Оман тихо переписал правовую основу иностранных инвестиций в недвижимость. В период с 18 мая по 22 июня 2026 года две реформы — новый Закон о реестре недвижимости и вид на жительство без спонсора для владельцев имущества — сделали Султанат значительно более доступным для международных инвесторов, не затронув при этом порогов Golden Residency. Данный обзор от Mirabello Consultancy точно описывает, что изменилось, что осталось без изменений и почему это различие важно для вашей стратегии.
- Королевский декрет 56/2026 (в силе с 18 мая 2026 г.) создал единый цифровой реестр недвижимости и прямо разрешает регистрацию имущества на имя не-оманцев, компаний и юридических лиц.
- Решение ROP 87/2026 (в силе с 22 июня 2026 г.) ввело не требующую спонсора «Визу владельца» для иностранных владельцев недвижимости и их родственников первой степени родства, включая юридических представителей корпоративных структур.
- Пороги Golden (OMR 500K / 10 лет) и Silver (OMR 250K / 5 лет), а также семь инвестиционных маршрутов остаются неизменными.
- Эти реформы снижают риски имущественного маршрута, но не позволяют иностранцам покупать недвижимость где угодно; географические ограничения по-прежнему действуют.
- Виза владельца — лёгкое разрешение на 6 месяцев–1 год, которое прекращает действие при продаже имущества и не является заменой долгосрочного Golden Residency.
Mirabello Consultancy следит за значительным пакетом правовых реформ в Султанате Оман. Всего за пять недель Оман модернизировал правовую основу иностранного владения недвижимостью и существенно упростил получение ВНЖ для владельцев имущества. Для состоятельных инвесторов, рассматривающих базу в Заливе, эти изменения значительно снижают риски имущественного маршрута к Golden Residency Омана — не меняя при этом основных инвестиционных порогов. Вот что именно изменилось, что осталось неизменным и что это означает для вашей стратегии.
Что такое программа Golden Residency Омана?
Программа Golden Residency Омана — это схема резидентства через инвестиции, перезапущенная 31 августа 2025 года, которая предоставляет иностранным инвесторам долгосрочное проживание в Султанате без спонсора. Программа работает на двух уровнях: Golden (10-летний ВНЖ, от OMR 500 000 / ~$1,3 млн) и Silver (5-летний ВНЖ, от OMR 250 000 / ~$650 000), с семью квалифицируемыми инвестиционными маршрутами, включая недвижимость, вложения в компании, государственные облигации развития, биржевые акции и срочные банковские депозиты. ВНЖ распространяется на супруга, детей и иждивенцев-родителей, а Оман не взимает налог на личные доходы.
Недвижимость всегда была одним из наиболее популярных маршрутов, однако исторически рамки о том, кто мог быть зарегистрированным владельцем и как это владение переводилось в разрешение на жительство, создавали трудности. Реформы июня 2026 года устраняют именно эти препятствия.
Два изменения июня 2026 года: подробный разбор
1. Новый Закон о реестре недвижимости (Королевский декрет 56/2026)
18 мая 2026 года вступил в силу новый Закон о реестре недвижимости Омана, введённый Королевским декретом № 56/2026. Закон из 40 статей устанавливает единый полностью цифровой национальный реестр недвижимости и наделяет электронные свидетельства о праве собственности той же юридической силой, что и бумажные документы.
Наиболее важное для международных инвесторов положение: закон прямо разрешает регистрацию имущества на имя не-оманцев, компаний и юридических лиц при соблюдении соответствующих регламентов. На практике иностранные физические лица и корпоративные структуры, которыми они владеют, теперь могут иметь зарегистрированные права в прозрачной электронной системе — чёткий сигнал о намерении привлечь иностранный капитал и ощутимое снижение транзакционного риска.
2. ВНЖ без спонсора для владельцев имущества (Решение ROP 87/2026)
22 июня 2026 года вступили в силу изменения в Исполнительные правила Закона о проживании иностранцев, изданные Королевской полицией Омана в виде Решения № 87/2026 и опубликованные в Официальной газете № 1653. Они вводят специальную не требующую спонсора «Визу владельца» для иностранных собственников недвижимости.
Согласно поправке, иностранный гражданин, владеющий земельным участком под застройку или жилой единицей — включая единицы, не прошедшие полную регистрацию, — может получить вид на жительство без местного оманского спонсора на основании сертификата от компетентного органа. Льгота распространяется на родственников первой степени родства и, что особенно важно, на законных представителей корпоративных структур, владеющих оманской недвижимостью. Официальный репортаж можно прочитать в Times of Oman.
Что изменилось и что осталось прежним — наглядная таблица
| Аспект | До (начало 2026 г.) | После июня 2026 г. |
|---|---|---|
| Зарегистрированное владение не-оманцами / компаниями | Разрешено в определённых зонах; бумажное, менее прозрачное | Прямо предусмотрено единым полностью цифровым реестром (КД 56/2026) |
| ВНЖ для владельцев недвижимости | Как правило, требовал спонсора или маршрута Golden/Silver | Новая «Виза владельца» без спонсора (6 мес.–1 год, продлеваемая) — Решение ROP 87/2026 |
| Корпоративные владельцы недвижимости | Ограниченный путь к ВНЖ для представителей компаний | Законные представители владеющих имуществом структур теперь имеют право на ВНЖ |
| Golden-уровень (10 лет) | От OMR 500 000 | От OMR 500 000 — без изменений |
| Silver-уровень (5 лет) | От OMR 250 000 | От OMR 250 000 — без изменений |
| Сбор за регистрацию иностранной недвижимости | 3% от стоимости | 3% от стоимости — без изменений |
Суть, таким образом, в нюансах — и именно здесь качественная консультация обретает свою ценность. Пороги и маршруты программы Golden Residency не изменились в результате этих реформ. Изменилась правовая «сантехника» под имущественным маршрутом: кто может иметь зарегистрированное право, насколько прозрачно оно фиксируется и насколько просто владение конвертируется в разрешение на жительство.
Важная оговорка: это не означает, что иностранцы теперь могут покупать где угодно
Некоторые комментаторы чрезмерно интерпретировали эти реформы. Точно говоря: Закон о реестре недвижимости действует «с учётом действующих законов и нормативных актов», а его исполнительные регламенты ещё не приняты. Давно установленный географический порядок — при котором иностранная полная собственность концентрируется в Интегрированных туристических комплексах (ITC) и определённых зонах полной собственности, а ряд вилаятов (включая Мусандам, Бурайми и большую часть Дофара) по-прежнему ограничен — продолжает действовать. Этот порядок основан на министерском решении марта 2022 года, а не на изменениях 2026 года. [VERIFY: окончательный охват после публикации исполнительных регламентов КД 56/2026.]
Короче говоря: система иностранного владения модернизирована и риски снижены; карта мест, где иностранцы могут покупать, не перечерчена. Тот, кто утверждает обратное, опережает закон.
Почему это важно для состоятельных инвесторов
Для инвестора, сравнивающего резидентство в Заливе, привлекательность Омана всегда заключалась в сочетании скорости (оформление примерно за 3–6 недель), отсутствия ограничений на семейный состав по родственникам первой степени, пенсионного маршрута и нулевого подоходного налога. Реформы июня 2026 года укрепляют именно имущественное предложение:
- Меньше транзакционных рисков: прозрачный электронный реестр устраняет документарную неопределённость, исторически отпугивавшую осторожный капитал.
- Дружественность к корпоративным структурам: возможность регистрировать право на имя компании и распространять ВНЖ на её законных представителей удобна инвесторам, владеющим недвижимостью через структуры по соображениям наследственного или налогового планирования.
- Более лёгкий вход: виза владельца без спонсора обеспечивает гибкую точку опоры для тех, кто (пока) не стремится к полному 10-летнему уровню Golden.
Вместе с тем важно трезво оценивать ограничения визы владельца: она действительна от шести месяцев до одного года (продлеваемая) и прекращает действие при продаже имущества. Это облегчение для владельцев недвижимости — а не замена Golden Residency на 5 или 10 лет, который остаётся правильным инструментом для инвесторов, ищущих надёжный долгосрочный статус.
Сравниваете Оман с остальным Заливом? Наши специалисты регулярно моделируют Оман в сравнении с ОАЭ Golden Visa и Saudi Premium Residency, а также с европейскими вариантами, такими как греческая Golden Visa, — чтобы найти решение, соответствующее вашим целям. Свяжитесь с консультантом Mirabello через Telegram.
Как Оман выглядит на фоне Залива
Перезапущенная программа Омана конкурентоспособна по сравнению с соседями. ОАЭ Golden Visa предлагает более ликвидный рынок недвижимости и более широкое международное признание; Saudi Premium Residency — опцию постоянного ВНЖ и масштаб Vision 2030. Оман противопоставляет этому более быстрое оформление, отсутствие ограничений по числу членов семьи, уникальный пенсионный маршрут и более низкую стоимость жизни. Инвесторам, желающим также получить европейское присутствие, греческая Golden Visa и Постоянный ВНЖ Кипра остаются ведущими маршрутами, связанными с Шенгенской зоной. Полное сравнение всех вариантов представлено на нашем хабе программ Golden Visa.
Что делать сейчас
Если Оман входит в ваш шорт-лист, практическая последовательность такова: (1) уточните, в каком вилаяте и каком объекте находится ваш целевой объект недвижимости, с учётом действующих зонных правил; (2) решите, оформить ли право собственности лично или через структуру в свете новых норм о корпоративной регистрации; (3) выберите между более лёгкой визой владельца и 5- или 10-летним Golden Residency исходя из планируемого срока инвестирования. Каждое из этих решений имеет налоговые, наследственные и мобильные последствия, требующие профессиональной консультации.
Для официальных сведений о программе портал Golden Residency Султаната является авторитетным источником; наша команда сверяет каждую цифру с ним перед консультированием.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы теперь покупать недвижимость в любом месте Омана?
Нет. Реформы июня 2026 года модернизируют как и кем может регистрироваться имущество, но не отменяют географические ограничения Омана. Иностранная полная собственность по-прежнему сосредоточена в Интегрированных туристических комплексах и определённых зонах, ряд вилаятов остаётся ограниченным. Окончательный охват прояснится после публикации исполнительных регламентов Закона о реестре недвижимости.
Изменились ли в 2026 году инвестиционные суммы для Оман Golden Visa?
Нет. Уровень Golden (10 лет) по-прежнему от OMR 500 000, уровень Silver (5 лет) — от OMR 250 000, через семь инвестиционных маршрутов. Реформы 2026 года носят структурный характер: они касаются регистрации недвижимости и администрирования ВНЖ, а не квалификационных порогов.
Что такое новая «Виза владельца»?
Это вид на жительство без спонсора для иностранных собственников недвижимости, введённый Решением ROP 87/2026, вступившим в силу 22 июня 2026 года. Действительна от шести месяцев до одного года, продлеваемая, распространяется на родственников первой степени и законных представителей корпоративных структур, прекращает действие при продаже имущества. Отличается от Golden Residency на 5 и 10 лет — и являются более лёгким вариантом.
Могу ли я владеть оманской недвижимостью через компанию?
Да. Новый Закон о реестре недвижимости прямо предусматривает регистрацию имущества на имя компаний и юридических лиц при соблюдении регламентов, а поправка о ВНЖ распространяет визу владельца на законного представителя такой структуры. Оптимальная структура зависит от вашего налогового и наследственного планирования, которое мы оцениваем индивидуально.
Сколько времени занимает оформление Оман Golden Residency?
Оман — одна из самых быстрых программ Залива: типичное оформление составляет около трёх-шести недель после того, как квалифицирующие инвестиции сделаны и документы собраны.
Предлагает ли Оман путь к гражданству?
Нет. Оман не предоставляет гражданство через инвестиции. Натурализация возможна лишь после очень длительного непрерывного проживания и на практике крайне редка. Инвесторам, ищущим второй паспорт, стоит рассмотреть карибские программы гражданства через инвестиции — наши консультанты могут сравнить оба маршрута.
Готовы начать свой путь?
Запишитесь на бесплатную консультацию с Mirabello Consultancy и позвольте нашим экспертам найти идеальную программу для вас и вашей семьи. Связаться можно через Telegram или по электронной почте.
Реформы Омана июня 2026 года — чёткий сигнал о намерениях: более прозрачный, дружественный к бизнесу и менее обременённый бюрократией путь к резидентству в Заливе через недвижимость. Возможность реальна, но детали — какой вилает, какая структура, какая виза — определяют успех, а окончательный охват ожидает исполнительных регламентов закона о реестре недвижимости. Mirabello Consultancy проверяет каждую цифру по официальному порталу Golden Residency Омана и может сравнить Оман с ОАЭ, Саудовской Аравией и ведущими европейскими золотыми визами с учётом ваших конкретных целей. Запишитесь на бесплатную консультацию через Telegram или электронную почту, чтобы наметить свой маршрут.
