Griechenland Golden Visa Kosten 2026: Alle Gebuhren erklart
Sie planen die Beantragung des Griechenland Golden Visa? Ein umfassendes Verstandnis der Gesamtkosten ist unerlasslich, bevor Sie sich festlegen. Der Investitionsbetrag in den Schlagzeilen ist nur ein Teil der Geschichte – Regierungsgebuhren, Rechtskosten, Grundsteuern und laufende Ausgaben summieren sich erheblich. Dieser Leitfaden schlusselt jeden Euro auf, den Sie 2026 einplanen sollten.
Kurzantwort: Kalkulieren Sie mindestens 400.000–800.000 EUR fur die qualifizierende Investition (je nach Standortzone) sowie zusatzlich etwa 25.000–60.000 EUR an Gebuhren und Steuern.- Wie hoch ist die Mindestinvestition in Immobilien?
- Welche Transaktionskosten fallen beim Immobilienkauf an?
- Wie hoch sind die Antragsgebuhren fur das Golden Visa?
- Gesamtkostenbeispiele nach Zone
- Welche laufenden jahrlichen Kosten entstehen?
- Wie schneidet Griechenland im Vergleich zu anderen Golden-Visa-Programmen ab?
Griechenland Golden Visa Kosten 2026: Vollstandige Kostenaufstellung
Sie planen einen Antrag fur das Griechenland Golden Visa im Jahr 2026? Die Gesamtkosten gehen weit uber den Immobilienkaufpreis hinaus. Zwischen Regierungsgebuhren, Anwaltskosten, Grundsteuern und laufendem Unterhalt benotigen Investoren ein klares Bild aller Ausgaben, bevor sie Kapital binden.
Dieser Leitfaden von Mirabello Consultancy bietet die detaillierteste verfugbare Kostenaufstellung fur das Griechenland Golden Visa Programm und deckt alle drei Investitionszonen sowie jede Gebuhrkategorie ab, auf die Sie treffen werden.
Mindestinvestitionen in Immobilien nach Zone
Seit September 2024 wendet Griechenland ein Drei-Zonen-Preissystem fur qualifizierende Immobilien im Rahmen des Golden Visa an. Die von Ihnen gewahlte Zone bestimmt sowohl Ihre Mindestinvestition als auch die Art der verfugbaren Immobilie.
| Zone | Mindest-Immobilienpreis | Abdeckung | Immobilientyp |
|---|---|---|---|
| Zone A | 800.000 EUR | Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, grosse Inseln | Wohnimmobilie (Einzelobjekt, mind. 120 m² Neubau) |
| Zone B | 400.000 EUR | Restliches Festland, Kreta, kleinere Inseln, Peloponnes | Wohnimmobilie (Einzelobjekt, mind. 120 m² Neubau) |
| Zone C | 250.000 EUR | Alle Zonen – nur Umwandlung/Denkmalschutz | Gewerbe-zu-Wohn-Umwandlung oder Denkmalrestaurierung |
Vollstandige Kostenaufstellung: Zone fur Zone
Zone A – Athen/Thessaloniki/Grosse Inseln (800.000 EUR Immobilie)
| Kostenkategorie | Prozentsatz/Betrag | Geschatzte Kosten |
|---|---|---|
| Immobilienkauf | — | 800.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer | 3,09 % | 24.720 EUR |
| Anwaltsgebuhren | 1–2 % | 8.000–16.000 EUR |
| Notargebuhren | 1–1,5 % | 8.000–12.000 EUR |
| Grundbucheintragung | 0,5–0,7 % | 4.000–5.600 EUR |
| Golden-Visa-Antragsgebuhr | 2.000 EUR/Erwachsener | 2.000–6.000 EUR |
| Vollmacht | Pauschal | 300–500 EUR |
| Griechische Steuernummer (AFM) | Vermittlergebuhr | 200–500 EUR |
| Geschatzte Gesamtkosten | — | 847.220–860.600 EUR |
Zone B – Restliches Griechenland (400.000 EUR Immobilie)
Mit denselben Gebuhrsatzen wurde eine Zone-B-Investition am Mindestschwellenwert von 400.000 EUR ungefahr Folgendes kosten:
- Immobilie: 400.000 EUR
- Grunderwerbsteuer (3,09 %): 12.360 EUR
- Anwaltsgebuhren (1,5 %): 6.000 EUR
- Notargebuhren (1,25 %): 5.000 EUR
- Grundbucheintragung (0,6 %): 2.400 EUR
- Antrags- und Verwaltungsgebuhren: 3.000–7.000 EUR
- Gesamtkosten: ca. 428.760–432.760 EUR
Zone C – Umwandlungsroute (250.000 EUR Immobilie)
Die Umwandlungsroute ab 250.000 EUR hat den niedrigsten Immobilienpreis, bringt aber zusatzliche Renovierungskosten mit sich:
- Immobilie: 250.000 EUR
- Grunderwerbsteuer (3,09 %): 7.725 EUR
- Anwaltsgebuhren: 3.000–5.000 EUR
- Notar- und Grundbuchgebuhren: 4.500–6.000 EUR
- Renovierungs-/Umwandlungskosten: 30.000–80.000+ EUR (variiert erheblich)
- Antrags- und Verwaltungsgebuhren: 3.000–7.000 EUR
- Gesamtkosten: ca. 298.225–355.725 EUR
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Laufende jahrliche Kosten
Ihre Kosten enden nicht mit dem Kauf. Kalkulieren Sie diese wiederkehrenden Ausgaben ein:
| Ausgabe | Typische Spanne | Anmerkungen |
|---|---|---|
| ENFIA-Grundsteuer | 200–3.000+ EUR | Abhangig von Grosse, Lage und Alter der Immobilie |
| Hausverwaltung | 1.200–3.600 EUR | Bei Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft |
| Gebaudeversicherung | 300–800 EUR | Deckt Gebaude und Inventar ab |
| Gemeinschaftskosten (Wohnungen) | 600–2.400 EUR | Gemeinsame Gebaudeinstandhaltung |
| Nebenkosten (bei Nutzung) | 1.200–3.000 EUR | Strom, Wasser, Internet |
Neubau vs. Wiederverkauf: Steuerliche Unterschiede
Ein wichtiger Kostenunterschied besteht zwischen Neubau- und Wiederverkaufsimmobilien:
- Wiederverkaufsimmobilien: Unterliegen der 3,09 % Grunderwerbsteuer auf den erklarten Kaufpreis
- Neubauten: Konnen beim Direktkauf vom Bautrager statt der Grunderwerbsteuer mit 24 % Mehrwertsteuer belastet werden. Dies erhoht die Vorlaufkosten erheblich und sollte in Ihr Budget einkalkuliert werden
Uberprufen Sie immer das geltende Steuerregime mit Ihrem Rechtsberater, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen.
Versteckte Kosten, auf die Sie achten sollten
Uber die Standardgebuhren hinaus konnen mehrere Kosten Investoren uberraschen:
- Wahrungsumtausch: Wenn Sie von USD, GBP oder AED in EUR umrechnen, konnen Wechselkursschwankungen Tausende hinzufugen oder abziehen. Erwagen Sie die Nutzung eines spezialisierten Devisenanbieters anstelle Ihrer Bank
- Immobiliengutachten: Strukturgutachten kosten 500–1.500 EUR, konnen Sie aber vor dem Kauf einer Immobilie mit versteckten Mangeln bewahren
- Energieausweis: Gesetzlich vorgeschrieben, typischerweise 200–500 EUR
- Genehmigungsverlangerung: Alle 5 Jahre bei Verlangerung Ihres Golden Visa rechnen Sie mit Verwaltungskosten von 1.000–2.000 EUR
- Ubersetzung und Apostille: Alle auslandischen Dokumente benotigen eine beglaubigte griechische Ubersetzung (50–100 EUR pro Seite)
Kostenvergleich: Griechenland vs. andere europaische Programme
| Programm | Mindestinvestition | Gesch. Gesamtkosten | Vermogenswert behalten? |
|---|---|---|---|
| Griechenland Zone B | 400.000 EUR | ~430.000 EUR | Ja (Immobilie) |
| Portugal | 250.000 EUR | ~280.000 EUR | Je nach Route |
| Malta MPRP | 68.000–98.000 EUR/Jahr | ~150.000 EUR (5 J.) | Nein (Miete) |
| Griechenland Zone A | 800.000 EUR | ~860.000 EUR | Ja (Immobilie) |
Griechenlands Zone B bietet einen starken Mittelweg – bedeutenden Immobilienbesitz in einem attraktiven EU-Land zu angemessenen Gesamtkosten. Fur Investoren, die den niedrigsten Einstiegspunkt suchen, bleibt Portugal wettbewerbsfahig, erlaubt jedoch keine Immobilien mehr als qualifizierende Investition.
Haufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Gesamtkosten fur ein Griechenland Golden Visa 2026?
Die Gesamtkosten reichen von etwa 285.000 EUR (Zone-C-Umwandlung) bis 860.000+ EUR (Zone A Athen). Dies umfasst Immobilienpreis, Grunderwerbsteuer (3,09 %), Anwaltsgebuhren (1–2 %), Notargebuhren (1–1,5 %) und staatliche Antragsgebuhren (2.000 EUR pro Erwachsenem).
Welche jahrlichen Kosten fallen fur die Aufrechterhaltung eines Griechenland Golden Visa an?
Jahrliche Kosten umfassen die ENFIA-Grundsteuer (200–3.000+ EUR), Hausverwaltung (1.200–3.600 EUR bei Fremdverwaltung), Versicherung (300–800 EUR) und Gemeinschaftskosten fur Wohnungen (600–2.400 EUR).
Gibt es eine Grunderwerbsteuer fur das Griechenland Golden Visa?
Ja. Die Grunderwerbsteuer betragt 3,09 % des erklarten Kaufpreises fur Wiederverkaufsimmobilien. Bei Neubauten von Bautragergesellschaften konnen stattdessen 24 % Mehrwertsteuer anfallen.
Wie hoch sind die Anwaltsgebuhren fur das Griechenland Golden Visa?
Anwaltsgebuhren liegen typischerweise zwischen 1 % und 2 % des Immobilienpreises, mit einem Minimum von etwa 3.000–5.000 EUR.
Was ist der gunstigste Weg zu einem Griechenland Golden Visa?
Der gunstigste Weg ist eine Zone-C-Umwandlung von Gewerbe- zu Wohnimmobilie ab 250.000 EUR. Zone B ab 400.000 EUR ist die praktikabelste Option fur Standard-Wohnimmobilien.
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Mirabello Consultancy bietet vollstandige Kostenanalyse, Immobiliensuche und Antragsmanagement fur das Griechenland Golden Visa. Mit uber 350 bearbeiteten Golden-Visa-Fallen und einer Genehmigungsquote von 99 % stellen unsere Teams in Zurich und Dubai sicher, dass Sie klug und effizient investieren. Kontaktieren Sie uns fur eine personalisierte Kostenprojektion basierend auf Ihrer individuellen Situation.
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Die am haufigsten ubersehenen Kosten sind die Grunderwerbsteuer (3,09 %), die laufende ENFIA-Grundsteuer, die obligatorische Krankenversicherung und die Hausverwaltungsgebuhren, falls Sie nicht in Griechenland wohnen. Kalkulieren Sie insgesamt 8 bis 13 % zusatzlich zum Kaufpreis fur Transaktionskosten ein.
Theoretisch ja – griechische Banken bieten Hypotheken fur Nichtansassige an. Der gesamte Mindestinvestitionsbetrag muss jedoch eigenkapitalfinanziert sein (nicht kreditfinanziert), um fur das Golden Visa zu qualifizieren. Jede Hypothek musste uber den Mindestschwellenwert hinaus strukturiert werden.
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