Custo completo do Golden Visa da Grécia em 2026. Preços por zona (250 000-800 000 €), imposto de transmissão, honorários e manutenção anual.
Greece Golden Visa · from €250,000verified data- Qual É o Investimento Imobiliário Mínimo?
- Quais São os Custos de Transação Imobiliária?
- Quais São as Taxas de Candidatura ao Golden Visa?
- Exemplos de Custo Total por Zona
- Quais São os Custos Anuais Contínuos?
- Como a Grécia Se Compara a Outros Programas de Golden Visa?
Custo do Golden Visa da Grécia em 2026: Detalhamento Completo das Despesas
Planeia candidatar-se ao Golden Visa da Grécia em 2026? O custo total vai muito além do preço de compra do imóvel. Entre taxas governamentais, encargos jurídicos, impostos sobre imóveis e manutenção contínua, os investidores precisam de uma visão clara de cada despesa antes de comprometerem capital.
Este guia da Mirabello Consultancy apresenta o detalhamento de custos mais completo disponível para o programa Golden Visa da Grécia, cobrindo as três zonas de investimento e todas as categorias de taxas que irá encontrar.
Limiares de Investimento Imobiliário por Zona
Desde setembro de 2024, a Grécia opera um sistema de tarificação em três zonas para imóveis elegíveis para o Golden Visa. A zona escolhida determina tanto o seu investimento mínimo como o tipo de imóvel disponível.
| Zona | Preço Mín. de Imóvel | Cobertura | Tipo de Imóvel |
|---|---|---|---|
| Zona A | 800 000 € | Atenas, Salónica, Míconos, Santorini, ilhas de grande dimensão | Residencial (imóvel único, mín. 120 m² de construção nova) |
| Zona B | 400 000 € | Restante continente, Creta, ilhas mais pequenas, Peloponeso | Residencial (imóvel único, mín. 120 m² de construção nova) |
| Zona C | 250 000 € | Qualquer zona, apenas conversão/património | Conversão de comercial para residencial ou restauro patrimonial |
Detalhamento Completo de Custos: Zona a Zona
Zona A, Atenas/Salónica/Grandes Ilhas (imóvel de 800 000 €)
| Categoria de Custo | Percentagem/Montante | Custo Estimado |
|---|---|---|
| Compra do imóvel | - | 800 000 € |
| Imposto de transmissão de imóveis | 3,09% | 24 720 € |
| Honorários jurídicos | 1-2% | 8 000-16 000 € |
| Honorários de notário | 1-1,5% | 8 000-12 000 € |
| Registo predial | 0,5-0,7% | 4 000-5 600 € |
| Taxa de candidatura ao Golden Visa | 2 000 €/adulto | 2 000-6 000 € |
| Procuração | Fixo | 300-500 € |
| Número fiscal grego (AFM) | Honorário de agente | 200-500 € |
| Custo Total Estimado | - | 847 220-860 600 € |
Zona B, restante Grécia (imóvel de 400 000 €)
Usando as mesmas percentagens de taxas, um investimento em Zona B no limiar mínimo de 400 000 € custaria aproximadamente:
- Imóvel: 400 000 €
- Imposto de transmissão (3,09%): 12 360 €
- Honorários jurídicos (1,5%): 6 000 €
- Honorários de notário (1,25%): 5 000 €
- Registo predial (0,6%): 2 400 €
- Taxas de candidatura e administrativas: 3 000-7 000 €
- Total: aproximadamente 428 760-432 760 €
Zona C, via de conversão (imóvel de 250 000 €)
A via de conversão a 250 000 € tem o preço de imóvel mais baixo, mas acarreta custos adicionais de renovação:
- Imóvel: 250 000 €
- Imposto de transmissão (3,09%): 7 725 €
- Honorários jurídicos: 3 000-5 000 €
- Notário e registo: 4 500-6 000 €
- Custos de renovação/conversão: 30 000-80 000 € ou mais (varia significativamente)
- Candidatura e administração: 3 000-7 000 €
- Total: aproximadamente 298 225-355 725 €
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Custos Anuais Contínuos
Os seus custos não terminam na compra. Orçamente estas despesas recorrentes:
| Despesa | Intervalo Típico | Notas |
|---|---|---|
| Imposto predial ENFIA | 200-3 000 € ou mais | Com base no tamanho, localização e idade do imóvel |
| Gestão de imóvel | 1 200-3 600 € | Se recorrer a uma empresa de gestão |
| Seguro do edifício | 300-800 € | Cobre a estrutura e o recheio |
| Encargos de condomínio (apartamentos) | 600-2 400 € | Manutenção partilhada do edifício |
| Serviços públicos (se ocupado) | 1 200-3 000 € | Eletricidade, água, internet |
Construção Nova vs Revenda: Diferenças Fiscais
Existe uma distinção de custo importante entre imóveis de construção nova e de revenda:
- Imóveis de revenda: sujeitos a 3,09% de imposto de transmissão sobre o preço de compra declarado
- Imóveis de construção nova: podem estar sujeitos a 24% de IVA em vez do imposto de transmissão quando adquiridos diretamente a um promotor. Isto aumenta significativamente o custo inicial e deve ser considerado no seu orçamento
Confirme sempre o regime fiscal aplicável junto do seu consultor jurídico antes de assinar qualquer contrato de compra.
Custos Ocultos a Ter em Atenção
Além das taxas padrão, vários custos podem surpreender os investidores:
- Câmbio de moeda: se converter de USD, GBP ou AED para EUR, as flutuações cambiais podem acrescentar ou subtrair milhares de euros. Considere recorrer a um prestador especializado em câmbio em vez do seu banco
- Vistoria do imóvel: as vistorias estruturais custam 500-1 500 €, mas podem evitar a compra de um imóvel com defeitos ocultos
- Certificado de desempenho energético: exigido por lei, normalmente 200-500 €
- Renovação da autorização: a cada 5 anos, ao renovar o seu Golden Visa, preveja custos administrativos de 1 000-2 000 €
- Tradução e apostila: todos os documentos estrangeiros necessitam de tradução grega certificada (50-100 € por página)
Comparação de Custos: Grécia vs Outros Programas Europeus
| Programa | Investimento Mín. | Custo Total Est. | Ativo Retido? |
|---|---|---|---|
| Grécia Zona B | 400 000 € | ~430 000 € | Sim (imóvel) |
| Portugal | 250 000 € | ~280 000 € | Varia consoante a via |
| Malta MPRP | 68 000-98 000 €/ano | ~150 000 € (5 anos) | Não (arrendamento) |
| Grécia Zona A | 800 000 € | ~860 000 € | Sim (imóvel) |
A Zona B da Grécia oferece um forte meio-termo, propriedade imobiliária significativa num país desejável da UE, a um custo total razoável. Para investidores que procuram o ponto de entrada mais baixo, o Portugal continua competitivo, embora já não permita o imobiliário como investimento elegível.
Perguntas Frequentes
Qual é o custo total de um Golden Visa da Grécia em 2026?
Os custos totais variam entre aproximadamente 285 000 € (conversão Zona C) e mais de 860 000 € (Zona A Atenas). Isto inclui o preço do imóvel, o imposto de transmissão (3,09%), os honorários jurídicos (1-2%), o notário (1-1,5%), e as taxas governamentais de candidatura (2 000 € por adulto).
Quais são os custos anuais de manutenção de um Golden Visa da Grécia?
Os custos anuais incluem o imposto predial ENFIA (200-3 000 € ou mais), a gestão de imóvel (1 200-3 600 € se não for autogerido), o seguro (300-800 €), e os encargos de condomínio para apartamentos (600-2 400 €).
Existe imposto de transmissão de imóveis para o Golden Visa da Grécia?
Sim. O imposto de transmissão de imóveis é de 3,09% do preço de compra declarado para imóveis de revenda. Os imóveis de construção nova de promotores podem estar sujeitos a 24% de IVA em vez disso.
Quanto custam os honorários jurídicos para o Golden Visa da Grécia?
Os honorários jurídicos variam normalmente entre 1% e 2% do preço do imóvel, com um mínimo de aproximadamente 3 000-5 000 €.
Qual é a forma mais económica de obter um Golden Visa da Grécia?
A via mais acessível é uma conversão de comercial para residencial em Zona C, a 250 000 €. A Zona B, a 400 000 €, é a opção mais prática para um imóvel residencial padrão.
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Para informações oficiais, consulte a Enterprise Greece.
Em resumo
Os custos mais frequentemente ignorados são o imposto de transmissão de imóveis (3,09%), o imposto predial ENFIA contínuo, o seguro de saúde obrigatório e os honorários de gestão de imóvel se não residir na Grécia. Orçamente um total de 8 a 13% além do preço de compra para custos de transação.
Em teoria, sim, os bancos gregos oferecem hipotecas a não residentes. No entanto, o valor total do investimento mínimo deve ser financiado com capital próprio (não emprestado) para ser elegível para o Golden Visa. Qualquer hipoteca teria de ser estruturada acima e além do limiar mínimo.
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