Guide d’achat immobilier à Oman 2026

Guide d’achat immobilier à Oman 2026

Dernière mise à jour : mars 2026

📋 En bref : Porté par un secteur touristique en pleine expansion et par les initiatives gouvernementales, le marché immobilier omanais est en plein essor. Acheter un bien immobilier à Oman représente une excellente opportunité pour les investisseurs recherchant un rendement élevé ou souhaitant obtenir la résidence d’investisseur d’Oman (Oman Golden Visa).

Porté par un secteur touristique en pleine expansion et par les initiatives gouvernementales, le marché immobilier omanais est en plein essor. Acheter un bien immobilier à Oman représente une excellente opportunité pour les investisseurs recherchant un rendement élevé ou souhaitant obtenir la résidence d’investisseur d’Oman (Oman Golden Visa). Dans ce guide, nous aborderons les principaux aspects de l’acquisition d’un bien immobilier à Oman, les considérations financières essentielles, le cadre juridique, et nous expliquerons comment acheter un bien pouvant mener à la résidence.

Aperçu du marché immobilier omanais en 2026

Oman s’est discrètement imposé comme l’une des destinations immobilières les plus intéressantes de la région du Golfe. La position stratégique du Sultanat, à la charnière de la péninsule Arabique, sa stabilité politique et un cadre de développement national ambitieux, Vision 2040, ont conjointement positionné le pays pour une croissance économique et immobilière durable.

Contrairement à certains de ses voisins plus volatils, Oman offre un environnement d’investissement mesuré et transparent. Mascate, la capitale, reste le moteur du marché immobilier, tandis que des destinations côtières comme Salalah, Duqm et la péninsule de Musandam attirent un intérêt international croissant. Complexes hôteliers de luxe, développements à usage mixte et communautés de marina ont tous contribué à enrichir et diversifier le paysage immobilier.

Ces dernières années, les arrivées de touristes internationaux ont fortement augmenté, le gouvernement visant 11 millions de visiteurs par an d’ici 2040. Cette dynamique alimente directement la demande d’appartements en résidence de services, de villas en complexe hôtelier et de résidences de vacances, les catégories d’actifs les plus recherchées par les acheteurs internationaux. Les rendements locatifs des développements ITC haut de gamme de Mascate s’échelonnent actuellement de 5 % à 8 % par an, ce qui fait d’Oman une proposition véritablement attractive pour les investisseurs en quête de rendement.

Pour ceux qui explorent des opportunités de migration par investissement plus larges dans le Golfe et au-delà, notre panorama des meilleurs programmes de golden visa offre un cadre comparatif utile.

Guide d’achat immobilier à Oman : comprendre le cadre juridique

Avant d’engager des capitaux, tout investisseur étranger doit comprendre précisément où et comment il est autorisé à acheter un bien immobilier à Oman. Le cadre juridique est clair et bien établi, bien qu’il diffère des marchés en pleine propriété totalement ouverts que l’on trouve dans d’autres juridictions.

Integrated Tourism Complexes (ITC)

Les ressortissants étrangers, y compris ceux des pays hors CCG, sont autorisés à acheter des biens en pleine propriété exclusivement à l’intérieur des Integrated Tourism Complexes désignés par le gouvernement. Il s’agit de développements planifiés à grande échelle, combinant équipements résidentiels, hôteliers, commerciaux et de loisirs. La propriété au sein d’un ITC confère un titre de pleine propriété intégral, ce qui signifie que l’investisseur détient le bien sans restriction de durée.

Parmi les développements ITC de premier plan accessibles aux acheteurs étrangers figurent :

• The Wave Muscat, une communauté balnéaire primée comprenant villas, appartements et une marina.
• Muscat Hills Resort, une communauté organisée autour d’un parcours de golf avec vue panoramique sur les montagnes.
• Jebel Sifah, un complexe côtier au sud de Mascate combinant équipements résidentiels et marina.
• Hawana Salalah, un vaste ITC dans le sud d’Oman doté d’un club de plage et d’un parc aquatique.
• Al Mouj Muscat, l’une des adresses les plus prestigieuses de la capitale, offrant appartements de luxe et villas en bord de mer.

Droits d’usufruit

Dans certaines zones hors ITC, les ressortissants étrangers peuvent acquérir des droits d’usufruit, un droit de long terme d’utiliser un bien et d’en tirer profit, généralement accordé pour des périodes allant jusqu’à 50 ans, renouvelables pour 50 années supplémentaires. Cette voie est moins fréquente chez les investisseurs internationaux, mais elle existe bien dans le cadre juridique prévu par la loi sur l’investissement de capitaux étrangers.

Ressortissants du CCG

Les citoyens des pays du Conseil de coopération du Golfe (Arabie saoudite, Émirats arabes unis, Koweït, Qatar, Bahreïn) bénéficient de droits immobiliers plus étendus à Oman et peuvent acheter dans un plus large éventail de zones, au-delà des ITC désignés.

Options d’investissement immobilier et fourchettes de prix

Le marché immobilier omanais s’adresse à un large éventail de budgets, bien que les acheteurs internationaux doivent concentrer leur recherche au sein des développements ITC afin de garantir un titre de propriété clair et la conformité juridique. Voici un aperçu pratique de l’offre du marché en 2026 :

Appartements

Les appartements d’entrée de gamme d’une chambre dans des développements ITC établis tels que The Wave Muscat démarrent à environ 55 000 OMR (143 000 USD). Les unités intermédiaires de deux chambres dans les mêmes communautés se situent généralement entre 90 000 et 180 000 OMR (234 000-468 000 USD). Les penthouses de luxe et unités en étage élevé dans les emplacements haut de gamme peuvent dépasser 500 000 OMR (1 300 000 USD).

Villas et maisons de ville

Les villas individuelles au sein des communautés en complexe hôtelier représentent la catégorie d’actifs la plus recherchée par les acheteurs internationaux UHNW. Les villas de trois chambres dans les meilleurs emplacements ITC sont disponibles à partir de 200 000 OMR (520 000 USD), tandis que les plus grandes villas de cinq ou six chambres en bord de mer ou sur parcours de golf peuvent s’échelonner de 800 000 à 2 500 000 OMR (2 080 000-6 500 000 USD), voire davantage.

Investissements sur plan

Plusieurs promoteurs omanais proposent des options d’achat sur plan à un prix inférieur à celui des unités achevées. Celles-ci exigent généralement un acompte de 10 % à 20 % à la réservation, le solde étant versé par tranches liées à l’avancement de la construction. Les achats sur plan comportent un risque intrinsèquement plus élevé, mais peuvent offrir une plus-value en capital de 15 % à 25 % à l’achèvement, dans le bon développement.

Éligibilité : qui peut acheter un bien immobilier à Oman ?

Oman applique une politique relativement ouverte et favorable aux investisseurs en matière de propriété immobilière étrangère au sein des zones désignées. Les parties suivantes sont éligibles pour acheter un bien en pleine propriété au sein des ITC :

• Les ressortissants étrangers de toute nationalité (sous réserve de restrictions applicables à certaines nationalités, à la discrétion du gouvernement omanais).
• Les sociétés à capitaux étrangers enregistrées à Oman ou à l’étranger, sous réserve de due diligence et d’approbation réglementaire.
• Les trusts et family offices, à condition que des structures juridiques appropriées soient mises en place.

Il n’existe aucune limite d’âge minimale pour l’acheteur, bien que les contrats doivent être signés par des personnes ayant la capacité juridique requise. Il n’est pas non plus nécessaire d’être résident d’Oman avant d’acheter un bien, ce qui rend le processus accessible à des acheteurs internationaux entièrement non-résidents.

Les acheteurs souhaitant combiner leur achat immobilier avec la résidence d’investisseur, l’Oman Golden Visa, doivent satisfaire des seuils financiers supplémentaires, détaillés dans la section suivante.

L’Oman Golden Visa : comment l’achat immobilier mène à la résidence

Qu’est-ce que l’Oman Golden Visa ? L’Oman Golden Visa est un programme de résidence d’investisseur de long terme instauré par le Sultanat pour attirer des ressortissants étrangers fortunés. Il accorde un titre de séjour renouvelable de 10 ans aux investisseurs éligibles et, ce qui est essentiel, étend le même statut au conjoint et aux enfants à charge de l’investisseur.

Le programme a été formalisé par décret royal et est administré par la Royal Oman Police (ROP), en coordination avec le ministère du Commerce, de l’Industrie et de la Promotion des investissements. Il s’inscrit dans un ensemble plus large de réformes favorables aux investisseurs, mises en place dans le cadre de Vision 2040.

Seuils d’investissement pour l’Oman Golden Visa

• Golden Visa 10 ans (résidence de long terme) : investissement immobilier minimum de 500 000 OMR (environ 1 300 000 USD). Ce palier accorde une décennie complète de résidence renouvelable pour l’investisseur et sa famille directe.
• Résidence renouvelable de 2 ans (liée à la propriété) : investissement immobilier minimum de 72 500 OMR (environ 188 000 USD). Elle est renouvelable indéfiniment tant que le bien est conservé.
• Résidence de 5 ans (basée sur le revenu) : démontrer un revenu mensuel de 4 000 OMR (environ 10 400 USD) ou plus peut également qualifier un investisseur pour une résidence renouvelable de cinq ans, bien que cette voie soit moins fréquemment empruntée par le biais de l’immobilier.

Il convient de noter que le bien acheté pour être éligible à la résidence doit être situé au sein d’un ITC désigné et doit être intégralement payé (non hypothéqué) au moment de la demande de résidence.

Pour une comparaison plus large des voies de résidence dans le Golfe, notre guide du Golden Visa des Émirats arabes unis et notre panorama des programmes de résidence par investissement au Qatar offrent un excellent contexte régional.

Le processus étape par étape : comment acheter un bien immobilier à Oman

Mener à bien un achat immobilier à l’étranger exige une attention rigoureuse au processus. Voici un guide pratique et séquencé pour acheter un bien immobilier à Oman en tant que ressortissant étranger.

Étape 1 : définir vos objectifs

Déterminez si votre objectif principal est la plus-value en capital, le rendement locatif, l’éligibilité à la résidence, ou une combinaison des trois. Ce choix orientera votre sélection d’ITC, de type de bien et de montant d’investissement.

Étape 2 : faire appel à un conseiller qualifié

Faire appel dès ce stade à un cabinet de conseil en migration par investissement expérimenté, tel que Mirabello Consultancy, garantit que la sélection du bien, le processus juridique et la demande de résidence sont parfaitement alignés dès le départ. Cela permet d’éviter des erreurs coûteuses et des retards inutiles.

Étape 3 : sélectionner le bien

Avec un accompagnement professionnel, présélectionnez des biens au sein de développements ITC adaptés répondant à votre seuil d’investissement. Effectuez une due diligence sur le promoteur, le statut du titre de propriété et toute obligation de charges de service.

Étape 4 : réservation et contrat de vente

Une fois le bien sélectionné, un formulaire de réservation est signé et un acompte (généralement 5 % à 10 % du prix d’achat) est versé. Un contrat de vente formel (Sales and Purchase Agreement, SPA) est ensuite rédigé et signé par les deux parties.

Étape 5 : due diligence juridique et certificat de non-objection

Un avocat inscrit à Oman effectuera des recherches de titre et vérifiera que le bien est libre de toute charge. Dans certains développements ITC, un certificat de non-objection (No Objection Certificate, NOC) émanant du promoteur principal est requis avant le transfert.

Étape 6 : enregistrement et transfert du titre

Le bien est enregistré auprès de la municipalité de Mascate ou du registre foncier concerné. Les frais d’enregistrement à Oman s’élèvent généralement à 3 % de la valeur du bien, à la charge de l’acheteur. Une fois l’enregistrement effectué, un titre de pleine propriété (Sanad) est émis au nom de l’acheteur.

Étape 7 : demande de résidence (le cas échéant)

Une fois le titre de propriété émis et le paiement intégralement effectué, l’investisseur peut soumettre sa demande de résidence à la Royal Oman Police. La demande requiert le titre de propriété, des copies de passeport, des relevés financiers et un extrait de casier judiciaire vierge.

Délais

Le processus complet d’achat immobilier, de la réservation au titre de propriété, prend généralement de 4 à 12 semaines pour un bien achevé (revente). Les achats sur plan suivent un calendrier plus long, lié à l’achèvement de la construction. Les demandes de résidence, une fois soumises avec un dossier documentaire complet, sont généralement traitées en 4 à 8 semaines.

Avantages de l’achat immobilier et de l’obtention de la résidence à Oman

Oman offre une combinaison convaincante d’avantages liés au mode de vie, aux finances et à la stratégie, qui le distingue des autres destinations d’investissement du Golfe.

Efficacité fiscale

Oman ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, aucun impôt sur les plus-values et aucun droit de succession. Pour les investisseurs UHNW gérant un patrimoine multigénérationnel, il s’agit d’un avantage structurel significatif.

Stabilité politique et sécurité

Oman se classe systématiquement parmi les pays les plus stables et les plus sûrs du Moyen-Orient. Le pays maintient une politique étrangère neutre et n’a connu aucun des conflits civils ou régionaux ayant touché les États voisins.

Qualité de vie

Avec des littoraux préservés, des paysages montagneux spectaculaires, un riche patrimoine culturel et un niveau exceptionnel de soins de santé et d’enseignement international, Oman offre une qualité de vie véritablement élevée aux familles résidentes.

Environnement des affaires

Oman autorise la détention étrangère à 100 % des entreprises dans la plupart des secteurs, un processus d’enregistrement commercial simplifié, et l’accès à un réseau croissant de zones franches à Sohar, Duqm et Salalah.

Inclusion familiale

L’Oman Golden Visa étend la résidence au conjoint et aux enfants à charge de l’investisseur principal. Il n’existe aucune limite d’âge supérieure pour les enfants à charge poursuivant des études à temps plein, et la résidence donne accès aux services publics, aux soins de santé et aux infrastructures scolaires d’Oman. Certaines catégories permettent également le parrainage de personnel domestique.

Pour les familles explorant l’ensemble des options mondiales de résidence et de citoyenneté, notre guide des meilleurs programmes de citoyenneté par investissement offre une perspective internationale complète.

Foire aux questions sur l’achat immobilier à Oman

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier n’importe où à Oman ?

Non. Les ressortissants étrangers sont limités à l’achat de biens en pleine propriété au sein des Integrated Tourism Complexes (ITC) désignés par le gouvernement. En dehors de ces zones, des droits d’usufruit limités peuvent être disponibles dans certaines circonstances, mais la pleine propriété reste réservée aux ITC. Les ressortissants du CCG bénéficient de droits d’achat plus étendus dans tout le pays.

Quel est l’investissement minimum requis pour obtenir l’Oman Golden Visa par l’immobilier ?

Pour être éligible à l’Oman Golden Visa de 10 ans, l’investissement immobilier minimum requis est de 500 000 OMR (environ 1 300 000 USD). Une résidence renouvelable de deux ans est disponible avec un investissement immobilier plus bas de 72 500 OMR (environ 188 000 USD), à condition que le bien soit en pleine propriété, intégralement payé et situé au sein d’un ITC.

Combien de temps dure le processus d’achat immobilier à Oman ?

Pour un bien achevé (revente), le processus complet, de la réservation à l’enregistrement du titre de propriété, prend généralement de 4 à 12 semaines. Les achats sur plan sont soumis au calendrier de construction du développement. Une fois une demande de résidence complète soumise, le traitement par la Royal Oman Police prend généralement de 4 à 8 semaines.

Existe-t-il des taxes sur la propriété immobilière ou les revenus locatifs à Oman ?

Oman ne prélève ni impôt sur le revenu des personnes physiques, ni impôt sur les plus-values, ni droit de succession. Les revenus locatifs perçus par des propriétaires individuels ne sont généralement pas soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, bien que les structures d’entreprise puissent être soumises au cadre fiscal des sociétés omanais. L’enregistrement de la propriété entraîne des frais uniques d’environ 3 % de la valeur du bien. Des frais municipaux annuels (équivalents à des charges de service ou à une taxe locale) peuvent s’appliquer selon l’ITC et le type de bien.

Puis-je financer mon achat immobilier à Oman par un prêt hypothécaire ?

Oui, plusieurs banques omanaises, dont Bank Muscat, National Bank of Oman et HSBC Oman, proposent des produits hypothécaires aux ressortissants étrangers achetant au sein des ITC. Les ratios prêt/valeur pour les acheteurs étrangers s’échelonnent généralement de 60 % à 75 %, et les taux d’intérêt sont généralement liés au taux de référence de la Réserve fédérale américaine, compte tenu de l’arrimage du rial omanais au dollar. Il est toutefois important de noter qu’un bien acheté avec un prêt hypothécaire en cours n’est pas éligible au programme de résidence, le bien devant être intégralement payé et libre de toute charge au moment de la demande de résidence.

Qu’advient-il de ma résidence si je vends le bien ?

La résidence d’investisseur d’Oman (paliers de deux ans comme de dix ans) est conditionnée au maintien de la propriété du bien éligible. Si le bien est vendu, le titre de séjour ne sera pas renouvelé à sa prochaine échéance. Les investisseurs envisageant une vente immobilière doivent planifier leur stratégie de résidence en conséquence et consulter un spécialiste de l’immigration avant de procéder.

Est-il possible de louer mon bien tout en conservant la résidence omanaise ?

Oui. Les propriétaires de biens au sein des développements ITC d’Oman sont généralement autorisés à louer leurs unités à des tiers. De nombreux promoteurs ITC proposent des programmes de pool locatif géré, permettant aux investisseurs de générer un revenu passif tandis que l’équipe hôtelière du promoteur assure la gestion quotidienne. Les rendements locatifs dans les communautés ITC haut de gamme de Mascate atteignent actuellement en moyenne 5 % à 8 % par an.

Pour des informations officielles, consultez Invest Oman.