Costi nascosti del possesso di una proprietà in Oman come residente straniero

Proprietà immobiliare in Oman per stranieri

Prima di acquistare una proprietà in Oman, assicurati di aver conosciuto le regole sulla proprietà straniera.

Secondo il Decreto Sultani 12/2006, gli stranieri possono acquistare un immobile se è incluso negli ITC (Complessi Turistici Integrati). Gli ITC combinano progetti residenziali, commerciali e turistici. I migliori esempi di ITC sono Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Saraya Bandar Jissah, Salalah Beach e Jebel Sifah, Aida di Dar Global. Dopo l'acquisto, l'acquirente riceve un titolo completo (proprietà) negli ITC e diritti di usufrutto fino a 99 anni al di fuori degli ITC.

Gli stranieri che acquistano terreni non edificati negli ITC devono costruirli entro 4 anni; in caso contrario, il Ministero dell'edilizia abitativa può riprendersi il terreno. Dal 2020, l'Oman consente anche agli stranieri (che hanno almeno 23 anni e vivono nel Paese da almeno due anni) di acquistare un appartamento in edifici a più piani approvati. Tuttavia, tieni presente che gli espatriati possono possedere solo un'unità e nessun acquirente straniero può possedere più del 40% dell'edificio.

Investendo almeno 200.000 OMR in ITC, puoi ricevere un permesso di soggiorno di 10 anni in Oman se soddisfi i criteri di idoneità. Puoi saperne di più su il mercato immobiliare dell'Oman qui.

Costi iniziali oltre il prezzo di acquisto

I costi delle proprietà in Oman non riguardano solo il prezzo degli immobili. Gli acquirenti dovrebbero considerare diverse commissioni aggiuntive che devono pagare in anticipo:

Tasse di registrazione della proprietà in Oman e imposta di bollo

Al momento dell'acquisto di un immobile, è necessario pagare una tassa di registrazione una tantum pari al 3% del valore della proprietà al Ministero dell'edilizia abitativa per ricevere l'atto di proprietà. Ad esempio, se la proprietà costa 100.000 OMR (≈ 260.000$), dovrai pagare 3.000 OMR (≈ 7.800) di imposta di bollo.

Dal 2025, i cittadini pagano solo l'1% di imposta di bollo, ma gli stranieri pagano ancora l'intero 3%. Potrebbero essere applicate anche piccole spese aggiuntive (2-10 OMR).

Spese legali e notarili

Potrebbe essere necessario assumere un avvocato che esaminerà i contratti, verificherà la proprietà e preparerà il contratto di vendita. Le spese legali ammontano in genere a 500-2.000 OMR (≈ 1.300-5.200 USD) e i servizi notarili possono aggiungere anche 100-300 OMR (≈ 260-780 USD). Alcuni sviluppatori richiedono che i contratti siano in arabo, quindi potresti dover pagare anche delle spese di traduzione.

Costi del servizio per gli sviluppatori e costi di connessione

Negli ITC, gli acquirenti spesso pagano l'1-2% del prezzo dell'immobile per le strutture, la sicurezza e le infrastrutture della comunità. Tieni presente che potresti dover pagare anche le spese di connessione alle utenze per acqua, elettricità e telecomunicazioni.

Commissioni per l'elaborazione dei mutui

Se decidete di stipulare un mutuo per acquistare un immobile, potete ottenerne uno anche in Oman.

Gli espatriati possono ottenere mutui dalle banche locali, che di solito finanziano fino al 70% del valore della proprietà per 5-15 anni con un interesse del 5-6,5%. La gente del posto, invece, può ricevere finanziamenti fino all'80-90%.

Le banche possono addebitare commissioni di iscrizione, commissioni di valutazione e costi dei documenti per un totale di 300-1.500 OMR (≈ 780-3.900 $).

Costi immobiliari continui e nascosti da aspettarsi

Ecco alcuni costi continui e nascosti che puoi aspettarti:

Spese annuali di manutenzione della proprietà

A Muscat, i complessi di appartamenti e le comunità recintate di solito applicano le seguenti tariffe:

• Complesso di appartamenti di base: Il costo del servizio è di 20-35 OMR (≈ $52-91) e include pulizia, sicurezza e manutenzione di base.
• Sviluppo di fascia media: Il costo del servizio è di 35-55 OMR (≈ $91-143) e include piscina, palestra, giardino e sicurezza 24 ore su 24, 7 giorni su 7.
• Comunità recintata di lusso: Il costo del servizio è di 55-80 OMR (≈ $143-208) e include comfort premium, servizi di portineria e manutenzione di alto livello.
• Sviluppi ITC: Il costo del servizio è di 40-80 OMR (≈ $104-208) e include servizi comunitari completi e la gestione completa delle strutture.
• Ville indipendenti: Il costo del servizio è di 0-20 OMR (≈ 0-52 USD) e include solo la manutenzione di base della comunità.

Associazione dei proprietari di case (HOA) o tasse comunitarie

Negli ITC e negli sviluppi in stile Strata, tutti i proprietari di case devono aderire a un'associazione comunitaria. Queste comunità applicano canoni di servizio annuali, che di solito sono calcolati per metro quadrato e spesso costano 5-10 OMR (≈ 13-26 $) per metro quadrato all'anno. Le tariffe coprono la manutenzione degli ascensori, delle aree di parcheggio e delle strutture condivise. Le comunità di fascia alta come Jebel Sifah o Muscat Hills possono addebitare di più perché includono servizi premium come campi da golf e spiagge private.

Costi delle utenze

Tieni presente il budget per le utenze come elettricità, acqua, gas, raccolta dei rifiuti, internet e televisione. Poiché il clima è caldo per gran parte dell'anno, l'aria condizionata può essere una delle maggiori spese per le utenze. Secondo Numbeo, ecco alcuni punti importanti:

• Le utenze di base (tra cui elettricità, riscaldamento, raffreddamento, acqua e immondizia) per un appartamento di 85 metri quadrati costano 99,65 dollari al mese.
• Un piano mensile standard di telefonia mobile che include chiamate e oltre 10 GB di dati costa $32,51.
• Una connessione Internet a banda larga con dati illimitati (60 Mbps o superiore) costa 72,11 dollari al mese.

Assicurazione immobiliare

L'assicurazione sulla proprietà in Oman è solo facoltativa. Tuttavia, te lo consigliamo perché protegge da incendi, inondazioni e terremoti. La copertura assicurativa di base sulla proprietà costa circa 100-300 OMR (≈ 260-780 USD) all'anno. L'assicurazione per le ville di lusso può ammontare a 500-900 OMR (≈ 1.300-2.340 $). Ricorda che se sottoscrivi un mutuo, le banche potrebbero richiedere anche un'assicurazione aggiuntiva, come un'assicurazione sulla vita ipotecaria o sul credito, che può aggiungere altri 100-500 OMR (≈ 260-1.300) all'anno.

Commissioni di trasferimento

Non ci sono enormi commissioni per la rivendita di proprietà in Oman. Tieni presente la commissione di trasferimento standard del 3%.

Arredare e allestire una casa

L'arredamento di un appartamento con una camera da letto costa in genere 2.500-4.000 OMR (≈ 6.500-10.400 $), inclusi mobili, elettrodomestici e servizi di pubblica utilità; gli espatriati possono anche sostenere costi aggiuntivi per alloggi temporanei, spedizione o acquisto di tutto da zero.

Tasse e oneri governativi

Imposta di bollo e tasse di registrazione

L'Oman non ha alcuna tassa annuale sulla proprietà. Invece, gli acquirenti pagano un'imposta di bollo una tantum del 3% sul prezzo di acquisto per registrare la proprietà e ricevere l'atto di proprietà. Nel 2025, il governo ha ridotto questa commissione all'1% per i cittadini dell'Oman e ha limitato le tasse di registrazione dei mutui islamici allo 0,5%, ma gli acquirenti stranieri pagano ancora l'intero 3%.

Oneri comunali e tasse di servizio

Anche se non è prevista alcuna tassa di proprietà, gli inquilini devono pagare una tassa comunale del 3% sull'affitto. Alcune aree possono anche addebitare un piccolo canone annuale (circa lo 0,1-0,5% del valore della proprietà) per servizi come la raccolta dei rifiuti e le infrastrutture locali. Questi costi sono spesso inclusi nei costi dei servizi comunitari, ma devono sempre essere confermati prima dell'acquisto.

IVA

L'Oman applica un'IVA del 5% sulla maggior parte dei beni e servizi, ma le vendite di immobili residenziali sono esenti da IVA. Tuttavia, gli acquirenti dovrebbero aspettarsi l'IVA sulle spese correlate, quali mobili, lavori da appaltatori e servizi professionali. Le proprietà commerciali possono avere norme IVA diverse, quindi ti consigliamo di consultare esperti.

Puoi saperne di più sul sistema fiscale dell'Oman nella nostra guida.

Costi di finanziamento e relativi ai mutui

Prima di acquistare un immobile in Oman, assicurati di aver considerato anche i costi relativi al finanziamento e al mutuo.

Acconti e rapporti prestito/valore

Gli acquirenti stranieri di solito devono pagare il 20-30% del prezzo dell'immobile in anticipo come acconto, poiché le banche di solito non finanziano più del 70% del valore dell'immobile. Per candidarsi, gli acquirenti devono fornire una prova di assunzione, certificati salariali e estratti conto bancari recenti.

Tassi di interesse e condizioni del prestito

La maggior parte delle banche dell'Oman offre mutui con tassi di interesse del 5-6,5% e un periodo di rimborso di 5-15 anni. Le opzioni islamiche di finanziamento immobiliare (come la riduzione del musharaka o dell'ijara) utilizzano strutture conformi alla Sharia e attualmente beneficiano di una riduzione delle spese di registrazione dello 0,5%.

Commissioni per l'elaborazione e la valutazione dei mutui

Le banche addebitano anche commissioni di richiesta e valutazione che possono ammontare a 300-1.500 OMR (≈ 780-3900 $). Un perito autorizzato deve valutare ogni immobile per confermarne il prezzo di mercato. I finanziamenti conformi alla Sharia possono richiedere una documentazione aggiuntiva.

Assicurazione sulla vita del credito e penali per rimborso anticipato

La maggior parte delle banche richiede un'assicurazione sulla vita del credito, che in genere costa 100-500 OMR (≈ 260-1300 $) all'anno. Inoltre, il pagamento anticipato di un mutuo può comportare penali pari all'1-3% del saldo residuo del prestito.

Poiché il processo può sembrare complicato, ti consigliamo di prenota una consulenza gratuita con i nostri esperti, che ti aiuteranno a confrontare i tassi di interesse o a comprendere i requisiti di idoneità e a preparare la domanda.

Costi di rivendita e di uscita

Se intendi rivendere la tua proprietà, tieni presente le seguenti commissioni di rivendita di proprietà in Oman:

Costi di trasferimento e registrazione

Nonostante gli acquirenti paghino l'imposta di bollo del 3%, i venditori potrebbero comunque dover pagare alcune spese amministrative per rilasciare il titolo e completare il trasferimento. Se la proprietà è stata originariamente acquistata in base a un diritto di usufrutto, il venditore potrebbe dover pagare una commissione di servizio per portare l'usufrutto alla piena proprietà prima della vendita. I venditori devono inoltre prevedere le spese legali e notarili per la preparazione del contratto di vendita.

L'Oman attualmente non applica l'imposta sulle plusvalenze sulle vendite di immobili, il che significa che gli utili derivanti dalla rivalutazione sono esentasse in Oman. Tuttavia, i venditori potrebbero comunque dover pagare le tasse nel loro paese d'origine, quindi è meglio rivolgersi a un consulente fiscale.