Costos ocultos de ser propietario de una propiedad en Omán como residente extranjero

Propiedad de bienes en Omán para extranjeros

Antes de comprar una propiedad en Omán, asegúrese de conocer las normas de propiedad extranjera.

Según el Decreto Sultani 12/2006, los extranjeros pueden comprar una propiedad si está incluida en los ITC (complejos turísticos integrados). Los ITC combinan proyectos residenciales, comerciales y turísticos. Los mejores ejemplos de ITC son Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Saraya Bandar Jissah, Salalah Beach y Jebel Sifah, Aida de Dar Global. Tras la compra, el comprador recibe la titularidad completa (dominio absoluto) de los ITC y hasta 99 años de usufructo fuera de los ITC.

Los extranjeros que compren terrenos no urbanizables en las ITC deben construir en ellos en un plazo de 4 años; de lo contrario, el Ministerio de Vivienda puede recuperar el terreno. Desde 2020, Omán también ha permitido a los extranjeros (que tengan al menos 23 años y hayan vivido en el país durante al menos dos años) comprar un apartamento en edificios de varios pisos aprobados. Sin embargo, ten en cuenta que los expatriados solo pueden ser propietarios de una unidad y ningún comprador extranjero puede ser propietario de más del 40% del edificio.

Al invertir al menos 200 000 OMR en ITC, puede recibir un permiso de residencia de 10 años en Omán si cumple con los criterios de elegibilidad. Puedes obtener más información sobre el mercado inmobiliario de Omán aquí.

Costos iniciales más allá del precio de compra

Los costos de las propiedades en Omán no tienen que ver solo con el precio de los bienes inmuebles. Los compradores deben considerar varias tarifas adicionales que deben pagar por adelantado:

Tasas de registro de propiedades e impuesto de timbre en Omán

Al comprar una propiedad, debe pagar una cuota de registro única del 3% del valor de la propiedad al Ministerio de Vivienda para recibir la escritura de propiedad. Por ejemplo, si la propiedad cuesta 100.000 OMR (≈ 260.000$), tendrás que pagar 3.000 OMR (≈ 7.800$) en concepto de derechos de timbre.

A partir de 2025, los ciudadanos pagan solo el 1% en impuestos de timbre, pero los extranjeros siguen pagando el 3% total. También es posible que se apliquen pequeñas tarifas adicionales (de 2 a 10 OMR).

Honorarios legales y notariales

Es posible que necesite contratar a un abogado que revise los contratos, verifique la propiedad y prepare el acuerdo de venta. Los honorarios legales suelen oscilar entre 500 y 2000 OMR (≈ entre 1300 y 5.200$), y los servicios notariales también pueden sumar entre 100 y 300 OMR (≈ 260-780 $). Algunos desarrolladores exigen que los contratos estén en árabe, por lo que es posible que también tengas que pagar algunos gastos de traducción.

Cargos por servicio para desarrolladores y tarifas de conexión

En las ITC, los compradores suelen pagar entre el 1 y el 2% del precio de la propiedad por las instalaciones, la seguridad y la infraestructura de la comunidad. Tenga en cuenta que es posible que también deba pagar tarifas de conexión a los servicios públicos para el agua, la electricidad y las telecomunicaciones.

Tarifas de procesamiento de hipotecas

Si decide solicitar una hipoteca para comprar una propiedad, también puede obtener una en Omán.

Los expatriados pueden obtener hipotecas de los bancos locales, que suelen financiar hasta el 70% del valor de la propiedad durante 5 a 15 años con un interés del 5 al 6,5%. Los lugareños, por otro lado, pueden recibir hasta un 80-90% de financiación.

Los bancos pueden cobrar tasas de solicitud, tasas de valoración y costos de documentación por un total de 300 a 1500 OMR (≈ 780 a 900 dólares).

Costos de propiedad continuos y ocultos que se esperan

Estos son varios costos continuos y ocultos que puede esperar:

Cuotas anuales de mantenimiento de la propiedad

En Muscat, los complejos de apartamentos y las comunidades cerradas suelen cobrar las siguientes tarifas:

• Complejo de apartamentos básico: El cargo por servicio es de 20 a 35 OMR (≈ 52 a 91 USD) e incluye limpieza, seguridad y mantenimiento básico.
• Desarrollo de gama media: El cargo por servicio es de 35 a 55 OMR (≈ 91 a 143 USD) e incluye una piscina, un gimnasio, jardines y seguridad las 24 horas del día, los 7 días de la semana.
• Comunidad cerrada de lujo: El cargo por servicio es de 55 a 80 OMR (≈ 143 a 208 USD) e incluye comodidades premium, servicios de conserjería y mantenimiento de alto nivel.
• Novedades del ITC: El cargo por servicio es de 40 a 80 OMR (≈ 104 a 208 dólares) e incluye servicios comunitarios integrales y la administración completa de las instalaciones.
• Villas independientes: El cargo por servicio es de 0 a 20 OMR (≈ de 0 a 52$) e incluye solo el mantenimiento básico de la comunidad.

Asociación de propietarios de viviendas (HOA) o cuotas comunitarias

En los desarrollos de tipo ITC y estratos, todos los propietarios deben unirse a una asociación comunitaria. Estas comunidades cobran tarifas de servicio anuales, que normalmente se calculan por metro cuadrado, y suelen costar entre 5 y 10 OMR (entre 13 y 26 dólares) por metro cuadrado y año. Las tarifas cubren el mantenimiento de los ascensores, las áreas de estacionamiento y las instalaciones compartidas. Las comunidades de alto nivel, como Jebel Sifah o Muscat Hills, pueden cobrar más porque incluyen servicios de primera calidad, como campos de golf y playas privadas.

Tarifas de servicios públicos

Tenga en cuenta la presupuestación de servicios públicos como electricidad, agua, gas, recolección de residuos, Internet y televisión. Como el clima es caluroso durante gran parte del año, el aire acondicionado puede ser uno de los mayores gastos de servicios públicos. Según Numbeo, he aquí varios puntos importantes:

• Los servicios básicos (que incluyen electricidad, calefacción, refrigeración, agua y basura) para un apartamento de 85 metros cuadrados cuestan 99,65 dólares al mes.
• Un plan de telefonía móvil mensual estándar que incluye llamadas y más de 10 GB de datos cuesta 32,51 dólares.
• Una conexión a Internet de banda ancha con datos ilimitados (60 Mbps o más) cuesta 72,11 dólares al mes.

Seguro de propiedad

El seguro de propiedad en Omán es simplemente opcional. Sin embargo, te lo recomendamos porque protege contra incendios, inundaciones y terremotos. La cobertura básica del seguro de propiedad cuesta entre 100 y 300 OMR (≈ 260 a 780 dólares) al año. El seguro para villas de lujo puede oscilar entre 500 y 900 OMR (≈ entre 1300 y 2.340$). Recuerda que si contratas una hipoteca, es posible que los bancos también te exijan un seguro adicional, como un seguro hipotecario o un seguro de vida crediticio, que puede sumar entre 100 y 500 OMR (entre 260 y 1300 rupias) al año.

Tarifas de transferencia

No hay enormes tarifas de reventa de propiedades en Omán. Solo ten en cuenta la tarifa de transferencia estándar del 3%.

Amueblar y montar una casa

Amueblar un apartamento de una habitación suele costar entre 2.500 y 4.000 OMR (≈ 6.500-10.400 dólares), incluidos los muebles, los electrodomésticos y la instalación de los servicios públicos; los expatriados también pueden enfrentarse a costes adicionales por alojamiento temporal, transporte o compra de todo desde cero.

Impuestos y cargos gubernamentales

Derechos de timbre y tasas de registro

Omán no tiene ningún impuesto anual sobre la propiedad. En cambio, los compradores pagan un impuesto de timbre único del 3% sobre el precio de compra para registrar la propiedad y recibir la escritura de propiedad. En 2025, el gobierno redujo esta tasa al 1% para los ciudadanos omaníes y limitó las tasas de registro hipotecario islámicas al 0,5%, pero los compradores extranjeros siguen pagando la totalidad del 3%.

Cargos municipales e impuestos de servicio

Aunque no hay impuesto a la propiedad, los inquilinos deben pagar un impuesto municipal del 3% sobre el alquiler. Algunas áreas también pueden cobrar una pequeña cuota anual de licencia (alrededor del 0,1 al 0,5% del valor de la propiedad) por servicios como la recolección de basura y la infraestructura local. Estos costos suelen estar incluidos en las tarifas de los servicios comunitarios, pero siempre deben confirmarse antes de comprar.

IVA

Omán aplica un 5% de IVA a la mayoría de los bienes y servicios, pero las ventas de propiedades residenciales están exentas del IVA. Sin embargo, los compradores deben esperar el IVA sobre los gastos relacionados, como los muebles, los trabajos de contratistas y los servicios profesionales. Las propiedades comerciales pueden tener diferentes normas de IVA, por lo que te recomendamos que consultes con expertos.

Puede obtener más información sobre el sistema tributario de Omán en nuestra guía.

Costos financieros y relacionados con hipotecas

Antes de comprar una propiedad en Omán, asegúrese de haber considerado también los costos financieros y relacionados con la hipoteca.

Pagos iniciales y ratios entre préstamos y valor

Los compradores extranjeros suelen tener que pagar entre el 20 y el 30% del precio de la propiedad por adelantado como anticipo, ya que los bancos no suelen financiar más del 70% del valor de la propiedad. Para presentar la solicitud, los compradores deben presentar un comprobante de empleo, certificados salariales y estados de cuenta bancarios recientes.

Tasas de interés y condiciones de préstamo

La mayoría de los bancos omaníes ofrecen hipotecas con tasas de interés del 5 al 6,5% y un período de amortización de 5 a 15 años. Las opciones islámicas de financiación hipotecaria (como la reducción de la musharaka o la ijara) utilizan estructuras que cumplen con la sharia y actualmente se benefician de una reducción del 0,5% en las tasas de registro.

Tarifas de procesamiento y valoración de hipotecas

Los bancos también cobran comisiones de solicitud y valoración que pueden oscilar entre 300 y 1500 OMR (entre 780 y 3.900 dólares). Un tasador autorizado debe valorar cada propiedad para confirmar su precio de mercado. La financiación que cumple con la sharia puede requerir documentación adicional.

Crédito, seguro de vida y multas por reembolso anticipado

La mayoría de los bancos exigen un seguro de vida crediticio, que normalmente cuesta entre 100 y 500 OMR (≈ 260 a 1300 dólares) al año. Además, el pago anticipado de una hipoteca puede conllevar multas del 1 al 3% del saldo restante del préstamo.

Como el proceso puede parecer complicado, le recomendamos que reserve una consulta gratuita con nuestros expertos, quienes lo ayudarán a comparar las tasas de interés o a comprender los requisitos de elegibilidad y a preparar la solicitud.

Costos de reventa y salida

Si está pensando en revender su propiedad, tenga en cuenta las siguientes tarifas de reventa de propiedades en Omán:

Tarifas de transferencia e inscripción

A pesar de que los compradores pagan el impuesto de timbre del 3%, es posible que los vendedores aún tengan que pagar algunos gastos administrativos para liberar el título y completar la transferencia. Si la propiedad se compró originalmente en virtud de un derecho de usufructo, es posible que el vendedor deba pagar una tasa de servicio para convertir el usufructo en propiedad total antes de venderlo. Los vendedores también deben planificar los gastos legales y notariales para preparar el acuerdo de venta.

Actualmente, Omán no cobra impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de propiedades, lo que significa que las ganancias de la apreciación están libres de impuestos en Omán. Sin embargo, es posible que los vendedores aún tengan que pagar impuestos en su país de origen, por lo que es mejor consultar con un asesor fiscal.