La Golden Visa de Grecia es uno de los programas de residencia por inversión más consolidados de Europa, ofreciendo acceso Schengen y una vía hacia la ciudadanía de la UE a través de la inversión inmobiliaria. Sin embargo, el coste total de adquirir la residencia griega va mucho más allá del umbral mínimo de la propiedad. Mirabello Consultancy ha elaborado este desglose exhaustivo de tasas para que los inversores puedan presupuestar con precisión antes de comprometerse. Comprender el panorama completo — incluyendo los impuestos de transmisión, los costes legales y las tasas gubernamentales — es esencial para una planificación financiera sólida.
- Inversión Inmobiliaria Mínima por Zona
- Impuesto de Transmisión Patrimonial: 3,09 %
- Honorarios Legales
- Tasas Gubernamentales de Solicitud de la Golden Visa
- Otros Costes a Presupuestar
- Tabla de Estimación de Costes Totales
- ¿Cómo se Compara Grecia con Otras Golden Visas Europeas?
- Consideraciones de Financiación
Costes y Requisitos de la Golden Visa de Grecia 2026: Desglose Completo de Tasas
La Golden Visa de Grecia es uno de los programas de residencia por inversión más consolidados de Europa, ofreciendo acceso Schengen y una vía hacia la ciudadanía de la UE a través de la inversión inmobiliaria. Sin embargo, el coste total de adquirir la residencia griega va mucho más allá del umbral mínimo de la propiedad. Mirabello Consultancy ha elaborado este desglose exhaustivo de tasas para que los inversores puedan presupuestar con precisión antes de comprometerse. Comprender el panorama completo — incluyendo los impuestos de transmisión, los costes legales y las tasas gubernamentales — es esencial para una planificación financiera sólida.
Inversión Inmobiliaria Mínima por Zona
Desde agosto de 2024, Grecia opera un sistema de tres niveles por zonas. Su inversión inmobiliaria mínima depende del lugar donde compre:
- Zona A (Atenas, Salónica, Mykonos, Santorini, islas con población superior a 3.100 habitantes): 800.000 €
- Zona B (resto de la Grecia continental y las islas más pequeñas): 400.000 €
- Zona C (conversiones de edificios patrimoniales catalogados): 250.000 €
Estos son los umbrales mínimos. La mayoría de las propiedades cualificadas en el centro de Atenas o en las islas superan sustancialmente el mínimo de la Zona A. Para una explicación detallada de las zonas, consulte nuestra guía sobre el programa Golden Visa de Grecia.
Impuesto de Transmisión Patrimonial: 3,09 %
Grecia grava un impuesto de transmisión patrimonial del 3,09 % sobre el precio de compra de todas las propiedades residenciales de segunda mano (reventa). Se trata de un coste legal a cargo del comprador y debe liquidarse antes de que se inscriba la escritura. Para una propiedad de 800.000 €, esto equivale a aproximadamente 24.720 €.
Nota: Las propiedades de nueva construcción (primera venta de un promotor) están sujetas a IVA en lugar de impuesto de transmisión. No obstante, el tipo de IVA sobre nuevas propiedades residenciales en Grecia está actualmente suspendido para residencias principales; en compras de inversores es esencial contar con asesoramiento legal profesional para confirmar el tratamiento fiscal aplicable.
Honorarios Legales
Los costes legales en Grecia incluyen habitualmente:
- Abogado inmobiliario griego: Entre 3.000 € y 8.000 € (varía según el valor de la propiedad y la complejidad)
- Honorarios notariales: Aproximadamente 1–1,5 % del valor de la propiedad, cubriendo la notarización y el registro de la escritura
- Tasa del registro de la propiedad: 0,475 % del valor de la transacción
- Tasador/informe técnico: Entre 500 € y 1.500 €
Debe presupuestar aproximadamente un 2–3 % del valor de la propiedad en costes legales y notariales combinados. Para una inversión de 800.000 €, esto se traduce aproximadamente en 16.000 €–24.000 €.
Tasas Gubernamentales de Solicitud de la Golden Visa
El gobierno griego cobra una tasa independiente por la tramitación del permiso de residencia Golden Visa. Tasas actuales a 2026:
- Solicitante principal: 2.000 €
- Cada miembro familiar adicional: 150 €
- Renovación del permiso (cada 5 años): Mismo calendario que la solicitud inicial
Los miembros familiares que pueden incluirse son el cónyuge, los hijos menores de 21 años y los padres de ambos cónyuges, incurriendo cada uno en la tasa de 150 €.
Otros Costes a Presupuestar
- Cita biométrica: Visita presencial obligatoria a Grecia
- Número fiscal griego (AFM): Gratuito, pero requiere comparecencia presencial o un Poder Notarial
- Apertura de cuenta bancaria: Obligatoria; la mayoría de los bancos requieren visitas presenciales y documentación KYC
- Traducción y apostilla de documentos: Entre 500 € y 2.000 € según el volumen
- Honorarios de consultoría/agente: Normalmente entre 5.000 € y 15.000 € por la gestión integral del caso
- Impuesto anual sobre la propiedad (ENFIA): Varía por propiedad; presupueste 1.000 €–5.000 €+ al año en activos de mayor valor
- Gestión de la propiedad: 8–12 % de los ingresos por alquiler si se arrienda la propiedad (nota: los alquileres Airbnb/corto plazo no están permitidos en propiedades Golden Visa)
Tabla de Estimación de Costes Totales
| Componente de Coste | Importe Estimado | Notas |
|---|---|---|
| Precio de la propiedad (mínimo Zona A) | 800.000 € | Umbral mínimo; el precio real suele ser superior |
| Impuesto de transmisión (3,09 %) | ~24.720 € | Aplicable a propiedades de reventa |
| Honorarios notariales y del registro | ~14.000 €–20.000 € | Aprox. 1,75–2,5 % del valor |
| Honorarios legales | 5.000 €–8.000 € | Abogado inmobiliario + diligencia debida |
| Tasa gubernamental de solicitud (solicitante principal) | 2.000 € | Por ciclo de renovación |
| Tasas de familiares (p. ej., cónyuge + 2 hijos) | 450 € | 150 € por miembro familiar |
| Traducciones + apostillas de documentos | 500 €–2.000 € | Varía según el país de origen |
| Honorarios de consultoría | 5.000 €–15.000 € | Gestión integral del caso |
| Total estimado (Zona A) | ~852.000 €–872.000 € | Para una familia de 4, excluyendo costes continuos de la propiedad |
¿Cómo se Compara Grecia con Otras Golden Visas Europeas?
Para los inversores que evalúan opciones europeas, la Golden Visa de Portugal ofrece vías de fondos de inversión desde 500.000 € sin requisito inmobiliario, mientras que el programa de Residencia por Inversión de Chipre acepta compras de propiedades desde 300.000 €. En comparación, la Zona B de Grecia (400.000 €) y la vía patrimonial de la Zona C (250.000 €) siguen siendo competitivas en coste para inversores que desean acceso al Espacio Schengen mediante la titularidad directa de la propiedad. Puede comparar todas las opciones en nuestro centro de programas de inversión Golden Visa.
Consideraciones de Financiación
Los bancos griegos sí ofrecen productos hipotecarios a inversores no residentes, aunque las ratios préstamo-valor son normalmente conservadoras (50–60 %) y los tipos de interés han aumentado en línea con la política del BCE. La mayoría de los solicitantes de Golden Visa autofinancian la compra. El permiso de residencia no requiere que la propiedad esté libre de hipoteca, pero el precio íntegro de compra declarado debe alcanzar el umbral mínimo. Para un análisis independiente de los marcos de migración por inversión, consulte la OCDE.
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¿Cuál es el coste total de la Golden Visa de Grecia incluyendo todas las tasas?
Para una propiedad de la Zona A en Atenas, los costes totales incluyendo el precio de compra, el impuesto de transmisión, los honorarios legales, el notario, las tasas gubernamentales y la consultoría oscilan normalmente entre 852.000 € y 872.000 € para una familia de cuatro. Los inversores de la Zona B deben presupuestar aproximadamente entre 450.000 € y 460.000 € en total.
¿Se aplica siempre el impuesto de transmisión patrimonial del 3,09 %?
El impuesto de transmisión del 3,09 % se aplica a propiedades de reventa (segunda mano). Las nuevas construcciones están sujetas a IVA. El tipo aplicable depende del tipo de propiedad y debe confirmarlo un asesor fiscal griego cualificado.
¿Debo pagar tasas de nuevo al renovar mi Golden Visa?
Las tasas gubernamentales de solicitud (2.000 € + 150 € por miembro familiar) se abonan en cada ciclo de renovación, normalmente cada 5 años. Los honorarios legales y notariales son costes únicos en el momento de la compra.
¿Existen impuestos anuales sobre las propiedades Golden Visa en Grecia?
Sí. Los propietarios griegos pagan anualmente el ENFIA (impuesto de propiedad). El importe depende del valor tasado de la propiedad, su ubicación y características. Presupueste aproximadamente entre 1.000 € y 5.000 €+ al año para activos de mayor valor.
¿Puedo compensar costes alquilando mi propiedad Golden Visa?
Los alquileres a largo plazo están permitidos. Los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb no están permitidos en las propiedades cualificadas para Golden Visa bajo la normativa griega actual.
¿Cómo empiezo con Mirabello Consultancy?
Nuestros expertos prepararán un plan de inversión personalizado que cubre la selección de zona, la orientación en la búsqueda de propiedad y una proyección detallada de costes. Reserve aquí su consulta gratuita.
Lecturas complementarias
- Programas de Ciudadanía por Inversión
- Programas Golden Visa
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- Golden Visa Portugal
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- Ciudadanía Antigua y Barbuda
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Fuentes oficiales
Los alquileres a largo plazo están permitidos. Los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb no están permitidos en las propiedades cualificadas para Golden Visa bajo la normativa griega actual.
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