Guia de investimento imobiliário em Omã 2026: Mascate, Salalah e oportunidades Golden Visa

Guia de investimento imobiliário em Omã 2026: Mascate, Salalah e oportunidades Golden Visa

Última atualização: março de 2026

O mercado imobiliário de Omã está a entrar numa era de transformação. O Programa de Residência Golden do Sultanato, relançado em agosto de 2025, concede agora residência de 5 ou 10 anos através de investimento imobiliário a partir de 250 000 OMR (~US$ 650 000). Combinado com isenção total de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, subida dos preços dos apartamentos (+17% ano após ano no T1 de 2025) e um setor de turismo de luxo em crescimento, Omã oferece retornos convincentes para investidores imobiliários internacionais em 2026.

Este guia da Mirabello Consultancy analisa os dois principais mercados imobiliários de Omã, Mascate e Salalah, bem como as zonas de propriedade plena, os rendimentos locativos, a elegibilidade para o Golden Visa e considerações práticas para compradores estrangeiros. Para uma visão completa dos programas de golden visa a nível mundial, consulte o nosso guia dos melhores programas de golden visa.

Porquê investir em imóveis em Omã em 2026?

Vários fatores convergentes tornam o mercado imobiliário de Omã particularmente atrativo para investidores internacionais este ano:

• Oman Vision 2040: a estratégia de diversificação económica do Sultanato está a impulsionar milhares de milhões em projetos de turismo, logística e desenvolvimento urbano em todo o país
• Programa de Residência Golden: o relançamento de agosto de 2025 reduziu os limiares de investimento e introduziu sete vias distintas, incluindo duas vias imobiliárias dedicadas
• Isenção de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares: os rendimentos de arrendamento e as mais-valias recebidos por particulares estão totalmente isentos de imposto, um dos regimes mais favoráveis do Golfo
• Preços em forte subida: os imóveis residenciais em Mascate subiram 7,3% em termos anuais no T1 de 2025, com os apartamentos a registar uma subida de 17%, sinal de um forte dinamismo de mercado
• Circulação no CCG: os titulares do Golden Visa gozam de circulação isenta de visto na Arábia Saudita, nos EAU, no Qatar, no Kuwait e no Barém
• Localização estratégica: posicionado entre o Golfo, o Oceano Índico e o Mar da Arábia, Omã constitui uma porta de entrada natural para o comércio e o turismo

Para todos os detalhes do programa, incluindo as sete vias de investimento, visite a nossa página dedicada ao Golden Visa de Omã.

Mascate: o principal mercado imobiliário de Omã

Sendo a capital e a maior cidade, Mascate domina o panorama imobiliário de Omã. A área metropolitana estende-se ao longo do litoral do Golfo de Omã, oferecendo uma combinação de charme histórico, infraestrutura moderna e residências de luxo à beira-mar. As principais áreas de investimento incluem:

Al Mouj Muscat (The Wave)

Al Mouj é o Complexo Turístico Integrado (ITC) mais prestigiado de Omã e o destino de referência para compradores de imóveis estrangeiros. Esta comunidade planeada à beira-mar inclui marinas, um campo de golfe de 18 buracos assinado por Greg Norman, escolas internacionais, comércio e gastronomia de alto nível. Os tipos de imóveis vão desde apartamentos (a partir de 60 000 OMR) a vivendas à beira-mar (500 000 OMR ou mais). Os rendimentos locativos em Al Mouj situam-se tipicamente entre 5% e 7% brutos, com forte procura de arrendamento por parte de expatriados e relocalizações empresariais.

Muscat Bay

Localizado a sul da capital, Muscat Bay é um empreendimento ITC de luxo enquadrado por uma paisagem espetacular de montanhas e oceano. A comunidade tem como alvo investidores de patrimónios ultraelevados e oferece residências de marca, acesso a praia privada e comodidades de resort de classe mundial. Os imóveis aqui atingem preços elevados, mas a escassez de oferta e a exclusividade da localização sustentam uma valorização de capital a longo prazo.

Muscat Hills

Situado no interior, com vistas sobre a capital, Muscat Hills combina um campo de golfe de 18 buracos com apartamentos residenciais, moradias em banda e vivendas isoladas. Este ITC atrai famílias que procuram um estilo de vida mais tranquilo com acesso às comodidades de Mascate. Os pontos de entrada são mais baixos do que em Al Mouj ou Muscat Bay, tornando-o uma opção acessível para investidores que visam o limiar do visto Silver de 250 000 OMR.

Jebel Sifah

A leste de Mascate, Jebel Sifah é uma comunidade costeira tipo resort com marina, hotel e imóveis residenciais. O empreendimento posiciona-se como destino de lazer e segunda residência, atraindo compradores de todo o CCG. A procura de arrendamento é sazonal, atingindo o pico durante os meses mais frescos de Omã (outubro a março).

Mascate central: Al Khuwayr, Ghubrah e Bousher

Estes bairros residenciais consolidados oferecem apartamentos premium e imóveis comerciais. Embora a propriedade plena estrangeira esteja limitada aos ITC, os titulares do Golden Visa recebem direitos de propriedade alargados que podem estender-se para além das zonas ITC habituais, tornando estas áreas cada vez mais relevantes para investidores elegíveis.

Salalah: o mercado emergente do sul de Omã

Salalah, capital do governorado de Dhofar, oferece uma proposta de investimento claramente diferente. Conhecida pelas suas paisagens verdejantes durante a época anual do khareef (monção), de junho a setembro, Salalah atrai turistas do Golfo em busca de temperaturas mais frescas e beleza natural.

Salalah Beach ITC

A principal zona de propriedade plena para compradores estrangeiros em Salalah, este empreendimento costeiro inclui apartamentos e vivendas com acesso direto à praia. Os preços de entrada são significativamente inferiores aos dos ITC de Mascate, tornando Salalah uma opção para investidores que procuram atingir o limiar do visto Silver de 250 000 OMR com uma unidade residencial completa, em vez de um apartamento mais pequeno em Mascate.

Porquê considerar Salalah?

• Crescimento do turismo: Salalah é cada vez mais popular entre turistas do CCG, particularmente da Arábia Saudita e dos EAU, que a visitam durante a época do khareef
• Preços de entrada mais baixos: os custos imobiliários são substancialmente inferiores aos níveis de Mascate, oferecendo maior potencial de rendimento em termos percentuais
• Investimento em infraestruturas: o governo omanense está a expandir o aeroporto, o porto e a rede rodoviária de Salalah no âmbito da Vision 2040
• Proximidade da zona franca: a Zona Franca de Salalah e o Porto de Salalah geram emprego e procura de arrendamento para os imóveis residenciais vizinhos

No entanto, os investidores devem ter em conta que o mercado de Salalah é menos líquido do que o de Mascate, com padrões de procura sazonais e uma reserva mais pequena de inquilinos durante todo o ano.

Zonas de propriedade plena para investidores estrangeiros

Os cidadãos estrangeiros em Omã só podem adquirir imóveis em regime de propriedade plena dentro de Complexos Turísticos Integrados (ITC) designados. Esta é uma distinção crucial: ao contrário do Dubai ou de Abu Dhabi, onde as zonas de propriedade plena são numerosas e generalizadas, as áreas de propriedade plena de Omã limitam-se a empreendimentos planeados específicos.

Os titulares do Golden Visa recebem direitos de propriedade alargados para além das restrições ITC habituais, embora o âmbito exato destes direitos alargados esteja ainda a ser clarificado pela Royal Oman Police à medida que o programa amadurece. Para as orientações regulamentares mais recentes, consulte o portal oficial Invest in Oman.

Rendimentos locativos e desempenho do mercado

O mercado imobiliário de Omã está a proporcionar alguns dos rendimentos locativos mais elevados do CCG para investidores que compreendem a dinâmica local:

Estes números são particularmente convincentes quando analisados numa base líquida de imposto. Um rendimento bruto de 6% em Omã traduz-se num rendimento líquido de aproximadamente 6% para o investidor individual, uma vez que não existe imposto sobre o rendimento das pessoas singulares sobre rendimentos de arrendamento. Em comparação, um rendimento bruto de 6% numa jurisdição com imposto sobre o rendimento de 30% renderia apenas 4,2% líquidos.

O Golden Visa através do imobiliário: como funciona

O Programa de Residência Golden de Omã oferece duas vias específicas do setor imobiliário, ambas exigindo a compra de um imóvel em áreas designadas:

O processo de candidatura é simples: comprar um imóvel elegível, reunir a documentação (passaporte, comprovativo de propriedade, certificado de registo criminal), submeter através do Portal de eGovernment oficial de Omã, pagar a taxa de candidatura, realizar um exame de aptidão médica e aguardar aprovação. O processamento demora tipicamente entre 3 e 6 semanas, um dos prazos mais rápidos entre os programas de golden visa do CCG.

Uma das características mais distintivas do programa é a inclusão familiar ilimitada: não existem restrições de idade ou de número para familiares de primeiro grau, tornando-o excecionalmente atrativo para famílias numerosas em comparação com os programas dos EAU ou da Arábia Saudita.

Interessado em imóveis em Omã para elegibilidade ao Golden Visa? Reserve a sua consulta gratuita com a Mirabello Consultancy e deixe que os nossos especialistas identifiquem imóveis que cumpram o limiar de investimento, maximizando ao mesmo tempo os rendimentos de arrendamento.

Omã vs EAU vs Arábia Saudita: comparação de investimento imobiliário

Os investidores que consideram o imobiliário do Golfo comparam frequentemente Omã com os seus vizinhos maiores. Eis como os três mercados se comparam para a residência ligada ao imobiliário:

As principais vantagens de Omã são a sua inclusão familiar ilimitada, o processamento rápido, o IVA mais baixo e um mercado emergente com forte potencial de valorização. Os EAU oferecem maior liquidez de mercado e reconhecimento internacional, enquanto a Arábia Saudita proporciona uma opção de residência permanente com um limiar de entrada mais baixo. Muitos dos nossos clientes na Mirabello Consultancy detêm residência em múltiplas jurisdições do CCG para maximizar o seu acesso regional e a diversificação de investimento.

Considerações práticas para compradores estrangeiros

Antes de se comprometerem com imóveis em Omã, os investidores devem compreender vários fatores práticos importantes:

Registo de propriedade e custos

• Taxa de registo: 3% do valor do imóvel para compradores estrangeiros (reduzida para 1% para omanenses desde janeiro de 2025)
• Honorários jurídicos: 1 a 2% para transmissão de propriedade e diligência devida
• Seguro de saúde: obrigatório para todos os candidatos ao Golden Visa
• Sem restrição de crédito hipotecário: os bancos omanenses oferecem crédito hipotecário a compradores estrangeiros nos ITC, embora as condições possam diferir dos produtos destinados a cidadãos omanenses

Riscos e limitações

• Propriedade plena apenas em ITC: os compradores estrangeiros estão limitados a Complexos Turísticos Integrados designados. Um imóvel do mercado aberto não pode ser registado em nome de um estrangeiro.
• Liquidez do mercado: o mercado imobiliário de Omã é significativamente mais pequeno do que o do Dubai, o que significa que a revenda pode demorar mais tempo e a formação de preços pode ser menos transparente
• Sem via para a cidadania: Omã não oferece cidadania por investimento. A naturalização exige mais de 15 anos de residência contínua, fluência em árabe e renúncia a outras nacionalidades
• Programa recente: o Programa de Residência Golden foi relançado em agosto de 2025, pelo que a regulamentação e a implementação ainda estão a amadurecer
• Transição económica: a economia de Omã mantém-se dependente dos hidrocarbonetos, com a diversificação prevista pela Vision 2040 ainda numa fase inicial

Vantagens fiscais a reter

• Isenção de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares sobre rendimentos de arrendamento
• Isenção de imposto sobre mais-valias para particulares sobre a valorização de imóveis
• Isenção de imposto sucessório, permitindo uma transferência de património intergeracional eficiente
• IVA de 5%, um dos mais baixos do CCG (a Arábia Saudita cobra 15%)
• Mais de 30 convenções para evitar a dupla tributação, uma rede mais ampla do que muitos estados mais pequenos do Golfo

Perguntas frequentes sobre investimento imobiliário em Omã

Os estrangeiros podem comprar imóveis em regime de propriedade plena em Omã?

Sim, mas apenas dentro de Complexos Turísticos Integrados (ITC) designados, como Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Salalah Beach e a Zona Económica Especial de Duqm. Fora destas zonas, a propriedade estrangeira não é permitida. Os titulares do Golden Visa podem receber direitos de propriedade alargados para além das restrições ITC habituais.

Qual é o investimento mínimo para um Golden Visa de Omã através do imobiliário?

O nível Silver (residência de 5 anos) exige um imóvel no valor mínimo de 250 000 OMR (~US$ 650 000). O nível Golden (residência de 10 anos) exige 500 000 OMR (~US$ 1,3 milhões). Ambos os níveis incluem inclusão familiar ilimitada, sem restrições de idade ou de número para familiares de primeiro grau.

Os rendimentos de arrendamento são isentos de imposto em Omã?

Para proprietários individuais, sim. Omã não cobra imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, o que significa que os rendimentos de arrendamento são recebidos totalmente isentos de imposto ao nível individual. Se o imóvel for detido através de uma estrutura empresarial, aplica-se o imposto sobre as sociedades padrão de 15%, embora os primeiros 30 000 OMR de rendimento tributável estejam isentos.

Quanto tempo demora a candidatura ao Golden Visa de Omã?

O processamento demora tipicamente entre 3 e 6 semanas desde a submissão até à aprovação, tornando-o um dos programas de golden visa mais rápidos do CCG. Compare com 2 a 3 meses nos EAU e 3 a 5 meses na Arábia Saudita.

O que é melhor para investimento imobiliário, Mascate ou Salalah?

Mascate oferece maior liquidez de mercado, maior procura de inquilinos e mais opções de ITC. Salalah oferece preços de entrada mais baixos e apelo turístico sazonal (particularmente durante a época de monção do khareef). Para elegibilidade ao Golden Visa, Mascate oferece mais imóveis acima do limiar de 250 000 OMR. Para investidores focados no rendimento com orçamentos mais reduzidos, Salalah pode oferecer retornos percentuais mais fortes.

Como posso iniciar o meu investimento imobiliário em Omã com a Mirabello Consultancy?

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