L'Oman ha silenziosamente ridisegnato le fondamenta legali degli investimenti immobiliari stranieri. Tra il 18 maggio e il 22 giugno 2026, due riforme — una nuova legge sul Registro Immobiliare e un permesso di residenza senza sponsor per i proprietari di immobili — hanno reso il Sultanato materialmente più accessibile agli investitori internazionali, senza modificare le soglie del Golden Residency. Questo briefing di Mirabello Consultancy illustra esattamente cosa è cambiato, cosa non è cambiato, e perché questa distinzione è rilevante per la sua strategia.
- Decreto Reale 56/2026 (in vigore dal 18 maggio 2026) ha istituito un registro immobiliare digitale unificato e consente espressamente la registrazione di proprietà a nome di non-omaniti, aziende ed enti giuridici.
- Decisione ROP 87/2026 (in vigore dal 22 giugno 2026) ha introdotto un "Visto Proprietario" senza sponsor per i proprietari stranieri di immobili e i loro familiari di primo grado — inclusi i rappresentanti legali di persone giuridiche.
- Le soglie Golden (OMR 500K / 10 anni) e Silver (OMR 250K / 5 anni) e le sette vie di investimento rimangono invariate.
- Queste riforme riducono il rischio della via immobiliare, ma non consentono agli stranieri di acquistare ovunque; le restrizioni geografiche restano in vigore.
- Il Visto Proprietario è un permesso più leggero di 6 mesi–1 anno che decade se l'immobile viene venduto — non è un sostituto del Golden Residency a lungo termine.
Mirabello Consultancy ha monitorato una significativa coppia di riforme legali nel Sultanato dell'Oman. Nel giro di cinque settimane, l'Oman ha modernizzato le fondamenta legali della proprietà immobiliare straniera e reso la residenza materialmente più accessibile per i proprietari di immobili. Per gli investitori ad alto patrimonio netto che valutano una base nel Golfo, questi cambiamenti riducono significativamente il rischio della via immobiliare verso il Golden Residency dell'Oman — senza alterare le soglie di investimento principali. Ecco con precisione cosa è cambiato, cosa non è cambiato e cosa significa per la sua strategia.
Cos'è il programma di Golden Residency dell'Oman?
Il programma di Golden Residency dell'Oman è uno schema di residenza tramite investimento, rilanciato il 31 agosto 2025, che garantisce agli investitori stranieri la residenza a lungo termine senza sponsor nel Sultanato. Funziona su due livelli: un livello Golden (residenza 10 anni, da OMR 500.000 / ~USD 1,3M) e un livello Silver (residenza 5 anni, da OMR 250.000 / ~USD 650.000), con sette vie di investimento qualificanti tra cui immobili, investimento aziendale, obbligazioni per lo sviluppo governativo, azioni quotate e depositi bancari a termine fisso. La residenza si estende al coniuge, ai figli e ai genitori a carico, e l'Oman applica zero imposta sul reddito personale.
Il settore immobiliare è sempre stato uno dei percorsi più popolari — ma storicamente la struttura intorno a chi poteva essere proprietario registrato, e come tale proprietà si traduceva in documentazione per la residenza, creava attriti. Le riforme di giugno 2026 affrontano esattamente questi attriti.
Le due modifiche di giugno 2026, spiegate
1. La nuova legge sul Registro Immobiliare (Decreto Reale 56/2026)
Il 18 maggio 2026, è entrata in vigore la nuova legge sul Registro Immobiliare dell'Oman — promulgata con il Decreto Reale n. 56/2026. La legge di 40 articoli istituisce un registro immobiliare nazionale unificato e completamente digitale e concede agli atti di proprietà elettronici la stessa validità legale dei documenti cartacei.
La disposizione più importante per gli investitori internazionali: la legge consente espressamente la registrazione di proprietà a nome di non-omaniti, aziende ed enti giuridici, subordinatamente a regolamenti. In termini pratici, le persone fisiche straniere e le strutture societarie che possiedono possono ora detenere titoli registrati attraverso un sistema trasparente ed elettronico — un chiaro segnale di intenti per attrarre capitale straniero e una tangibile riduzione del rischio transazionale.
2. Residenza senza sponsor per i proprietari di immobili (Decisione ROP 87/2026)
Il 22 giugno 2026 è entrata in vigore una modifica ai Regolamenti Esecutivi della Legge sulla Residenza degli Stranieri, emessa dalla Polizia Reale dell'Oman come Decisione n. 87/2026 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 1653. Introduce un dedicato "Visto Proprietario" senza sponsor per i proprietari stranieri di immobili.
In base alla modifica, un cittadino straniero che possiede terreni destinati alla costruzione, o un'unità residenziale — incluse le unità non ancora completamente registrate — può ottenere un visto di residenza senza un sponsor omanita locale, sulla base di un certificato dell'autorità competente. Il beneficio si estende ai familiari di primo grado e, in modo significativo, ai rappresentanti legali di enti societari che possiedono proprietà omanite. È possibile consultare il reportage ufficiale tramite Times of Oman.
Cosa è cambiato rispetto a cosa non è cambiato — una tabella chiara
| Elemento | Prima (inizio 2026) | Dopo giugno 2026 |
|---|---|---|
| Proprietà registrata da non-omaniti / aziende | Consentita nelle aree designate; basata su carta, meno trasparente | Espressamente prevista in un registro unificato e completamente digitale (DR 56/2026) |
| Residenza per proprietari di immobili | Generalmente richiedeva uno sponsor o il percorso Golden/Silver | Nuovo "Visto Proprietario" senza sponsor (6 mesi–1 anno, rinnovabile) — Decisione ROP 87/2026 |
| Proprietari aziendali di immobili | Percorso di residenza limitato per i rappresentanti aziendali | I rappresentanti legali di enti proprietari di immobili sono ora idonei |
| Livello Golden (10 anni) | Da OMR 500.000 | Da OMR 500.000 — invariato |
| Livello Silver (5 anni) | Da OMR 250.000 | Da OMR 250.000 — invariato |
| Tassa di registrazione immobiliare straniera | 3% del valore | 3% del valore — invariato |
Il titolo, quindi, è sfumato — e la sfumatura è dove la buona consulenza guadagna il suo valore. Le soglie e le vie del programma Golden Residency non sono cambiate da queste riforme. Ciò che è cambiato è l'impianto legale alla base della via immobiliare: chi può detenere un titolo registrato, come quel titolo viene registrato in modo trasparente, e con quale facilità la proprietà si converte in un permesso di residenza.
Un avvertimento importante: questo non significa "gli stranieri possono ora acquistare ovunque"
Diversi commentatori hanno interpretato in modo eccessivo queste riforme. Per essere precisi: la legge sul Registro Immobiliare opera "conformemente alle leggi e ai regolamenti vigenti," e i suoi regolamenti esecutivi sono ancora in sospeso. Il quadro geografico di lunga data — in base al quale l'acquisto in piena proprietà da parte di stranieri è concentrato nei Complessi Turistici Integrati (ITC) e nelle zone in piena proprietà designate, e alcune governatorati (inclusi Musandam, Buraimi e gran parte del Dhofar) rimangono soggetti a restrizioni — continua ad applicarsi. Tale quadro deriva da una decisione ministeriale del marzo 2022, non da questi cambiamenti del 2026. [VERIFY: ambito definitivo una volta pubblicati i regolamenti esecutivi del DR 56/2026.]
In breve: il sistema per la proprietà straniera è stato modernizzato e ha ridotto i rischi; la mappa di dove gli stranieri possono acquistare non è stata ridisegnata. Chiunque dica il contrario è in anticipo sulla legge.
Perché questo è importante per gli investitori HNW
Per un investitore che confronta le residenze del Golfo, l'attrattiva dell'Oman è sempre stata la sua combinazione di velocità (elaborazione in circa 3–6 settimane), nessun limite sulla dimensione familiare per i parenti di primo grado, una via pensionistica e zero imposta sul reddito personale. Le riforme di giugno 2026 rafforzano specificamente la proposta immobiliare:
- Rischio transazionale ridotto: un registro elettronico e trasparente riduce l'incertezza documentale che storicamente ha scoraggiato il capitale cauto.
- Favorevole alle imprese: la possibilità di registrare il titolo a nome di un'azienda — e di estendere la residenza ai suoi rappresentanti legali — si adatta agli investitori che detengono proprietà attraverso una struttura per ragioni di pianificazione successoria o fiscale.
- Un accesso più agevole: il Visto Proprietario senza sponsor offre un punto d'appoggio flessibile per i proprietari che non stanno (ancora) perseguendo il livello Golden completo a 10 anni.
Vale la pena essere lucidi sui limiti del Visto Proprietario, tuttavia: è valido da sei mesi a un anno (rinnovabile) e decade se la proprietà viene venduta. È una facilitazione per i proprietari di immobili — non un sostituto per il Golden Residency di 5 o 10 anni, che rimane il veicolo giusto per gli investitori che cercano uno status duraturo e a lungo termine.
Sta valutando l'Oman rispetto al resto del Golfo? I nostri specialisti modellano regolarmente l'Oman a fianco del Golden Visa degli Emirati Arabi e della Residenza Premium dell'Arabia Saudita — e rispetto a opzioni europee come il Golden Visa della Grecia — per trovare la soluzione giusta per i suoi obiettivi. Parli con un consulente Mirabello.
Come si posiziona l'Oman nel contesto del Golfo
Il programma rilanciat dell'Oman si posiziona competitivamente rispetto ai suoi vicini. Il Golden Visa degli Emirati Arabi offre un mercato immobiliare più liquido e un riconoscimento internazionale più forte; la Residenza Premium dell'Arabia Saudita offre un'opzione di residenza permanente e la scala di Vision 2030. L'Oman risponde con un'elaborazione più rapida, nessun limite sulla dimensione familiare, una via pensionistica unica e un costo della vita più basso. Per gli investitori che vogliono anche una presenza europea, il Golden Visa della Grecia e la Residenza Permanente di Cipro rimangono le principali vie collegate a Schengen. Un confronto completo di ogni opzione è disponibile nel nostro hub dei programmi Golden Visa.
Cosa dovrebbe fare ora
Se l'Oman è nella sua lista, la sequenza pratica è: (1) confermare in quale governatorato e sviluppo si trova la sua proprietà target, rispetto alle regole sulle aree ancora applicabili; (2) decidere se detenere il titolo personalmente o attraverso una struttura, alla luce della nuova disposizione sulla registrazione societaria; e (3) scegliere tra il Visto Proprietario più leggero e il Golden Residency di 5 o 10 anni in base a quanto a lungo intende rimanere investito. Ciascuna di queste decisioni ha conseguenze fiscali, successorie e di mobilità che beneficiano di una consulenza adeguata.
Per i dettagli ufficiali del programma, il portale Golden Residency del Sultanato è la fonte autorevole; il nostro team verifica ogni dato rispetto ad esso prima di fornire consulenza.
Domande frequenti
Gli stranieri possono ora acquistare immobili ovunque in Oman?
No. Le riforme di giugno 2026 modernizzano come e da chi la proprietà può essere registrata, ma non rimuovono le restrizioni geografiche dell'Oman. L'acquisto in piena proprietà da parte di stranieri rimane concentrato nei Complessi Turistici Integrati e nelle zone in piena proprietà designate, e diversi governatorati restano soggetti a restrizioni. L'ambito definitivo sarà più chiaro una volta pubblicati i regolamenti esecutivi della legge sul Registro Immobiliare.
Le soglie di investimento per il Golden Visa dell'Oman sono cambiate nel 2026?
No. Il livello Golden (10 anni) rimane da OMR 500.000 e il livello Silver (5 anni) da OMR 250.000, con sette vie di investimento. Le riforme del 2026 sono strutturali — riguardano la registrazione immobiliare e l'amministrazione della residenza, non le soglie qualificanti.
Cos'è il nuovo "Visto Proprietario"?
È un permesso di residenza senza sponsor per i proprietari stranieri di immobili introdotto dalla Decisione ROP 87/2026, in vigore dal 22 giugno 2026. È valido da sei mesi a un anno ed è rinnovabile, si estende ai familiari di primo grado e ai rappresentanti legali aziendali, e decade se la proprietà viene venduta. È distinto da — e più leggero del — Golden Residency di 5 e 10 anni.
Posso detenere una proprietà omanita attraverso un'azienda?
Sì. La nuova legge sul Registro Immobiliare prevede espressamente la registrazione di proprietà a nome di aziende ed enti giuridici, subordinatamente a regolamenti — e la modifica sulla residenza estende un Visto Proprietario al rappresentante legale di tale ente. La struttura ottimale dipende dalla sua pianificazione fiscale e successoria, che valutiamo caso per caso.
Quanto tempo richiede l'elaborazione del Golden Residency dell'Oman?
L'Oman è tra i programmi più rapidi del Golfo, con un'elaborazione tipica di circa tre o sei settimane una volta che l'investimento qualificante è in essere e la documentazione è completa.
L'Oman offre un percorso verso la cittadinanza?
No. L'Oman non offre la cittadinanza tramite investimento. La naturalizzazione è possibile solo dopo una residenza continuativa molto lunga ed è, in pratica, estremamente rara. Gli investitori che cercano un secondo passaporto dovrebbero considerare i programmi di cittadinanza tramite investimento caraibici — i nostri consulenti possono confrontare entrambi i percorsi.
Pronto a iniziare il suo percorso?
Prenoti la sua consulenza gratuita con Mirabello Consultancy e lasci che i nostri esperti trovino il programma perfetto per lei e la sua famiglia.
Le riforme di giugno 2026 dell'Oman sono un chiaro segnale d'intenti: un percorso più trasparente, favorevole alle imprese e con meno frizioni verso la residenza nel Golfo attraverso il settore immobiliare. L'opportunità è reale, ma il dettaglio — quale governatorato, quale struttura, quale visto — è dove si vince o si perde valore, e l'ambito definitivo attende i regolamenti esecutivi della legge sul registro immobiliare. Mirabello Consultancy verifica ogni dato rispetto al portale ufficiale del Golden Residency dell'Oman e può confrontare l'Oman con gli Emirati Arabi, l'Arabia Saudita e i principali Golden Visa europei in base ai suoi obiettivi specifici. Prenoti una consulenza gratuita e riservata per pianificare il suo percorso.
