أعادت سلطنة عُمان بهدوء رسمَ الأُطر القانونية للاستثمار العقاري الأجنبي. بين 18 مايو و22 يونيو 2026، جاءت إصلاحان متتاليان — قانون جديد لتسجيل الملكية العقارية ونظام إقامة بدون كفيل لمُلاك العقارات — ليجعلا السلطنةَ أكثرَ انفتاحًا على المستثمرين الدوليين، دون أن تمسّا حدودَ الإقامة الذهبية. تستعرض هذه النشرة من ميرابيلو للاستشارات بدقّة ما الذي تغيّر وما الذي لم يتغيّر، وأهمية هذا الفارق لاستراتيجيتكم.
- المرسوم السلطاني رقم 56/2026 (نافذ منذ 18 مايو 2026) أنشأ سجلًّا رقميًّا موحَّدًا للعقارات، ويُتيح صراحةً تسجيلها بأسماء غير العمانيين والشركات والأشخاص الاعتباريين.
- قرار الشرطة رقم 87/2026 (نافذ منذ 22 يونيو 2026) أدخل "تأشيرة المالك" — إقامةً بدون كفيل لمالكي العقارات الأجانب وذويهم من الدرجة الأولى، بمن فيهم الممثلون القانونيون للشركات المالكة.
- تبقى حدود الذهبية (500 ألف ريال / 10 سنوات) والفضية (250 ألف ريال / 5 سنوات) وأُطر المسارات السبعة دون تغيير.
- هذه الإصلاحات تُقلّل المخاطر في مسار الاستثمار العقاري، لكنها لا تُتيح للأجانب الشراء في أي مكان؛ إذ لا تزال القيود الجغرافية سارية.
- تأشيرة المالك صالحة من 6 أشهر إلى سنة وتنتهي بيع العقار — وليست بديلًا عن الإقامة الذهبية طويلة الأمد.
تتابع ميرابيلو للاستشارات حزمةً مهمة من الإصلاحات التشريعية في سلطنة عُمان. في غضون خمسة أسابيع فحسب، حدّثت السلطنة الأُسس القانونية لتملّك الأجانب للعقارات، وسهّلت الحصول على الإقامة لمُلاك العقارات تسهيلًا ملموسًا. بالنسبة للمستثمرين من أصحاب الثروات الذين يدرسون قاعدة لهم في منطقة الخليج، تُقلّل هذه التغييرات بصورة كبيرة من مخاطر مسار الاستثمار العقاري نحو إقامة عُمان الذهبية — دون أن تُعدِّل الحدود الرئيسية للاستثمار. فيما يلي بالضبط ما الذي تغيّر، وما لم يتغيّر، وما يعنيه ذلك لاستراتيجيتكم.
ما هو برنامج الإقامة الذهبية في عُمان؟
برنامج الإقامة الذهبية في عُمان مخصَّص للإقامة عبر الاستثمار، وقد أُعيد إطلاقه في 31 أغسطس 2025، ويمنح المستثمرين الأجانب إقامةً طويلة الأمد بدون كفيل في السلطنة. يعمل البرنامج بمستويين: المستوى الذهبي (إقامة 10 سنوات، تبدأ من 500 ألف ريال عماني / ~1.3 مليون دولار) والمستوى الفضي (إقامة 5 سنوات، تبدأ من 250 ألف ريال عماني / ~650 ألف دولار)، عبر سبعة مسارات استثمار تشمل العقارات والاستثمار في الشركات والسندات الحكومية والأسهم المدرجة في البورصة والودائع المصرفية الثابتة. وتمتد الإقامة لتشمل الزوج والأبناء والوالدَين المعالَين، وتفرض عُمان ضريبة دخل شخصية صفرية.
كانت العقارات دائمًا من أكثر المسارات شعبيةً، غير أن الإطار المتعلق بـمن يحق له التسجيل بوصفه مالكًا وكيفية تحويل هذا التملّك إلى وثائق إقامة كان يُفضي تاريخيًّا إلى تعقيدات. وتعالج إصلاحات يونيو 2026 هذه التعقيدات بالضبط.
التغييران في يونيو 2026، شرحٌ مفصَّل
1. قانون جديد لتسجيل الملكية العقارية (المرسوم السلطاني 56/2026)
في 18 مايو 2026، دخل قانون تسجيل الملكية العقارية الجديد في عُمان حيّز التنفيذ — بموجب المرسوم السلطاني رقم 56/2026. يُرسي القانون المؤلَّف من 40 مادة سجلًّا وطنيًّا موحَّدًا وإلكترونيًّا بالكامل للعقارات، ويمنح صكوك الملكية الإلكترونية الصلاحية القانونية ذاتها لصكوك الملكية الورقية.
أبرز ما يعنيه القانون للمستثمرين الأجانب: يُتيح صراحةً تسجيل العقارات بأسماء غير العمانيين والشركات والأشخاص الاعتباريين، وفق اللوائح المنظِّمة. عمليًّا، بات بمقدور الأفراد الأجانب والهياكل الشركاتية التي يمتلكونها تسجيل حقوق ملكيتهم في منظومة شفافة وإلكترونية — وهو إشارة واضحة إلى نية استقطاب رأس المال الأجنبي، وتقليص ملموس لمخاطر المعاملات.
2. الإقامة بدون كفيل لمُلاك العقارات (قرار شرطة عُمان 87/2026)
في 22 يونيو 2026، دخل تعديلٌ على اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب حيّز التنفيذ، صادرٌ بموجب قرار شرطة عُمان رقم 87/2026 ومنشور في الجريدة الرسمية رقم 1653. يُدخل هذا التعديل "تأشيرة المالك" المخصَّصة وبدون كفيل لمُلاك العقارات الأجانب.
بموجب التعديل، يجوز للمواطن الأجنبي الذي يمتلك أرضًا مخصَّصةً للبناء أو وحدةً سكنية — بما فيها الوحدات غير المكتمل تسجيلها بعد — الحصول على تأشيرة إقامة دون كفيل عُماني وذلك بموجب شهادة من الجهة المختصة. ويمتد هذا الحق ليشمل الأسرة من الدرجة الأولى وكذلك الممثلين القانونيين للكيانات الشركاتية المالكة للعقارات في عُمان. يمكن الاطلاع على التقرير الرسمي عبر Times of Oman.
ما الذي تغيّر مقابل ما لم يتغيّر — جدولٌ واضح
| العنصر | قبل (مطلع 2026) | بعد يونيو 2026 |
|---|---|---|
| تسجيل الملكية لغير العمانيين / الشركات | مُتاح في المناطق المخصَّصة؛ ورقي وأقل شفافية | منصوص عليه صراحةً في سجل موحَّد وإلكتروني بالكامل (مرسوم 56/2026) |
| الإقامة لمُلاك العقارات | كانت تستلزم عادةً كفيلًا أو المسار الذهبي/الفضي | "تأشيرة المالك" الجديدة بلا كفيل (6 أشهر–سنة، قابلة للتجديد) — قرار 87/2026 |
| مُلاك الشركات للعقارات | مسار إقامة محدود لممثلي الشركات | الممثلون القانونيون للكيانات المالكة للعقارات يستحقون الإقامة الآن |
| المستوى الذهبي (10 سنوات) | من 500 ألف ريال | من 500 ألف ريال — دون تغيير |
| المستوى الفضي (5 سنوات) | من 250 ألف ريال | من 250 ألف ريال — دون تغيير |
| رسم تسجيل عقار الأجانب | 3% من القيمة | 3% من القيمة — دون تغيير |
يكمن العنوان الجوهري إذًا في الدقة والتفاصيل — وهنا تُثبت الاستشارة المتخصصة قيمتها. لم تتغيّر حدود ومسارات برنامج الإقامة الذهبية بموجب هذه الإصلاحات. ما تغيّر هو الأساس القانوني الداعم للمسار العقاري: من يحق له تسجيل الملكية، وكيفية توثيقها بشفافية، ومدى سهولة تحويل هذه الملكية إلى تصريح إقامة.
تنبيه مهم: هذا لا يعني أن الأجانب باتوا يستطيعون الشراء في أي مكان
بالغ بعض المحللين في تفسير هذه الإصلاحات. وللدقة: ينعقد قانون تسجيل الملكية "وفقًا للأنظمة والقوانين المعمول بها"، ولوائحه التنفيذية لا تزال قيد الإعداد. ويبقى الإطار الجغرافي القائم — الذي يُقصر تملّك الأجانب في الغالب على المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) والمناطق المخصَّصة، وتشمل المحافظات المقيَّدة مسندم والبريمي ومعظم ظفار — سارِيًا كما هو. ويستند هذا الإطار إلى قرار وزاري صدر في مارس 2022، لا إلى تعديلات 2026. [VERIFY: النطاق النهائي عند صدور اللوائح التنفيذية للمرسوم 56/2026.]
باختصار: تمّت مأسسة منظومة التملّك الأجنبي وتقليل مخاطرها؛ أما خريطة المناطق المتاح فيها الشراء فلم تُعاد رسمها. من يُخبرك بخلاف ذلك يسبق القانون.
لماذا هذا مهم للمستثمرين من أصحاب الثروات؟
بالنسبة لمستثمر يقارن خيارات الإقامة الخليجية، دأبت عُمان على تقديم مزيج متميّز: سرعة المعالجة (3–6 أسابيع تقريبًا)، وعدم تحديد أعداد الأسرة من الدرجة الأولى، ومسار للتقاعد، وإعفاء كامل من ضريبة الدخل الشخصي. وتُعزّز إصلاحات يونيو 2026 المسارَ العقاري تحديدًا من خلال:
- تقليل المخاطر المعاملاتية: سجل إلكتروني شفاف يُزيل الغموض التوثيقي الذي نفّر تاريخيًّا رؤوس الأموال المتحفظة.
- ملاءمة هياكل الشركات: إمكانية تسجيل الملكية باسم الشركة — وتمديد الإقامة لممثليها القانونيين — تُلائم المستثمرين الذين يمتلكون عقاراتهم عبر هياكل لأغراض التخطيط للتوارث أو الضريبي.
- بداية أيسر: تأشيرة المالك بلا كفيل توفّر منصةً مرنة لمن لم يُقرّر بعد السعي نحو المستوى الذهبي الكامل لعشر سنوات.
بيد أنه لا بد من الوضوح حول محدودية تأشيرة المالك: إنها صالحة من ستة أشهر إلى سنة (قابلة للتجديد) وتنتهي عند بيع العقار. إنها تيسير لمُلاك العقارات — وليست بديلًا عن الإقامة الذهبية الممتدة لخمس أو عشر سنوات، التي تبقى الخيار الأمثل للمستثمرين الساعين إلى وضع قانوني مستقر وطويل الأمد.
تقارن عُمان بالخليج الأوسع؟ يقارن متخصصونا عُمانَ بانتظام مع الإقامة الذهبية الإماراتية والإقامة المميزة السعودية والخيارات الأوروبية كـالتأشيرة الذهبية اليونانية لإيجاد الحل الأنسب لأهدافكم. تواصل مع مستشار ميرابيلو عبر واتساب.
كيف تتموضع عُمان داخل الخليج
يتموضع برنامج عُمان المُعاد إطلاقه بتنافسية واضحة بين جيرانه. تُقدّم الإقامة الذهبية الإماراتية سوقًا عقاريةً أكثر سيولةً وحضورًا دوليًّا أقوى؛ فيما تُقدّم الإقامة المميزة السعودية خيار الإقامة الدائمة وزخم رؤية 2030. يُقابل عُمان ذلك بمعالجة أسرع، وغياب سقف لأعداد الأسرة، ومسار التقاعد الفريد، وتكلفة معيشية أدنى. أما المستثمرون الراغبون في وجود أوروبي، فتبقى التأشيرة الذهبية اليونانية والإقامة الدائمة القبرصية أبرز المسارات المرتبطة بمنطقة شنغن. للاطلاع على مقارنة شاملة لكل الخيارات تفضّل بزيارة موقعنا للتأشيرات الذهبية.
ماذا تفعل الآن؟
إن كانت عُمان ضمن قائمتك القصيرة، فالمسار العملي هو: (1) التأكد من المحافظة والمشروع الذي يقع فيه العقار المستهدف، في ظل قواعد المناطق السارية؛ (2) الحسم في مسألة تملّك العقار شخصيًّا أم عبر هيكلة شركة في ضوء النص الجديد على التسجيل المؤسسي؛ و(3) الاختيار بين تأشيرة المالك الأخف وطأةً والإقامة الذهبية الممتدة لخمس أو عشر سنوات تبعًا لمدة البقاء الاستثماري المُخطَّطة. لكلٍّ من هذه القرارات تداعياتٌ ضريبية وتوارثية وتنقلية تستحق الاستشارة المتخصصة.
للاطلاع على التفاصيل الرسمية للبرنامج، يُعدّ بوابة الإقامة الذهبية في السلطنة المصدرَ الأصيل؛ ويتحقق فريقنا من كل رقم عبرها قبل تقديم أي نصيحة.
الأسئلة الشائعة
هل بات الأجانب يستطيعون شراء العقارات في أي مكان بعُمان؟
لا. تُحدّث إصلاحات يونيو 2026 كيفية تسجيل العقارات ومن له حق تسجيلها، لكنها لا تُلغي القيود الجغرافية العُمانية. يبقى الشراء بحق تملّك حر للأجانب مُقتصرًا على المجمعات السياحية المتكاملة والمناطق المخصَّصة، وعدة محافظات لا تزال خاضعة للقيود. سيتضح النطاق الكامل عند صدور اللوائح التنفيذية لقانون تسجيل الملكية.
هل تغيّرت قيم الاستثمار في الإقامة الذهبية بعُمان في 2026؟
لا. يبقى المستوى الذهبي (10 سنوات) من 500 ألف ريال عماني والمستوى الفضي (5 سنوات) من 250 ألف ريال عماني، عبر سبعة مسارات استثمار. إصلاحات 2026 ذات طابع هيكلي — تمسّ تسجيل العقارات وإدارة الإقامة، لا حدود الأهلية.
ما هي "تأشيرة المالك" الجديدة؟
هي تصريح إقامة بدون كفيل لمُلاك العقارات الأجانب بموجب قرار شرطة عُمان 87/2026 النافذ منذ 22 يونيو 2026. صالحةٌ من ستة أشهر إلى سنة وقابلة للتجديد، وتمتد للأسرة من الدرجة الأولى والممثلين القانونيين للشركات، وتنتهي ببيع العقار. وهي مختلفة عن الإقامة الذهبية الممتدة لخمس أو عشر سنوات.
هل أستطيع تملّك عقارٍ عُماني باسم شركة؟
نعم. ينص قانون تسجيل الملكية الجديد صراحةً على إمكانية تسجيل العقارات بأسماء الشركات والأشخاص الاعتباريين وفق اللوائح، كما يُتيح تعديل الإقامة منح تأشيرة المالك للممثل القانوني لمثل هذا الكيان. تعتمد الهيكلة المثلى على تخطيطك الضريبي والتوارثي الذي نُقيّمه في كل حالة على حدة.
كم تستغرق معالجة الإقامة الذهبية العُمانية؟
تُعدّ عُمان من أسرع برامج الخليج معالجةً، وتستغرق عادةً ما بين ثلاثة وستة أسابيع منذ استكمال الاستثمار المؤهِّل والوثائق.
هل توفّر عُمان مسارًا للحصول على الجنسية؟
لا. لا تُقدّم عُمان جنسيةً عبر الاستثمار. التجنيس ممكنٌ نظريًّا بعد إقامة مديدة جدًّا، وهو نادر الحدوث عمليًّا. المستثمرون الساعون للحصول على جواز سفر ثانٍ يُنصح بالنظر في برامج الجنسية عبر الاستثمار الكاريبية — يستطيع مستشارونا مقارنة المسارَين.
هل أنت مستعد للبدء؟
احجز استشارتك المجانية مع ميرابيلو للاستشارات ودعنا نجد البرنامج المثالي لك ولعائلتك. تواصل معنا عبر واتساب أو عبر النموذج.
إصلاحات يونيو 2026 في عُمان إشارةٌ واضحة إلى النية: مسارٌ أكثر شفافية وودًّا للشركات نحو الإقامة الخليجية عبر العقارات. الفرصة حقيقية، لكن التفاصيل — أيّ محافظة، وأيّ هيكلة، وأيّ تأشيرة — هي ما يُحدّد النجاح، والنطاق الكامل يُنتظر صدور اللوائح التنفيذية لقانون التسجيل. تتحقق ميرابيلو للاستشارات من كل رقم عبر البوابة الرسمية للإقامة الذهبية وتستطيع مقارنة عُمان بالإمارات والمملكة العربية السعودية وكبرى التأشيرات الذهبية الأوروبية وفق أهدافكم. احجز استشارتك المجانية والسرية عبر واتساب أو البريد الإلكتروني لرسم مسارك.
