Greece Golden Visa Kosten & Anforderungen 2026: Die vollständige Gebührenübersicht

Das Greece Golden Visa ist eines der etabliertesten Residency-by-Investment-Programme Europas und bietet Schengen-Zugang sowie einen Weg zur EU-Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestitionen. Die Gesamtkosten für den Erwerb einer griechischen Aufenthaltserlaubnis gehen jedoch weit über die Mindestinvestitionsschwelle hinaus. Mirabello Consultancy hat diese umfassende Gebührenübersicht zusammengestellt, damit Investoren vor einer Zusage präzise kalkulieren können. Das vollständige Bild zu verstehen — einschließlich Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten und Regierungsgebühren — ist für eine solide Finanzplanung unerlässlich.

Mindestinvestition nach Zone

Seit August 2024 gilt in Griechenland ein dreistufiges Zonensystem. Ihre Mindestinvestition hängt davon ab, wo Sie kaufen:

• Zone A (Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin, Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern): 800.000 €
• Zone B (übriges griechisches Festland und kleinere Inseln): 400.000 €
• Zone C (Umbauten denkmalgeschützter Gebäude): 250.000 €

Dies sind die Mindestschwellen. Die meisten qualifizierenden Immobilien im Zentrum Athens oder auf den Inseln übersteigen den Mindestbetrag der Zone A erheblich. Eine ausführliche Erläuterung der Zonen finden Sie in unserem Leitfaden zum Greece Golden Visa Programm.

Grunderwerbsteuer: 3,09 %

Griechenland erhebt eine Grunderwerbsteuer von 3,09 % auf den Kaufpreis aller Bestandsimmobilien (Wiederverkauf). Diese gesetzliche Abgabe wird vom Käufer getragen und muss vor der Eintragung der Eigentumsurkunde entrichtet werden. Bei einer Immobilie im Wert von 800.000 € entspricht dies rund 24.720 €.

Hinweis: Für Neubauten (Erstverkauf vom Bauträger) fällt anstelle der Grunderwerbsteuer Mehrwertsteuer an. Der Mehrwertsteuersatz für neue Wohnimmobilien ist in Griechenland derzeit für Primärwohnsitze ausgesetzt; bei Investitionskäufen ist eine professionelle Rechtsberatung unerlässlich, um die zutreffende steuerliche Behandlung zu bestätigen.

Anwaltskosten

Die Rechtskosten in Griechenland umfassen in der Regel:

• Griechischer Immobilienanwalt: 3.000–8.000 € (je nach Immobilienwert und Komplexität)
• Notargebühren: Rund 1–1,5 % des Immobilienwerts für die notarielle Beurkundung und Registrierung der Eigentumsurkunde
• Grundbuchgebühren: 0,475 % des Transaktionswerts
• Gutachter/technischer Bericht: 500–1.500 €

Sie sollten für die kombinierten Anwalts- und Notarkosten etwa 2–3 % des Immobilienwerts einplanen. Bei einer Investition von 800.000 € ergibt dies ca. 16.000–24.000 €.

Staatliche Antragsgebühren für das Golden Visa

Die griechische Regierung erhebt eine separate Gebühr für die Bearbeitung der Golden-Visa-Aufenthaltserlaubnis. Aktuelle Gebühren im Jahr 2026:

• Hauptantragsteller: 2.000 €
• Jedes weitere Familienmitglied: 150 €
• Verlängerung der Erlaubnis (alle 5 Jahre): Gleiche Gebührenordnung wie beim Erstantrag

Einbezogen werden können der Ehepartner, Kinder unter 21 Jahren sowie die Eltern beider Ehegatten — jeweils mit einer Gebühr von 150 €.

Weitere einzuplanende Kosten

• Biometrischer Termin: Persönliche Vorsprache in Griechenland erforderlich
• Griechische Steuernummer (AFM): Kostenlos zu beantragen, erfordert aber persönliche Vorsprache oder eine Vollmacht
• Bankkontoreröffnung: Erforderlich; die meisten Banken verlangen persönliche Vorsprache und KYC-Dokumente
• Übersetzung und Apostille von Dokumenten: 500–2.000 € je nach Umfang
• Beratungs-/Agenturgebühren: In der Regel 5.000–15.000 € für ein vollumfängliches Fallmanagement
• Jährliche Grundsteuer (ENFIA): Variiert je nach Immobilie; planen Sie für höherwertige Objekte 1.000–5.000+ € pro Jahr ein
• Immobilienverwaltung: 8–12 % der Mieteinnahmen bei Vermietung (Hinweis: Airbnb/Kurzzeitvermietungen sind bei Golden-Visa-Immobilien nicht erlaubt)

Gesamtkostenschätzung – Tabelle

Wie schneidet Griechenland im Vergleich zu anderen europäischen Golden Visas ab?

Für Investoren, die europäische Optionen vergleichen: Das Portugal Golden Visa bietet Investmentfonds-Routen ab 500.000 € ohne Immobilienerfordernis, während das Cyprus Residency by Investment Programm Immobilienerwerbe ab 300.000 € akzeptiert. Im Vergleich dazu bleiben Griechenlands Zone B (400.000 €) und der Heritage-Weg der Zone C (250.000 €) wettbewerbsfähig für Investoren, die EU-Schengen-Zugang über direkten Immobilienbesitz anstreben. Alle Optionen können Sie auf unserem Golden-Visa-Investmentprogramme-Hub vergleichen.

Finanzierungsüberlegungen

Griechische Banken bieten Hypothekenprodukte für nicht ansässige Investoren an, wobei die Beleihungsquoten in der Regel konservativ ausfallen (50–60 %) und die Zinssätze im Einklang mit der EZB-Politik gestiegen sind. Die meisten Golden-Visa-Antragsteller finanzieren den Kauf aus Eigenmitteln. Die Aufenthaltserlaubnis setzt nicht voraus, dass die Immobilie hypothekenfrei ist, aber der vollständig deklarierte Kaufpreis muss die Mindestschwelle erreichen.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind die Gesamtkosten des Greece Golden Visa einschließlich aller Gebühren?

Für eine Zone-A-Immobilie in Athen belaufen sich die Gesamtkosten — einschließlich Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten, Notar, Regierungsgebühren und Beratung — in der Regel auf 852.000 bis 872.000 € für eine vierкöpfige Familie. Investoren der Zone B sollten insgesamt rund 450.000–460.000 € einplanen.

Gilt die Grunderwerbsteuer von 3,09 % immer?

Die Grunderwerbsteuer von 3,09 % gilt für Bestandsimmobilien (Wiederverkauf). Für Neubauten fällt Mehrwertsteuer an. Der anwendbare Satz hängt vom Immobilientyp ab und sollte von einem qualifizierten griechischen Steuerberater bestätigt werden.

Muss ich bei der Verlängerung meines Golden Visa erneut Gebühren zahlen?

Staatliche Antragsgebühren (2.000 € + 150 € pro Familienmitglied) werden in jedem Verlängerungszyklus fällig, in der Regel alle fünf Jahre. Anwalts- und Notarkosten sind einmalige Kosten beim Kauf.

Gibt es jährliche Grundsteuern auf Golden-Visa-Immobilien in Griechenland?

Ja. Griechische Immobilienbesitzer zahlen jährlich die ENFIA (Grundbesitzsteuer). Die Höhe richtet sich nach dem Schätzwert, dem Standort und den Eigenschaften der Immobilie. Planen Sie für höherwertige Objekte rund 1.000–5.000+ € pro Jahr ein.

Kann ich die Kosten durch Vermietung meiner Golden-Visa-Immobilie ausgleichen?

Langfristige Vermietungen sind zulässig. Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb sind bei Golden-Visa-qualifizierenden Immobilien nach geltendem griechischem Recht nicht gestattet.

Wie beginne ich mit Mirabello Consultancy?

Unsere Experten erstellen für Sie einen individuellen Investitionsplan mit Zonenauswahl, Immobiliensuchberatung und einer detaillierten Kostenprojektion. Buchen Sie hier Ihre kostenlose Beratung.