Coste de la Visa Dorada de Grecia 2026: Todos los Gastos Explicados
¿Está planeando obtener la Visa Dorada de Grecia? Comprender el cuadro de costes completo antes de comprometerse es esencial. La cifra de inversión principal es solo una parte del panorama: las tasas gubernamentales, los costes legales, los impuestos sobre propiedades y los gastos continuos se acumulan significativamente. Esta guía detalla cada euro que debe presupuestar en 2026.
Respuesta rápida: Presupueste un mínimo de €400.000-€800.000 para la inversión habilitante (dependiendo de la zona de ubicación), más aproximadamente €25.000-€60.000 en tasas e impuestos adicionales sobre el importe de la inversión.- ¿Cuál es la inversión mínima en propiedad?
- ¿Cuáles son los costes de la transacción inmobiliaria?
- ¿Cuáles son las tasas de solicitud de la Visa Dorada?
- Ejemplos de costes totales por zona
- ¿Cuáles son los costes anuales continuos?
- ¿Cómo se compara Grecia con otros programas de visa dorada?
Coste de la Visa Dorada de Grecia 2026: Desglose Completo de Gastos
¿Está planeando una solicitud de Visa Dorada de Grecia en 2026? El coste total va mucho más allá del precio de compra de la propiedad. Entre tasas gubernamentales, cargos legales, impuestos sobre propiedades y gastos de mantenimiento continuos, los inversores necesitan una imagen clara de cada gasto antes de comprometer capital.
Esta guía de Mirabello Consultancy ofrece el desglose de costes más detallado disponible para el programa de Visa Dorada de Grecia, cubriendo las tres zonas de inversión y cada categoría de tasas que encontrará.
Umbrales de Inversión en Propiedad por Zona
Desde septiembre de 2024, Grecia opera un sistema de tres zonas de precios para los bienes raíces habilitantes de la Visa Dorada. La zona que elija determinará tanto su inversión mínima como el tipo de propiedad disponible.
| Zona | Precio Mínimo | Cobertura | Tipo de Propiedad |
|---|---|---|---|
| Zona A | €800.000 | Atenas, Tesalónica, Mykonos, Santorini, islas grandes | Residencial (propiedad única, mín. 120 m² nueva construcción) |
| Zona B | €400.000 | Resto de la península, Creta, islas más pequeñas, Peloponeso | Residencial (propiedad única, mín. 120 m² nueva construcción) |
| Zona C | €250.000 | Cualquier zona — solo conversión/patrimonio | Conversión de local comercial a residencial o restauración patrimonial |
Desglose Completo de Costes: Zona por Zona
Zona A — Atenas/Tesalónica/Principales Islas (propiedad de €800.000)
| Categoría de Coste | Porcentaje/Importe | Coste Estimado |
|---|---|---|
| Compra de la propiedad | — | €800.000 |
| Impuesto de transmisión patrimonial | 3,09% | €24.720 |
| Honorarios legales | 1-2% | €8.000-€16.000 |
| Honorarios notariales | 1-1,5% | €8.000-€12.000 |
| Registro de la propiedad | 0,5-0,7% | €4.000-€5.600 |
| Tasa de solicitud de Visa Dorada | €2.000/adulto | €2.000-€6.000 |
| Poder notarial | Fijo | €300-€500 |
| Número fiscal griego (AFM) | Honorario de agente | €200-€500 |
| Coste Total Estimado | — | €847.220-€860.600 |
Zona B — Resto de Grecia (propiedad de €400.000)
Utilizando los mismos porcentajes de tasas, una inversión de Zona B al umbral mínimo de €400.000 costaría aproximadamente:
- Propiedad: €400.000
- Impuesto de transmisión (3,09%): €12.360
- Honorarios legales (1,5%): €6.000
- Honorarios notariales (1,25%): €5.000
- Registro de la propiedad (0,6%): €2.400
- Tasas de solicitud y administración: €3.000-€7.000
- Total: aproximadamente €428.760-€432.760
Zona C — Ruta de Conversión (propiedad de €250.000)
La ruta de conversión a €250.000 tiene el precio de propiedad más bajo, pero conlleva costes adicionales de reforma:
- Propiedad: €250.000
- Impuesto de transmisión (3,09%): €7.725
- Honorarios legales: €3.000-€5.000
- Notario + registro: €4.500-€6.000
- Costes de reforma/conversión: €30.000-€80.000+ (varía significativamente)
- Tasas de solicitud y administración: €3.000-€7.000
- Total: aproximadamente €298.225-€355.725
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Costes Anuales Continuos
Sus costes no terminan en la compra. Presupueste estos gastos recurrentes:
| Gasto | Rango Típico | Notas |
|---|---|---|
| Impuesto sobre bienes inmuebles ENFIA | €200-€3.000+ | Según tamaño, ubicación y antigüedad de la propiedad |
| Gestión de la propiedad | €1.200-€3.600 | Si utiliza una empresa de gestión |
| Seguro del inmueble | €300-€800 | Cubre estructura y contenido |
| Gastos de comunidad (apartamentos) | €600-€2.400 | Mantenimiento de zonas comunes del edificio |
| Suministros (si está ocupado) | €1.200-€3.000 | Electricidad, agua, internet |
Obra Nueva vs Segunda Mano: Diferencias Fiscales
Existe una distinción de costes importante entre las propiedades de obra nueva y las de segunda mano:
- Propiedades de segunda mano: Sujetas al impuesto de transmisión patrimonial del 3,09% sobre el precio de compra declarado
- Propiedades de obra nueva: Pueden estar sujetas al IVA del 24% en lugar del impuesto de transmisión cuando se compran directamente al promotor. Esto incrementa significativamente el coste inicial
Verifique siempre el régimen fiscal aplicable con su asesor legal antes de firmar cualquier contrato de compraventa.
Costes Ocultos a Tener en Cuenta
Más allá de las tasas estándar, varios costes pueden sorprender a los inversores:
- Cambio de divisa: Si convierte de USD, GBP o AED a EUR, las fluctuaciones del tipo de cambio pueden añadir o restar miles. Considere utilizar un proveedor de divisas especializado en lugar de su banco
- Inspección de la propiedad: Los informes estructurales cuestan €500-€1.500 pero pueden ahorrarle comprar una propiedad con defectos ocultos
- Certificado de eficiencia energética: Obligatorio por ley, típicamente €200-€500
- Renovación del permiso: Cada 5 años al renovar su Visa Dorada, espere costes administrativos de €1.000-€2.000
- Traducción y apostilla: Todos los documentos extranjeros necesitan traducción griega certificada (€50-€100 por página)
Comparación de Costes: Grecia vs Otros Programas Europeos
| Programa | Inversión Mín. | Coste Total Est. | ¿Activo Recuperable? |
|---|---|---|---|
| Grecia Zona B | €400.000 | ~€430.000 | Sí (propiedad) |
| Portugal | €250.000 | ~€280.000 | Variable según ruta |
| Malta MPRP | €68K-€98K/año | ~€150.000 (5 años) | No (alquiler) |
| Grecia Zona A | €800.000 | ~€860.000 | Sí (propiedad) |
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el coste total de la Visa Dorada de Grecia en 2026?
Los costes totales oscilan desde aproximadamente €285.000 (conversión Zona C) hasta más de €860.000 (Zona A Atenas). Incluye el precio de la propiedad, el impuesto de transmisión (3,09%), honorarios legales (1-2%), notario (1-1,5%) y tasas de solicitud gubernamentales (€2.000 por adulto).
¿Cuáles son los costes anuales de mantener la Visa Dorada de Grecia?
Los costes anuales incluyen el impuesto ENFIA (€200-€3.000+), gestión de la propiedad (€1.200-€3.600 si no se gestiona personalmente), seguro (€300-€800) y gastos de comunidad para apartamentos (€600-€2.400).
¿Hay impuesto de transmisión patrimonial para la Visa Dorada de Grecia?
Sí. El impuesto de transmisión patrimonial es del 3,09% del precio de compra declarado para propiedades de segunda mano. Las propiedades de obra nueva pueden llevar un IVA del 24% en su lugar.
¿Cuánto son los honorarios legales para la Visa Dorada de Grecia?
Los honorarios legales típicamente oscilan entre el 1% y el 2% del precio de la propiedad, con un mínimo de aproximadamente €3.000-€5.000.
¿Cuál es la forma más económica de obtener la Visa Dorada de Grecia?
La ruta más asequible es una conversión de local comercial a residencial de la Zona C a €250.000. La Zona B a €400.000 es la opción más práctica para propiedades residenciales estándar.
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Fuentes oficiales
Los costes más frecuentemente pasados por alto son el impuesto de transmisión patrimonial (3,09%), el impuesto anual sobre bienes inmuebles ENFIA, el seguro de salud obligatorio y las comisiones de gestión de la propiedad si no reside en Grecia. Presupueste un total del 8 al 13% adicional sobre el precio de compra para los costes de transacción.
En teoría, sí: los bancos griegos ofrecen hipotecas a no residentes. Sin embargo, el importe total de la inversión mínima debe estar financiado con fondos propios (no prestados) para poder optar a la Visa Dorada. Cualquier hipoteca debería estructurarse por encima y más allá del umbral mínimo.
