Omán ha rediseñado silenciosamente las bases legales de la inversión inmobiliaria extranjera. Entre el 18 de mayo y el 22 de junio de 2026, dos reformas —una nueva Ley del Registro de la Propiedad y un permiso de residencia sin patrocinador para propietarios de inmuebles— han hecho que el Sultanato sea materialmente más accesible para los inversores internacionales, sin modificar los umbrales de la Golden Residency. Este informe de Mirabello Consultancy expone con exactitud qué ha cambiado, qué no, y por qué esta distinción es relevante para su estrategia.
- Decreto Real 56/2026 (en vigor desde el 18 de mayo de 2026) creó un registro de la propiedad digital unificado y permite expresamente el registro de bienes inmuebles a nombre de no omaníes, empresas y personas jurídicas.
- Decisión ROP 87/2026 (en vigor desde el 22 de junio de 2026) introdujo una "Visa de Propietario" sin patrocinador para propietarios extranjeros de inmuebles y sus familiares de primer grado, incluidos los representantes legales de personas jurídicas.
- Los umbrales Golden (OMR 500K / 10 años) y Silver (OMR 250K / 5 años) y las siete vías de inversión permanecen sin cambios.
- Estas reformas reducen el riesgo de la vía inmobiliaria, pero no permiten a los extranjeros comprar en cualquier lugar; las restricciones geográficas siguen vigentes.
- La Visa de Propietario es un permiso más ligero de 6 meses a 1 año que caduca si se vende la propiedad — no es un sustituto de la Golden Residency a largo plazo.
Mirabello Consultancy ha estado siguiendo un significativo par de reformas legales en el Sultanato de Omán. En el espacio de cinco semanas, Omán ha modernizado las bases legales de la propiedad inmobiliaria extranjera y ha hecho la residencia materialmente más fácil para los propietarios de inmuebles. Para los inversores de alto patrimonio neto que evalúan una base en el Golfo, estos cambios reducen significativamente el riesgo de la vía inmobiliaria hacia la Golden Residency de Omán, sin alterar los umbrales de inversión principales. Aquí está exactamente qué ha cambiado, qué no, y qué significa para su estrategia.
¿Qué es el programa Golden Residency de Omán?
El programa Golden Residency de Omán es un plan de residencia mediante inversión, relanzado el 31 de agosto de 2025, que otorga a los inversores extranjeros residencia a largo plazo sin patrocinador en el Sultanato. Funciona en dos niveles: un nivel Golden (residencia de 10 años, desde OMR 500.000 / ~USD 1,3M) y un nivel Silver (residencia de 5 años, desde OMR 250.000 / ~USD 650.000), con siete vías de inversión que incluyen inmuebles, inversión empresarial, bonos de desarrollo gubernamental, acciones cotizadas y depósitos bancarios a plazo fijo. La residencia se extiende al cónyuge, hijos y padres dependientes, y Omán aplica cero impuesto sobre la renta personal.
Los bienes inmuebles han sido siempre una de las vías más populares, pero históricamente el marco sobre quién podía ser propietario registrado y cómo esa propiedad se traducía en documentación de residencia creaba fricciones. Las reformas de junio de 2026 abordan exactamente esas fricciones.
Los dos cambios de junio de 2026, explicados
1. Una nueva Ley del Registro de la Propiedad (Decreto Real 56/2026)
El 18 de mayo de 2026, entró en vigor la nueva Ley del Registro de la Propiedad de Omán, promulgada mediante el Decreto Real n.º 56/2026. La ley de 40 artículos establece un registro nacional de la propiedad unificado y totalmente digital, y otorga a los títulos de propiedad electrónicos la misma validez legal que los documentos en papel.
La disposición más importante para los inversores internacionales: la ley permite expresamente el registro de propiedades a nombre de no omaníes, empresas y personas jurídicas, sujeto a regulaciones. En términos prácticos, los particulares extranjeros y las estructuras corporativas de su propiedad pueden ahora tener títulos registrados en un sistema transparente y electrónico — una clara señal de intención de atraer capital extranjero y una reducción tangible del riesgo transaccional.
2. Residencia sin patrocinador para propietarios de inmuebles (Decisión ROP 87/2026)
El 22 de junio de 2026 entró en vigor una modificación de los Reglamentos de Ejecución de la Ley de Residencia de Extranjeros, emitida por la Policía Real de Omán como Decisión n.º 87/2026 y publicada en la Gaceta Oficial n.º 1653. Introduce una "Visa de Propietario" dedicada y sin patrocinador para propietarios extranjeros de inmuebles.
En virtud de la modificación, un nacional extranjero que posea terrenos destinados a la construcción, o una unidad residencial —incluidas las unidades que aún no han completado el registro completo— puede obtener un visado de residencia sin un patrocinador omaní local, sobre la base de un certificado de la autoridad competente. El beneficio se extiende a los familiares de primer grado y, significativamente, a los representantes legales de entidades corporativas que posean inmuebles omaníes. Puede consultar el reportaje oficial en Times of Oman.
Qué ha cambiado frente a qué no — una tabla clara
| Elemento | Antes (principios de 2026) | Después de junio de 2026 |
|---|---|---|
| Propiedad registrada por no omaníes / empresas | Permitida en zonas designadas; basada en papel, menos transparente | Expresamente prevista en un registro unificado y totalmente digital (DR 56/2026) |
| Residencia para propietarios de inmuebles | Generalmente requería un patrocinador o la vía Golden/Silver | Nueva "Visa de Propietario" sin patrocinador (6 meses–1 año, renovable) — Decisión ROP 87/2026 |
| Propietarios corporativos de inmuebles | Vía de residencia limitada para representantes de empresas | Los representantes legales de entidades propietarias de inmuebles son ahora elegibles |
| Nivel Golden (10 años) | Desde OMR 500.000 | Desde OMR 500.000 — sin cambios |
| Nivel Silver (5 años) | Desde OMR 250.000 | Desde OMR 250.000 — sin cambios |
| Tasa de registro de propiedad extranjera | 3% del valor | 3% del valor — sin cambios |
El titular, pues, es matiz — y el matiz es donde el buen asesoramiento gana su valor. Los umbrales y vías del programa Golden Residency no han sido modificados por estas reformas. Lo que ha cambiado es la plomería legal bajo la vía inmobiliaria: quién puede tener título registrado, cómo se registra ese título de forma transparente y con qué facilidad la propiedad se convierte en un permiso de residencia.
Una advertencia importante: esto no significa "los extranjeros pueden comprar en cualquier lugar"
Varios comentaristas han interpretado estas reformas en exceso. Para ser precisos: la Ley del Registro de la Propiedad opera "sujeto a las leyes y reglamentos vigentes," y sus reglamentos de ejecución aún están pendientes. El marco geográfico de larga data —bajo el cual la compra en plena propiedad por parte de extranjeros se concentra en los Complejos Turísticos Integrados (ITC) y las zonas de plena propiedad designadas, y ciertas gobernaciones (incluidas Musandam, Buraimi y la mayor parte de Dhofar) siguen restringidas— continúa aplicándose. Ese marco se deriva de una decisión ministerial de marzo de 2022, no de estos cambios de 2026. [VERIFY: alcance final una vez publicados los reglamentos de ejecución del DR 56/2026.]
En resumen: el sistema para la propiedad extranjera ha sido modernizado y reducido el riesgo; el mapa de dónde los extranjeros pueden comprar no ha sido reconfigurado. Quien le diga lo contrario va por delante de la ley.
Por qué esto importa para los inversores HNW
Para un inversor que compara residencias en el Golfo, el atractivo de Omán siempre ha sido su combinación de velocidad (tramitación en aproximadamente 3–6 semanas), sin límites de tamaño familiar para parientes de primer grado, una vía de jubilación y cero impuesto sobre la renta personal. Las reformas de junio de 2026 refuerzan específicamente la propuesta inmobiliaria:
- Menor riesgo transaccional: un registro electrónico y transparente reduce la incertidumbre documental que históricamente ha disuadido al capital cauteloso.
- Favorable a las empresas: la posibilidad de registrar el título a nombre de una empresa —y ampliar la residencia a sus representantes legales— se adapta a los inversores que mantienen propiedades a través de una estructura por razones de planificación sucesoria o fiscal.
- Un acceso más fácil: la Visa de Propietario sin patrocinador ofrece un punto de apoyo flexible para los propietarios que aún no buscan el nivel Golden completo de 10 años.
Vale la pena ser realistas sobre los límites de la Visa de Propietario, no obstante: es válida de seis meses a un año (renovable) y caduca si se vende la propiedad. Es una facilitación para propietarios de inmuebles — no un sustituto de la Golden Residency de 5 o 10 años, que sigue siendo el vehículo adecuado para los inversores que buscan un estatus duradero y a largo plazo.
¿Comparando Omán con el resto del Golfo? Nuestros especialistas modelan habitualmente Omán junto a la Visa Dorada de los EAU y la Residencia Premium de Arabia Saudí —y opciones europeas como la Visa Dorada de Grecia— para encontrar la solución adecuada para sus objetivos. Hable con un asesor de Mirabello.
Cómo se compara Omán en el Golfo
El programa relanzado de Omán se posiciona competitivamente frente a sus vecinos. La Visa Dorada de los EAU ofrece un mercado inmobiliario más líquido y mayor reconocimiento internacional; la Residencia Premium de Arabia Saudí ofrece una opción de residencia permanente y la escala de Vision 2030. Omán contrarresta con una tramitación más rápida, sin límite de tamaño familiar, una vía de jubilación única y un coste de vida más bajo. Para los inversores que también desean una presencia europea, la Visa Dorada de Grecia y la Residencia Permanente de Chipre siguen siendo las principales vías vinculadas a Schengen. Una comparativa completa de cada opción se encuentra en nuestro hub de programas Golden Visa.
Qué debe hacer ahora
Si Omán está en su lista, la secuencia práctica es: (1) confirmar en qué gobernación y desarrollo se encuentra su propiedad objetivo, frente a las normas de zona aún aplicables; (2) decidir si mantener el título personalmente o a través de una estructura, a la luz de la nueva disposición de registro corporativo; y (3) elegir entre la Visa de Propietario más ligera y la Golden Residency de 5 o 10 años según cuánto tiempo planee permanecer invertido. Cada una de estas decisiones tiene consecuencias fiscales, sucesorias y de movilidad que merecen un buen asesoramiento.
Para los detalles oficiales del programa, el portal Golden Residency del Sultanato es la fuente autorizada; nuestro equipo verifica cada cifra antes de asesorar.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en cualquier lugar de Omán ahora?
No. Las reformas de junio de 2026 modernizan cómo y por quién puede registrarse la propiedad, pero no eliminan las restricciones geográficas de Omán. La compra en plena propiedad por extranjeros sigue concentrándose en los Complejos Turísticos Integrados y las zonas de plena propiedad designadas, y varias gobernaciones siguen restringidas. El alcance definitivo quedará más claro una vez publicados los reglamentos de ejecución de la Ley del Registro de la Propiedad.
¿Cambiaron los montos de inversión de la Visa Dorada de Omán en 2026?
No. El nivel Golden (10 años) sigue siendo desde OMR 500.000 y el nivel Silver (5 años) desde OMR 250.000, con siete vías de inversión. Las reformas de 2026 son estructurales: afectan al registro de la propiedad y la administración de la residencia, no a los umbrales de elegibilidad.
¿Qué es la nueva "Visa de Propietario"?
Es un permiso de residencia sin patrocinador para propietarios extranjeros de inmuebles introducido por la Decisión ROP 87/2026, en vigor desde el 22 de junio de 2026. Es válida de seis meses a un año y es renovable, se extiende a familiares de primer grado y representantes legales corporativos, y caduca si se vende la propiedad. Es distinta de —y más ligera que— la Golden Residency de 5 y 10 años.
¿Puedo tener propiedad omaní a través de una empresa?
Sí. La nueva Ley del Registro de la Propiedad prevé expresamente el registro de propiedades a nombre de empresas y personas jurídicas, sujeto a regulaciones, y la modificación de la residencia extiende una Visa de Propietario al representante legal de dicha entidad. La estructura óptima depende de su planificación fiscal y sucesoria, que evaluamos caso por caso.
¿Cuánto tiempo tarda la tramitación de la Golden Residency de Omán?
Omán está entre los programas más rápidos del Golfo, con una tramitación típica de aproximadamente tres a seis semanas una vez que la inversión elegible está en marcha y la documentación está completa.
¿Ofrece Omán un camino hacia la ciudadanía?
No. Omán no ofrece ciudadanía mediante inversión. La naturalización solo es posible tras una residencia continua muy larga y es, en la práctica, extremadamente rara. Los inversores que buscan un segundo pasaporte deben considerar los programas de ciudadanía por inversión del Caribe — nuestros asesores pueden comparar ambas vías.
¿Listo para comenzar su camino?
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Las reformas de junio de 2026 de Omán son una señal clara de intención: una vía más transparente, favorable a las empresas y con menos fricción hacia la residencia en el Golfo a través del sector inmobiliario. La oportunidad es real, pero el detalle —qué gobernación, qué estructura, qué visa— es donde se gana o se pierde valor, y el alcance definitivo aún espera los reglamentos de ejecución de la ley del registro de la propiedad. Mirabello Consultancy verifica cada cifra con el portal oficial Golden Residency de Omán y puede comparar Omán con los EAU, Arabia Saudí y los principales Golden Visa europeos para sus objetivos específicos. Reserve una consulta gratuita y confidencial para planificar su camino.
