Oman hat die rechtlichen Grundlagen für ausländische Immobilieninvestitionen still und leise neu gestaltet. Zwischen dem 18. Mai und dem 22. Juni 2026 haben zwei Reformen — ein neues Immobilienregistrierungsgesetz und ein sponsorfreier Aufenthalt für Immobilieneigentümer — das Sultanat für internationale Investoren wesentlich zugänglicher gemacht, ohne die Schwellenwerte der Golden Residency zu verändern. Dieses Briefing von Mirabello Consultancy legt genau dar, was sich geändert hat, was nicht, und warum dieser Unterschied für Ihre Strategie entscheidend ist.
- Königlicher Erlass 56/2026 (in Kraft seit 18. Mai 2026) schuf ein einheitliches digitales Immobilienregister und erlaubt ausdrücklich die Registrierung von Grundstücken auf den Namen von Nicht-Omanis, Unternehmen und juristischen Personen.
- ROP-Entscheidung 87/2026 (in Kraft seit 22. Juni 2026) führte ein sponsorfreies "Eigentümervisum" für ausländische Immobilieneigentümer und deren erstgradige Familienangehörige ein — einschließlich gesetzlicher Vertreter von Unternehmen.
- Die Golden- (OMR 500K / 10 Jahre) und Silver-Schwellenwerte (OMR 250K / 5 Jahre) sowie die sieben Investitionswege bleiben unverändert.
- Diese Reformen reduzieren das Risiko des Immobilienweges — erlauben es Ausländern aber nicht, überall zu kaufen; geografische Beschränkungen gelten weiterhin.
- Das Eigentümervisum ist eine leichtere Genehmigung für 6 Monate bis 1 Jahr, die erlischt, wenn die Immobilie verkauft wird — kein Ersatz für die langfristige Golden Residency.
Mirabello Consultancy verfolgt ein bedeutendes Paar von Rechtsreformen im Sultanat Oman. Innerhalb von fünf Wochen hat Oman die rechtlichen Grundlagen für ausländisches Immobilieneigentum modernisiert und den Aufenthalt für Immobilieneigentümer wesentlich erleichtert. Für vermögende Investoren, die eine Basis am Golf erwägen, reduzieren diese Änderungen das Risiko des Immobilienweges zur Golden Residency Omans erheblich — ohne die Hauptschwellenwerte zu verändern. Hier ist genau, was sich geändert hat, was nicht, und was es für Ihre Strategie bedeutet.
Was ist Omans Golden Residency Programme?
Das Golden Residency Programme Omans ist ein Residenz-durch-Investitions-Programm, das am 31. August 2025 neu aufgelegt wurde und ausländischen Investoren langfristigen, sponsorfreien Aufenthalt im Sultanat gewährt. Es funktioniert auf zwei Ebenen: einer Golden-Ebene (10-jährige Residenz, ab OMR 500.000 / ~USD 1,3M) und einer Silver-Ebene (5-jährige Residenz, ab OMR 250.000 / ~USD 650.000), mit sieben qualifizierenden Investitionswegen einschließlich Immobilien, Unternehmensinvestitionen, staatlicher Entwicklungsanleihen, börsennotierter Aktien und Festgeldeinlagen. Die Residenz erstreckt sich auf Ehepartner, Kinder und abhängige Eltern, und Oman erhebt null Einkommensteuer.
Immobilien waren immer einer der beliebtesten Wege — aber der Rahmen darum, wer registrierter Eigentümer sein konnte und wie sich dieses Eigentum in Aufenthaltspapiere übersetzte, schuf historisch gesehen Reibung. Die Juni-2026-Reformen adressieren genau diese Reibung.
Die zwei Änderungen vom Juni 2026, erklärt
1. Ein neues Immobilienregistrierungsgesetz (Königlicher Erlass 56/2026)
Am 18. Mai 2026 trat Omans neues Immobilienregistrierungsgesetz in Kraft — proklamiert durch den Königlichen Erlass Nr. 56/2026. Das 40-Artikel-Gesetz schafft ein einheitliches, vollständig digitales nationales Immobilienregister und verleiht elektronischen Eigentumsurkunden dieselbe Rechtsgültigkeit wie Papierdokumenten.
Die für internationale Investoren wichtigste Bestimmung: Das Gesetz erlaubt ausdrücklich die Registrierung von Grundstücken auf den Namen von Nicht-Omanis, Unternehmen und juristischen Personen, vorbehaltlich von Vorschriften. In der Praxis können ausländische Einzelpersonen und die ihnen gehörenden Unternehmensstrukturen nun registrierte Titel in einem transparenten, elektronischen System halten — ein klares Signal der Absicht, ausländisches Kapital anzuziehen, und eine greifbare Reduzierung des Transaktionsrisikos.
2. Sponsorfreier Aufenthalt für Immobilieneigentümer (ROP-Entscheidung 87/2026)
Am 22. Juni 2026 trat eine Änderung der Durchführungsverordnungen des Ausländeraufenthaltsgesetzes in Kraft, die von der Königlichen Omani-Polizei als Entscheidung Nr. 87/2026 herausgegeben und im Amtsblatt Nr. 1653 veröffentlicht wurde. Sie führt ein spezielles, sponsorfreies "Eigentümervisum" für ausländische Immobilieneigentümer ein.
Gemäß der Änderung kann ein ausländischer Staatsangehöriger, der ein für den Bau bestimmtes Grundstück oder eine Wohneinheit besitzt — einschließlich noch nicht vollständig registrierter Einheiten — ein Aufenthaltsvisum ohne einen lokalen omanischen Sponsor erhalten, auf der Grundlage einer Bescheinigung der zuständigen Behörde. Der Vorteil erstreckt sich auf erstgradige Familienangehörige und insbesondere auf die gesetzlichen Vertreter von Unternehmenseinheiten, die omanisches Eigentum besitzen. Den offiziellen Bericht finden Sie bei Times of Oman.
Was sich geändert hat vs. was nicht — eine klare Tabelle
| Element | Vorher (Anfang 2026) | Nach Juni 2026 |
|---|---|---|
| Registriertes Eigentum durch Nicht-Omanis / Unternehmen | In ausgewiesenen Bereichen erlaubt; papierbasiert, weniger transparent | Ausdrücklich im einheitlichen, vollständig digitalen Register vorgesehen (KE 56/2026) |
| Residenz für Immobilieneigentümer | Generell ein Sponsor oder der Golden/Silver-Weg erforderlich | Neues sponsorfreies "Eigentümervisum" (6 Monate–1 Jahr, verlängerbar) — ROP-Entscheidung 87/2026 |
| Unternehmenseigentümer von Immobilien | Begrenzter Aufenthaltsweg für Unternehmensvertreter | Gesetzliche Vertreter immobilienbesitzender Einheiten jetzt berechtigt |
| Golden-Ebene (10 Jahre) | Ab OMR 500.000 | Ab OMR 500.000 — unverändert |
| Silver-Ebene (5 Jahre) | Ab OMR 250.000 | Ab OMR 250.000 — unverändert |
| Immobilienregistrierungsgebühr für Ausländer | 3% des Wertes | 3% des Wertes — unverändert |
Die Überschrift ist also Nuance — und Nuance ist dort, wo gute Beratung ihren Wert verdient. Die Schwellenwerte und Wege des Golden Residency Programmes sind durch diese Reformen nicht verändert worden. Was sich geändert hat, ist das rechtliche Fundament unter dem Immobilienweg: wer registrierten Titel halten kann, wie klar dieser Titel erfasst wird, und wie einfach sich Eigentum in einen Aufenthaltstitel umwandelt.
Eine wichtige Einschränkung: Das bedeutet nicht "Ausländer können jetzt überall kaufen"
Einige Kommentatoren haben diese Reformen überinterpretiert. Genau gesagt: Das Immobilienregistrierungsgesetz gilt "vorbehaltlich bestehender Gesetze und Vorschriften," und seine Durchführungsverordnungen stehen noch aus. Der langjährige geografische Rahmen — unter dem ausländischer Volleigentumserwerb auf Integrierte Tourismuskomplexe (ITCs) und ausgewiesene Volleigentumszonen konzentriert ist und bestimmte Gouvernements (darunter Musandam, Buraimi und die meisten Teile Dhofars) eingeschränkt bleiben — gilt weiterhin. Dieser Rahmen ergibt sich aus einer ministerielle Entscheidung vom März 2022, nicht aus diesen Änderungen von 2026. [VERIFY: endgültiger Umfang, sobald die Durchführungsverordnungen des KE 56/2026 veröffentlicht werden.]
Kurz gesagt: Das System für ausländisches Eigentum wurde modernisiert und das Risiko reduziert; die Karte, wo Ausländer kaufen dürfen, wurde nicht neu gezeichnet. Wer Ihnen etwas anderes sagt, ist dem Gesetz voraus.
Warum dies für HNW-Investoren wichtig ist
Für einen Investor, der Golfresidenz vergleicht, war Omans Attraktivität immer die Kombination aus Geschwindigkeit (Bearbeitung in etwa 3–6 Wochen), ohne Familiengröße Beschränkungen für erstgradige Verwandte, einem Rentenweg und null persönlicher Einkommensteuer. Die Juni-2026-Reformen stärken den Immobilienvorschlag insbesondere:
- Geringeres Transaktionsrisiko: Ein transparentes, elektronisches Titelregister reduziert die dokumentarische Unsicherheit, die historisch vorsichtiges Kapital abgeschreckt hat.
- Unternehmensfreundlich: Die Möglichkeit, den Titel auf den Namen eines Unternehmens zu registrieren — und die Residenz auf seine gesetzlichen Vertreter auszudehnen — passt zu Investoren, die Eigentum aus Erbschafts- oder Steuergründen durch eine Struktur halten.
- Ein leichterer Einstieg: Das sponsorfreie Eigentümervisum bietet einen flexiblen Stützpunkt für Eigentümer, die (noch) nicht die volle 10-jährige Golden-Ebene anstreben.
Es lohnt sich jedoch, klar über die Grenzen des Eigentümervisa zu sein: Es gilt für sechs Monate bis zu einem Jahr (verlängerbar) und erlischt, wenn die Immobilie verkauft wird. Es ist eine Erleichterung für Immobilieneigentümer — kein Ersatz für die 5- oder 10-jährige Golden Residency, die das richtige Vehikel für Investoren bleibt, die dauerhaften, langfristigen Status suchen.
Oman im Vergleich zum gesamten Golf? Unsere Spezialisten modellieren Oman routinemäßig neben dem VAE Golden Visa und der Saudi Premium Residency — und europäischen Optionen wie dem Griechenland Golden Visa — um die richtige Lösung für Ihre Ziele zu finden. Sprechen Sie mit einem Mirabello-Berater.
Wie sich Oman im Golf vergleicht
Omans neu aufgelegtes Programm positioniert sich wettbewerbsfähig gegen seine Nachbarn. Das VAE Golden Visa bietet einen liquideren Immobilienmarkt und stärkere internationale Anerkennung; die Saudi-Arabische Premium Residency bietet eine Daueraufenthaltsoption und die Skala von Vision 2030. Oman kontert mit schnellerer Bearbeitung, keiner Familienbeschränkung, einem einzigartigen Rentenweg und niedrigeren Lebenshaltungskosten. Für Investoren, die auch eine europäische Präsenz wünschen, bleiben das Griechenland Golden Visa und die Zypern Permanent Residency die führenden Schengen-gebundenen Wege. Ein vollständiger Seitenvergleich jeder Option befindet sich auf unserem Golden Visa Programme Hub.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Oman auf Ihrer Shortlist steht, ist die praktische Reihenfolge: (1) bestätigen, in welchem Gouvernement und welcher Entwicklung sich Ihre Zielimmobilie befindet, gegenüber den noch anwendbaren Bereichsregeln; (2) entscheiden, ob Sie den Titel persönlich oder durch eine Struktur halten, im Lichte der neuen Unternehmensregistrierungsbestimmung; und (3) zwischen dem leichteren Eigentümervisum und der 5- oder 10-jährigen Golden Residency wählen, basierend darauf, wie lange Sie investiert bleiben möchten. Jede dieser Entscheidungen hat steuerliche, erbrechtliche und mobilitätsbezogene Konsequenzen, die eine ordentliche Beratung lohnen.
Für die offiziellen Programmdetails ist das Golden Residency-Portal des Sultanats die maßgebliche Quelle; unser Team überprüft jeden Wert dagegen, bevor es berät.
Häufig gestellte Fragen
Können Ausländer jetzt überall in Oman Immobilien kaufen?
Nein. Die Juni-2026-Reformen modernisieren wie und von wem Eigentum registriert werden kann, entfernen aber nicht Omans geografische Beschränkungen. Der ausländische Volleigentumserwerb bleibt auf Integrierte Tourismuskomplexe und ausgewiesene Volleigentumszonen konzentriert, und mehrere Gouvernements bleiben eingeschränkt. Der endgültige Umfang wird klarer, sobald die Durchführungsverordnungen des Immobilienregistrierungsgesetzes veröffentlicht werden.
Haben sich die Oman Golden Visa Investitionsbeträge 2026 geändert?
Nein. Die Golden-Ebene (10 Jahre) bleibt ab OMR 500.000 und die Silver-Ebene (5 Jahre) ab OMR 250.000, mit sieben Investitionswegen. Die 2026-Reformen sind struktureller Natur — sie betreffen die Immobilienregistrierung und Residenzverwaltung, nicht die Qualifikationsschwellen.
Was ist das neue "Eigentümervisum"?
Es ist eine sponsorfreie Aufenthaltsgenehmigung für ausländische Immobilieneigentümer, eingeführt durch die ROP-Entscheidung 87/2026, wirksam ab 22. Juni 2026. Es gilt für sechs Monate bis zu einem Jahr und ist verlängerbar, erstreckt sich auf erstgradige Familienangehörige und gesetzliche Unternehmensvertreter und erlischt, wenn die Immobilie verkauft wird. Es unterscheidet sich von der 5- und 10-jährigen Golden Residency — und ist leichter.
Kann ich omanisches Eigentum durch ein Unternehmen halten?
Ja. Das neue Immobilienregistrierungsgesetz sieht ausdrücklich die Registrierung von Eigentum auf den Namen von Unternehmen und juristischen Personen vor, vorbehaltlich von Vorschriften — und die Residenzänderung erstreckt ein Eigentümervisum auf den gesetzlichen Vertreter einer solchen Einheit. Die optimale Struktur hängt von Ihrer Steuer- und Nachlassplanung ab, die wir fallweise bewerten.
Wie lange dauert die Bearbeitung der Oman Golden Residency?
Oman gehört zu den schnelleren Golfprogrammen, mit einer typischen Bearbeitung von etwa drei bis sechs Wochen, sobald die qualifizierende Investition vorhanden und die Dokumentation abgeschlossen ist.
Bietet Oman einen Weg zur Staatsbürgerschaft?
Nein. Oman bietet keine Staatsbürgerschaft durch Investition. Eine Einbürgerung ist erst nach sehr langer ununterbrochener Residenz möglich und ist in der Praxis äußerst selten. Investoren, die einen zweiten Pass suchen, sollten karibische Staatsbürgerschafts-durch-Investitions-Programme in Betracht ziehen — unsere Berater können beide Wege vergleichen.
Bereit, Ihre Reise zu beginnen?
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Omans Juni-2026-Reformen sind ein klares Signal der Absicht: ein transparenterer, unternehmensfreundlicherer und reibungsärmerer Weg in die Golfresidenz durch Immobilien. Die Möglichkeit ist real, aber die Details — welches Gouvernement, welche Struktur, welches Visum — entscheiden über Gewinn oder Verlust, und der endgültige Umfang steht noch aus, bis die Durchführungsverordnungen des Immobilienregistrierungsgesetzes veröffentlicht werden. Mirabello Consultancy überprüft jeden Wert anhand des offiziellen Golden Residency-Portals Omans und kann Oman mit den VAE, Saudi-Arabien und Europas führenden Golden Visas für Ihre spezifischen Ziele modellieren. Buchen Sie jetzt Ihr kostenloses, vertrauliches Beratungsgespräch, um Ihren Weg zu planen.
