Guide de l’investissement immobilier à Oman 2026 : Mascate, Salalah et opportunités Golden Visa

Guide de l’investissement immobilier à Oman 2026 : Mascate, Salalah et opportunités Golden Visa

Dernière mise à jour : mars 2026

Le marché immobilier omanais entre dans une ère de transformation. Le programme de résidence Golden du Sultanat, relancé en août 2025, accorde désormais une résidence de 5 ou 10 ans par investissement immobilier à partir de 200 000 OMR (~520 000 USD). Combiné à une absence totale d’impôt sur le revenu des personnes physiques, à la hausse des prix des appartements (+17 % sur un an au T1 2025) et à un secteur du tourisme de luxe en expansion, Oman offre des rendements attractifs pour les investisseurs immobiliers internationaux en 2026.

Ce guide de Mirabello Consultancy examine les deux principaux marchés immobiliers d’Oman, Mascate et Salalah, ainsi que les zones en pleine propriété, les rendements locatifs, l’éligibilité au Golden Visa et les considérations pratiques pour les acheteurs étrangers. Pour un aperçu complet des programmes golden visa dans le monde, consultez notre guide des meilleurs programmes golden visa.

Pourquoi investir dans l’immobilier omanais en 2026 ?

Plusieurs facteurs convergents rendent le marché immobilier omanais particulièrement attractif pour les investisseurs internationaux cette année :

• Oman Vision 2040 : la stratégie de diversification économique du Sultanat impulse des milliards dans des projets de tourisme, de logistique et de développement urbain à travers le pays
• Programme de résidence Golden : la relance d’août 2025 a réduit les seuils d’investissement et introduit sept voies distinctes, dont deux voies immobilières dédiées
• Aucun impôt sur le revenu des personnes physiques : les revenus locatifs et les plus-values perçus par les particuliers sont entièrement exonérés d’impôt, l’un des régimes les plus favorables du Golfe
• Prix en forte hausse : l’immobilier résidentiel de Mascate a progressé de 7,3 % sur un an au T1 2025, avec une hausse de 17 % pour les appartements, signe d’une dynamique de marché solide
• Accès de circulation au CCG : les titulaires du Golden Visa bénéficient d’une circulation sans visa en Arabie saoudite, aux EAU, au Qatar, au Koweït et à Bahreïn
• Emplacement stratégique : situé entre le Golfe, l’océan Indien et la mer d’Arabie, Oman constitue une porte d’entrée naturelle pour le commerce et le tourisme

Pour tous les détails du programme, y compris les sept voies d’investissement, consultez notre page dédiée Oman Golden Visa.

Mascate : le marché immobilier de premier plan à Oman

Capitale et plus grande ville du pays, Mascate domine le paysage immobilier omanais. L’agglomération s’étend le long du littoral du golfe d’Oman, offrant un mélange de charme historique, d’infrastructures modernes et de résidences de luxe en bord de mer. Les principales zones d’investissement comprennent :

Al Mouj Muscat (The Wave)

Al Mouj est le Complexe touristique intégré (ITC) le plus prestigieux d’Oman et la destination phare pour les acheteurs immobiliers étrangers. Cette communauté planifiée en bord de mer comprend des marinas, un parcours de golf de 18 trous signé Greg Norman, des écoles internationales, des commerces et une offre gastronomique haut de gamme. Les types de biens vont des appartements (à partir de 60 000 OMR) aux villas en bord de plage (200 000 OMR et plus). Les rendements locatifs à Al Mouj se situent généralement entre 5 % et 7 % brut, avec une forte demande locative de la part des expatriés et des relocalisations d’entreprise.

Muscat Bay

Situé au sud de la capitale, Muscat Bay est un développement ITC de luxe adossé à un paysage spectaculaire de montagnes et d’océan. Cette communauté cible les investisseurs ultra-fortunés et propose des résidences de marque, un accès à une plage privée et des prestations de resort de classe mondiale. Les biens y affichent des prix élevés, mais la rareté de l’offre et l’exclusivité de l’emplacement soutiennent une appréciation du capital à long terme.

Muscat Hills

Situé à l’intérieur des terres avec vue sur la capitale, Muscat Hills associe un parcours de golf de 18 trous à des appartements résidentiels, des maisons de ville et des villas individuelles. Cet ITC séduit les familles en quête d’un style de vie plus calme tout en bénéficiant des commodités de Mascate. Les points d’entrée y sont plus bas qu’à Al Mouj ou Muscat Bay, ce qui en fait une option accessible pour les investisseurs visant le seuil du visa Silver de 200 000 OMR.

Jebel Sifah

À l’est de Mascate, Jebel Sifah est une communauté balnéaire côtière comprenant une marina, un hôtel et des biens résidentiels. Ce développement est positionné comme une destination de loisirs et de résidence secondaire, attirant des acheteurs de tout le CCG. La demande locative est saisonnière, culminant durant les mois les plus frais d’Oman (octobre à mars).

Mascate centre : Al Khuwayr, Ghubrah et Bousher

Ces quartiers résidentiels établis proposent des appartements haut de gamme et des biens commerciaux. Si la pleine propriété étrangère reste réservée aux ITC, les titulaires du Golden Visa bénéficient de droits de propriété élargis qui peuvent aller au-delà des zones ITC classiques, rendant ces quartiers de plus en plus pertinents pour les investisseurs éligibles.

Salalah : le marché émergent du sud d’Oman

Salalah, capitale du gouvernorat du Dhofar, offre une proposition d’investissement nettement différente. Réputée pour ses paysages verdoyants durant la saison annuelle du khareef (mousson) de juin à septembre, Salalah attire les touristes du Golfe en quête de températures plus fraîches et de beauté naturelle.

Salalah Beach ITC

Principale zone en pleine propriété pour les acheteurs étrangers à Salalah, ce développement côtier propose des appartements et des villas avec accès direct à la plage. Les prix d’entrée sont nettement inférieurs à ceux des ITC de Mascate, ce qui fait de Salalah une option pour les investisseurs souhaitant atteindre le seuil du visa Silver de 200 000 OMR avec une unité résidentielle complète plutôt qu’un appartement plus modeste à Mascate.

Pourquoi envisager Salalah ?

• Croissance touristique : Salalah est de plus en plus prisée des touristes du CCG, en particulier d’Arabie saoudite et des EAU, qui la visitent durant la saison du khareef
• Prix d’entrée plus bas : les coûts immobiliers sont sensiblement inférieurs à ceux de Mascate, offrant un potentiel de rendement plus fort en pourcentage
• Investissement dans les infrastructures : le gouvernement omanais étend l’aéroport, le port et le réseau routier de Salalah dans le cadre de Vision 2040
• Proximité de la zone franche : la Zone franche de Salalah et le port de Salalah génèrent de l’emploi et de la demande locative pour les biens résidentiels avoisinants

Les investisseurs doivent toutefois noter que le marché de Salalah est moins liquide que celui de Mascate, avec des schémas de demande saisonniers et un bassin plus restreint de locataires à l’année.

Zones en pleine propriété pour les investisseurs étrangers

Les ressortissants étrangers à Oman ne peuvent acheter un bien en pleine propriété qu’au sein de Complexes touristiques intégrés (ITC) désignés. C’est une distinction essentielle : contrairement à Dubaï ou Abou Dabi, où les zones en pleine propriété sont nombreuses et largement réparties, les zones en pleine propriété d’Oman se limitent à des développements planifiés spécifiques.

Les titulaires du Golden Visa bénéficient de droits de propriété élargis au-delà des restrictions ITC standard, bien que l’étendue précise de ces droits élargis soit encore en cours de clarification par la Royal Oman Police à mesure que le programme mûrit. Pour les dernières orientations réglementaires, consultez le portail officiel Invest in Oman.

Rendements locatifs et performance du marché

Le marché immobilier omanais offre certains des rendements locatifs les plus élevés du CCG pour les investisseurs qui en comprennent les dynamiques locales :

Ces chiffres sont particulièrement convaincants une fois ramenés sur une base nette d’impôt. Un rendement brut de 6 % à Oman se traduit par un rendement net d’environ 6 % pour l’investisseur particulier, puisqu’il n’existe aucun impôt sur le revenu des personnes physiques sur les revenus locatifs. À titre de comparaison, un rendement brut de 6 % dans une juridiction appliquant un impôt sur le revenu de 30 % ne rapporterait net que 4,2 %.

Le Golden Visa par l’immobilier : comment cela fonctionne

Le programme de résidence Golden d’Oman propose deux voies spécifiquement immobilières, toutes deux nécessitant l’achat d’un bien dans des zones désignées :

La procédure de demande est simple : acheter un bien qualifiant, rassembler la documentation (passeport, preuve de propriété, certificat de bonne conduite), soumettre le dossier via le portail eGovernment officiel d’Oman, régler les frais de dossier, effectuer un examen d’aptitude médicale, puis attendre l’approbation. Le traitement prend généralement de 3 à 6 semaines, l’un des délais les plus rapides parmi les programmes golden visa du CCG.

L’une des caractéristiques les plus distinctives du programme est l’inclusion familiale illimitée : aucune restriction d’âge ou de nombre ne s’applique aux membres de la famille au premier degré, ce qui le rend particulièrement attractif pour les familles nombreuses par rapport aux programmes des EAU ou d’Arabie saoudite.

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Oman face aux EAU et à l’Arabie saoudite : comparaison de l’investissement immobilier

Les investisseurs envisageant l’immobilier du Golfe comparent souvent Oman à ses voisins plus importants. Voici comment les trois marchés se comparent pour la résidence liée à l’immobilier :

Les principaux atouts d’Oman sont son inclusion familiale illimitée, un traitement rapide, une TVA plus basse et un marché émergent au fort potentiel de hausse. Les EAU offrent une liquidité de marché supérieure et une reconnaissance internationale, tandis que l’Arabie saoudite propose une résidence permanente à un seuil d’entrée plus bas. Nombre de nos clients chez Mirabello Consultancy détiennent une résidence dans plusieurs juridictions du CCG afin de maximiser leur accès régional et leur diversification d’investissement.

Considérations pratiques pour les acheteurs étrangers

Avant de s’engager dans l’immobilier omanais, les investisseurs doivent comprendre plusieurs facteurs pratiques importants :

Enregistrement immobilier et coûts

• Frais d’enregistrement : 3 % de la valeur du bien pour les acheteurs étrangers (réduits à 1 % pour les Omanais depuis janvier 2025)
• Frais juridiques : 1 à 2 % pour la transmission de propriété et la vigilance
• Assurance santé : obligatoire pour tous les candidats au Golden Visa
• Aucune restriction hypothécaire : les banques omanaises accordent des prêts hypothécaires aux acheteurs étrangers dans les ITC, bien que les conditions puissent différer des produits destinés aux ressortissants omanais

Risques et limites

• Pleine propriété réservée aux ITC : les acheteurs étrangers sont limités aux Complexes touristiques intégrés désignés. Un bien du marché libre ne peut pas être enregistré au nom d’un étranger.
• Liquidité du marché : le marché immobilier omanais est nettement plus restreint que celui de Dubaï, ce qui signifie que la revente peut prendre plus de temps et la formation des prix être moins transparente
• Aucun chemin vers la citoyenneté : Oman n’offre pas de citoyenneté par investissement. La naturalisation exige plus de 15 années de résidence continue, la maîtrise de l’arabe et la renonciation aux autres nationalités
• Programme récent : le programme de résidence Golden a été relancé en août 2025, la réglementation et sa mise en œuvre sont donc encore en maturation
• Transition économique : l’économie omanaise reste dépendante des hydrocarbures, la diversification prévue par Vision 2040 n’en étant qu’à ses débuts

Avantages fiscaux à retenir

• Aucun impôt sur le revenu des personnes physiques sur les revenus locatifs
• Aucun impôt sur les plus-values pour les particuliers sur l’appréciation immobilière
• Aucun droit de succession, permettant une transmission de patrimoine intergénérationnelle efficace
• TVA de 5 %, l’une des plus basses du CCG (l’Arabie saoudite applique 15 %)
• Plus de 30 conventions de non double imposition, un réseau plus large que celui de nombreux petits États du Golfe

Questions fréquentes sur l’investissement immobilier à Oman

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en pleine propriété à Oman ?

Oui, mais uniquement au sein de Complexes touristiques intégrés (ITC) désignés tels qu’Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Salalah Beach et la zone économique spéciale de Duqm. En dehors de ces zones, la propriété étrangère n’est pas autorisée. Les titulaires du Golden Visa peuvent bénéficier de droits de propriété élargis au-delà des restrictions ITC standard.

Quel est l’investissement minimum pour un Golden Visa omanais par l’immobilier ?

Le niveau Silver (résidence de 5 ans) exige un bien d’une valeur minimale de 200 000 OMR (~520 000 USD). Le niveau Golden (résidence de 10 ans) exige 200 000 OMR (~520,000 USD). Les deux niveaux incluent une inclusion familiale illimitée, sans restriction d’âge ni de nombre pour les parents au premier degré.

Les revenus locatifs sont-ils exonérés d’impôt à Oman ?

Pour les propriétaires particuliers, oui. Oman n’applique aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui signifie que les revenus locatifs sont perçus entièrement exonérés d’impôt au niveau individuel. Si le bien est détenu via une structure d’entreprise, l’impôt sur les sociétés standard de 15 % s’applique, bien que les premiers 30 000 OMR de revenu imposable soient exonérés.

Combien de temps prend la demande de Golden Visa omanais ?

Le traitement prend généralement de 3 à 6 semaines entre le dépôt et l’approbation, ce qui en fait l’un des programmes golden visa les plus rapides du CCG. À titre de comparaison : 2 à 3 mois pour les EAU et 3 à 5 mois pour l’Arabie saoudite.

Que privilégier pour l’investissement immobilier, Mascate ou Salalah ?

Mascate offre une plus grande liquidité de marché, une demande locative plus forte et davantage d’options ITC. Salalah offre des prix d’entrée plus bas et un attrait touristique saisonnier (particulièrement durant la saison de mousson du khareef). Pour l’éligibilité au Golden Visa, Mascate propose davantage de biens au-dessus du seuil de 200 000 OMR. Pour les investisseurs axés sur le rendement avec des budgets plus modestes, Salalah peut offrir des rendements en pourcentage plus élevés.

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