Ce que les lois immobilières 2026 d'Oman changent pour les investisseurs étrangers

Mirabello Consultancy suit de près une paire de réformes juridiques majeures dans le Sultanat d'Oman. En l'espace de cinq semaines, Oman a modernisé le cadre juridique de la propriété immobilière étrangère et considérablement facilité la résidence pour les propriétaires. Pour les investisseurs fortunés qui envisagent une base dans le Golfe, ces changements réduisent sensiblement le risque de la voie immobilière vers la Golden Residency d'Oman — sans modifier les seuils d'investissement phares. Voici précisément ce qui a changé, ce qui n'a pas changé, et ce que cela signifie pour votre stratégie.

Qu'est-ce que le programme Golden Residency d'Oman ?

Le programme Golden Residency d'Oman est un dispositif de résidence par investissement, relancé le 31 août 2025, qui accorde aux investisseurs étrangers une résidence de long terme et sans parrain dans le Sultanat. Il fonctionne selon deux paliers : un palier Golden (résidence de 10 ans, à partir de OMR 200 000 / ~USD 1,3 M) et un palier Silver (résidence de 5 ans, à partir de OMR 200 000 / ~USD 520 000), avec sept voies d'investissement éligibles incluant l'immobilier, l'investissement en société, les obligations de développement gouvernementales, les actions cotées et les dépôts bancaires fixes. La résidence s'étend au conjoint, aux enfants et aux parents à charge, et Oman ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques.

L'immobilier a toujours été l'une des voies les plus prisées — mais historiquement, le cadre régissant qui pouvait être propriétaire enregistré, et la manière dont cette propriété se traduisait en démarches de résidence, créait des frictions. Les réformes de juin 2026 s'attaquent précisément à ces frictions.

Les deux changements de juin 2026, expliqués

1. Une nouvelle loi sur le registre immobilier (décret royal 56/2026)

Le 18 mai 2026, la nouvelle loi sur le registre immobilier d'Oman — promulguée par le décret royal n° 56/2026 — est entrée en vigueur. Cette loi de 40 articles établit un registre national de la propriété unifié et entièrement numérique, et confère aux titres de propriété électroniques la même validité juridique que les documents papier.

La disposition la plus importante pour les investisseurs internationaux : la loi autorise expressément l'enregistrement de biens au nom de non-Omanais, de sociétés et d'entités juridiques, sous réserve des règlements applicables. En pratique, les particuliers étrangers et les structures d'entreprise qu'ils détiennent peuvent désormais détenir un titre enregistré au sein d'un système électronique transparent — un signal clair de volonté d'attirer des capitaux étrangers, et une réduction tangible du risque transactionnel.

2. Résidence sans parrain pour les propriétaires immobiliers (décision ROP 87/2026)

Le 22 juin 2026, un amendement aux règlements d'application de la loi sur la résidence des étrangers est entré en vigueur, publié par la Royal Oman Police sous le n° de décision 87/2026 et paru au Journal officiel n° 1653. Il introduit un « Owner Visa » dédié, sans parrain, pour les propriétaires immobiliers étrangers.

En vertu de cet amendement, un ressortissant étranger propriétaire d'un terrain à bâtir, ou d'une unité résidentielle — y compris des unités dont l'enregistrement complet n'est pas encore finalisé — peut obtenir un visa de résidence sans parrain omanais local, sur la base d'une attestation délivrée par l'autorité compétente. Cet avantage s'étend aux membres de la famille au premier degré et, fait notable, aux représentants légaux des entités qui détiennent une propriété omanaise. Vous pouvez consulter les informations officielles via Times of Oman.

Ce qui a changé, ce qui n'a pas changé — un tableau clair

L'essentiel tient donc dans la nuance — et c'est précisément là que la valeur d'un bon conseil se mesure. Les seuils et les voies du programme Golden Residency ne sont pas modifiés par ces réformes. Ce qui a changé, c'est la mécanique juridique sous-jacente à la voie immobilière : qui peut détenir un titre enregistré, avec quelle rigueur ce titre est consigné, et avec quelle facilité la propriété se convertit en permis de résidence.

Une mise en garde importante : il ne s'agit pas de « les étrangers peuvent désormais acheter partout »

Plusieurs commentateurs ont surinterprété ces réformes. Pour être précis : la loi sur le registre immobilier s'applique « sous réserve des lois et règlements en vigueur », et ses règlements d'application sont encore en attente. Le cadre géographique de longue date — selon lequel l'achat en pleine propriété par des étrangers reste concentré dans les complexes touristiques intégrés (ITC) et les zones désignées en pleine propriété, et où certains gouvernorats (notamment Musandam, Buraimi et la majeure partie du Dhofar) restent restreints — continue de s'appliquer. Ce cadre découle d'une décision ministérielle de mars 2022, et non de ces changements de 2026.

En bref : le système de propriété étrangère a été modernisé et son risque réduit ; la carte des lieux où les étrangers peuvent acheter n'a pas été redessinée. Quiconque prétend le contraire devance la loi.

Pourquoi cela compte pour les investisseurs fortunés

Pour un investisseur comparant les résidences du Golfe, l'attrait d'Oman a toujours reposé sur sa combinaison de rapidité (traitement en 3 à 6 semaines environ), l'absence de plafond sur la taille de la famille au premier degré, une voie retraite, et une absence totale d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Les réformes de juin 2026 renforcent spécifiquement la proposition immobilière :

• Risque transactionnel réduit : un registre de titres électronique et transparent réduit l'incertitude documentaire qui a historiquement dissuadé les capitaux prudents.
• Adapté aux structures d'entreprise : la possibilité d'enregistrer un titre au nom d'une société — et d'étendre la résidence à ses représentants légaux — convient aux investisseurs qui détiennent leur propriété via une structure pour des raisons de planification successorale ou fiscale.
• Un point d'entrée plus léger : l'Owner Visa sans parrain offre un ancrage flexible pour les propriétaires qui ne visent pas (encore) le palier Golden complet de 10 ans.

Il convient toutefois d'être lucide sur les limites de l'Owner Visa : il est valable de six mois à un an (renouvelable) et prend fin si le bien est vendu. Il s'agit d'une facilitation pour propriétaires immobiliers — et non d'un substitut à la Golden Residency de 5 ou 10 ans, qui demeure le véhicule adapté aux investisseurs recherchant un statut durable et de long terme.

Vous comparez Oman au reste du Golfe ? Nos spécialistes modélisent régulièrement Oman aux côtés du Golden Visa des Émirats arabes unis et de la Premium Residency saoudienne — ainsi qu'à des options européennes telles que le Golden Visa grec — pour identifier la solution la mieux adaptée à vos objectifs. Parlez à un conseiller Mirabello.

Comment Oman se positionne dans le Golfe

Le programme relancé d'Oman se positionne de manière compétitive face à ses voisins. Le Golden Visa des Émirats arabes unis offre un marché immobilier plus liquide et une reconnaissance internationale plus forte ; la Premium Residency d'Arabie saoudite propose une option de résidence permanente et l'envergure de Vision 2030. Oman réplique avec un traitement plus rapide, l'absence de plafond familial, une voie retraite unique et un coût de la vie plus bas. Pour les investisseurs qui souhaitent également un ancrage européen, le Golden Visa grec et la résidence permanente chypriote demeurent les voies phares liées à l'espace Schengen. Un comparatif complet de toutes les options figure sur notre hub des programmes de golden visa.

Que devez-vous faire maintenant ?

Si Oman figure sur votre liste restreinte, la séquence pratique est la suivante : (1) confirmer dans quel gouvernorat et quel développement se situe le bien visé, au regard des règles de zone toujours applicables ; (2) décider si vous détenez le titre à titre personnel ou via une structure, à la lumière de la nouvelle disposition sur l'enregistrement en société ; et (3) choisir entre l'Owner Visa allégé et la Golden Residency de 5 ou 10 ans, selon la durée pendant laquelle vous comptez rester investi. Chacune de ces décisions a des conséquences fiscales, successorales et de mobilité qui justifient un conseil approprié.

Pour les informations officielles du programme, le portail Golden Residency du Sultanat fait autorité ; notre équipe vérifie chaque chiffre auprès de cette source avant de conseiller nos clients.

Questions fréquentes

Les étrangers peuvent-ils désormais acheter des biens partout à Oman ?

Non. Les réformes de juin 2026 modernisent comment et par qui une propriété peut être enregistrée, mais elles ne suppriment pas les restrictions géographiques d'Oman. L'achat en pleine propriété par des étrangers reste concentré dans les complexes touristiques intégrés et les zones désignées en pleine propriété, et plusieurs gouvernorats demeurent restreints. La portée définitive sera précisée une fois les règlements d'application de la loi sur le registre immobilier publiés.

Les montants d'investissement du Golden Visa d'Oman ont-ils changé en 2026 ?

Non. Le palier Golden (10 ans) reste à partir de OMR 200 000 et le palier Silver (5 ans) à partir de OMR 200 000, sur sept voies d'investissement. Les réformes de 2026 sont structurelles — elles concernent l'enregistrement de la propriété et l'administration de la résidence, pas les seuils d'éligibilité.

Qu'est-ce que le nouvel « Owner Visa » ?

Il s'agit d'un permis de résidence sans parrain pour les propriétaires immobiliers étrangers, introduit par la décision ROP 87/2026, en vigueur depuis le 22 juin 2026. Valable de six mois à un an et renouvelable, il s'étend à la famille au premier degré et aux représentants légaux de sociétés, et prend fin si le bien est vendu. Il est distinct de la Golden Residency de 5 et 10 ans — et plus léger qu'elle.

Puis-je détenir un bien omanais via une société ?

Oui. La nouvelle loi sur le registre immobilier prévoit expressément l'enregistrement de biens au nom de sociétés et d'entités juridiques, sous réserve des règlements applicables — et l'amendement sur la résidence étend un Owner Visa au représentant légal d'une telle entité. La structure optimale dépend de votre planification fiscale et successorale, que nous évaluons au cas par cas.

Combien de temps prend le traitement de la Golden Residency d'Oman ?

Oman fait partie des programmes du Golfe les plus rapides, avec un traitement typique de trois à six semaines environ, une fois l'investissement éligible réalisé et la documentation complète.

Oman offre-t-il une voie vers la citoyenneté ?

Non. Oman ne propose pas de citoyenneté par investissement. La naturalisation n'est possible qu'après une très longue résidence continue et reste, en pratique, extrêmement rare. Les investisseurs en quête d'un second passeport devraient plutôt envisager les programmes de citoyenneté par investissement caribéens — nos conseillers peuvent comparer les deux voies pour vous.