Umman'da Mülk Satın Alma Rehberi 2026

Umman’da Mülk Satın Alma Rehberi 2026

Son güncelleme: Mart 2026

📋 Kısaca: Büyüyen turizm sektörü ve devlet girişimleri sayesinde Umman’ın gayrimenkul piyasası yükselişte. Umman’da mülk satın almak, yüksek getiri elde etmeyi veya Umman’ın yatırımcı oturumunu (Umman Golden Visa) almayı düşünen yatırımcılar için harika bir fırsat haline geliyor.

Büyüyen turizm sektörü ve devlet girişimleri sayesinde Umman’ın gayrimenkul piyasası yükselişte. Umman’da mülk satın almak, yüksek getiri elde etmeyi veya Umman’ın yatırımcı oturumunu (Umman Golden Visa) almayı düşünen yatırımcılar için harika bir fırsat haline geliyor. Bu rehberde, Umman’da mülk edinmenin temel yönlerini, başlıca mali hususları, yasal çerçeveyi ele alacak ve oturuma yol açabilecek bir mülkün nasıl satın alınacağını açıklayacağız.

2026’da Umman’ın Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış

Umman, sessizce Körfez bölgesinin en cazip gayrimenkul destinasyonlarından biri haline gelmiştir. Sultanlığın Arap Yarımadası’nı birleştiren stratejik konumu, siyasi istikrarı ve iddialı bir ulusal kalkınma çerçevesi olan Vision 2040, ülkeyi birlikte sürdürülebilir ekonomik ve gayrimenkul piyasası büyümesine konumlandırmıştır.

Daha değişken komşularının aksine Umman, ölçülü ve şeffaf bir yatırım ortamı sunar. Başkent Maskat, gayrimenkul piyasasının itici gücü olmaya devam ederken Salalah, Duqm ve Musandam Yarımadası gibi kıyı destinasyonları da giderek artan bir uluslararası ilgi görmektedir. Lüks tatil köyleri, karma kullanımlı projeler ve marina toplulukları, daha zengin ve daha çeşitlendirilmiş bir gayrimenkul manzarasına katkıda bulunmuştur.

Son yıllarda uluslararası turist sayısı önemli ölçüde artmış olup hükümet 2040 yılına kadar yıllık 11 milyon ziyaretçi hedeflemektedir. Bu durum, uluslararası alıcıların en sık peşinden koştuğu varlık sınıfları olan hizmetli daireler, tatil köyü villaları ve tatil evlerine olan talebi doğrudan beslemektedir. Maskat’taki önde gelen ITC projelerinde kira getirileri şu anda yıllık %5 ile %8 arasında değişmekte olup bu da Umman’ı getiri arayan yatırımcılar için gerçek anlamda cazip bir teklif haline getirmektedir.

Körfez bölgesinde ve ötesinde daha geniş yatırım göçü fırsatlarını araştıranlar için en iyi golden visa yatırım programları hakkındaki genel bakışımız yararlı bir karşılaştırmalı çerçeve sunar.

Umman’da Mülk Satın Alma Rehberi: Yasal Çerçeveyi Anlamak

Sermaye taahhüt etmeden önce her yabancı yatırımcı, Umman’da gayrimenkul satın almasına nerede ve nasıl izin verildiğini kesin olarak anlamalıdır. Yasal çerçeve açık ve köklüdür, ancak bazı diğer yargı bölgelerinde bulunan tamamen açık mülkiyet piyasalarından farklıdır.

Entegre Turizm Kompleksleri (ITC)

Yabancı uyruklu kişiler, Körfez İşbirliği Konseyi (GCC) dışı ülkelerden gelenler dahil, yalnızca devletin belirlediği Entegre Turizm Kompleksleri içinde mülkiyet hakkına sahip (freehold) mülk satın almasına izin verilir. Bunlar, konut, konaklama, perakende ve eğlence tesislerinin bir karışımını içeren, amaca özel olarak tasarlanmış, ana planlı projelerdir. Bir ITC içindeki mülkiyet, yatırımcının mülkü herhangi bir zaman kısıtlaması olmaksızın tamamen sahiplenmesi anlamına gelen tam mülkiyet hakkı (freehold) sağlar.

Yabancı alıcılara açık önde gelen ITC projeleri şunları içerir:

• The Wave Muscat, villalar, daireler ve bir marina sunan, ödüllü bir sahil topluluğu.
• Muscat Hills Resort, panoramik dağ manzaralı bir golf sahası topluluğu.
• Jebel Sifah, Maskat’ın güneyinde, konut ve marina tesislerini birleştiren bir kıyı tatil köyü.
• Hawana Salalah, güney Umman’da bir plaj kulübü ve su parkına sahip büyük ölçekli bir ITC.
• Al Mouj Muscat, başkentin en prestijli adreslerinden biri olup lüks daireler ve sahil villaları sunar.

İntifa Hakları

Belirli ITC dışı alanlarda yabancı uyruklu kişiler, tipik olarak 50 yıla kadar süreler için verilen ve daha sonra ek 50 yıl için yenilenebilen, bir mülkü kullanma ve ondan yararlanma hakkı olan intifa hakları edinebilir. Bu, uluslararası yatırımcılar için daha az yaygın bir yoldur ancak Yabancı Sermaye Yatırımı Kanunu kapsamındaki yasal çerçevede mevcuttur.

GCC Vatandaşları

GCC ülkelerinin (Suudi Arabistan, BAE, Kuveyt, Katar, Bahreyn) vatandaşları, Umman’da daha geniş mülkiyet haklarından yararlanır ve belirlenmiş ITC’lerin ötesinde daha geniş bir konum yelpazesinde satın alma yapabilir.

Mülk Yatırım Seçenekleri ve Fiyat Aralıkları

Umman’ın gayrimenkul piyasası geniş bir bütçe yelpazesine hitap eder, ancak uluslararası alıcıların temiz tapu ve yasal uyumluluğu sağlamak için aramalarını ITC projeleri içinde yoğunlaştırması gerekir. Aşağıda piyasanın 2026’da neler sunduğuna dair pratik bir genel bakış yer almaktadır:

Daireler

The Wave Muscat gibi köklü ITC projelerindeki giriş seviyesi tek yatak odalı daireler, yaklaşık 55.000 OMR’den (143.000 USD) başlar. Aynı topluluklardaki orta segment iki yatak odalı üniteler tipik olarak 90.000 OMR ile 180.000 OMR (234.000-468.000 USD) arasında fiyatlandırılır. Premium konumlardaki lüks çatı katları ve üst kat üniteleri 500.000 OMR’yi (1.300.000 USD) aşabilir.

Villalar ve Sıra Evler

Tatil köyü toplulukları içindeki müstakil villalar, UHNW uluslararası alıcılar arasında en çok aranan varlık sınıfını temsil eder. Önde gelen ITC konumlarındaki üç yatak odalı villalar 200.000 OMR’den (520.000 USD) itibaren mevcutken daha büyük beş ve altı yatak odalı sahil veya golf sahası villaları 800.000 OMR ile 2.500.000 OMR (2.080.000-6.500.000 USD) arasında ve daha fazla olabilir.

Proje Aşamasında Yatırımlar

Çeşitli Umman’lı geliştiriciler, tamamlanmış ünite fiyatlarına göre indirimli, proje aşamasında satın alma seçenekleri sunar. Bunlar tipik olarak rezervasyon sırasında %10-20 arasında bir ön ödeme gerektirir, bakiye ise inşaata bağlı taksitler halinde ödenir. Proje aşamasında satın almalar doğası gereği daha yüksek risk taşır ancak doğru bir projede tamamlanma anına kadar %15-25 arasında sermaye değer artışı sunabilir.

Uygunluk: Umman’da Mülkü Kimler Satın Alabilir?

Umman, belirlenmiş bölgeler içinde yabancı mülkiyeti için nispeten açık ve yatırımcı dostu bir politika uygular. Aşağıdaki taraflar, ITC’ler içinde mülkiyet hakkına sahip mülk satın almaya uygundur:

• Herhangi bir uyruktan yabancı uyruklu kişiler (Umman hükümetinin takdirine bağlı olarak belirli uyruklara yönelik kısıtlamalar hariç).
• Umman’da veya yurt dışında tescilli, yabancı sahipli şirketler, durum tespiti ve düzenleyici onaya tabi olarak.
• Uygun yasal yapıların mevcut olması koşuluyla trust’lar ve family office’ler.

Alıcı için asgari yaş sınırı bulunmamaktadır, ancak sözleşmelerin hukuki ehliyete sahip kişiler tarafından imzalanması gerekir. Ayrıca mülk satın almadan önce Umman’da yerleşik olma şartı da yoktur, bu da süreci tamamen yerleşik olmayan uluslararası alıcılar için erişilebilir kılar.

Mülk satın alımlarını yatırımcı oturumuyla, Umman Golden Visa ile, birleştirmek isteyen alıcıların, aşağıdaki bölümde ele alınan ek mali eşikleri karşılaması gerekir.

Umman Golden Visa: Mülk Satın Alma Oturuma Nasıl Yol Açar

Umman Golden Visa nedir? Umman Golden Visa, Sultanlık tarafından yüksek net değerli yabancı uyruklu kişileri çekmek amacıyla oluşturulan, uzun vadeli bir yatırımcı oturum programıdır. Uygunluk kazanan yatırımcılara 10 yıllık, yenilenebilir bir oturum izni tanır ve en önemlisi, aynı statüyü yatırımcının eşine ve bakmakla yükümlü olduğu çocuklarına da genişletir.

Program, Kraliyet Kararnamesi ile resmileştirilmiş olup Royal Oman Police (ROP) tarafından Ticaret, Sanayi ve Yatırım Teşviki Bakanlığı ile koordinasyon içinde yönetilmektedir. Program, Vision 2040’ın bir parçası olarak getirilen daha geniş bir yatırımcı dostu reformlar bütününün içinde yer almaktadır.

Umman Golden Visa İçin Yatırım Eşikleri

• 10 Yıllık Golden Visa (uzun vadeli oturum): Asgari 500.000 OMR (yaklaşık 1.300.000 USD) mülk yatırımı. Bu kademe, yatırımcı ve doğrudan ailesi için tam on yıllık, yenilenebilir bir oturum sağlar.
• 2 Yıllık Yenilenebilir Oturum (mülke bağlı): Asgari 72.500 OMR (yaklaşık 188.000 USD) mülk yatırımı. Mülk elde tutulduğu sürece süresiz olarak yenilenebilir.
• 5 Yıllık Oturum (gelire dayalı): 4.000 OMR (yaklaşık 10.400 USD) veya üzerinde bir aylık gelir kanıtlamak da bir yatırımcıyı beş yıllık, yenilenebilir bir oturum için uygun kılabilir, ancak bu yol mülk üzerinden daha az sıklıkla izlenir.

Oturum için uygunluk kazanmak amacıyla satın alınan mülkün, belirlenmiş bir ITC içinde bulunması ve oturum başvurusu sırasında tam olarak ödenmiş (ipotekli olmayan) olması gerektiğini belirtmek gerekir.

Körfez oturum yollarının daha geniş bir karşılaştırması için BAE Golden Visa rehberimiz ve Katar yatırım yoluyla oturum programı, mükemmel bir bölgesel bağlam sunar.

Adım Adım Süreç: Umman’da Mülk Nasıl Satın Alınır

Yurt dışında bir mülk satın alma sürecinde ilerlemek, sürece dikkatli bir özen gösterilmesini gerektirir. Aşağıda, yabancı uyruklu biri olarak Umman’da mülk satın almaya yönelik pratik, sıralı bir rehber yer almaktadır.

Adım 1: Hedeflerinizi Belirleyin

Birincil hedefinizin sermaye artışı, kira getirisi, oturum uygunluğu veya üçünün bir kombinasyonu olup olmadığını belirleyin. Bu, ITC seçiminizi, mülk türünüzü ve yatırım tutarınızı şekillendirecektir.

Adım 2: Nitelikli Bir Danışman Tutun

Bu aşamada, Mirabello Consultancy gibi deneyimli bir yatırım göçü danışmanlığı tutmak, mülk seçiminizin, yasal sürecinizin ve oturum başvurunuzun en baştan tamamen uyumlu olmasını sağlar. Bu, maliyetli hataları ve gereksiz gecikmeleri önler.

Adım 3: Mülkü Seçin

Profesyonel rehberlik eşliğinde, yatırım eşiğinizi karşılayan uygun ITC projeleri içinde mülkleri ön elemeden geçirin. Geliştirici, tapu durumu ve herhangi bir hizmet ücreti yükümlülüğü hakkında durum tespiti yapın.

Adım 4: Rezervasyon ve Satış Sözleşmesi

Bir mülk seçildiğinde bir rezervasyon formu imzalanır ve bir depozito (tipik olarak satın alma fiyatının %5-10’u) ödenir. Ardından resmi bir Satış ve Satın Alma Sözleşmesi (SPA) hazırlanır ve her iki taraf tarafından imzalanır.

Adım 5: Yasal Durum Tespiti ve İtirazsızlık Belgesi

Umman’da tescilli bir avukat, tapu araştırmaları yapacak ve mülkün herhangi bir ipotek veya yükten arınmış olduğunu doğrulayacaktır. Bazı ITC projelerinde, devirden önce ana geliştiriciden bir İtirazsızlık Belgesi (NOC) gereklidir.

Adım 6: Tescil ve Tapu Devri

Mülk, Maskat Belediyesi’nde veya ilgili Tapu Sicili’nde tescil edilir. Umman’da tescil ücretleri tipik olarak mülk değerinin %3’ü olup alıcı tarafından ödenir. Tescilin ardından alıcının adına bir mülkiyet tapusu (Sanad) düzenlenir.

Adım 7: Oturum Başvurusu (uygulanabilir olduğunda)

Tapu düzenlendikten ve ödeme tamamen tamamlandıktan sonra yatırımcı, oturum başvurusunu Royal Oman Police’e sunabilir. Başvuru; tapu, pasaport kopyaları, mali beyanlar ve temiz bir sabıka kaydı belgesi gerektirir.

Zaman Çizelgesi

Rezervasyondan tapuya kadar tam mülk satın alma süreci, tamamlanmış (yeniden satış) bir mülk için tipik olarak 4 ila 12 hafta arasında sürer. Proje aşamasındaki satın almalar, inşaatın tamamlanmasına bağlı olarak daha uzun bir zaman çizelgesi izler. Eksiksiz bir belge dosyasıyla sunulan oturum başvuruları tipik olarak 4 ila 8 hafta içinde işlenir.

Umman’da Mülk Satın Almanın ve Oturum Elde Etmenin Avantajları

Umman, onu diğer Körfez yatırım destinasyonlarından ayıran, yaşam tarzı, mali ve stratejik avantajların ikna edici bir kombinasyonunu sunar.

Vergi Verimliliği

Umman, bireylerden kişisel gelir vergisi, sermaye kazancı vergisi veya miras vergisi almaz. Çok kuşaklı servet yöneten UHNW yatırımcılar için bu, önemli bir yapısal avantajdır.

Siyasi İstikrar ve Güvenlik

Umman, sürekli olarak Orta Doğu’nun en siyasi açıdan istikrarlı ve güvenli ülkelerinden biri olarak sıralanmaktadır. Ülke, tarafsız bir dış politika sürdürmekte ve komşu devletleri etkileyen iç savaş veya bölgesel çatışmalardan hiçbirini yaşamamıştır.

Yaşam Kalitesi

Bakir kıyı şeritleri, etkileyici dağ manzaraları, zengin bir kültürel miras ve olağanüstü bir sağlık hizmeti ve uluslararası eğitim standardıyla Umman, yerleşik aileler için gerçek anlamda yüksek bir yaşam kalitesi sunar.

İş Ortamı

Umman, çoğu sektörde işletmelerin %100 yabancı sahipliğine, sadeleştirilmiş bir ticari tescil sürecine ve Sohar, Duqm ve Salalah’ta büyüyen bir serbest bölge ağına erişime izin verir.

Aile Dahil Etme

Umman Golden Visa, oturumu asıl yatırımcının eşine ve bakmakla yükümlü olduğu çocuklarına genişletir. Tam zamanlı eğitim gören bakmakla yükümlü çocuklar için üst yaş sınırı yoktur ve oturum, Umman’ın kamu hizmetlerine, sağlık hizmetlerine ve eğitim altyapısına erişim sağlar. Bazı kategoriler ayrıca ev personeli sponsorluğuna da izin verir.

Küresel oturum ve vatandaşlık seçeneklerinin tüm yelpazesini araştıran aileler için en iyi yatırım yoluyla vatandaşlık programları rehberimiz kapsamlı bir uluslararası perspektif sunar.

Umman’da Mülk Satın Alma Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Yabancılar Umman’da her yerde mülk satın alabilir mi?

Hayır. Yabancı uyruklu kişiler, yalnızca devletin belirlediği Entegre Turizm Kompleksleri (ITC) içinde mülkiyet hakkına sahip mülk satın almakla sınırlıdır. Bu bölgelerin dışında belirli durumlarda sınırlı intifa hakları mevcut olabilir, ancak mülkiyet hakkı yalnızca ITC’lerle sınırlıdır. GCC vatandaşları, ülke genelinde daha geniş satın alma haklarından yararlanır.

Mülk üzerinden Umman Golden Visa almak için gereken asgari yatırım nedir?

10 yıllık Umman Golden Visa’ya hak kazanmak için asgari uygunluk kazandıran mülk yatırımı 500.000 OMR’dir (yaklaşık 1.300.000 USD). Mülkün mülkiyet hakkına sahip, tam olarak ödenmiş ve bir ITC içinde bulunması koşuluyla, 72.500 OMR’lik (yaklaşık 188.000 USD) daha düşük bir mülk yatırımıyla iki yıllık yenilenebilir bir oturum da mevcuttur.

Umman’da mülk satın alma süreci ne kadar sürer?

Tamamlanmış (yeniden satış) bir mülk için, rezervasyondan tapu tesciline kadar tam süreç tipik olarak 4 ila 12 hafta arasında sürer. Proje aşamasındaki satın almalar, projenin inşaat takvimine tabidir. Eksiksiz bir oturum başvurusu sunulduktan sonra Royal Oman Police tarafından işlem genellikle 4 ila 8 hafta sürer.

Umman’da mülkiyet veya kira geliri üzerinde vergi var mı?

Umman, kişisel gelir vergisi, sermaye kazancı vergisi veya miras vergisi almaz. Bireysel mülk sahiplerinin elde ettiği kira geliri genellikle kişisel gelir vergisine tabi değildir, ancak kurumsal yapılar Umman’ın kurumlar vergisi çerçevesine tabi olabilir. Mülk tescili, mülk değerinin yaklaşık %3’ü oranında tek seferlik bir ücret gerektirir. ITC ve mülk türüne bağlı olarak yıllık belediye ücretleri (bir hizmet ücreti veya emlak vergisine eşdeğer) uygulanabilir.

Umman’daki mülk satın alımımı bir ipotekle finanse edebilir miyim?

Evet, Bank Muscat, National Bank of Oman ve HSBC Oman dahil çeşitli Umman bankaları, ITC’ler içinde satın alım yapan yabancı uyruklu kişilere ipotek ürünleri sunmaktadır. Yabancı alıcılar için kredi/değer oranları tipik olarak %60 ile %75 arasında değişir ve faiz oranları, Umman Riyali’nin USD’ye sabitlenmesi nedeniyle genellikle ABD Federal Rezervi’nin gösterge oranına bağlıdır. Ancak ödenmemiş bir ipotekle satın alınan bir mülkün oturum programı için uygunluk kazanmadığını belirtmek önemlidir, mülkün oturum başvurusu sırasında tam olarak ödenmiş ve ipoteksiz olması gerekir.

Mülkü satarsam oturumuma ne olur?

Umman yatırımcı oturumu (hem iki yıllık hem de on yıllık kademe), uygunluk kazandıran mülkün sahipliğinin sürdürülmesine bağlıdır. Mülk satılırsa oturum izni bir sonraki sona erme tarihinde yenilenmeyecektir. Bir mülk satışını değerlendiren yatırımcılar, oturum stratejilerini buna göre planlamalı ve ilerlemeden önce bir göç uzmanına danışmalıdır.

Umman oturumuna sahipken mülkümü kiraya verebilir miyim?

Evet. Umman’ın ITC projeleri içindeki mülk sahiplerinin, ünitelerini üçüncü taraflara kiralamasına genellikle izin verilir. Birçok ITC geliştiricisi, geliştiricinin konaklama ekibi günlük yönetimi üstlenirken yatırımcıların pasif gelir elde etmesine olanak tanıyan, yönetilen kira havuzu programları sunmaktadır. Önde gelen Maskat ITC topluluklarındaki kira getirileri şu anda ortalama yıllık %5 ile %8 arasındadır.

Resmi bilgi için Invest Oman’ı ziyaret edin.