaire : 150 €
• Renouvellement du permis (tous les 5 ans) : même barème que la demande initiale

Les membres de la famille pouvant être inclus sont le conjoint, les enfants de moins de 21 ans, et les parents des deux conjoints, chacun étant soumis aux frais de 150 €.

Autres coûts à budgétiser

• Rendez-vous biométrique : visite en personne obligatoire en Grèce
• Numéro fiscal grec (AFM) : gratuit à obtenir, mais nécessite une présence en personne ou une procuration
• Ouverture d’un compte bancaire : obligatoire ; la plupart des banques exigent une visite en personne et des documents KYC
• Traduction et apostille des documents : 500-2 000 € selon le volume
• Frais de conseil/d’agent : généralement 5 000-15 000 € pour une gestion de dossier de bout en bout
• Taxe foncière annuelle (ENFIA) : variable selon le bien ; prévoyez 1 000-5 000 € et plus par an pour les biens de valeur élevée
• Gestion immobilière : 8-12 % des revenus locatifs en cas de location (remarque : les locations de courte durée type Airbnb ne sont pas autorisées sur les biens éligibles au Golden Visa)

Tableau d’estimation du coût total

Comment la Grèce se compare-t-elle aux autres Golden Visa européens ?

Pour les investisseurs qui évaluent les options européennes, le Golden Visa portugais propose des filières de fonds d’investissement à partir de 500 000 € sans exigence immobilière, tandis que le programme résidence par investissement chypriote accepte les achats immobiliers à partir de 300 000 €. En comparaison, la Zone B (400 000 €) et la filière patrimoniale de Zone C (250 000 €) de la Grèce restent compétitives en coût pour les investisseurs qui souhaitent un accès à l’espace Schengen par la propriété immobilière directe. Vous pouvez comparer toutes les options sur notre page dédiée aux programmes de golden visa.

Considérations de financement

Les banques grecques proposent bien des produits hypothécaires aux investisseurs non-résidents, bien que les ratios prêt/valeur soient généralement prudents (50-60 %) et que les taux d’intérêt aient augmenté avec la politique de la BCE. La plupart des demandeurs de Golden Visa financent l’achat sur fonds propres. Le permis de résidence n’exige pas que le bien soit exempt d’hypothèque, mais le prix d’achat déclaré doit atteindre intégralement le seuil minimum.

Questions fréquentes

Quel est le coût total du Golden Visa grec, tous frais inclus ?

Pour un bien de Zone A à Athènes, le coût total incluant le prix d’achat, le droit de mutation, les frais juridiques, le notaire, les frais gouvernementaux et les frais de conseil s’élève généralement de 852 000 € à 872 000 € pour une famille de quatre personnes. Les investisseurs en Zone B doivent prévoir environ 450 000-460 000 € au total.

Le droit de mutation de 3,09 % s’applique-t-il toujours ?

Le droit de mutation de 3,09 % s’applique aux biens de revente (d’occasion). Les constructions neuves sont soumises à la TVA. Le taux applicable dépend du type de bien et doit être confirmé par un conseiller fiscal grec qualifié.

Dois-je payer des frais à nouveau lors du renouvellement de mon Golden Visa ?

Les frais de dossier gouvernementaux (2 000 € + 150 € par membre de la famille) sont dus à chaque cycle de renouvellement, généralement tous les 5 ans. Les frais juridiques et notariaux sont des coûts uniques à l’achat.

Existe-t-il des taxes foncières annuelles sur les biens Golden Visa en Grèce ?

Oui. Les propriétaires grecs paient annuellement l’ENFIA (taxe de propriété foncière). Le montant dépend de la valeur estimée, de l’emplacement et des caractéristiques du bien. Prévoyez environ 1 000-5 000 € et plus par an pour les biens de valeur élevée.

Puis-je compenser les coûts en louant mon bien Golden Visa ?

Les locations de longue durée sont autorisées. Les locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb ne sont pas autorisées sur les biens éligibles au Golden Visa, en vertu de la réglementation grecque en vigueur.

Comment démarrer avec Mirabello Consultancy ?

Nos experts vous préparent un plan d’investissement personnalisé couvrant le choix de la zone, l’accompagnement à la recherche du bien et une projection de coûts détaillée. Réservez votre consultation gratuite ici.

Pour des informations officielles, consultez Enterprise Greece.