الاستثمار في العقارات العمانية: دليل سوق مسقط وصلالة

لماذا تستثمر في عقارات عمان؟

يوفر شراء العقارات في عمان العديد من المزايا التي تجعل الاستثمار هناك قرارًا معقولًا للمستثمرين. فيما يلي بعض منها:

الاستقرار وإمكانات النمو

واحدة من أكبر فوائد شراء العقارات في عمان هي الاستقرار السياسي للبلاد، والنمو الاقتصادي المطرد، والعملة القوية المرتبطة بالدولار الأمريكي. وفقًا لـ عمانيت، في النصف الأول من عام 2025، يشكل الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي أكثر من 35٪ من الناتج الوطني، ويظهر تقرير سوق هامبتونز للنصف الأول من عام 2025 أن المراكز العقارية الرئيسية في عمان هي مسقط والدقم وصحار وصلالة.

ملكية التملك الحر

أحد الأسباب الرئيسية وراء رغبة المستثمرين في شراء العقارات العمانية هو توافر المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs)، وهي مناطق مخصصة بشكل خاص حيث يمكن لغير المواطنين شراء عقارات التملك الحر مع حقوق الملكية الكاملة. يمكن للاستثمار في شركات الاتصالات الدولية أن يثير اهتمام كل من المستثمرين وأولئك الذين ينجذبون إلى نمط الحياة في عمان.

برنامج الفيزا الذهبية

في أغسطس 2025، أعلنت وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار (بروتوكول الإنترنت الخاص ببروتوكول الإنترنت) أعلنت عن برنامج الفيزا الذهبية الجديد. يحتوي البرنامج الجديد على سبعة طرق استثمارية رئيسية تسمح للمستثمرين بالحصول على إقامة طويلة الأجل. أحد المسارات الرئيسية هو الاستثمار في العقارات.

دخل إيجار مرتفع

بالمقارنة مع دول الخليج الأخرى، يمكن أن تفخر عمان بأسعار العقارات المستقرة نسبيًا. يمكن أن تضمن العقارات السكنية دخل إيجار يتراوح بين 5.6-8.3٪. تقدم مسقط وصلالة متوسط عوائد تتراوح بين 6 و 8%.

نظرة عامة على سوق مسقط العقاري

كانت مسقط واحدة من أكثر مراكز العقارات شعبية في عمان. موردور إنتليجنس يذكر أن مسقط استحوذت على 47.9٪ من إيرادات العقارات السكنية في عام 2024. فيما يلي بعض الميزات الرئيسية التي يحتاج المشترون إلى أخذها في الاعتبار:

المناطق المميزة والمجمعات المتكاملة

يعد كل من الموج مسقط (ذا ويف) وخليج مسقط من مشاريع مركز التجارة الدولية مع فيلات على الواجهة البحرية ومراسي وملاعب جولف. يمكن للمستثمرين الذين يقررون شراء العقارات هنا الاستفادة من حقوق الملكية والأهلية للحصول على تصاريح الإقامة. تحصل الأحياء الراقية مثل الخوير والغبرة والبوشر على 800-1000 ريال عُماني لكل متر مربع (2,080-2,600 دولار أمريكي).

قطاعات السوق

وفقًا لـ شركة موردون إنتليجنس، في عام 2024، استحوذت الفلل على 67٪ من السوق السكنية. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن تحقق الشقق أعلى معدل نمو سنوي مركب (7.5٪) حتى عام 2030. استحوذت العقارات ذات السوق المتوسطة على 49٪ من إجمالي المبيعات، في حين من المتوقع أن يتوسع قطاع المنتجات الفاخرة بمعدل سنوي قدره 7.7٪.

مشاريع البنية التحتية

تعمل مشاريع مثل المخطط الهيكلي لمدينة مسقط الكبرى ومدينة يتي للسياحة على إنشاء مناطق متنوعة من المكاتب وتجارة التجزئة وآلاف المنازل. هذه التطورات هي أفضل مثال لإظهار مدى الاهتمام الذي توليه عمان للاستدامة وتكامل المساحات الخضراء وممرات العبور.

أحياء للمغتربين

يعتبر حي مسقط جذابًا للغاية للمستثمرين. يوفر كل من القرم وشاطئ القرم شققًا على شاطئ البحر. أما مدينة السلطان قابوس، فهي تشتهر بالفيلات الفسيحة والمدارس الدولية. بالإضافة إلى ذلك، فإن مجتمعات مركز التجارة الدولية مثل الموج مسقط معروفة بين المشترين بسبب عقارات التملك الحر.

اتجاهات المكاتب والتجزئة

وفقًا لـ عمانيت، ارتفع الطلب على مكاتب الفئة A بنسبة 7% على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2025. حققت المواقع المتميزة مثل الموج ومدينة العرفان إيجارات بقيمة 12 و 7 ريال عماني للمتر المربع شهريًا، على التوالي، مقارنة بـ 5 ريالات في المناطق الثانوية مثل الخوير والغبرة. استقرت نسبة إشغال متاجر التجزئة في مراكز التسوق مثل مول عمان وذا أفينيوز، حيث تحول الملاك إلى نماذج الإيجار القائمة على المبيعات

نظرة عامة على سوق صلالة العقاري

فيما يلي بعض النقاط التي تجعل صلالة خيارًا استثماريًا مثيرًا للمشترين:

الطلب السياحي

كونها عاصمة محافظة ظفار، تُعرف صلالة بأنها مركز سياحي ولوجستي. خلال موسم خريف ظفار، جاء أكثر من 800,000 زائر إلى صلالة. يؤدي مستوى اهتمام السياح المرتفع إلى زيادة الطلب على الشقق والفيلات وإيجارات العطلات قصيرة الأجل.

موقع استراتيجي

نظرًا لتطورات البنية التحتية والموقع الاستراتيجي (تقع المدينة بالقرب من ميناء صلالة، الذي يعد أحد أكثر مراكز الشحن ازدحامًا في المنطقة)، والمنطقة الحرة بصلالة، تتمتع المدينة بإمكانيات عالية للنمو وتلقي الاستثمارات اللوجستية التي تتماشى مع رؤية عمان 2040.

عقارات بأسعار معقولة

وبالمقارنة مع مسقط، تتمتع صلالة بنقطة دخول أقل، مما يجعل المدينة في متناول المستثمرين.

قطاعات السوق

مثل مسقط، يتكون سوق صلالة أيضًا بشكل أساسي من الوحدات السياحية والمنازل العائلية طويلة الإقامة. يفضل المشترون في دول مجلس التعاون الخليجي في الغالب الفيلات بجوار المناطق الساحلية، في حين أن الوافدين الذين يعملون في قطاعي الموانئ والخدمات اللوجستية عادة ما يستأجرون الشقق.

المناطق الشعبية وتطورات مركز التجارة الدولية

يعد مشروع هوانا صلالة (من تصميم موريا) أكبر مشروع على شاطئ البحر في عمان في الجنوب، حيث يوفر المراسي والبحيرات والفنادق البوتيك ومنازل العطلات بمستوى عالٍ من الطلب على الإيجار قصير الأجل.

Alila Hinu Bay هي منطقة منتجع تشتهر في الغالب بوحدات الإقامة الفاخرة.

يُفضل وسط صلالة وداهاريز في الغالب لأولئك الذين يبحثون عن إقامة طويلة الأمد.

أنواع العقارات للمستثمرين الأجانب

عادةً ما يفضل المستثمرون الأجانب العقارات الموجودة في مراكز التجارة الدولية، حيث يتمتعون بملكية كاملة للتملك الحر وفرصة للتقدم لبرنامج التأشيرة الذهبية. تقدم كل من مسقط وصلالة مجموعة واسعة من الخيارات العقارية. ومع ذلك، نظرًا لأن المدن لها مواقع مختلفة، فإنها تجذب منافذ مختلفة. فيما يلي أنواع العقارات المعروفة في هاتين المدينتين:

شقق

الشقق هي أكثر أنواع العقارات شيوعًا في كلتا المدينتين. في مسقط، تقع الشقق عادة في المجتمعات الذكية المتكاملة مثل الموج مسقط وخليج مسقط. في صلالة، عادة ما يتم وضع الشقق كبيوت عطلات في مراكز التجارة الدولية الساحلية مثل هوانا صلالة. يتم شغل معظم العقارات في صلالة خلال موسم الخريف.

الفيلات والمنازل

في مسقط، تحظى الفلل بشعبية كبيرة بين مواطني دول مجلس التعاون الخليجي والمغتربين ذوي الدخل المرتفع. الفيلات في صلالة هي بيوت عطلات على طراز المنتجعات تجذب معظم إيرادات الإيجار خلال الموسم السياحي.

تعد المنازل الريفية بديلاً للسوق المتوسط في كلتا المدينتين وتوفر فيلات مستقلة بأسعار معقولة.

المساكن المجهزة وبيوت العطلات

في مسقط، يتم اختيار هذا النوع من العقارات من قبل رجال الأعمال والمغتربين المقيمين لفترات طويلة الذين يفضلون العقارات ذات الطراز الفندقي على الإقامة.

في صلالة، يشغل السياح معظم العقارات، مما يجعل هذا النوع من العقارات خيارًا جذابًا للمستثمرين الذين يبحثون عن دخل موسمي.

عقار تجاري

بفضل رؤية 2040، التي تهدف إلى تنويع الطلب بما يتجاوز العقارات السكنية فقط، أصبحت العقارات التجارية أكثر شعبية. ارتفع الطلب على مكاتب الدرجة الأولى بنحو 7٪ في النصف الأول من عام 2025، ولا تزال مسقط المركز المركزي. يحظى تأجير الشركات بشعبية كبيرة، خاصة في مناطق مثل الموج ومدينة العرفان.

نظرًا للأداء المستقر للمراكز التجارية ونمو السياحة، فإن مراكز البيع بالتجزئة المتميزة تخضع أيضًا لاهتمام المستثمرين.

تحظى الشقق الفندقية والمطاعم البوتيك بشعبية واسعة في صلالة بفضل موسم السياحة.

الاعتبارات القانونية للمشترين الأجانب

عند شراء العقارات في عمان، يواجه المستثمرون الأجانب العديد من القواعد المتميزة. يأتي الإطار الأساسي من قانون التطوير العقاري والقرار الوزاري رقم 292/2020. يُنصح بالتشاور مع متخصص (الذي سيرشدك خلال العملية برمتها) قبل الاستثمار في عمان.

المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs)

يمكن للمستثمرين الأجانب شراء عقارات التملك الحر في مراكز التجارة الدولية. وتشمل المشاريع الموج مسقط وشانغري-لاز بر الجصة وموسكات هيلز ومنتجع صلالة الشاطئي.

مناطق محظورة

لا يمكن للأجانب شراء عقارات في عدة مناطق، مثل مسندم، البريمي، الظاهرة، الوسطى، ليوا، شناص، مصيرة، الجبل الأخضر، جبل شمس، أو بالقرب من القواعد العسكرية والمواقع الأثرية.

الإقامة عن طريق الاستثمار

تنجذب العديد من المستثمرين إلى فكرة الحصول على الإقامة عن طريق شراء عقارات عمان. يقدم برنامج الإقامة الاستثمارية في عُمان (أو برنامج الفيزا الذهبية) للمستثمرين إقامة لمدة 10 سنوات إذا استثمروا 200,000 ريال عُماني على الأقل في العقارات.

التسجيل والتحويل والتكاليف

بعد توقيع اتفاقية البيع، يجب تسجيل العقار في سجل السكن/الأراضي. بالإضافة إلى ذلك، يجب نقل الملكية إلى اسم المشتري. يرجى الأخذ في الاعتبار أن المستثمر يحتاج إلى دفع ما يقرب من 3٪ من قيمة العقار مقابل رسوم التسجيل.

اعتبارات الدفع الأجنبي

قد يواجه المشترون الأجانب بعض التحديات إذا حاولوا الحصول على قروض عقارية من البنوك العمانية. بالإضافة إلى ذلك، يحتاج المستثمرون إلى إظهار دليل على الأموال ومصدر الأموال.

التمويل والرهون العقارية للوافدين

يواجه الوافدون الذين يفكرون في التمويل في عمان بعض الشروط والقيود الإضافية المطبقة. فيما يلي أهمها:

• تطلب العديد من البنوك من المغتربين إظهار تصريح الإقامة وإثبات أنهم يعيشون في عمان. وبدون ذلك، تكون خيارات الرهن العقاري محدودة حقًا.
• يحتاج الوافد إلى إظهار دليل على الدخل الثابت، غالبًا من صاحب عمل في عمان، والبيانات المصرفية.
• قد تكون حدود الحد الأدنى للرواتب للوافدين أعلى بكثير من المواطنين العمانيين. على سبيل المثال، يدرج أحد البنوك (البنك الأهلي العماني) 3,000 ريال عُماني شهريًا كحد أدنى لأهلية الحصول على قرض سكن للمغتربين.
• قد تكون مدة القرض أقصر من تلك الخاصة بالمواطنين. على سبيل المثال، يسمح البنك الأهلي بما يصل إلى 15 عامًا للوافدين في قائمة واحدة.
• يجب أن يفي العقار بالعديد من المتطلبات، مثل كونه يقع في منطقة يُسمح فيها بملكية العقارات الأجنبية.

بالإضافة إلى ذلك، يرجى مراعاة الاعتبارات التالية:

• قد تحتاج إلى المساهمة بنسبة 20-30٪ (أو أكثر) من قيمة العقار كدفعة أولية. قد يتم وضع حد أقصى لقيمة القرض (LTV) للمغتربين.
• تأكد من معرفتك بأسعار الفائدة المطبقة، والمدة، وخيارات السداد المبكر، وغرامات الدفع المسبق، ومتطلبات التأمين (التأمين على الحياة والممتلكات)، وما إذا كان يتم استبعاد غير المقيمين.
• إذا كان دخلك بالعملة الأجنبية، فاحذر من التقلبات.
• تعرف على ما يحدث إذا غادرت عمان أو كنت ترغب في بيع العقار.