Guía de Inversión Inmobiliaria en Omán 2026: Muscat, Salalah y Oportunidades de Visa Dorada

Última actualización: Abril 2026

El mercado inmobiliario de Omán está entrando en una era transformadora. El Programa de Residencia Dorada del sultanato, relanzado en agosto de 2025, ahora otorga residencia de 5 y 10 años mediante inversión inmobiliaria desde OMR 250.000 (~USD 650.000). Combinado con cero impuesto sobre la renta personal, el aumento en los precios de los apartamentos (+17% interanual en el primer trimestre de 2025) y un creciente sector de turismo de lujo, Omán ofrece atractivos rendimientos para los inversores inmobiliarios internacionales en 2026.

Esta guía de Mirabello Consultancy examina los dos mercados inmobiliarios principales de Omán: Muscat y Salalah, junto con las zonas de propiedad libre, los rendimientos por alquiler, la cualificación para la visa dorada y las consideraciones prácticas para los compradores extranjeros. Para una visión general completa de los programas de visa dorada en todo el mundo, consulte nuestra guía sobre los mejores programas de inversión de visa dorada.

¿Por Qué Invertir en Inmuebles en Omán en 2026?

Varios factores convergentes hacen que el mercado inmobiliario de Omán sea especialmente atractivo para los inversores internacionales este año:

• Visión 2040 de Omán: la estrategia de diversificación económica del sultanato está impulsando miles de millones en proyectos de turismo, logística y desarrollo urbano en todo el país
• Programa de Residencia Dorada: el relanzamiento de agosto de 2025 redujo los umbrales de inversión e introdujo siete rutas distintas, incluidas dos pistas dedicadas a inmuebles
• Cero impuesto sobre la renta personal: los ingresos por alquiler y las ganancias de capital recibidos por los particulares están completamente libres de impuestos, uno de los regímenes más favorables del Golfo
• Precios en aumento: los inmuebles residenciales de Muscat subieron un 7,3% interanual en el primer trimestre de 2025, con los apartamentos aumentando un 17%, lo que señala un fuerte impulso del mercado
• Acceso de viaje CCG: los titulares de la visa dorada disfrutan de libre circulación sin visa en Arabia Saudí, los EAU, Catar, Kuwait y Baréin
• Ubicación estratégica: situado entre el Golfo, el Océano Índico y el Mar Arábigo, Omán sirve como puerta natural para el comercio y el turismo

Para obtener detalles completos del programa, incluidas las siete rutas de inversión, visite nuestra página dedicada al programa de Visa Dorada de Omán.

Muscat: El Mercado Inmobiliario Principal de Omán

Como capital y ciudad más grande, Muscat domina el panorama inmobiliario de Omán. La zona metropolitana se extiende a lo largo de la costa del Golfo de Omán, ofreciendo una mezcla de encanto histórico, infraestructura moderna y vida de lujo frente al mar. Las principales zonas de inversión incluyen:

Al Mouj Muscat (The Wave)

Al Mouj es el Complejo Turístico Integrado (ITC) más prestigioso de Omán y el destino emblemático para los compradores extranjeros de propiedades. Esta comunidad frente al mar de diseño urbanístico integral cuenta con puertos deportivos, un campo de golf de 18 hoyos diseñado por Greg Norman, colegios internacionales, comercios y restauración premium. Los tipos de inmuebles van desde apartamentos (desde OMR 60.000) hasta villas frente al mar (OMR 500.000+). Los rendimientos por alquiler en Al Mouj suelen situarse entre el 5% y el 7% brutos, con una fuerte demanda de inquilinos procedentes de expatriados y reubicaciones corporativas.

Muscat Bay

Situado al sur de la capital, Muscat Bay es un desarrollo ITC de lujo con impresionantes vistas a las montañas y al océano. La comunidad está dirigida a inversores de ultra alto patrimonio neto y ofrece residencias de marca, acceso a playa privada y amenidades de resort de clase mundial. Las propiedades aquí alcanzan precios premium, pero la escasez de oferta y la exclusividad de la ubicación sustentan la revalorización del capital a largo plazo.

Muscat Hills

Situado en el interior con vistas sobre la capital, Muscat Hills combina un campo de golf de 18 hoyos con apartamentos residenciales, adosados y villas independientes. Este ITC resulta atractivo para las familias que buscan un estilo de vida más tranquilo con acceso a las comodidades de Muscat. Los puntos de entrada son más bajos que en Al Mouj o Muscat Bay, lo que lo convierte en una opción accesible para los inversores que apuntan al umbral de la Visa Plateada de OMR 250.000.

Jebel Sifah

Al este de Muscat, Jebel Sifah es una comunidad de resort costera con marina, hotel y propiedades residenciales. El desarrollo está posicionado como destino de ocio y segunda residencia, atrayendo compradores de todo el CCG. La demanda de alquiler es estacional, con picos durante los meses más frescos de Omán (de octubre a marzo).

Centro de Muscat: Al Khuwayr, Ghubrah y Bousher

Estos consolidados distritos residenciales ofrecen apartamentos premium y propiedades comerciales. Aunque la propiedad en pleno dominio para extranjeros está restringida a los ITC, los titulares de la visa dorada reciben derechos de propiedad ampliados que pueden extenderse más allá de las zonas ITC estándar, lo que hace que estas zonas sean cada vez más relevantes para los inversores cualificados.

Salalah: El Mercado Emergente del Sur de Omán

Salalah, capital de la gobernación de Dhofar, ofrece una propuesta de inversión claramente diferente. Conocida por sus exuberantes paisajes verdes durante la temporada anual de monzones (khareef) de junio a septiembre, Salalah atrae a turistas del Golfo que buscan temperaturas más frescas y belleza natural.

ITC Salalah Beach

La principal zona de propiedad libre para compradores extranjeros en Salalah, este desarrollo costero cuenta con apartamentos y villas con acceso directo a la playa. Los precios de entrada son significativamente más bajos que en los ITC de Muscat, lo que hace de Salalah una opción para los inversores que buscan alcanzar el umbral de la Visa Plateada de OMR 250.000 con una unidad residencial completa en lugar de un apartamento más pequeño en Muscat.

¿Por Qué Considerar Salalah?

• Crecimiento del turismo: Salalah es cada vez más popular entre los turistas del CCG, especialmente de Arabia Saudí y los EAU, que visitan durante la temporada de khareef
• Precios de entrada más bajos: los costos de la propiedad son materialmente inferiores a los de Muscat, lo que ofrece un mayor potencial de rendimiento en términos porcentuales
• Inversión en infraestructura: el gobierno omaní está ampliando el aeropuerto, el puerto y la infraestructura vial de Salalah como parte de Vision 2040
• Proximidad a la zona franca: la Zona Franca de Salalah y el Puerto de Salalah generan empleo y demanda de inquilinos para las propiedades residenciales cercanas

Sin embargo, los inversores deben tener en cuenta que el mercado de Salalah es menos líquido que el de Muscat, con patrones de demanda estacionales y un grupo más reducido de inquilinos durante todo el año.

Zonas de Propiedad Libre para Inversores Extranjeros

Los ciudadanos extranjeros en Omán solo pueden adquirir propiedades en pleno dominio dentro de los Complejos Turísticos Integrados (ITC) designados. Esta es una distinción crítica: a diferencia de Dubái o Abu Dabi, donde las zonas de propiedad libre son numerosas y están muy extendidas, las zonas de propiedad libre de Omán se limitan a desarrollos urbanísticos específicos de diseño integral.

Los titulares de la visa dorada reciben derechos de propiedad ampliados más allá de las restricciones ITC estándar, aunque el alcance exacto de estos derechos amplíados aún está siendo aclarado por la Policía Real de Omán a medida que el programa madura [VERIFICAR: derechos exactos para los titulares de la visa dorada fuera de los ITC]. Para obtener la orientación regulatoria más reciente, consulte el portal oficial Invest in Oman.

Rendimientos por Alquiler y Desempeño del Mercado

El mercado inmobiliario de Omán está generando algunos de los rendimientos por alquiler más sólidos del CCG para los inversores que entienden la dinámica local:

Estas cifras son especialmente destacables cuando se consideran en términos netos de impuestos. Un rendimiento bruto del 6% en Omán se traduce en un rendimiento neto de aproximadamente el 6% para el inversor particular, ya que no existe impuesto sobre la renta personal sobre los ingresos por alquiler. En comparación, un rendimiento bruto del 6% en una jurisdicción con un 30% de impuesto sobre la renta solo rendiría un 4,2% neto.

Visa Dorada a través de Inmuebles: Cómo Funciona

El Programa de Residencia Dorada de Omán ofrece dos rutas específicas para inmuebles, ambas requiriendo la compra de una propiedad dentro de las zonas designadas:

El proceso de solicitud es sencillo: adquiera una propiedad cualificada, reúna la documentación (pasaporte, prueba de titularidad, certificado de antecedentes policiales), preséntela a través del portal oficial eGobierno de Omán, pague la tasa de solicitud, realice un examen médico y espere la aprobación. La tramitación suele tardar entre 3 y 6 semanas, uno de los plazos más rápidos entre los programas de visa dorada del CCG.

Una de las características más distintivas del programa es la inclusión familiar ilimitada: no hay restricciones de edad ni de número para los familiares de primer grado, lo que lo hace excepcionalmente atractivo para familias numerosas en comparación con programas en los EAU o Arabia Saudí.

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Omán vs EAU vs Arabia Saudí: Comparativa de Inversión Inmobiliaria

Los inversores que consideran propiedades en el Golfo a menudo comparan Omán con sus vecinos más grandes. Así es como se comparan los tres mercados para la residencia vinculada a inmuebles:

Las principales ventajas de Omán son la inclusión familiar ilimitada, la tramitación rápida, el IVA más bajo y un mercado emergente con fuerte potencial alcista. Los EAU ofrecen mayor liquidez del mercado y reconocimiento internacional, mientras que Arabia Saudí ofrece una opción de residencia permanente a un punto de entrada más bajo. Muchos de nuestros clientes en Mirabello Consultancy tienen residencia en múltiples jurisdicciones del CCG para maximizar su acceso regional y la diversificación de sus inversiones.

Consideraciones Prácticas para Compradores Extranjeros

Antes de comprometerse con inmuebles en Omán, los inversores deben comprender varios factores prácticos importantes:

Registro de la Propiedad y Costos

• Tasa de registro: 3% del valor de la propiedad para compradores extranjeros (reducida al 1% para los omaníes desde enero de 2025)
• Honorarios legales: 1-2% por gestión de la transmisión y diligencia debida
• Seguro médico: obligatorio para todos los solicitantes de la visa dorada
• Sin restricciones hipotecarias: los bancos omaníes ofrecen hipotecas a compradores extranjeros en los ITC, aunque las condiciones pueden diferir de los productos para ciudadanos omaníes

Riesgos y Limitaciones

• Propiedad libre solo en ITC: los compradores extranjeros están restringidos a los Complejos Turísticos Integrados designados. Las propiedades del mercado abierto no pueden registrarse a nombre de un extranjero.
• Liquidez del mercado: el mercado inmobiliario de Omán es significativamente más pequeño que el de Dubái, lo que significa que la reventa puede tardar más y el descubrimiento de precios puede ser menos transparente
• Sin vía a la ciudadanía: Omán no ofrece ciudadanía por inversión. La naturalización requiere 15+ años de residencia continua, fluidez en árabe y renuncia a otras nacionalidades
• Programa nuevo: el Programa de Residencia Dorada se relanzó en agosto de 2025, por lo que las regulaciones y la implementación aún están madurando
• Transición económica: la economía de Omán sigue dependiendo de los hidrocarburos, con la diversificación de Vision 2040 aún en sus primeras etapas

Ventajas Fiscales a Recordar

• Cero impuesto sobre la renta personal sobre los ingresos por alquiler
• Cero impuesto sobre las ganancias de capital sobre la revalorización de la propiedad para los particulares
• Cero impuesto de sucesiones, lo que permite una transferencia patrimonial intergeneracional eficiente
• IVA del 5%, uno de los más bajos del CCG (Arabia Saudí cobra el 15%)
• Más de 30 convenios de doble imposición, más amplio que muchos estados del Golfo más pequeños

Preguntas Frecuentes sobre la Inversión Inmobiliaria en Omán

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en pleno dominio en Omán?

Sí, pero solo dentro de los Complejos Turísticos Integrados (ITC) designados, como Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Salalah Beach y Duqm SEZ. Fuera de estas zonas, la propiedad extranjera no está permitida. Los titulares de la visa dorada pueden recibir derechos de propiedad ampliados más allá de las restricciones ITC estándar.

¿Cuál es la inversión mínima para la Visa Dorada de Omán a través de inmuebles?

El nivel Plateado (residencia de 5 años) requiere una propiedad con un valor de al menos OMR 250.000 (~USD 650.000). El nivel Dorado (residencia de 10 años) requiere OMR 500.000 (~USD 1,3 millones). Ambos niveles incluyen inclusión familiar ilimitada sin restricciones de edad ni de número para los familiares de primer grado.

¿Los ingresos por alquiler están libres de impuestos en Omán?

Para los propietarios particulares, sí. Omán tiene cero impuesto sobre la renta personal, lo que significa que los ingresos por alquiler se reciben completamente libres de impuestos a nivel individual. Si la propiedad se mantiene a través de una estructura corporativa, se aplica el impuesto corporativo estándar del 15%, aunque los primeros OMR 30.000 de renta imponible están exentos.

¿Cuánto tiempo tarda la solicitud de la Visa Dorada de Omán?

La tramitación suele tardar entre 3 y 6 semanas desde la presentación hasta la aprobación, lo que la convierte en uno de los programas de visa dorada más rápidos del CCG. Compárese con los 2-3 meses para los EAU y los 3-5 meses para Arabia Saudí.

¿Qué es mejor para la inversión inmobiliaria: Muscat o Salalah?

Muscat ofrece mayor liquidez del mercado, mayor demanda de inquilinos y más opciones de ITC. Salalah ofrece precios de entrada más bajos y atractivo turístico estacional (especialmente durante la temporada de monzones khareef). Para la cualificación de la visa dorada, Muscat ofrece más propiedades por encima del umbral de OMR 250.000. Para los inversores centrados en el rendimiento con presupuestos más bajos, Salalah puede ofrecer retornos porcentuales más sólidos.

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