Oman'ın 2026 Mülk Yasaları Yabancı Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor

Mirabello Consultancy, Oman Sultanlığı'ndaki önemli bir hukuki reform çiftini takip etmektedir. Beş haftalık bir sürede Oman, yabancı gayrimenkul mülkiyetinin hukuki temelini modernleştirdi ve ikameti mülk sahipleri için önemli ölçüde kolaylaştırdı. Körfez'de bir üs değerlendiren yüksek net değere sahip yatırımcılar için bu değişiklikler, ana yatırım eşiklerini değiştirmeden, Oman'ın Golden Residency'sine mülk üzerinden giden yolun riskini anlamlı ölçüde azaltıyor. İşte tam olarak nelerin değiştiği, nelerin değişmediği ve bunun stratejiniz için ne anlama geldiği.

Oman Golden Residency Programı Nedir?

Oman Golden Residency Programı, 31 Ağustos 2025'te yeniden başlatılan ve yabancı yatırımcılara Sultanlıkta uzun vadeli, sponsorsuz ikamet sağlayan bir yatırım yoluyla ikamet programıdır. İki seviyede işler: bir Golden seviyesi (10 yıllık ikamet, 500.000 OMR / yaklaşık 1,3 milyon USD'den başlayan) ve bir Silver seviyesi (5 yıllık ikamet, 250.000 OMR / yaklaşık 650.000 USD'den başlayan); gayrimenkul, şirket yatırımı, devlet kalkınma tahvilleri, halka açık hisseler ve sabit banka mevduatları dahil yedi uygun yatırım yolu bulunmaktadır. İkamet, eşe, çocuklara ve bakmakla yükümlü olunan ebeveynlere kadar uzanır ve Oman sıfır kişisel gelir vergisi uygular.

Gayrimenkul her zaman en popüler yollardan biri olmuştur; ancak tarihsel olarak kimin tescilli sahip olabileceğine ve bu sahipliğin ikamet belgelerine nasıl dönüştüğüne dair çerçeve sürtünme yaratmıştır. Haziran 2026 reformları tam olarak bu sürtünmeyi ele almaktadır.

Haziran 2026'daki iki değişiklik, açıklanıyor

1. Yeni bir Gayrimenkul Sicili Kanunu (Kraliyet Kararnamesi 56/2026)

18 Mayıs 2026'da, 56/2026 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile ilan edilen Oman'ın yeni Gayrimenkul Sicili Kanunu yürürlüğe girdi. 40 maddelik kanun, birleşik ve tamamen dijital bir ulusal mülk sicili oluşturmakta ve elektronik tapu senetlerine kağıt belgelerle aynı hukuki geçerliliği tanımaktadır.

Uluslararası yatırımcılar için en önemli hüküm şudur: kanun, yönetmeliklere tabi olmak kaydıyla, mülklerin Omanlı olmayanlar, şirketler ve tüzel kişiler adına tescil edilmesine açıkça izin vermektedir. Pratikte bu, yabancı bireylerin ve sahip oldukları şirket yapılarının artık şeffaf, elektronik bir sistem altında tescilli tapu sahibi olabileceği anlamına gelir; bu da yabancı sermayeyi çekme niyetinin açık bir işareti ve işlem riskinde somut bir azalmadır.

2. Mülk sahipleri için sponsorsuz ikamet (ROP Kararı 87/2026)

22 Haziran 2026'da, Royal Oman Police tarafından 87/2026 sayılı Karar olarak yayımlanan ve 1653 sayılı Resmi Gazete'de yer alan, Yabancıların İkamet Kanunu Yürütme Yönetmeliği'nde bir değişiklik yürürlüğe girdi. Bu değişiklik, yabancı mülk sahipleri için özel, sponsorsuz bir "Owner Visa" (Mülk Sahibi Vizesi) getirmektedir.

Değişiklik uyarınca, inşaata ayrılmış arazi veya konut birimi (henüz tam tescil sürecinden geçmemiş birimler dahil) sahibi olan bir yabancı uyruklu, yetkili makamdan alınan bir belgeye dayanarak, yerel bir Omanlı sponsor olmaksızın bir ikamet vizesi alabilir. Bu fayda birinci derece aile üyelerine ve dikkat çekici biçimde, Oman'da mülk sahibi olan şirket kuruluşlarının yasal temsilcilerine kadar uzanmaktadır. Resmi haberi Times of Oman üzerinden okuyabilirsiniz.

Ne değişti, ne değişmedi: net bir tablo

Öne çıkan husus incelikte yatıyor ve iyi danışmanlığın değerini kanıtladığı yer de tam olarak burasıdır. Golden Residency Programı'nın eşikleri ve yolları bu reformlarla değişmiyor. Değişen, mülk yolunun altındaki hukuki altyapıdır: kimin tescilli tapu sahibi olabileceği, bu tapunun ne kadar temiz kaydedildiği ve sahipliğin bir ikamet iznine ne kadar kolay dönüştüğü.

Önemli bir uyarı: bu, "yabancılar artık her yerde satın alabilir" anlamına gelmiyor

Birçok yorumcu bu reformları abartılı yorumladı. Kesin olarak belirtmek gerekirse: Gayrimenkul Sicili Kanunu "mevcut yasa ve yönetmeliklere tabi olarak" işlemektedir ve yürütme yönetmelikleri hâlâ beklemededir. Uzun süredir uygulanan coğrafi çerçeve, yani yabancı mülkiyetin Entegre Turizm Kompleksleri (ITC) ve belirlenmiş serbest mülkiyet bölgelerinde yoğunlaşması ve belirli valiliklerin (Musandam, Buraimi ve Zufar'ın büyük kısmı dahil) kısıtlı kalması, uygulanmaya devam etmektedir. Bu çerçeve, 2026'daki bu değişikliklerden değil, Mart 2022 tarihli bir bakanlık kararından kaynaklanmaktadır.

Kısacası: yabancı mülkiyet sistemi modernleştirilmiş ve riski azaltılmıştır; yabancıların satın alabileceği yerlerin haritası yeniden çizilmemiştir. Aksini söyleyen herkes yasanın önüne geçmiş demektir.

Bu neden yüksek net değere sahip yatırımcılar için önemli

Körfez ikamet seçeneklerini karşılaştıran bir yatırımcı için Oman'ın cazibesi her zaman hız (yaklaşık 3-6 haftalık işlem süresi), birinci derece akrabalar için aile büyüklüğü sınırı olmaması, bir emeklilik yolu ve sıfır kişisel gelir vergisinin bileşiminde yatmıştır. Haziran 2026 reformları özellikle gayrimenkul teklifini güçlendiriyor:

• Daha düşük işlem riski: şeffaf, elektronik bir tapu sicili, geçmişte temkinli sermayeyi caydıran belgesel belirsizliği azaltır.
• Şirketler için uygun: tapuyu bir şirket adına tescil edebilme ve ikameti onun yasal temsilcilerine genişletebilme özelliği, mülkü miras planlaması veya vergi nedenleriyle bir yapı üzerinden tutan yatırımcılara uygundur.
• Daha hafif bir giriş yolu: sponsorsuz Owner Visa, henüz tam 10 yıllık Golden seviyesini hedeflemeyen sahipler için esnek bir dayanak sunar.

Ancak Owner Visa'nın sınırları konusunda net olmakta fayda var: altı ay ile bir yıl arasında geçerlidir (yenilenebilir) ve mülk satıldığında sona erer. Bu bir mülk sahibi kolaylığıdır, kalıcı ve uzun vadeli statü arayan yatırımcılar için doğru araç olmaya devam eden 5 veya 10 yıllık Golden Residency'nin yerini tutmaz.

Oman'ı daha geniş Körfez ile mi karşılaştırıyorsunuz? Uzmanlarımız, hedeflerinize en uygun seçeneği bulmak için Oman'ı rutin olarak BAE Golden Visa ve Suudi Arabistan Premium Residency ile, ve Yunanistan Golden Visa gibi Avrupa seçenekleriyle modeller. Bir Mirabello danışmanıyla görüşün.

Oman, Körfez içinde nasıl bir konumda

Oman'ın yeniden başlatılan programı komşularına kıyasla rekabetçi bir konumdadır. BAE Golden Visa daha likit bir gayrimenkul piyasası ve daha güçlü uluslararası tanınırlık sunar; Suudi Arabistan'ın Premium Residency'si kalıcı ikamet seçeneği ve Vizyon 2030 ölçeği sunar. Oman ise daha hızlı işlem süresi, aile büyüklüğü sınırı olmaması, benzersiz bir emeklilik yolu ve daha düşük bir yaşam maliyetiyle karşılık verir. Avrupa'da da bir varlık isteyen yatırımcılar için Yunanistan Golden Visa ve Kıbrıs Kalıcı İkameti, Schengen'e bağlı önde gelen yollar olmaya devam etmektedir. Tüm seçeneklerin tam bir karşılaştırması golden visa programları merkezimizde yer almaktadır.

Şimdi ne yapmalısınız

Oman kısa listenizdeyse, pratik sıralama şöyledir: (1) hedef mülkünüzün hangi valilikte ve gelişim projesinde yer aldığını, hâlâ geçerli olan bölge kurallarına göre teyit edin; (2) yeni şirket tescili hükmü ışığında, tapuyu şahsen mi yoksa bir yapı üzerinden mi tutacağınıza karar verin; ve (3) ne kadar süre yatırımda kalmayı planladığınıza göre daha hafif Owner Visa ile 5 veya 10 yıllık Golden Residency arasında seçim yapın. Bu kararların her biri, doğru danışmanlığın karşılığını veren vergi, veraset ve hareketlilik sonuçları taşır.

Resmi program ayrıntıları için Sultanlığın Golden Residency portalı en yetkili kaynaktır; ekibimiz danışmanlık vermeden önce her rakamı bu kaynağa göre doğrular.

Sıkça sorulan sorular

Yabancılar artık Oman'ın her yerinde mülk satın alabilir mi?

Hayır. Haziran 2026 reformları mülkün nasıl ve kimler tarafından tescil edilebileceğini modernleştirir, ancak Oman'ın coğrafi kısıtlamalarını kaldırmaz. Yabancı mülkiyet, Entegre Turizm Kompleksleri ve belirlenmiş serbest mülkiyet bölgelerinde yoğunlaşmaya devam etmekte olup birçok valilik kısıtlı kalmaktadır. Nihai kapsam, Gayrimenkul Sicili Kanunu'nun yürütme yönetmelikleri yayımlandığında netleşecektir.

Oman Golden Visa yatırım tutarları 2026'da değişti mi?

Hayır. Golden seviyesi (10 yıl) 500.000 OMR'den, Silver seviyesi (5 yıl) ise 250.000 OMR'den başlamaya devam etmekte olup yedi yatırım yolu geçerlidir. 2026 reformları yapısaldır; mülk tescilini ve ikamet yönetimini etkiler, uygunluk eşiklerini değil.

Yeni "Owner Visa" nedir?

ROP Kararı 87/2026 ile 22 Haziran 2026'da yürürlüğe giren, yabancı mülk sahipleri için sponsorsuz bir ikamet iznidir. Altı ay ile bir yıl arasında geçerlidir ve yenilenebilir, birinci derece aileye ve şirketlerin yasal temsilcilerine kadar uzanır ve mülk satıldığında sona erer. 5 ve 10 yıllık Golden Residency'den ayrıdır ve ondan daha hafiftir.

Omani mülkü bir şirket aracılığıyla tutabilir miyim?

Evet. Yeni Gayrimenkul Sicili Kanunu, yönetmeliklere tabi olmak kaydıyla, mülklerin şirketler ve tüzel kişiler adına tescil edilmesini açıkça öngörmektedir ve ikamet değişikliği, bu kuruluşun yasal temsilcisine bir Owner Visa uzatmaktadır. En uygun yapı, her davada ayrı değerlendirdiğimiz vergi ve veraset planlamanıza bağlıdır.

Oman Golden Residency'nin işleme alınması ne kadar sürer?

Oman, uygun yatırım tamamlandıktan ve belgeler eksiksiz hale geldikten sonra tipik olarak yaklaşık üç ila altı hafta süren işlem süresiyle Körfez'in daha hızlı programları arasındadır.

Oman vatandaşlığa bir yol sunuyor mu?

Hayır. Oman yatırım yoluyla vatandaşlık sunmamaktadır. Vatandaşlığa geçiş yalnızca çok uzun süreli kesintisiz ikametten sonra mümkündür ve pratikte son derece nadirdir. İkinci bir pasaport arayan yatırımcıların bunun yerine Karayip yatırım yoluyla vatandaşlık programlarını değerlendirmesi gerekir; danışmanlarımız sizin için her iki yolu da karşılaştırabilir.